謝瑋

2017年3月之后，全國各地密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策，堪稱史上最嚴(yán)。即便如此，從近期密集發(fā)布的房地產(chǎn)商2017年年報來看，絕大多數(shù)主流房企業(yè)績還是迎來了顯著增長。

“恒大以前做規(guī)模第一，現(xiàn)在要做利潤王”

——主流房企業(yè)績繼續(xù)沖高

有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有40余家上市房企公布了年報。從已經(jīng)發(fā)布財報的企業(yè)看，超八成的公司實現(xiàn)了營收和凈利潤同比增長。

從整體業(yè)績情況來看，恒大、萬科和碧桂園2017年營收分別為3110億元、2429億元和2269億元，同比增長 47.1%、1.01%、48.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤依次為274.3億元、280.5億元、260.6億元，同比增長378.93%、33.4%、126.3%。

不少房企在年報中將利潤大幅增長歸因于銷售額的大增。

從銷售額看，以碧桂園、萬科、恒大為代表的龍頭房企銷售額突破5000億元大關(guān)，依次為5508億元、5299億元和5010億元，遠超第二梯隊。

銷售額暫列第四、第五位的融創(chuàng)和保利地產(chǎn)銷售額分別為3620.1億元和 3092.27億元。銷售額超過2000億元（不足3000億元）的企業(yè)有兩家，分別為綠地控股（2901億元）和中海外（2320.69億元）。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年銷售額超千億元的房企已達到17家。

作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企在業(yè)績表現(xiàn)搶眼的同時，也紛紛提前布局企業(yè)轉(zhuǎn)型。

“以前恒大做規(guī)模第一的房企，現(xiàn)在要做利潤王?！?月26日，在業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局主席許家印表示。“到2020年，恒大要實現(xiàn)總資產(chǎn)3萬億元，年銷售規(guī)模8000億元，年利稅1500億元，且負(fù)債率下降到同行中低水平?！痹S家印還透露，從2018年開始，恒大要在戰(zhàn)略上積極探索高科技產(chǎn)業(yè)。“比如航天、人工智能、生命科學(xué)、干細(xì)胞、互聯(lián)網(wǎng)等高科技領(lǐng)域。”

3月27日，萬科董事會主席郁亮公布了自2017年從王石手中接管萬科后的第一張成績單。郁亮在發(fā)布會中強調(diào)，中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束?！叭绻康禺a(chǎn)企業(yè)還是有地就買、不看價格，那之前怎么賺的錢，之后就會怎么還回去。”郁亮表示，行業(yè)進入新時代，要告別舊思維，到了必須要做出改變的時候了。

50家房企去年拿地面積增長81.4%

——土地儲備繼續(xù)擴張，拿地重心下沉

在恒大業(yè)績發(fā)布會上，許家印預(yù)言，到2020年房地產(chǎn)商三甲的銷售額門檻將是8000億至9000億元；前十位的門檻則為5000億元。

房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提高已經(jīng)成為共識，多數(shù)企業(yè)規(guī)模訴求日趨強烈。在這種態(tài)勢下，去年房企整體拿地再創(chuàng)新高。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，50家房企2017年招拍掛拿地總金額高達2.24萬億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%。

此前，在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，土地仍然是開發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長的模式已經(jīng)到底。在他看來，未來兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進一步增加，開發(fā)商數(shù)量減少，但不會告別土地開發(fā)模式。

《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年碧桂園的拿地?zé)崆槭指邼q，新增土地投資4794.5億元，新獲取土地預(yù)期建筑面積為1.4億平方米，分別同比增長170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂園已簽約或已摘牌的土地儲備2.8億平方米，另有潛在的土地儲備約1.42億平方米。

恒大也在積極補倉。其年報數(shù)據(jù)顯示，2017年全年恒大新購?fù)恋貎?26幅，并就現(xiàn)有39個項目進一步購買周邊土地，全年新購?fù)恋貎浣ㄖ娣e1.26億平方米。截至2017年12月31日，中國恒大總土地儲備項目個數(shù)766個，分布于中國228個城市，總規(guī)劃建筑面積3.12億平方米。

就拿地策略而言，房企在持續(xù)深耕一二線城市的同時，顯示出拓展具有機會的三四線城市的特征?；浉郯拇鬄硡^(qū)、長三角城市群、京津冀以及中部城市群和經(jīng)濟圈成為房企布局重地。

以碧桂園為例，2017年，碧桂園新增881塊土地，按面積計算，位于一二線城市與位于三四線城市的比重為31：69。對于未來的戰(zhàn)略布局，碧桂園表示，隨著國家分級調(diào)控出臺，房地產(chǎn)市場分化加劇，碧桂園繼續(xù)發(fā)揮項目均衡布局的優(yōu)勢，重點深耕三四線城市。

3月23日，保利地產(chǎn)公告顯示，2018年1—2月保利地產(chǎn)新增19個項目，新進入河南許昌和山東德州。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前該公司在內(nèi)地布局的城市增加到94個左右，大部分新增的城市在華東區(qū)域，今年則會注意在京津冀的城市下沉。對城市的選擇，保利主要看中人口大市和經(jīng)濟強勁的城市。

碧桂園、萬科資產(chǎn)負(fù)債率已超80%

——降負(fù)債成關(guān)鍵詞

從主流房企發(fā)布的2018年銷售目標(biāo)來看，“不進則退”似乎成為一種共識。

展望2018年，多數(shù)主流房企定下了進取的目標(biāo)。財報顯示，恒大2018年銷售目標(biāo)為5500億元；融創(chuàng)中國2018年銷售目標(biāo)為4500億元；龍湖地產(chǎn)2018年提出2000億元的銷售目標(biāo)。陽光城、富力、雅居樂、遠洋等企業(yè)提出在2018年取得千億銷售額。而一些近幾年業(yè)績增長較快的企業(yè)，如新城控股，則提出了1800億元的銷售目標(biāo)。

不過，對于2018年的業(yè)績預(yù)期，還有一些企業(yè)，如萬科、碧桂園，表示不設(shè)目標(biāo)。碧桂園執(zhí)行董事、總裁莫斌說：“我們不設(shè)銷售目標(biāo)，并不代表我們對自己沒有要求?！?/p>

另一方面，多項金融去杠桿的政策措施陸續(xù)出臺，信托及資管新規(guī)將繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)商融資產(chǎn)生影響，房企表外和非標(biāo)融資渠道進一步受限。業(yè)績發(fā)布會上，大多數(shù)房企也指出了“降負(fù)債”的目標(biāo)。

《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，不少龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，碧桂園、萬科的資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.9%、83.98%，新城控股、融信地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率亦超過80%。此外，招商蛇口、龍湖地產(chǎn)及華潤置地的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。

不過，恒大的凈負(fù)債率在大幅降低。2017年其凈負(fù)債率為184%，同比下降248%。恒大方面解釋，自2017年已開始由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”經(jīng)營模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，核心是大幅降低負(fù)債率，增加凈資產(chǎn)。許家印稱，恒大的目標(biāo)是2020年負(fù)債率降至行業(yè)中低水平。

去年以來收購動作頻頻的孫宏斌也釋出“謹(jǐn)慎投資”和“控制風(fēng)險”的信號?！拔乙恢眻猿謩e亂借錢。因為政策在變，現(xiàn)在整個的資本市場也比較緊，還是要把風(fēng)險控制好，讓負(fù)債率降低，讓公司安全?！睂O宏斌說，“融創(chuàng)資金鏈會斷嗎？看看我們的現(xiàn)金流和土地儲備，資金鏈斷裂是不可能的?！?/p>