文| 孔鴻鵬

徐州礦務(wù)集團是具有一百多年煤炭開采歷史的特大型能源企業(yè)，同時也是江蘇省直屬唯一的特大型能源企業(yè)，隨著徐州本部煤炭資源趨于枯竭，礦井關(guān)閉停產(chǎn)，形成大量的存量土地，亟需重新盤活利用。

存量土地的成因

1.2001年以來，因資源枯竭和去產(chǎn)能政策調(diào)控，徐礦集團先后關(guān)閉了17對礦井，因礦井關(guān)閉而形成大量的存量工業(yè)用地。

2.2008年以來，根據(jù)江蘇省委省政府對棚戶區(qū)改造的統(tǒng)一部署，徐礦集團積極開展棚戶區(qū)改造工作，對棚戶區(qū)住戶采用原拆原建和異地集中相結(jié)合的方式進行安置，原棚戶區(qū)住戶搬離后騰空的土地。

3.按照徐州市人民政府《關(guān)于推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)退城入園的指導(dǎo)意見》要求，徐礦集團華東機械廠、煤礦機械廠等7家單位被列入搬遷企業(yè)目錄，企業(yè)退城入園搬遷后騰空的土地。

4.因徐礦集團內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因形成的閑置和未充分利用的土地。

存量土地特點及盤活難點

分析徐礦集團存量土地資源的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)具有以下特點：地塊零散、分布范圍廣。關(guān)閉礦井的土地分布在徐州市賈汪區(qū)、鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、銅山區(qū)，分布范圍廣；因用途不同，地塊零散，一個礦就有幾宗或幾十宗土地，小地塊分散在礦井周圍，且互不連接。

結(jié)合現(xiàn)有存量土地資源的現(xiàn)狀及特點，目前存量土地的盤活存在以下難點：（1）地塊綜合開發(fā)條件差。大多數(shù)地塊分散在郊區(qū)和縣區(qū)，周邊被村莊和農(nóng)田包圍，交通和配套條件差，缺乏燃氣、熱力等供應(yīng)條件，招商引資開發(fā)困難；（2）缺乏規(guī)劃銜接。礦區(qū)建設(shè)用地屬國有城鎮(zhèn)建設(shè)用地，被集體所有土地包圍，而城市建設(shè)規(guī)劃范圍未涉及獨立礦區(qū)土地。受行政區(qū)劃的限制，存量土地的開發(fā)利用與區(qū)域建設(shè)規(guī)劃銜接困難。

存量土地盤活路徑探討

1.盤活目標。通過企業(yè)內(nèi)部優(yōu)化、強化整合利用閑置土地資產(chǎn)，外部則通過融入地方發(fā)展，通過招商引資使開發(fā)項目落地、土地綜合開發(fā)、土地收儲等方式或途徑，提高存量土地利用效率，從而增加企業(yè)效益，提升企業(yè)競爭力。

2.盤活原則。（1）堅持綜合平衡、科學(xué)規(guī)劃、因地制宜、經(jīng)濟可行、合理處置利用的原則；（2）堅持保護和利用并重的原則。以有效保護來保證開發(fā)利用，并重點抓好開發(fā)利用，以此實現(xiàn)有效保護；（3）堅持企業(yè)積極運作，依靠政府支持的原則。進行市場化運作，融入地方工業(yè)化、城市化發(fā)展進程；（4）堅持以實現(xiàn)集團土地資產(chǎn)的價值為目標，因地制宜運作的原則。宜交收儲則交收儲，宜轉(zhuǎn)讓則轉(zhuǎn)讓，宜自開發(fā)則自開發(fā)，宜聯(lián)合則聯(lián)合，宜工則工，宜商服則商服，不拘形式，爭取企業(yè)收益滿意化。

3.盤活路徑。一是融入地方發(fā)展，深度協(xié)同建設(shè)地方經(jīng)濟園區(qū)。主動對接徐州市和各相關(guān)區(qū)縣的發(fā)展規(guī)劃，深度參與地方經(jīng)濟園區(qū)建設(shè)，融入地方，實現(xiàn)共贏發(fā)展。（1）協(xié)同建設(shè)生態(tài)文化旅游景區(qū)經(jīng)濟園區(qū)。利用采煤塌陷地資源優(yōu)勢，協(xié)同地方把潘安湖、九里湖和安國濕地打造成國家級生態(tài)濕地和特色文化旅游景區(qū)。發(fā)揮潘安湖等濕地公園自然環(huán)境好的優(yōu)勢，將臨近濕地公園的徐礦集團存量土地權(quán)規(guī)劃集文化旅游、兒童娛樂世界、特色小鎮(zhèn)、工業(yè)旅游及地產(chǎn)開發(fā)于一體的大型綜合體項目。（2）協(xié)同建設(shè)綜合保稅園區(qū)。利用徐礦集團原大黃山礦工業(yè)廣場及周邊部分土地位于徐州綜合保稅區(qū)規(guī)范范圍內(nèi)的優(yōu)勢，參與保稅區(qū)的融合發(fā)展。發(fā)揮保稅區(qū)的獨特優(yōu)勢，發(fā)展徐礦集團的國際貿(mào)易業(yè)務(wù)。（3）協(xié)同建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)。充分利用徐州市建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)的機遇，發(fā)揮臨港、臨大宗商品集散地優(yōu)勢，利用徐礦集團垞城礦工業(yè)廣場等土地，發(fā)展廢舊汽車、鋰電池和鉛酸電池等其他廢舊設(shè)備回收、拆解、再利用和垃圾發(fā)電等國家鼓勵類循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，以及大宗商品物流園區(qū)。二是變資源為資產(chǎn)，實施土地綜合開發(fā)。以自有存量土地為中心，連同周邊采煤塌陷地，推進生態(tài)修復(fù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合，發(fā)展生態(tài)文化旅游和特色小鎮(zhèn)等項目。（1）利用原新河礦工業(yè)廣場土地和周邊采煤塌陷地，結(jié)合周邊旅游資源和礦泉水的獨特優(yōu)勢，整體規(guī)劃為集生態(tài)旅游、高品質(zhì)住宅、養(yǎng)生等于一體的綜合性項目。（2）充分利用夾河礦工業(yè)廣場處于泉山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)存的工業(yè)建筑，積極規(guī)劃為具有煤礦特色生態(tài)文旅項目，吸引人氣，拓展后續(xù)開發(fā)利用空間。（3）進一步提高大黃山機電安裝處工業(yè)廣場地塊的土地利用率，提升土地使用價值，通過收儲改變用途，集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得土地使用權(quán)，實施綜合開發(fā)。三是規(guī)劃用途改變，交地方政府收儲。依據(jù)省、市土地儲備管理辦法和振興徐州老工業(yè)基地政策，將按規(guī)劃需改變用途的土地，加強與地方政府及國土部門的溝通，積極爭取收儲和掛牌出讓，企業(yè)獲取收儲補償和出讓凈收益分成。獲取的貨幣收入補充集團現(xiàn)金流，為集團轉(zhuǎn)型發(fā)展提供有力支撐。

4.保障措施。（1）加強政策研究。積極貫徹落實好江蘇省人民政府有關(guān)支持徐礦集團存量土地盤活的政策，爭取集團公司土地盤活利用收益最大化。（2）加大政府協(xié)調(diào)力度，融入地方發(fā)展。積極爭取地方政府相關(guān)部門在集團公司土地資源開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的支持，通過土地收儲、轉(zhuǎn)讓、作價出資以及土地復(fù)墾置換建設(shè)用地指標等多種途徑盤活存量土地資源，實現(xiàn)融入地方、依靠地方，共贏發(fā)展。（3）用好“五大合作”平臺。充分發(fā)揮企企、政企、銀企、校企和研企合作五大平臺，對土地資源的開發(fā)進行科學(xué)規(guī)劃，與地方政府共同招商引資，與有品牌、影響大的房地產(chǎn)企業(yè)共同合作，借力外部先進理念和資本為我所用，促進集團公司土地資源的盤活和開發(fā)。