文| 孔鴻鵬

徐州礦務(wù)集團(tuán)是具有一百多年煤炭開(kāi)采歷史的特大型能源企業(yè)，同時(shí)也是江蘇省直屬唯一的特大型能源企業(yè)，隨著徐州本部煤炭資源趨于枯竭，礦井關(guān)閉停產(chǎn)，形成大量的存量土地，亟需重新盤(pán)活利用。

存量土地的成因

1.2001年以來(lái)，因資源枯竭和去產(chǎn)能政策調(diào)控，徐礦集團(tuán)先后關(guān)閉了17對(duì)礦井，因礦井關(guān)閉而形成大量的存量工業(yè)用地。

2.2008年以來(lái)，根據(jù)江蘇省委省政府對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的統(tǒng)一部署，徐礦集團(tuán)積極開(kāi)展棚戶(hù)區(qū)改造工作，對(duì)棚戶(hù)區(qū)住戶(hù)采用原拆原建和異地集中相結(jié)合的方式進(jìn)行安置，原棚戶(hù)區(qū)住戶(hù)搬離后騰空的土地。

3.按照徐州市人民政府《關(guān)于推動(dòng)主城區(qū)工業(yè)企業(yè)退城入園的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，徐礦集團(tuán)華東機(jī)械廠、煤礦機(jī)械廠等7家單位被列入搬遷企業(yè)目錄，企業(yè)退城入園搬遷后騰空的土地。

4.因徐礦集團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因形成的閑置和未充分利用的土地。

存量土地特點(diǎn)及盤(pán)活難點(diǎn)

分析徐礦集團(tuán)存量土地資源的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)具有以下特點(diǎn)：地塊零散、分布范圍廣。關(guān)閉礦井的土地分布在徐州市賈汪區(qū)、鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、銅山區(qū)，分布范圍廣；因用途不同，地塊零散，一個(gè)礦就有幾宗或幾十宗土地，小地塊分散在礦井周?chē)?，且互不連接。

結(jié)合現(xiàn)有存量土地資源的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，目前存量土地的盤(pán)活存在以下難點(diǎn)：（1）地塊綜合開(kāi)發(fā)條件差。大多數(shù)地塊分散在郊區(qū)和縣區(qū)，周邊被村莊和農(nóng)田包圍，交通和配套條件差，缺乏燃?xì)?、熱力等供?yīng)條件，招商引資開(kāi)發(fā)困難；（2）缺乏規(guī)劃銜接。礦區(qū)建設(shè)用地屬?lài)?guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地，被集體所有土地包圍，而城市建設(shè)規(guī)劃范圍未涉及獨(dú)立礦區(qū)土地。受行政區(qū)劃的限制，存量土地的開(kāi)發(fā)利用與區(qū)域建設(shè)規(guī)劃銜接困難。

存量土地盤(pán)活路徑探討

1.盤(pán)活目標(biāo)。通過(guò)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)化、強(qiáng)化整合利用閑置土地資產(chǎn)，外部則通過(guò)融入地方發(fā)展，通過(guò)招商引資使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落地、土地綜合開(kāi)發(fā)、土地收儲(chǔ)等方式或途徑，提高存量土地利用效率，從而增加企業(yè)效益，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.盤(pán)活原則。（1）堅(jiān)持綜合平衡、科學(xué)規(guī)劃、因地制宜、經(jīng)濟(jì)可行、合理處置利用的原則；（2）堅(jiān)持保護(hù)和利用并重的原則。以有效保護(hù)來(lái)保證開(kāi)發(fā)利用，并重點(diǎn)抓好開(kāi)發(fā)利用，以此實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)；（3）堅(jiān)持企業(yè)積極運(yùn)作，依靠政府支持的原則。進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，融入地方工業(yè)化、城市化發(fā)展進(jìn)程；（4）堅(jiān)持以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)土地資產(chǎn)的價(jià)值為目標(biāo)，因地制宜運(yùn)作的原則。宜交收儲(chǔ)則交收儲(chǔ)，宜轉(zhuǎn)讓則轉(zhuǎn)讓?zhuān)俗蚤_(kāi)發(fā)則自開(kāi)發(fā)，宜聯(lián)合則聯(lián)合，宜工則工，宜商服則商服，不拘形式，爭(zhēng)取企業(yè)收益滿意化。

3.盤(pán)活路徑。一是融入地方發(fā)展，深度協(xié)同建設(shè)地方經(jīng)濟(jì)園區(qū)。主動(dòng)對(duì)接徐州市和各相關(guān)區(qū)縣的發(fā)展規(guī)劃，深度參與地方經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，融入地方，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。（1）協(xié)同建設(shè)生態(tài)文化旅游景區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。利用采煤塌陷地資源優(yōu)勢(shì)，協(xié)同地方把潘安湖、九里湖和安國(guó)濕地打造成國(guó)家級(jí)生態(tài)濕地和特色文化旅游景區(qū)。發(fā)揮潘安湖等濕地公園自然環(huán)境好的優(yōu)勢(shì)，將臨近濕地公園的徐礦集團(tuán)存量土地權(quán)規(guī)劃集文化旅游、兒童娛樂(lè)世界、特色小鎮(zhèn)、工業(yè)旅游及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于一體的大型綜合體項(xiàng)目。（2）協(xié)同建設(shè)綜合保稅園區(qū)。利用徐礦集團(tuán)原大黃山礦工業(yè)廣場(chǎng)及周邊部分土地位于徐州綜合保稅區(qū)規(guī)范范圍內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，參與保稅區(qū)的融合發(fā)展。發(fā)揮保稅區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，發(fā)展徐礦集團(tuán)的國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)。（3）協(xié)同建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。充分利用徐州市建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的機(jī)遇，發(fā)揮臨港、臨大宗商品集散地優(yōu)勢(shì)，利用徐礦集團(tuán)垞城礦工業(yè)廣場(chǎng)等土地，發(fā)展廢舊汽車(chē)、鋰電池和鉛酸電池等其他廢舊設(shè)備回收、拆解、再利用和垃圾發(fā)電等國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以及大宗商品物流園區(qū)。二是變資源為資產(chǎn)，實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)。以自有存量土地為中心，連同周邊采煤塌陷地，推進(jìn)生態(tài)修復(fù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合，發(fā)展生態(tài)文化旅游和特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。（1）利用原新河礦工業(yè)廣場(chǎng)土地和周邊采煤塌陷地，結(jié)合周邊旅游資源和礦泉水的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，整體規(guī)劃為集生態(tài)旅游、高品質(zhì)住宅、養(yǎng)生等于一體的綜合性項(xiàng)目。（2）充分利用夾河礦工業(yè)廣場(chǎng)處于泉山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)存的工業(yè)建筑，積極規(guī)劃為具有煤礦特色生態(tài)文旅項(xiàng)目，吸引人氣，拓展后續(xù)開(kāi)發(fā)利用空間。（3）進(jìn)一步提高大黃山機(jī)電安裝處工業(yè)廣場(chǎng)地塊的土地利用率，提升土地使用價(jià)值，通過(guò)收儲(chǔ)改變用途，集團(tuán)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依法取得土地使用權(quán)，實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)。三是規(guī)劃用途改變，交地方政府收儲(chǔ)。依據(jù)省、市土地儲(chǔ)備管理辦法和振興徐州老工業(yè)基地政策，將按規(guī)劃需改變用途的土地，加強(qiáng)與地方政府及國(guó)土部門(mén)的溝通，積極爭(zhēng)取收儲(chǔ)和掛牌出讓?zhuān)髽I(yè)獲取收儲(chǔ)補(bǔ)償和出讓凈收益分成。獲取的貨幣收入補(bǔ)充集團(tuán)現(xiàn)金流，為集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供有力支撐。

4.保障措施。（1）加強(qiáng)政策研究。積極貫徹落實(shí)好江蘇省人民政府有關(guān)支持徐礦集團(tuán)存量土地盤(pán)活的政策，爭(zhēng)取集團(tuán)公司土地盤(pán)活利用收益最大化。（2）加大政府協(xié)調(diào)力度，融入地方發(fā)展。積極爭(zhēng)取地方政府相關(guān)部門(mén)在集團(tuán)公司土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的支持，通過(guò)土地收儲(chǔ)、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資以及土地復(fù)墾置換建設(shè)用地指標(biāo)等多種途徑盤(pán)活存量土地資源，實(shí)現(xiàn)融入地方、依靠地方，共贏發(fā)展。（3）用好“五大合作”平臺(tái)。充分發(fā)揮企企、政企、銀企、校企和研企合作五大平臺(tái)，對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，與地方政府共同招商引資，與有品牌、影響大的房地產(chǎn)企業(yè)共同合作，借力外部先進(jìn)理念和資本為我所用，促進(jìn)集團(tuán)公司土地資源的盤(pán)活和開(kāi)發(fā)。