不久前，國家提出以“租購并舉”的方式推進住房制度改革，這標(biāo)志著在熱點城市培育和發(fā)展住房租賃市場將是下一個階段的重頭戲。其實，去年伊始，各地政府除了堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，還一直在完善、細(xì)化各類措施。

據(jù)市場研究機構(gòu)統(tǒng)計，去年全國有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策，是“因城施策、分類調(diào)控”的一次全面落實。調(diào)控最早可追溯至2016年9月，表現(xiàn)為“范圍廣、手段嚴(yán)”，多地在原有的限購、限售、提高首付等調(diào)控政策外，又增加了限價、限貸、加大土地供給、增加租賃供給等多種手段。

業(yè)界普遍認(rèn)為，此輪調(diào)控在理念上與以往有明顯不同，其貢獻在于重新確立以住宅的“居住屬性”為導(dǎo)向構(gòu)建國家基本住房制度，“房子是用來住的，不是用來炒的”漸成社會共識和改革共識，各項調(diào)控政策也收到了預(yù)期效果。央行發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示：2017年末，人民幣房地產(chǎn)貸款增速明顯回落，比上年末放緩6.1%。其中，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末降低了14.5%。

自2017年一季度北京市率先發(fā)力房地產(chǎn)調(diào)控以來，截至目前，全國大部分熱點城市的房地產(chǎn)市場，大致形成如下幾個基本調(diào)控態(tài)勢：

房價止?jié)q，預(yù)期回落，住宅去投資化趨勢顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局2018年1月18日發(fā)布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：一線城市及部分熱點二線城市的新建商品住宅房價降幅在0.2—0.3個百分點之間。其中一線城市房價同比連續(xù)15個月回落。實際上從2017年5月份開始，上海和北京便出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；8月份，15個熱點城市房價環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現(xiàn)房價集體停漲；至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢顯現(xiàn)。

土地供應(yīng)減少，交易下滑，地價平均溢價率環(huán)比下降。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1月份，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測的全國300個城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價格層面來看，今年1月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點。

部分三四線城市房地產(chǎn)庫存去化迅速，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。一些三四線城市房地產(chǎn)已從庫存積壓變成了房價快速上漲，迫使調(diào)控政策開始向這些城市深入：山東東營、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚州則針對二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。

發(fā)展租賃市場迎來政策利好，租購并舉成為調(diào)控?zé)嵩~。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前總計有超過50個城市發(fā)布了鼓勵發(fā)展住宅租賃業(yè)務(wù)的新政策，地方政府紛紛加大了租賃型物業(yè)的用地供應(yīng)。上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”模式，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價率”拍得。同策研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。加快建立租購并舉的住房制度，逐漸成為完善房地產(chǎn)長效機制的發(fā)力點。

在去年的銷售進程中，去庫存和棚改貨幣化安置貢獻了不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。2018年，預(yù)計棚改效力稍有減弱，而去庫存政策逐漸退出可能對成交影響較大，商品房成交增速將繼續(xù)下滑，或回落至-10%至-5%。

理由有二：一是棚改貨幣化安置效應(yīng)將不會出現(xiàn)明顯褪色。從棚改三年攻堅計劃的目標(biāo)來看，2018年—2020年比上一個周期2015年—2017年更為溫和謹(jǐn)慎，改造各類棚戶區(qū)的任務(wù)總量從1800萬套降至1500萬套；而棚改貨幣化安置比例將繼續(xù)提升趨勢，2017年預(yù)估為60%，2018年該比例保守預(yù)計將達到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場庫存2.5億平方米測算，貨幣化安置套均去庫存85平方米，2018年棚改貨幣化安置還能帶來至少2.76億平方米的商品房銷售。

二是去庫存政策逐漸退出將對成交影響較大。“房住不炒”定位強化，“四限”嚴(yán)控的大環(huán)境不會改變，一線和部分二線城市或好于2017年，但難以出現(xiàn)明顯起色。黨的十九大以后“去庫存”的提法不再是主流，在銷售面積中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項去庫存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐。總的來看，2018年商品房銷售面積同比增速將有一定的回落，三四線城市銷售動力減弱，增速將再次落至一二線城市之下。

值得一提的是，在2017年度中國房企銷售排行榜上，銷售業(yè)績“千億俱樂部”已擴容至17家，其中碧桂園、萬科、恒大銷售額破5000億大關(guān)，主流房企大都超額完成年度目標(biāo)，行業(yè)集中度也有了較快提升。排名前10、前50和前100房企的市場占有率已分別達到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度較2016年更為明顯。在緊融資和嚴(yán)管控的樓市調(diào)整期，房企的持續(xù)經(jīng)營更有賴于雄厚的資金實力和資源稟賦，大型房企的品牌優(yōu)勢和資源整合能力將更加凸顯，行業(yè)并購進程和集中度提升有望加速。

不久前，國土資源部部長曾表示，“我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法……政府將不再是居住用地唯一提供者”。這一表態(tài)將有利于盤活企業(yè)手中的存量土地，以及推動農(nóng)村土地制度改革，促進宅基地入市。不過，需要更具體的方案出臺，“轉(zhuǎn)為住宅用地”很可能是作為租賃用地，商品房用地供應(yīng)仍由政府主導(dǎo)。

因此，對于2018年及未來的房地產(chǎn)市場，預(yù)計銷售增幅縮小、金融監(jiān)管加強和資金鏈不斷收緊依然會對后續(xù)開發(fā)投資形成制約，但新開工和土地成交增速不低將使開發(fā)投資增速相對平穩(wěn)，不會大幅下滑，或還能實現(xiàn)5%以內(nèi)的正增長。

1.從趨勢看，“鏈條邏輯”未變。房地產(chǎn)行業(yè)自身具有周期性特征，從拿地開工到預(yù)售交付，一般需要約2～3年的時間；從銷售回款到開發(fā)投資，一般滯后期為3～9個月。有時行業(yè)政策或宏觀環(huán)境的改變會使“銷售—投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢性下行。

2.從幅度看，新開工和推地的相對活躍使投資保有動能。其一，租賃接棒棚改，新開工依然不低。棚改目標(biāo)套數(shù)和新建比例雙雙調(diào)降，意味著棚改新開工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設(shè)面積2.05億平方米計算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，2018年棚改新開工面積或小于1.23億平方米。

不過，租賃接棒成為新開工的“發(fā)動機”，或可基本抵補棚改新開工減少的部分。黨的十九大提出以“租購并舉”方式進行住房制度改革，在熱點城市培育和發(fā)展住房租賃市場無疑是下個階段的重頭戲。從已明確具體目標(biāo)的京滬來看，租賃住房建設(shè)重點城市將出現(xiàn)較高的新開工增長。例如，上海要完成“十三五”期間70萬套的租賃住房新增供應(yīng)，2018年至少需開工14萬套。在套均面積50平方米/套和90平方米/套兩種規(guī)格下，對應(yīng)的租賃住房開工面積分別為700萬平方米和1260萬平方米。租賃住房因素對上?；虮本┛偟姆课菪麻_工面積增速的貢獻率約有30%～50%。

其二，土地市場還能保持相對的活躍度。土地市場作為房地產(chǎn)市場的源頭，在當(dāng)前發(fā)生了重要變化。在庫存周期和供地數(shù)量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點地區(qū)地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來土地市場一改過去三年連年縮減的頹勢，成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正并“持續(xù)在線”。2018年熱點地區(qū)地方政府還將繼續(xù)加大推地，大型房企手中的土地儲備在過去一年也下降較快，除部分2017年補貨充足的房企以外，多數(shù)大型房企的補庫存意愿依舊強烈，預(yù)計商品房用地市場交易將保持活躍。

除了商品住宅供地以外，發(fā)展租賃住房離不開大規(guī)模、低價格的地塊供應(yīng)，主要試點城市推動的體量將不小。以上海為例，“十三五”期間計劃推出1700公頃土地用于租賃住宅建設(shè)，即在2017年7月到2020年末的三年半時間內(nèi)年均推地485.7公頃。自2017年7月首推“只租不售”地塊起，上海已經(jīng)累計推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推地也僅約90公頃，進度只占年均目標(biāo)的零頭。這意味著，要完成任務(wù)目標(biāo)，后續(xù)地方政府推地速度將加快，還有更大規(guī)模地塊會被推出?？傊?，未來的中國房地產(chǎn)市場，在政府的精細(xì)化調(diào)控之中將逐步走向穩(wěn)健。