梁杰

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，2013年2月20日，政府出臺(tái)新的“國(guó)五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，也成為10年內(nèi)第9次房地產(chǎn)調(diào)控措施。由于政策的不斷變化，加之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低成本，提升競(jìng)爭(zhēng)力以適應(yīng)日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境。本文結(jié)合自身多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)建立內(nèi)部控制的重大意義。分析了房地產(chǎn)企業(yè)存在著管理層內(nèi)部控制意識(shí)淡薄，內(nèi)部控制環(huán)境弱化，內(nèi)部監(jiān)管職能欠缺，缺乏信息溝通等若干問題，并提出了改變上述現(xiàn)狀需要采取的具體對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；對(duì)策

近年來，由于房?jī)r(jià)的迅猛高升，國(guó)家相繼出臺(tái)了多項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)上漲的舉措，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境面臨復(fù)雜的挑戰(zhàn)、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部控制以優(yōu)化企業(yè)管理，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)及重要意義

1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)是要合理保證企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中合法合規(guī)、不做違法違規(guī)的事情；企業(yè)由于涉及土地等稀缺資源，所以要保證資產(chǎn)的安全完整；財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，能全面反映企業(yè)的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)，進(jìn)而幫助企業(yè)分析經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題并及時(shí)予以糾正，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要意義

（1）保障房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)的環(huán)境下發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)該是在國(guó)家的法律法規(guī)允許的框架下開展，土地作為稀缺不可替代的資源，屬于國(guó)家所有。國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行調(diào)控，利用價(jià)值規(guī)律通過市場(chǎng)引導(dǎo)達(dá)到供需平衡。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金量巨大，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，這期間會(huì)面臨諸多的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，否則將受到法律的制約或制裁，并付出沉重的代價(jià)。

（2）維護(hù)資產(chǎn)的安全完整，提高經(jīng)濟(jì)效益，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是類金融企業(yè)，由于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，耗用資金量大，所以維護(hù)資金的安全完整非常重要。為了能夠合理保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供真實(shí)可靠的依據(jù)，必須能夠有效地進(jìn)行事前規(guī)劃，事中監(jiān)督，事后分析，這樣才能最大限度地保護(hù)資產(chǎn)安全完整，降低開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

1.管理層內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍被大眾認(rèn)為公信力差，社會(huì)責(zé)任感差，過分逐利，這跟房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足密切相關(guān)。由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，很多房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力投放在開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)，弱化企業(yè)內(nèi)部管理；認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響辦事效率，隨意而為，獨(dú)斷專行，不考慮后果，這樣就會(huì)不重視內(nèi)部控制管理，即使重視，也沒有有效執(zhí)行，形同虛設(shè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境弱化

近年來，我國(guó)政府部門針對(duì)房地產(chǎn)存在的一系列問題先后頒布了許多法律法規(guī)政策，這需要房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員經(jīng)常參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)，以適應(yīng)企業(yè)的成長(zhǎng)需要。實(shí)際情況卻是房地產(chǎn)企業(yè)主體素質(zhì)停滯不前，社會(huì)在發(fā)展，而相關(guān)企業(yè)管理人員沒能跟上國(guó)家政策發(fā)展的步伐，故出現(xiàn)內(nèi)部環(huán)境主體素質(zhì)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的需求，造成盲目自信，工作協(xié)調(diào)能力達(dá)不到更高要求，導(dǎo)致內(nèi)部控制環(huán)境弱化。

3.企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管職能欠缺

從內(nèi)部監(jiān)管方面，很多企業(yè)由于內(nèi)部控制不健全，沒有在董事會(huì)下設(shè)立審計(jì)委員會(huì)或內(nèi)審部門，這樣就不能有效制約相關(guān)部門在沒有監(jiān)管部門的約束下發(fā)生違法行為。有些企業(yè)盡管設(shè)立了內(nèi)審部門，但由于內(nèi)審部門人員素質(zhì)水平低于該崗位所具備的職業(yè)能力水平，或內(nèi)審部門不作為，流于形式，無考核機(jī)制，這樣都會(huì)嚴(yán)重影響監(jiān)管效果 ，使得內(nèi)審部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。

4.房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立廣泛的信息與溝通系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門是有機(jī)的整合在一起，緊密相聯(lián)、互相協(xié)調(diào)、互相制約，但目前中小房地產(chǎn)企業(yè)存在信息傳遞不通暢，不及時(shí)，泄露商業(yè)機(jī)密，這樣會(huì)削弱該企業(yè)在同行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而出現(xiàn)大魚吃小魚的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

（1）設(shè)置科學(xué)合理的組織架構(gòu)，建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的組織治理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)生程序應(yīng)當(dāng)合法合規(guī)，各職權(quán)應(yīng)當(dāng)相互分離，形成制衡。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己的實(shí)際情況，首先制定相應(yīng)的組織架構(gòu)圖、崗位職責(zé)說明書、企業(yè)業(yè)務(wù)流程圖等相關(guān)內(nèi)部控制文件，然后各職能部門的員工要熟悉了解企業(yè)的架構(gòu)圖，掌握各自的職責(zé)分工，形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互制約、相互協(xié)調(diào)機(jī)制。之前曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)圖不清晰，崗位職責(zé)劃分不清楚，業(yè)務(wù)流程混亂，導(dǎo)致出現(xiàn)一項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及多個(gè)合同、隨意變更合同及相關(guān)條款等違約行為，這將給企業(yè)的誠(chéng)信度帶來重大的隱患。

（2）提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制意識(shí)，確保內(nèi)部控制的充分性和有效性

房地產(chǎn)企業(yè)不僅受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，還受政策形勢(shì)變化的影響，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)大，利率高，開發(fā)品質(zhì)越來越高，項(xiàng)目總成本呈現(xiàn)出不斷上升趨勢(shì)。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷深入擴(kuò)大，企業(yè)高層管理者必須摒棄以人管理企業(yè)的陳舊思想，牢固樹立以內(nèi)部控制制度管理企業(yè)，以內(nèi)部控制制度規(guī)范員工行為，以內(nèi)部控制制度考核員工業(yè)績(jī)的先進(jìn)管理理念。加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必經(jīng)途徑，也是最基本、最重要、最關(guān)鍵的一種管理方式。加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)整體素質(zhì)，勢(shì)在必行。

（3）建立以人為本的企業(yè)文化理念

房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)人力資源總體規(guī)劃，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，制訂合理可行的人力資源計(jì)劃，挖掘企業(yè)文化底蘊(yùn)，提煉核心價(jià)值，形成企業(yè)文化規(guī)范，營(yíng)造積極向上的文化氛圍。

2.落實(shí)重要內(nèi)部控制模式

（1）會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制是內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，一個(gè)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制除了對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面、真實(shí)地反映、記錄外，還應(yīng)當(dāng)重新定位會(huì)計(jì)的戰(zhàn)略著眼點(diǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)代會(huì)計(jì)已不再僅僅是記賬核算的工具，而是更多地將企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理融入會(huì)計(jì)系統(tǒng)，形成密不可分的紐帶。會(huì)計(jì)職能的延伸可以進(jìn)一步提高各項(xiàng)資產(chǎn)的有效性，幫助完善企業(yè)管理控制系統(tǒng)，從而提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

（2）工程項(xiàng)目控制

工程立項(xiàng)時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)歸口管理工程項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的程序提出項(xiàng)目建議書，并組織專家人員進(jìn)行探討研究，總結(jié)論證，做出最優(yōu)決策。工程招標(biāo)應(yīng)當(dāng)依法組織相應(yīng)有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)責(zé)任。工程造價(jià)方面應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建立設(shè)計(jì)變更管理制度，由于設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程造價(jià)出現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。工程建設(shè)方面嚴(yán)禁偽劣假冒工程物資投入工程項(xiàng)目建設(shè)。工程項(xiàng)目未實(shí)施決算審計(jì)的，不得辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。

（3）合同管理控制

一些房地產(chǎn)企業(yè)由于合同管理不完善，隨意簽屬，隨意變更，給企業(yè)造成極大的負(fù)面影響，所以要加強(qiáng)企業(yè)合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理至少應(yīng)一式四份。行政部、財(cái)務(wù)部對(duì)所有相關(guān)合同都要留存，行政部應(yīng)將合同分類保管留檔，財(cái)務(wù)部所留存的做為審核支付進(jìn)度使用。工程部留存相關(guān)合同作為審核工程質(zhì)量及工程款項(xiàng)使用，其他相關(guān)部門留存相關(guān)合同作為本部門業(yè)務(wù)使用，施工單位需要留存一份作為雙方合同權(quán)利、義務(wù)的體現(xiàn)。所有合同除了紙質(zhì)合同留存外，還需預(yù)留電子合同備份。未經(jīng)相關(guān)職能部門人員書面同意批準(zhǔn)，不得以任何形式對(duì)外借閱合同，禁止泄露合同商業(yè)機(jī)密。

（4）信息系統(tǒng)控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息系統(tǒng)控制，建立與企業(yè)相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源高度共享。例如將開發(fā)部門、工程部門、營(yíng)銷部門、財(cái)務(wù)部門共同使用一套信息處理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)部門通過信息處理系統(tǒng)對(duì)營(yíng)銷部門的銷售情況予以財(cái)務(wù)分析及財(cái)務(wù)支持，工程、開發(fā)部門根據(jù)財(cái)務(wù)部門的分析情況提出下一步的投資運(yùn)營(yíng)合理建議，以便于決策層對(duì)公司目前及未來的發(fā)展?fàn)顩r有一個(gè)整體的把握。

3.加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制有效性的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要保證內(nèi)部控制的有效性，必須建立監(jiān)督管理職能，形成相互制約的機(jī)制。對(duì)于內(nèi)部控制有效性的監(jiān)督，從以下兩方面進(jìn)行加強(qiáng)：

（1）強(qiáng)化日常監(jiān)督，提升管理細(xì)節(jié)

日常監(jiān)督主要是企業(yè)的日常管理監(jiān)督行為，由企業(yè)的監(jiān)督管理部門定期匯報(bào)工作中存在的問題和相應(yīng)的解決方法，形成經(jīng)常性監(jiān)督檢查制度，構(gòu)建全方位的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。

（2）深入專項(xiàng)監(jiān)督，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)隱患

房地產(chǎn)企業(yè)從事關(guān)系民生的行業(yè)，專項(xiàng)監(jiān)督主要涉及工程質(zhì)量安全工作、文明生產(chǎn)或財(cái)務(wù)審計(jì)工作，放在首位的是關(guān)系民生的工程質(zhì)量方面。通過對(duì)工程質(zhì)量方面的監(jiān)督，可以預(yù)防質(zhì)次價(jià)高的商品進(jìn)入工程項(xiàng)目，影響施工質(zhì)量，給工程帶來安全隱患。通過對(duì)財(cái)務(wù)方面的監(jiān)督，可以全方位地了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中發(fā)生的各項(xiàng)行為是否符合企業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，是否能發(fā)現(xiàn)相關(guān)的違反法規(guī)行為以及公司經(jīng)營(yíng)管理方面的薄弱環(huán)節(jié)，以便后期能及時(shí)糾正，有效預(yù)防控制各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.建立廣泛的信息與溝通系統(tǒng)

信息與溝通是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)對(duì)外的一扇窗戶，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息與溝通，有助于企業(yè)知己知彼，更好地了解房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的前景，避免出現(xiàn)閉門造車的情形。對(duì)內(nèi)溝通方面，將企業(yè)信息系統(tǒng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有效地結(jié)合，及時(shí)處理企業(yè)內(nèi)部信息，確保信息的真實(shí)性、及時(shí)性和適用性，避免只考慮局部利益，能更好地支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策。對(duì)外溝通方面，可以影響房地產(chǎn)企業(yè)下一步的戰(zhàn)略歸署，給企業(yè)指明前進(jìn)的方向。有效的內(nèi)部溝通包括企業(yè)自上而下、自下而上以及橫向的溝通，有效的外部溝通應(yīng)做到與上下游客戶實(shí)現(xiàn)有效的信息交流，保證管理層與政府部門、股東以及其他利益相關(guān)者的順暢溝通。

5.建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系及突發(fā)事件處理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)由于涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)事項(xiàng)多，受政府政策影響變化大，針對(duì)內(nèi)部管理方面的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)行動(dòng)、靜態(tài)分析，運(yùn)用定量與定性相結(jié)合的方法進(jìn)行量化與預(yù)測(cè)，建立突發(fā)事件監(jiān)測(cè)與預(yù)警體系，快速識(shí)別該事件的類型等特征，及時(shí)妥善的處理，降低風(fēng)險(xiǎn)，挽回不必要的損失。

四、結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立建全內(nèi)部控制體系，認(rèn)真總結(jié)工作中的新思路、新方法，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，建立強(qiáng)有效的監(jiān)管體制，建立廣泛的信息溝通體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)中能占有一席之地并可持續(xù)發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。

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