周月明

自進入3月份以來，A股上市房企2017年年報也陸續(xù)公布。據Wind數據，截至3月29日，128家A股房企中已有49家發(fā)布了2017年年報。其中，營收目前排在A股房企前三位的是萬科、招商蛇口和新城控股，分別為2428億元、754億元、405億元。

那么，從年報數據來看，這3家上市房企在2017年表現如何呢？業(yè)績情況、拿地布局以及資金鏈條等具體運營狀況怎樣？《投資者報》記者聯系了新城控股陳姓負責人，稱將對記者問題做出一些解釋。與此同時，記者發(fā)送到招商蛇口公開郵箱的采訪函被退回，且并未聯系到公司方姓負責人，因此未得到公司答復。

新城控股拿地較激進

首先從整體業(yè)績情況來看，萬科、招商蛇口和新城控股2017年營收分別為2428億元、754億元、405億元，同比增長1%、18%、44%。這3家公司業(yè)績規(guī)模并不屬于同一層級，但就營收增長率來看，體量最大的萬科增速也最慢，增長空間已相對較小。

而從2017年凈利潤來看，萬科、招商蛇口、新城控股分別為372億元、150億元、62億元，同比增長46%、38%、81%，招商蛇口雖然營收增速較萬科高，但凈利潤增長卻最為保守。而且，值得注意的是，招商蛇口2017年的銷售毛利率為37%，為3家最高，萬科34%、新城控股35%，為何在銷售毛利率較高的情況下凈利潤增長還相對較慢，是否是銷售數量上有所減少？

對于一家房地產公司來說，其現金流量表中的采購商品、接受勞務支付的現金這一指標非常重要，可以借此判斷房地產公司的拿地戰(zhàn)略。而據這3家公司的2017年年報，萬科、招商蛇口、新城控股2017年整年購買商品、接受勞務支付的現金分別為2348億元、613億元、594億元，同比增長31%、14%、175%。可以看出，新城控股在2017年拿地戰(zhàn)略最為激進，且其拿地支出已經超過了2017年的營收額。

有專家認為，新城控股這樣的發(fā)展戰(zhàn)略也是因為在當前房地產發(fā)展馬太效應的驅動下，不當龍頭極難生存，眾多房企無論是追求規(guī)模還是加速拿地都是為爭奪龍頭地位。千億門檻只是龍頭房企陣營的“入場券”，在沖千億、增業(yè)績壓力下，房企搶地導致土地溢價率快速提高。

此外，從存貨來看，萬科、招商蛇口、新城控股2017年分別為5980億元、1642億元、763億元，同比增長27%、43%、93%，從這一數據也能看出，新城控股正在緊追猛趕龍頭的步伐。而招商蛇口無論從拿地還是存貨來說都相對平淡，且其2016年的存貨還同比減少了5.9%。那么該公司近兩年策略是否更加集中在去庫存上？若在激烈的競爭中不搶地卻加速存庫存，會否在未來幾年的龍頭爭奪戰(zhàn)中失去優(yōu)勢？對上述問題，截至發(fā)稿記者還未得到招商蛇口更詳細的解釋。

招商蛇口舉債成本較高

除了整體業(yè)績以及拿地情況外，上市房企的資產結構、經營策略、經營效率和負債情況也是考量公司競爭力的重要指標。

看一家公司的資產，首先要對其資產進行大體分類，具體可分為金融資產、長期股權投資、經營類資產。其中，經營類資產（也就是靠公司日常運營積累的資產）又包括周轉性資產（如存貨項目、貨幣資金）和長期資產（如固定資產、無形資產和在建工程）。而多數房地產公司都沒有太多的長期資產，資產主要集中在經營類資產上，也就是存貨項目和貨幣資金上面。

資產負債率方面，萬科、招商蛇口、新城控股這3家公司2017年資產負債率分別為83%、72%、85%。總負債同比增長率分別為46%、38%、81%。由此看來，新城控股在更為激進的發(fā)展模式下，債務擴張也最快，招商蛇口相對平穩(wěn)。

不過，在房地產業(yè)靠比拼規(guī)模快速擴張的周期，房地產公司負債率普遍較高，因為在具體運營中，它們的預收款項、應付款項都相對較高。也就是說，在整個生產鏈條上杠桿較高，多占用別人的資金來掙自己的錢。不過，占用的外界資金中，有的不需要付息，有的則是付息資金。投資者更應該關注的是房企的有息債務率，有息債務即需要償還利息的債務，比如銀行借款等。有息負債率越低，證明企業(yè)的舉債成本越低。

據2017年年報，《投資者報》記者大體推算出萬科、招商蛇口、新城控股 2017年的有息債務分別約為1444億元、856億元、260億元，有息債務率分別約為14%、35%、16%。由此可以看出，招商蛇口雖然資產負債率最低，但有息債務率卻最高，舉債成本也相對較高。

而新城控股雖然負債大舉擴張，有息債務率卻并沒有多高，這意味著其大增的債務多是應付款項或預收款項，也就是經營性負債。而經營性負債大多是不需要償還利息的。房地產公司在開發(fā)過程中，大部分都是用的外界資金，經營性負債率越高，意味著在實際運營過程中，公司自己投入得越少，現金流也就更加寬裕。

此外，據上海國家會計學院教授郭永清的計算方法，用日常經營累計的資產（存貨和預付賬款）減去經營性負債，可以計算出一家房企的營運資本，而營運資本占公司營收的比例，則能反映出這家公司的運營效率。這個比例越高，意味著公司需要投入更多的錢才能帶來相同的營收，運營效率也就越低?！锻顿Y者報》記者由此大體推算出萬科、招商蛇口、新城控股營運資本占公司營收的比例分別為-67%、20%、-111%。這是否意味著招商蛇口在三家公司中運營效率相對較低？目前還未收到答復。

截至2018年3月30日，萬科、招商蛇口、新城控股的股價分別為33.29元、21.8元、35.18元，市盈率分別為13倍、14倍、13倍，年報發(fā)布以來都呈上升趨勢。