張群苑

為了實(shí)現(xiàn)百姓安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)長(zhǎng)治久安和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，有必要立足我國(guó)人口眾多，建設(shè)用地相對(duì)不足，自然資源十分有限的基本國(guó)情，盡快制定和推出符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的房屋持有環(huán)節(jié)的稅收法律，對(duì)房地產(chǎn)占有行為施行有效的調(diào)節(jié)和控制。為此，需要解決下列技術(shù)層面的問(wèn)題：

一、課稅對(duì)象問(wèn)題

（一）國(guó)外做法

1.美國(guó)。美國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)私人所有制度，其房地產(chǎn)稅由房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅兩部分組成。課稅對(duì)象為個(gè)人擁有的房屋和土地。

2.日本。日本作為亞洲最大的發(fā)達(dá)國(guó)家，受其有限的自然資源、狹窄的地理空間，以及地震頻發(fā)等因素制約，房地產(chǎn)稅在持有階段設(shè)置了固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅兩個(gè)稅種。征稅對(duì)象主要為土地、房屋，還有其他固定資產(chǎn)。

3.新加坡。新加坡在房產(chǎn)稅的征收上有其獨(dú)特的方式，主要由政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，房地產(chǎn)稅對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)投資、促進(jìn)社會(huì)公平起到了顯著的作用。征收范圍極為廣泛，征稅對(duì)象為土地、房屋、公寓等私有不動(dòng)產(chǎn)，只要屬于住宅范疇的均予以征收。

（二）國(guó)內(nèi)實(shí)踐

目前，國(guó)內(nèi)一些地方比如上海市、重慶市，已經(jīng)就房產(chǎn)稅制定出相應(yīng)的試行辦法，對(duì)所有個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。寧夏回族自治區(qū)雖然出臺(tái)了房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則，并于2018年1月1日起開(kāi)始試行，但對(duì)個(gè)人住房暫時(shí)免予征收。上海作為試點(diǎn)市，對(duì)上海市居民和非上海市居民房產(chǎn)稅收作了區(qū)別處理：即本市居民以家庭為單位第二套房屋起征，外地居民以家庭為單位首套住房征收房產(chǎn)稅。重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在本市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房。北京作為一線(xiàn)城市，房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期領(lǐng)先全國(guó)，然而由于利益關(guān)系理順困難，尚沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房在持有環(huán)節(jié)征稅的意見(jiàn)辦法，目前僅有對(duì)工業(yè)用房、商業(yè)用房以及出租等經(jīng)營(yíng)用途個(gè)人住房的稅收規(guī)定。

（三）參考意見(jiàn)

我國(guó)有關(guān)房產(chǎn)稅的規(guī)定，最初出現(xiàn)在1986年國(guó)務(wù)院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》，其中第五條規(guī)定了免征范圍，如國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用以及事業(yè)單位房產(chǎn)等有公益性質(zhì)的房產(chǎn)；第五條第四款規(guī)定的“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免征，此規(guī)定已經(jīng)滯后于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。我國(guó)經(jīng)過(guò)四十年改革開(kāi)放，房屋類(lèi)型和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生巨大變化，個(gè)人所有的房屋已經(jīng)占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大半壁江山，于是才有重慶、上海等先行試點(diǎn)地區(qū)對(duì)個(gè)人所有住房在持有環(huán)節(jié)征稅之探索。筆者認(rèn)為在《房產(chǎn)稅暫行條例》免征范圍中應(yīng)當(dāng)取消“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免征之規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的各類(lèi)房屋開(kāi)征房產(chǎn)稅。

我國(guó)幅員遼闊，地域差異較大，目前出現(xiàn)的房屋類(lèi)型多種多樣，在城市除公寓式住宅、普通住宅以外，還有獨(dú)棟建筑（城中村）、花園洋房、別墅、度假村等，在農(nóng)村有農(nóng)民宅基地房屋，這些80%以上屬于商品房范疇。農(nóng)村宅基地房屋法律規(guī)定不能向農(nóng)村居民以外出售，流通范圍受限，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，因此免征房產(chǎn)稅是合理的。城市獨(dú)棟建筑（城中村房屋）是農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民、村落轉(zhuǎn)變?yōu)榫用駞^(qū)的產(chǎn)物，由于城中村房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”，個(gè)人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，國(guó)家禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)，城中村房屋只能通過(guò)本村戶(hù)口居民之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)醇{入流通渠道，因此在產(chǎn)權(quán)理順之前也應(yīng)劃入房產(chǎn)稅免征范圍。

除此之外，個(gè)人所有的各類(lèi)房屋都應(yīng)當(dāng)納入房產(chǎn)稅征收范圍。并且在全國(guó)推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)信息入網(wǎng)的背景下，為防止炒房客在異地購(gòu)置多套房規(guī)避法律，平等保護(hù)本地和外地居民的居住權(quán)益，應(yīng)不區(qū)分原住房和新購(gòu)、本地戶(hù)口和外地戶(hù)口，只要是個(gè)人所有的房屋，均應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的征稅標(biāo)準(zhǔn)。

二、稅基問(wèn)題

（一）國(guó)外做法

1.美國(guó)。美國(guó)是聯(lián)邦制國(guó)家，不同州、州下縣市的計(jì)稅依據(jù)各有不同。由房屋評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，結(jié)合一定比例的房屋市場(chǎng)價(jià)確定。根據(jù)房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)值和土地價(jià)值進(jìn)行估值。區(qū)分房屋用途，對(duì)自住、第二套房和出租房都有不同的估價(jià)。

2.日本。日本的房產(chǎn)稅本意不是用來(lái)控制房?jī)r(jià)的，而是財(cái)政收入來(lái)源的一部分。固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅都是以評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。土地、房屋都是永久產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)就屬個(gè)人所有，對(duì)固定資產(chǎn)、土地、房屋分別估值，估值價(jià)格通常小于市場(chǎng)價(jià)格，一般情況為市場(chǎng)價(jià)格的70%。其房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)不存在大幅度上升的情況，因此每三年由政府進(jìn)行估值，保證房地產(chǎn)稅的穩(wěn)定性。

3.新加坡。新加坡的房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是物業(yè)年值，年值指的是出租一個(gè)房間整年的租金，由政府制定價(jià)格。免征范圍也依據(jù)的是物業(yè)年值，即小于6000新幣的免征房地產(chǎn)稅。稅制單一、簡(jiǎn)單，方便征收。并隨著年值的變化而增加或減少稅費(fèi)。

（二）國(guó)內(nèi)實(shí)踐

上海市給予本市居民人均60平方米的免稅住房面積（指住房建筑面積）扣除，合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其他住房面積的總和。稅基為市場(chǎng)交易價(jià)的70%。重慶市目前以房屋交易時(shí)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，用于出租的房屋直接征收房產(chǎn)稅，不再對(duì)租金征收房產(chǎn)稅。

（三）參考意見(jiàn)

房產(chǎn)稅的稅基，涉及面積、單價(jià)、計(jì)稅基準(zhǔn)、起征點(diǎn)等。

1.應(yīng)稅面積。借鑒國(guó)內(nèi)外習(xí)慣做法，為避免繁瑣和人為伸縮，應(yīng)稅面積應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載銜接一致，按“建筑面積”計(jì)算。

2.房屋單價(jià)。以最近購(gòu)買(mǎi)時(shí)的交易價(jià)作基礎(chǔ)，參照周邊同類(lèi)同檔次住房計(jì)稅年度市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合一定比例的房齡和周邊設(shè)施因素，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)，聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)或組織專(zhuān)家，每年或每三年評(píng)估一次，并在一定范圍聽(tīng)證后公布單價(jià)。之所以要遵循如此條件和程序定價(jià)，是為了矯正自報(bào)價(jià)（交易合同標(biāo)價(jià)）的虛假和偏差，防止政府定價(jià)的主觀性和盲目性，使確定出來(lái)的房屋單價(jià)盡可能貼近其計(jì)稅期的使用價(jià)值。

3.計(jì)稅基準(zhǔn)。借鑒國(guó)際通行做法和試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，以政府評(píng)估總價(jià)的70%計(jì)收房產(chǎn)稅比較合理。

4.免稅面積和征稅起點(diǎn)?？紤]到大多數(shù)居民的剛性需求，參照上海、重慶等地的做法和新加坡的管理理念，不考慮房屋套數(shù)，只按面積設(shè)置人均70平米的免征范圍，超過(guò)人均70平米即開(kāi)始計(jì)征房產(chǎn)（持有）稅。設(shè)置人均70平米免稅面積的意義在于：一是按照目前的住房分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)三口之家居住210平米（含）以下高檔住房，無(wú)須繳納房產(chǎn)（占用）稅。二是一個(gè)三口之家在城區(qū)擁有一中一小二套普通住房，無(wú)須繳納房產(chǎn)（占用）稅。三是一個(gè)三口之家住房面積在140平米（含）以下，即使其子女長(zhǎng)大成人另建家庭，無(wú)須為避稅而搬家。確立這樣的標(biāo)準(zhǔn)，作為國(guó)家仁至義盡，作為納稅人則大都心悅誠(chéng)服，房產(chǎn)稅推行阻力將大為降低。

三、稅率問(wèn)題

（一）國(guó)外做法

1.美國(guó)。根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而變動(dòng)，稅率為1%-3%不等，按年征收。征收次數(shù)為一年一次或一年四次。

2.日本。日本固定資產(chǎn)稅的稅率為1.4%，城市規(guī)劃稅的稅率為0.3%。復(fù)合稅率1.7%。

3.新加坡。以物業(yè)年值為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)物業(yè)年值小于6000新幣，免征房產(chǎn)稅；物業(yè)年值在6000新幣到24000新幣之間時(shí)，超出部分稅率為4%；當(dāng)物業(yè)年值大于24000新幣，超出部分的稅率為6%。

（二）國(guó)內(nèi)實(shí)踐

上海實(shí)行差別化稅率，稅率為0.4%到0.6%之間。適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格（包括）2倍的，稅率可暫減為0.4%。

重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率有其專(zhuān)門(mén)的征收標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于高檔住房和獨(dú)棟商品住宅的建筑面積交易單價(jià)，與上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)相比，3倍以下，稅率為0.5%；3倍（含）到4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；此外針對(duì)非重慶市民、工作單位不在重慶、不在重慶投資企業(yè)的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)重慶市首套（包括）以上的普通住房，稅率為0.5%。

（三）參考意見(jiàn)

筆者建議，房產(chǎn)稅宜設(shè)置三檔稅率：

1.普通住宅，稅率設(shè)為2%。普通住宅指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要涉及小區(qū)容積率、房屋建筑面積和區(qū)域平均交易價(jià)格等。參照建設(shè)部的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，具備下列條件之一的，視為普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；首次上市的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，視同普通住宅。包括用來(lái)自住或買(mǎi)賣(mài)的房子。人均占有面積超過(guò)70平米，三口之家持有的普通住宅若面積超過(guò)210平米，即可認(rèn)定為投資性持有，應(yīng)當(dāng)列入房產(chǎn)稅調(diào)控范疇。這樣設(shè)置，有利于調(diào)控供需結(jié)構(gòu)，緩解市場(chǎng)過(guò)熱，引導(dǎo)居民將閑置資金向新興產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

2.高檔住宅，稅率設(shè)為4%。此處高檔住宅指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的高級(jí)住宅，其建筑面積大于140平米，容積率小于1，以環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完整、服務(wù)手段先進(jìn)為基本特征，包括別墅、花園洋房、高級(jí)公寓、度假村等。

3.面積超過(guò)起征點(diǎn)3倍的各類(lèi)住宅，稅率設(shè)定6%。在此，不論房屋的規(guī)格、檔次、結(jié)構(gòu)、用途，一律適用6%的超高稅率。如果一個(gè)家庭放量購(gòu)置和貯存房屋，必然造成市場(chǎng)壟斷，浪費(fèi)自然資源，擠占他人生存空間，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，與住房的居住屬性相去甚遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)在稅率上給予懲罰。

四、計(jì)征周期問(wèn)題

從國(guó)外、國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，以一個(gè)年度作為房產(chǎn)稅的一個(gè)計(jì)稅周期，按年計(jì)算、一次或分次收繳，是比較成熟的、可行的做法。我們也宜采用這一辦法。按年計(jì)算、一次或分次收繳，兼顧了納稅人的支付能力和征管機(jī)關(guān)的工作頻度，體現(xiàn)稅收調(diào)控作用。對(duì)于未在規(guī)定時(shí)限（征繳年度內(nèi)）足額繳納房產(chǎn)稅的，給予三個(gè)月的寬限期，寬限期滿(mǎn)仍然沒(méi)有繳清的，應(yīng)當(dāng)按日收取滯納金；未繳清房產(chǎn)稅的房屋不準(zhǔn)上市交易，不辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。對(duì)于拖欠稅金三年以上的房屋，應(yīng)由政府無(wú)償收回拍賣(mài)處理，所得收入用于改善城市設(shè)施和公共事業(yè)。做到寬嚴(yán)相濟(jì)，令出法隨，實(shí)現(xiàn)依法治稅的目的。

房產(chǎn)稅關(guān)乎每一個(gè)人的切身利益，是除就業(yè)之外現(xiàn)階段最大的民生問(wèn)題，是解決現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)主要矛盾的現(xiàn)實(shí)而又迫切的舉措。房產(chǎn)稅的施行不是為了增加財(cái)政收入而新設(shè)立的稅種，主要是出于調(diào)整社會(huì)利益格局、化解社會(huì)主要矛盾的需要。解決了課稅對(duì)象、稅基、稅率、計(jì)征周期等方面的技術(shù)問(wèn)題，同時(shí)在全國(guó)推行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理，落實(shí)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)共享，就為房產(chǎn)稅國(guó)家立法和統(tǒng)一同步實(shí)施鋪平了道路。