胡亞琴

(浙江澤大律師事務(wù)所，浙江 杭州 310002)

一、人防車庫的特點、人防車位(庫)糾紛產(chǎn)生的原因

(一)人防車庫的概念及特點

本文所稱的人防車庫，系為了戰(zhàn)時可用于防空并保護人民生命和財產(chǎn)安全而建的工程，戰(zhàn)時用于戰(zhàn)備、平時用于停車的地下空間?！度嗣穹揽辗ā返诙l規(guī)定“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”。一般小區(qū)都會配套建設(shè)防空地下室，有的小區(qū)由于受地質(zhì)、地形以及建筑面積等因素影響，本應(yīng)修建而不宜修建人防工程，經(jīng)人防部門批準(zhǔn)可以不修建但應(yīng)繳納易地建設(shè)費，由人防部門統(tǒng)一就近安排易地建設(shè)。*國家計委、財政部、國家國防動員委員會、建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定的通知，載于濟南市人民防空辦公室網(wǎng)站，http://www.jnrf.gov.cn/art/2016/11/9/art_27743_783748.html.

當(dāng)今世界以“和平與發(fā)展”為時代主題，防空地下室的長期閑置造成資源巨大浪費，因此《人民防空法》第二十六條規(guī)定“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經(jīng)濟建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能?！币虼?，實踐中開發(fā)商會經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)將防空地下室設(shè)計、規(guī)劃成地下車庫，防空地下室平時作為車庫用于停車、戰(zhàn)時用于戰(zhàn)備，平戰(zhàn)結(jié)合、物盡其用。

(二)人防車位(庫)糾紛產(chǎn)生的原因及類型

位于地下的人防車庫，在緩解停車難中發(fā)揮了重要作用，但作為不可再生的稀缺資源，也不可避免地成為爭議焦點。兼具人防功能的地下車庫產(chǎn)權(quán)歸誰所有，法律尚不明晰。實務(wù)中有三種觀點，一種認為歸國家所有；一種認為根據(jù)“誰投資，誰受益”原則歸開發(fā)商所有；還有一種認為地下車庫、車位系小區(qū)配套設(shè)施為業(yè)主服務(wù)，歸業(yè)主共同所有。

實踐中，開發(fā)商往往會在不明確告知“地下車庫系人防工程”“人防地下車位法律權(quán)屬不明”的情況下，與業(yè)主訂立“地下車位買賣合同”將車位進行高價出售，業(yè)主誤認為開發(fā)商擁有車位所有權(quán)，業(yè)主支付價款對應(yīng)取得車位所有權(quán)，最終因車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證或無法二次轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致糾紛發(fā)生。目前全國各地人防車位糾紛訴至法院的案由分別有：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、物權(quán)保護糾紛、合同糾紛、排除妨害糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等。原告如果是業(yè)主委員會，訴求是爭取地下車位權(quán)利歸業(yè)主共同所有；原告如果是個別業(yè)主，訴求往往要求撤銷地下車位買賣合同，理由是受到欺詐或重大誤解；也有個別案件原告是開發(fā)商或物業(yè)公司，訴求是要求業(yè)主排除妨害或要求支付車位費用。上述糾紛的主要爭議焦點系人防車位(庫)的產(chǎn)權(quán)歸屬，開發(fā)商有無權(quán)限進行買賣或出租，開發(fā)商在出賣(租)過程中有無欺詐。

二、各地針對人防車位糾紛的處理方式

(一)江蘇省對于人防車位糾紛的處理方式

在朱國憲與江蘇灘涂星海置業(yè)有限公司租賃合同糾紛一案*江蘇省丹陽市人民法院(2014)丹民初字第3644號一審民事判決書。江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院(2015)鎮(zhèn)民終字第00853號二審民事判決書。中，原被告簽訂車位租賃協(xié)議，約定使用期限20年，20年后可免費使用至2080年8月26日，車位使用費45000元。后原告以該協(xié)議違反《江蘇省物業(yè)管理條例》“人防車位租賃期限不得超過三年”的規(guī)定主張協(xié)議無效，同時原告認為小區(qū)全體業(yè)主作為人防車位的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)享有投資者權(quán)益。該案經(jīng)過一、二審判決，均駁回原告訴訟請求。一審判決較為詳盡的論證了爭議焦點，并得出以下結(jié)論：(1)小區(qū)人防工程所有權(quán)不屬于業(yè)主。(2)商品房開發(fā)作為商業(yè)行為，被告將人防工程使用權(quán)另行處分也完全符合行業(yè)交易習(xí)慣且無悖相關(guān)行政部門的管理要求。被告依法取得的人防工程經(jīng)營、收益權(quán)，應(yīng)予保護。(3)人防車位不得出售，只能出租?！逗贤ā芬?guī)定，租賃合同的期限最長不得超過20年?！逗贤ā纷鳛椤督K省物業(yè)管理條例》的上位法，應(yīng)優(yōu)先適用于本案，原告主張租期最長為三年，未曾考慮法律的位階效力。住宅小區(qū)車位使用費由市場自主調(diào)節(jié)，被告將人防車位通過租期20年，后續(xù)免租金的形式交付業(yè)主，45000元的車位租金標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)。

(二)杭州市對于人防車位糾紛的處理方式

1.杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(原告)與杭州市下城區(qū)東園高層公寓小區(qū)業(yè)主委員會(被告)物權(quán)保護糾紛一案*杭州市下城區(qū)人民法院(2015)杭下民初字第01333號一審民事判決書。杭州市中級人民法院(2015)浙杭民終字第3492號二審民事判決書。案情：原告買賣地下人防車位引發(fā)沖突，被告以人防車位應(yīng)屬業(yè)主所有、被告管理為由，將車位出租給業(yè)主并收取車費。原告要求返還人防車庫使用權(quán)并返還非法收取的停車費。

法院判決：《人民防空法》沒有界定人防工程的所有權(quán)歸屬，但明確了人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，故原告以此主張其對東園高層公寓地下室人防工程享有使用管理和收益的權(quán)利，于法有據(jù)。在沒有界定所有權(quán)的情況下，被告稱東園高層公寓地下室人防工程車位屬全體業(yè)主所有，但其不能舉證證明地下車位計入公攤面積，現(xiàn)行法律法規(guī)也未明確人防工程屬于業(yè)主所有，故對被告的該抗辯意見不予采納。

該案開發(fā)商想一次性轉(zhuǎn)讓人防車位的使用權(quán)收取高額費用，但業(yè)主想要承租最終導(dǎo)致沖突，業(yè)委會直接侵占地下車庫并出租，該案是杭州地下車位只售不租糾紛的一個縮影。本案最終處理方式也是杭州地區(qū)法院的普遍做法:(1)對于人防車庫(位)歸屬問題描述都較為謹慎，一般不直接在判決書中確定人防車庫(位)的歸屬問題。(2)法院以人防工程未計入公攤面積為由，或者以“業(yè)主不能舉證證明地下車位計入公攤面積”, 認為業(yè)主不是人防工程的投資者，從而否認業(yè)主、業(yè)委會對人防工程享有權(quán)屬或權(quán)利。

2.下城區(qū)億城嘉園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(原告)與浙江億城置業(yè)有限公司(被告)物權(quán)保護糾紛一案*杭州市下城區(qū)人民法院(2015)杭下民初字第00765號一審民事判決書、杭州市中級人民法院(2015)浙杭民終字第3492號二審民事判決書。案情: 2008年10月杭州市公安局交通警察支隊出具《公共及專用停車場竣工驗收合格證書》，確認億城嘉園停車位現(xiàn)設(shè)計為513個，而被告增設(shè)車位至700個。被告按《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》“住宅區(qū)停車泊位配置標(biāo)準(zhǔn)的10%應(yīng)作為臨時公共停車泊位，不得出租出售”的規(guī)定，按513*10%=51個車位交付業(yè)委會無償使用。原告則認為應(yīng)按700*10%=70個車位交付，應(yīng)補足19個公共車位。

法院判決：除公安部門所要求配置的513個車位之外，開發(fā)商自主多開發(fā)的車位根據(jù)誰開發(fā)誰受益的原則，亦應(yīng)歸億城公司所有，業(yè)委會要求按照實際的車位數(shù)的10%補足19個公共車位的意見缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。一審法院確認被告對無償移交給業(yè)委會的公共車位外的其余車位歸被告(開發(fā)商)所有，但二審法院對此予以改判，認為億城公司并未舉證其依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條完成地下空間使用權(quán)的登記，故對所有權(quán)不予確認。

本案中，二審法院非常謹慎的在判決書中不予確認地下車位的所有權(quán)歸屬問題。但對于開發(fā)商增設(shè)車位依然是根據(jù)“誰開發(fā)、誰受益”原則認定所有增設(shè)車位歸開發(fā)商占有、使用、收益。

(三)上海市對于人防車位糾紛的處理方式

在上海XX建設(shè)有限公司(原告)訴上海市浦東新區(qū)XX苑業(yè)主委員會(被告)車庫糾紛一案*上海市第一中級人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第867號民事判決書。中，上海市中級人民法院依據(jù)房產(chǎn)測繪中心出具《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書》明確表明系爭車庫的建筑面積未分攤進入公用建筑面積，故可證明系爭地下車庫非小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)的公共部分，未分攤到小區(qū)業(yè)主的購房款中，故原告作為對系爭地下車庫的投資者，對系爭地下車庫享有所有權(quán)。

三、現(xiàn)有法律、地方性規(guī)定及分析

(一)投資者對人防工程享有使用、管理、收益權(quán)限

《中華人民共和國人民防空法》第五條、《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》第三條，都鼓勵和平時期最大限度的開發(fā)利用人防工程，并且明確“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，但是沒有明確人防工程的權(quán)利歸屬，導(dǎo)致人防車庫的歸屬不明。

(二)人防工程平時利用需要辦理《人民防空工程平時使用證》

《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》第九條“人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)使用單位提交的備案資料，經(jīng)審查合格后發(fā)給《人民防空工程平時使用證》”。也即人防地下車庫的開放使用需要取得《人民防空工程平時使用證》，如果開發(fā)商沒有取得平時使用證就進行人防車位買賣或出租，屬于違法行為。

(三)可通過協(xié)議約定車位、車庫歸屬

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！惫P者認為，該條適用的前提是車位、車庫歸屬是明晰的，方才可以通過約定方式進行出售、附贈或者出租。但現(xiàn)行法律現(xiàn)狀是人防地下車庫、車位歸屬不明。

(四)各地對人防工程或人防車庫的不同規(guī)定

《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》(2015年5月22日修正并重新發(fā)布)第二十條規(guī)定“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。民防工程的所有權(quán)登記，按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！痹撘?guī)定明確投資者可以取得地下人防工程車庫、車位的所有權(quán)，但此處并未明確規(guī)定投資者的具體對象，到底是開發(fā)商還是業(yè)主，值得探討。但從前述上海法院判決可以看出法院傾向性認為投資者是開發(fā)商，也即人防車庫屬于開發(fā)商所有。

《重慶市國土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》 (渝國土房管發(fā)【2009】51號)第一至第三條規(guī)定，*重慶市國土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(渝國土房管發(fā)〔2009〕51號)，載于重慶市國土房管局信息公共網(wǎng)，http://www.cq.gov.cn/publicinfo/web/views/Show!detail.action?sid=4043968。確定了以下事項：(1)結(jié)建式人防工程的產(chǎn)權(quán)歸投資人所有；(2)結(jié)建式人防工程的房地產(chǎn)項目，對人防工程一并登記，注明“用途屬人防工程”；(3)人防地下車庫，政府允許參照普通地下停車場的方式出售，且同意購房人對所購的兼有停車庫功能的人防工程擁有產(chǎn)權(quán)。由此可以看出，重慶市對于地下人防車庫的產(chǎn)權(quán)直接確定歸投資人所有，且從文字表述中可以看出允許出售，那么初始產(chǎn)權(quán)傾向于歸開發(fā)商。

《廣州市人民防空管理規(guī)定》 (2014年2月1日修正施行)第二十五條規(guī)定“人民防空工程所有權(quán)歸屬的確定依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，適用與建設(shè)用地使用權(quán)相一致的原則。人民防空工程可以依照有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃報建和驗收文件及其附圖，在登記簿和附記欄注明人民防空工程。權(quán)利人對人民防空工程行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損壞人民防空工程，不得妨礙平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換?！睆V州市規(guī)定可以對人防工程辦理產(chǎn)權(quán)登記，但依舊沒有明確人防工程的歸屬。

江西省人民防空辦公室《關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》 (贛人防發(fā)【2012】5號)第一條規(guī)定的精神，*《關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》 (贛人防發(fā)【2012】5號)，載于上饒市人民政府信息公開平臺，http://www.zgsr.gov.cn/srsxxgk/b/rfb/2015-04-27/32276.htm。禁止地人防車庫進行買賣或長期出租使用權(quán)的名義變相買賣，只允許平時短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年。

江蘇省物業(yè)管理條例(2013年5月1日修正施行)第六十六條第二款“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。”該規(guī)定與江西省人民防空辦公室的規(guī)定有異曲同工之處，只允許短期租賃。

因現(xiàn)行法律規(guī)定不完善但現(xiàn)實生活中關(guān)于人防車庫的糾紛不斷，各地才會基于各種考慮出臺針對人防工程(車庫)的不同規(guī)定。這些地方性法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)意見、政策，雖然法律位階較低甚至都不屬于廣義法律的范疇，但由于具有較強針對性，在審判實務(wù)中起到了舉足輕重的作用。筆者認為，上述地方性規(guī)定對于處理人防車位糾紛具有較強的參考價值。

四、解決人防地下車庫糾紛的相關(guān)建議

(一)地下車庫投資者的判定應(yīng)以“人防地下車位建設(shè)所需資金有無納入建設(shè)項目開發(fā)成本”為標(biāo)準(zhǔn)

由于法律已經(jīng)確定了“誰投資、誰受益”的基本原則，因此人防車庫的占有、使用、收益等權(quán)利的享有者系投資者。實務(wù)中判斷人防車位(庫)投資者的方式大體按照以下邏輯思路展開：(1)開發(fā)商系人防車庫的建設(shè)者，但不代表開發(fā)商系投資者。(2)國家針對人防車庫沒有直接投資，但存在減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費等各種優(yōu)惠政策，國家有間接投資。但能否因間接投資而獲得人防地下車庫所有權(quán)，有待商榷。(3)人防地下車庫的前期建設(shè)費用是開發(fā)商墊付的?，F(xiàn)行實務(wù)中判斷最終投資者采用的標(biāo)準(zhǔn)是“公攤面積計算法”，即業(yè)主取得房屋所有權(quán)時，地下人防車位有無計入公攤面積。根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000)附錄B.3.1規(guī)定，“作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積”，建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)的通知(建房[1995]517號)第九條第二款“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。實務(wù)中由此判定，業(yè)主不是人防地下車庫的投資者，開發(fā)商享有各項權(quán)能。

筆者認為，上述邏輯判斷簡單但不科學(xué)。理由如下：(1)人防地下車庫有別于普通地下車庫，人防車庫建設(shè)過程中享受國家優(yōu)惠政策減免了相關(guān)費用，這些減免是基于人防工程的公益性質(zhì)。這些減免政策可視為國家對于人防工程的間接投入，最終受惠者應(yīng)是全體業(yè)主而不應(yīng)該是開發(fā)商。(2)人防車庫作為人防設(shè)施或停車庫是為全體業(yè)主服務(wù)的，具有公益屬性。(3)判斷開發(fā)商是否是人防工程的最終投資者，應(yīng)依據(jù)人防地下車位建設(shè)所需資金有無納入建設(shè)項目開發(fā)成本。對此，《國家計委、財政部、國家國防動員委員會、建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定的通知》第一條明確“防空地下室建設(shè)所需資金，納入建設(shè)項目投資計劃。建設(shè)費用據(jù)實列入建設(shè)項目開發(fā)成本”。也即業(yè)主購買的房價中已經(jīng)分攤了人防工程建設(shè)費用，不能簡單的以“業(yè)主取得房屋所有權(quán)時，地下人防車位有無計入公攤面積”為標(biāo)準(zhǔn)。(4)如果開發(fā)商認為，人防地下車位建設(shè)所需資金沒有納入建設(shè)項目開發(fā)成本，應(yīng)由開發(fā)商進行舉證。該項舉證將涉及到公司財務(wù)、稅收、審計等各項內(nèi)容，不能簡單以“有無計入公攤”為標(biāo)準(zhǔn)。

(二)地下人防車位允許短期租賃，但不允許買賣，為將來立法或修訂留下空間

江西省人民防空辦公室《關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》與《江蘇省物業(yè)管理條例》(2013年5月1日修正施行)，都只允許投資者對地下人防車位進行短期租賃。這考慮到了人防車位在我國權(quán)屬不清，考慮到將來人防法律修訂會對人防工程權(quán)屬問題作出安排，如果規(guī)定租賃時間太長不利于法律、法規(guī)銜接，所以對租賃期限進行限制。但是這些規(guī)定的法律效力及位階均較低，在實務(wù)中并沒有被廣泛適用，這一點從江蘇省的相關(guān)判決中可見一斑。例如，上海市與重慶市直接規(guī)定人防工程產(chǎn)權(quán)歸投資者所有，違反了上位法規(guī)定，有超越權(quán)限立法之嫌，地方規(guī)定的效力遭受懷疑。江西省人民防空辦公室《關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定“任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權(quán)的名義變相買賣防空地下室。在目前國家對防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年”。該規(guī)定一語點破目前人防地下車位交易亂象的實質(zhì)——開發(fā)商以“租賃”為名行“買賣”之實，給市場交易安全留下重大隱患。

根據(jù)我國《合同法》第一百三十條對買賣合同的定義，買賣合同轉(zhuǎn)移的是標(biāo)的物所有權(quán)，那么開發(fā)商轉(zhuǎn)移的就是車位所有權(quán)，但現(xiàn)行法律沒有明確開發(fā)商對人防車位享有所有權(quán)，大部分地區(qū)對于人防車位無法進行不動產(chǎn)登記。因此開發(fā)商出售人防地下車庫的合同名稱會使用“租賃協(xié)議”或“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。但合同期限又遠遠超過《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，該條規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”如果在法律未明確開發(fā)商擁有地下人防車位所有權(quán)的情況下就允許地下人防車位無限期租賃，那么超過二十年后的地下車位權(quán)利、義務(wù)又該如何保護都會成為將來實務(wù)中爭議的焦點?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定 “承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，大量業(yè)主在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候會一并轉(zhuǎn)讓人防車位的相關(guān)權(quán)利，如果地下人防車位買賣合同、使用權(quán)買賣合同的實質(zhì)被認定為是租賃合同，存在的隱患就是出租人即開發(fā)商能否以未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租為由解除人防車位買賣合同，再高價出賣(租)給其它業(yè)主。

人防車庫首先是人防，其次才是車庫，不管是何種功能都是為社會公共安全及全體業(yè)主服務(wù)的，而不是開發(fā)商的私有財產(chǎn)。各地可以制定臨時性過渡政策“允許地下人防車位短期租賃，但不得買賣或變相買賣，并對租賃價格做出限制”。這既可以為將來國家法律立法確權(quán)或修訂留下余地，同時也能緩解城市停車?yán)щy并打擊開發(fā)商“只售不租”違法行為。

(三)明確開發(fā)商的告知義務(wù)，明確虛假宣傳或故意不告知業(yè)主實情的法律責(zé)任

開發(fā)商會隱瞞地下車庫系人防工程的事實，相關(guān)宣傳及表述都使業(yè)主相信開發(fā)商對地下車位享有所有權(quán)，有的開發(fā)商甚至口頭承諾將來能過戶。大量業(yè)主相信開發(fā)商“將來可以登記或過戶”的說法。最終無法過戶或者偶爾得知系人防工程，導(dǎo)致業(yè)主極為不滿引發(fā)糾紛。針對現(xiàn)實中開發(fā)商在出售車位時的各種虛假宣傳或故意隱瞞，應(yīng)明確開發(fā)商在出售人防車位時應(yīng)盡的告知義務(wù)及法律責(zé)任。

(四)明確超出規(guī)劃范圍(增設(shè)車位)的權(quán)利歸屬

開發(fā)商為了逐利會在規(guī)劃外建設(shè)車位，如前述杭州市下城區(qū)人民法院根據(jù)“誰開發(fā)，誰受益”的原則判決增設(shè)車位權(quán)利歸開發(fā)商所有。筆者認為，規(guī)劃外車位從本質(zhì)上系違章建筑，違章建筑的投資者理應(yīng)受到行政制裁，“任何人不能因違法行為而獲得法律認可的利益”是原則 ，如果開發(fā)商因為違法行為而獲利，則會促使更多開發(fā)商在規(guī)劃外增設(shè)車位。筆者認為，規(guī)劃外車位是否繼續(xù)留存首先應(yīng)由相關(guān)行政機關(guān)審批決定。在行政處罰后最終決定留存的情況下，可規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主共同享有相關(guān)權(quán)利。

綜上，對于地下人防車庫存在的問題，立法、司法及其他相關(guān)部門急需制定統(tǒng)一規(guī)范并對相關(guān)問題進行明確，以期恢復(fù)社會正常交易秩序、交易信心并保障國防安全。在國家法律尚未明確的情況下，各地可以在維護國防安全并保護處于市場弱勢地位的業(yè)主基礎(chǔ)上，參照江西省或江蘇省的做法，為將來法律的修訂留下空間。

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