張乾偉

[摘要]當(dāng)前我國(guó)在實(shí)行中國(guó)特色社會(huì)主義形式的管理模式，為未來(lái)房地產(chǎn)金融管發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)金融管理體系的發(fā)展環(huán)節(jié)，要基于我國(guó)國(guó)情，從當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)角度進(jìn)行把控，制定相對(duì)應(yīng)的發(fā)展策略，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作注入動(dòng)力。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融 發(fā)展趨勢(shì) 創(chuàng)新 探究

房地產(chǎn)金融管理體系的發(fā)展，需要從本國(guó)國(guó)情角度分析，全方面考慮當(dāng)前社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)狀，參考我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體系，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律等等因素，使最終所制定的房地產(chǎn)金融管理策略更為合理，滿足時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)。在此過(guò)程中，還要積極總結(jié)自身的不足之處，不斷的發(fā)展模式進(jìn)行更新，保證我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，也為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高效運(yùn)作提供保障。

一、房地產(chǎn)金融趨勢(shì)的問(wèn)題匯總

（一）缺少系統(tǒng)化的房地產(chǎn)金融和土地金融相融合的房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作環(huán)節(jié)，將會(huì)給土地開(kāi)發(fā)相關(guān)工作帶來(lái)影響，進(jìn)而制約了房屋建設(shè)和設(shè)計(jì)工作的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作環(huán)節(jié)所體現(xiàn)的特點(diǎn)較為明顯，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要投入的資金量大，涉及面廣，資金供需方面存在時(shí)間差，這一時(shí)間差問(wèn)題的解決，就應(yīng)當(dāng)給予資金方面的充分支持。結(jié)合相關(guān)的調(diào)查研究顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融總量所占比例已經(jīng)達(dá)到一定程度，在二零一二年新增居民按揭貸款的總數(shù)額就已經(jīng)達(dá)到了1.63萬(wàn)億元人民幣，但是，金融環(huán)境下的房地產(chǎn)的發(fā)展仍舊處于初級(jí)階段，未能形成良好的發(fā)展框架，導(dǎo)致它的發(fā)展過(guò)于依賴(lài)銀行的支持，不僅堆積了各類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，也會(huì)伴隨著許多的阻礙性問(wèn)題。

（二）缺少系統(tǒng)化的房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)制

就現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融發(fā)展形勢(shì)來(lái)講，我國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)在創(chuàng)新層面的付出仍舊不足，在此過(guò)程中，需要積極吸納并借鑒域外的房地產(chǎn)既然弄管理機(jī)制以及管理模式，結(jié)合自身的發(fā)展需求，進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，具體的可從住宅層面的金融資源入手，給以適宜的分配，住宅信貸方面的開(kāi)發(fā)以投放程度相對(duì)較大，未能全方面的評(píng)估房地產(chǎn)金融制度的風(fēng)險(xiǎn)程度，換個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)及容管理體系方面存在問(wèn)題，若未能進(jìn)行及時(shí)、有效解決，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)體系缺少健全性和科學(xué)性。

（三）缺少完善的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新管理機(jī)制

筆者對(duì)域外許多區(qū)域的住房金融業(yè)務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行分析和總結(jié)，而后發(fā)現(xiàn)可將其主要分為三類(lèi)，其一，就是在市場(chǎng)融資機(jī)制層面，市場(chǎng)融資制度是市場(chǎng)化的行為和手段，可在市場(chǎng)之中獲得相應(yīng)的資金支持，一般在商業(yè)住宅的貸款比較常見(jiàn)，美國(guó)貸款證券是證券出現(xiàn)最早的代表性國(guó)家，而我國(guó)推行落實(shí)此種住宅金融體系的城市是廣東。其二，是強(qiáng)制性質(zhì)的住宅儲(chǔ)蓄質(zhì)地。上海已經(jīng)在開(kāi)始推行此種機(jī)制。其三，則是合約性的住宅儲(chǔ)蓄制度，就是結(jié)合職工的實(shí)際情況，進(jìn)入到銀行內(nèi)部完成資金的存儲(chǔ)，在此過(guò)程中將會(huì)體現(xiàn)出一定的實(shí)踐限制，時(shí)間達(dá)到期限以后則可運(yùn)用這筆錢(qián)完成貸款。

（四）缺少健全的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制

我國(guó)的商業(yè)銀行在金融管理層面的發(fā)展，所體現(xiàn)出的創(chuàng)新性相對(duì)較少，大多都會(huì)選擇吸取域外金融機(jī)制的方式，在負(fù)債類(lèi)型業(yè)務(wù)層面所做出的創(chuàng)新和改進(jìn)行為相對(duì)角度，但是，資產(chǎn)層面的創(chuàng)新力度則較少，過(guò)多的盲目追求盈利，創(chuàng)新手段多，但是，所落實(shí)的防范工作卻明顯體現(xiàn)出力度不足的問(wèn)題，就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講，我國(guó)所落實(shí)的是差異性信貸機(jī)制，并對(duì)住宅購(gòu)買(mǎi)工作的把控，僅體現(xiàn)在第二套。而在美國(guó)所應(yīng)用的貸款模式和二次貸款體現(xiàn)了不斷的增長(zhǎng)趨勢(shì)，當(dāng)前，我國(guó)的商業(yè)業(yè)務(wù)的開(kāi)辦形式，大多都是應(yīng)用按揭的形式，換個(gè)角度來(lái)講，就是在貸款之時(shí)，提前對(duì)銀行中的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)支。

（五）缺少有效的住宅法相關(guān)的法律規(guī)章機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)仍舊缺少一套系統(tǒng)化的住宅法亦或是相關(guān)的規(guī)章制度等條款或法規(guī)，這就間接的說(shuō)明當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)制相關(guān)的法律規(guī)章不健全，未能結(jié)合時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，制定符合社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的房產(chǎn)金融法規(guī)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有效的支持。

現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融機(jī)制的推行僅能適用于城鎮(zhèn)居民，但是對(duì)于農(nóng)民來(lái)講不具有切實(shí)性，無(wú)法將法規(guī)法規(guī)的內(nèi)容踐行到實(shí)處，這就使得農(nóng)民進(jìn)入到城鎮(zhèn)以后的買(mǎi)房行為受到約束和相關(guān)法律規(guī)章的限制，不僅如此，我國(guó)還未能形成完善的房地產(chǎn)金融管理體系，缺少財(cái)政層面的管理機(jī)制的支持，尤其是在貸款負(fù)擔(dān)亦或是信用擔(dān)保等許多層面，沒(méi)有健全的管理體系的動(dòng)力支撐。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方式探討

（一）制定符合中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)制

房地產(chǎn)金融機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)金融管理工作的落實(shí)來(lái)講具有極其關(guān)鍵的作用，若想進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，就需要重視金融市場(chǎng)機(jī)制的創(chuàng)新和改革，房地和采納金融市場(chǎng)所處的環(huán)境一直處于無(wú)形變化的趨勢(shì)，許多的域外國(guó)家所落實(shí)的房地產(chǎn)金融交易市場(chǎng)運(yùn)作中，都會(huì)通過(guò)證券交易市場(chǎng)的途徑，從我國(guó)監(jiān)管部門(mén)層面來(lái)講，可逐漸將房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)條件予以釋放。另外，還要積極推動(dòng)投資權(quán)益的證券機(jī)制，希望可借此途徑加快城市的建設(shè)步伐，與此同時(shí)，也應(yīng)將住房抵押貸款證券機(jī)制落實(shí)到實(shí)踐中，并積極推動(dòng)貸款資金的流動(dòng)速度，進(jìn)而有效解決住宅貸款壓力。

（二）構(gòu)建客戶(hù)為中心的住宅進(jìn)入產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的管理機(jī)制，需要結(jié)合不同用戶(hù)群體的實(shí)際需求，再根據(jù)所生產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)，體現(xiàn)出一定的滲透性和覆蓋性，力求為客戶(hù)群眾設(shè)計(jì)出最為適宜的金融產(chǎn)品，并對(duì)其進(jìn)行不斷的推行，使得最終的服務(wù)質(zhì)量滿足群眾的需要。

不僅如此，還需要從金融產(chǎn)品的創(chuàng)新角度著手，在此之前提前構(gòu)建一套系統(tǒng)化的、健全的管理機(jī)制，參照客戶(hù)的整體特征，實(shí)旋多功能的、針對(duì)性的管理，力求提供高質(zhì)量的服務(wù)。在此過(guò)程中，還可充分參考澳大利亞的貸款業(yè)務(wù)，一般業(yè)內(nèi)人士會(huì)將其稱(chēng)為逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)，指的就是將老年人的房子抵押給與之相關(guān)的金融組織，與此同時(shí)，此類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，要定時(shí)、定量的為這部分老人提供生活費(fèi)用，但需要注意的是，此項(xiàng)機(jī)制的落實(shí)有時(shí)間的限制。

當(dāng)前我國(guó)的人口老齡化問(wèn)題日漸嚴(yán)重，在此特殊的社會(huì)背景下，可借鑒上述管理模式，設(shè)置一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)制，主要針對(duì)這部分老年人，并使金融機(jī)制的落實(shí)更具針對(duì)性和可行性，使老年人在老年時(shí)期有一定的生活保障，最終真正做到有所托付。

房地產(chǎn)金融機(jī)制可以將客戶(hù)作為制度的核心點(diǎn)，并結(jié)合居民日常的衣食住行習(xí)慣，盡可能的為客戶(hù)提供更多的便捷，可達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的。

（三）建立適合住宅進(jìn)入業(yè)務(wù)發(fā)展的住房金融組織機(jī)構(gòu)

現(xiàn)階段，在我國(guó)整體的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制之下，若想進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)金融事業(yè)的進(jìn)步，就應(yīng)當(dāng)積極借鑒域外住宅進(jìn)入模式，在此基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)非專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融組織融入到此體系之中，并高效運(yùn)用房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，做好開(kāi)發(fā)工作。

另外，還可與保險(xiǎn)公司和住宅銀行進(jìn)行主動(dòng)溝通，并建立有效的合作關(guān)系，一定程度的降低房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)落實(shí)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)幾率，這樣可以保證住宅貸款形式的多樣性，此外，還能逐步形成一個(gè)有效的、科學(xué)的金融市場(chǎng)，在金融機(jī)構(gòu)中體現(xiàn)其實(shí)際價(jià)值。

（四）組建房地產(chǎn)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)人才和產(chǎn)品經(jīng)理隊(duì)伍

其一，需要組建系統(tǒng)化的、專(zhuān)門(mén)的技術(shù)人才團(tuán)隊(duì)，其中涵蓋著的管理方面亦或是業(yè)務(wù)方面的人才，與此同時(shí)，他們還要精通經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)人才的集中這一目標(biāo)。

其二，對(duì)于國(guó)際慣例中的內(nèi)容進(jìn)行修改和研究，重視信貸營(yíng)銷(xiāo)模式和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式改進(jìn)工作的落實(shí)，只有把控好這一方面的問(wèn)題，方可為日后的房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

其三，商業(yè)銀行要有其屬于自身的房地產(chǎn)金融管理團(tuán)隊(duì)，此團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定、客戶(hù)需求搜集和產(chǎn)品優(yōu)化等各方面的工作內(nèi)容，力求提供高質(zhì)量的服務(wù)，也為日后的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的持續(xù)性、長(zhǎng)遠(yuǎn)化發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的時(shí)代背景下，有關(guān)的政府部門(mén)已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)金融化的發(fā)展趨勢(shì)，在此過(guò)程中，筆者認(rèn)為若想保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)有效運(yùn)用協(xié)調(diào)性手段和解決辦法，結(jié)合房地產(chǎn)金融化的發(fā)展趨勢(shì)，總結(jié)其中易出現(xiàn)的問(wèn)題，秉承著創(chuàng)新式的思維理念，制定房產(chǎn)金融和土地金融二者有效融合的管理機(jī)制，并對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系進(jìn)行不斷的完善和健全，制定系統(tǒng)化的創(chuàng)新體系，運(yùn)用全新的發(fā)展思路，將創(chuàng)建客戶(hù)為重心的住房金融產(chǎn)品機(jī)制作為房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的有力保障，最終使得金融業(yè)務(wù)住宅進(jìn)入組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置更為合理，滿足群眾的應(yīng)用需求，筆者主要從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律角度進(jìn)行分析，而后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融發(fā)展形勢(shì)較為良好，最后提出了筆者自身的相關(guān)見(jiàn)解和思考，希望給有關(guān)人士以借鑒和參考。