谷琛婷

[摘要]租房市場在我國正處于住房制度改革與發(fā)展的初級階段。巨大的需求市場空間，正吸引多方資本市場的融入。商業(yè)銀行對租房市場的參與，是繼房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司參與之后的一大亮點(diǎn)。本文分析了現(xiàn)階段我國租房市場的發(fā)展現(xiàn)狀，概述了中介公司及房地產(chǎn)企業(yè)在租房市場的參與情況，并闡述商業(yè)銀行參與租房市場的必要性和可能性。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行 租房市場 業(yè)務(wù)探討

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場供需失衡，城鎮(zhèn)居民的住房需求與持續(xù)走高的房價(jià)，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，也是重要的民生問題。在房地產(chǎn)市場中，傳統(tǒng)的房屋購買方式仍是主角，租房市場發(fā)展緩慢，面臨諸多制約因素。我國租房市場的參與主體單一，缺乏資本市場的有效融入，特別是商業(yè)銀行的“曖昧”態(tài)度，讓租房市場缺乏靈活多樣的金融支持。雖然建設(shè)銀行已于2017年推出了針對個(gè)人租房貸款的“按揭貸”，但仍缺乏實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司以長租市場的發(fā)展模式，參與到租房市場，是基于傳統(tǒng)租房市場的有益嘗試，并獲得較好的業(yè)務(wù)發(fā)展效果。商業(yè)銀行可以借鑒其經(jīng)驗(yàn)做法，在參與模式及手段等方面，進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的金融支持方式，以更好地參與到租房市場中，充分發(fā)揮融資工具的杠桿作用。

一、現(xiàn)階段我國租房市場的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。但隨著城市住房壓力不斷增加，城市商品住房的購買力下降，很多外來人口以租房為主，形成了多層次的房地產(chǎn)市場需求，是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。因而，構(gòu)建多層次、多樣化的“購租并舉，以租為主”的城市居民住房供需體制，才是解決城市住房問題的重要突破口。

（一）租房市場發(fā)展步入快車道

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，城市住房壓力增加，特別是在一、二線城市，外來人口數(shù)量大，房屋租賃成為重要的住房方式。從國家到地方，紛紛出臺了引導(dǎo)政策，鼓勵租房市場發(fā)展，租房市場步入快車道，這是市場發(fā)展的必然趨勢。

2017年，住建部等多部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等6個(gè)住房租賃相關(guān)文件，全面部署和發(fā)展房租租賃市場。在有關(guān)政策方針的引導(dǎo)之下，各地加快了房屋租賃市場建設(shè)。以武漢市為例，作為首批培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)城市，其在全國省會城市中率先上線政銀合作模式下的住房租賃交易服務(wù)平臺，為探索大城市租房市場發(fā)展邁出了重要一步。

（二）租房市場亂象問題突出

租房市場亂象一直是阻礙租房市場發(fā)展的重要問題。市場的混亂主要表現(xiàn)為：①低端市場存在租金畸形上漲。隨著城市住房壓力不斷上升，低端市場成為很大部分外來人口的首選，這就在一定程度上刺激了低端市場的租金上漲；②租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租賃合同范本不規(guī)范，極易發(fā)生糾紛問題。私人房屋租賃多以一年為合同期，但由于諸多因素的存在，如房屋售賣、子女結(jié)婚所用等，出現(xiàn)租約提前結(jié)束，且合同簽約不規(guī)范，為后期的爭議和糾紛埋下了隱患；③房屋租賃市場制度不完善，且出租住房管理缺乏專業(yè)性管理和監(jiān)督，由此引發(fā)的社會安全問題比較突出；④中介公司操作不統(tǒng)一，缺乏規(guī)范化建設(shè)，參與各方信用監(jiān)管不到位，導(dǎo)致行業(yè)惡性競爭問題頻發(fā)，不利于住房租賃市場的健康發(fā)展。

（三）租房市場參與主體單一

當(dāng)前，我國城市租房市場的參與主體單一，以私人住宅出租的方式，構(gòu)成租賃合同關(guān)系。這種單一的租賃主體關(guān)系，容易形成壟斷價(jià)格，不利于平抑租賃市場價(jià)格體系。因此，租房市場難以得到健康、快速的發(fā)展，成為房地產(chǎn)市場的主旋律。其重要原因是房地產(chǎn)企業(yè)和中介公司、商業(yè)銀行及資本市場等的參與度不足。雖然國家出臺政策推進(jìn)各方資本市場進(jìn)駐，但相對比較緩慢。特別是商業(yè)銀行的有效參與，是今后城市租房市場重要課題。

二、房企、中介公司是租房市場的主體

面對城市住房租賃市場供應(yīng)主體單一的局面，房地產(chǎn)企業(yè)和中介公司在資本市場及商業(yè)銀行的大力支持下，租房市場呈現(xiàn)出新一輪的發(fā)展熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)具有與生俱來的優(yōu)勢，征戰(zhàn)“長租市場”，成為房企發(fā)展的重要領(lǐng)域。中介公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，開辟多元化的住房租賃業(yè)務(wù)，定會吸引更多的資本市場和金融支持。

（一）房企在租房市場的參與

房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步轉(zhuǎn)變角色，將業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)投向房屋租賃市場。如何在新的角色中，以“房東”的身份成為房屋租賃市場的主體，成為房企新一步在租賃市場發(fā)展的重要基礎(chǔ)。近年來，房企更加注重“長租市場”的新模式。萬科在2016年，獨(dú)立運(yùn)營了“泊寓”長租公寓品牌，開啟了萬科在房屋租賃市場的發(fā)展。萬科在北京、廣州等一線城市，依托自身的品牌輻射力和資源優(yōu)勢，相繼自持物業(yè)地塊，為長租市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。同樣作為房企大佬的碧桂園，也是嘗鮮房屋租賃市場的排頭兵。2017年，碧桂園成立了長租公寓事業(yè)部，將建造上海首家長期公寓，為上海長租市場發(fā)展，注入新的市場動力。

在萬科、碧桂園等大型民營房企投入的同時(shí)，具有央企背景的保利地產(chǎn)，也是長租市場的第一批沖浪者。現(xiàn)已建造的“N+青年公寓”、“瑜璟閣商務(wù)公寓”等租賃住房品牌，已在一線城市入住。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將目光投向租房市場，是基于房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略性考量。巨大城市住房租賃市場的大蛋糕，吸引著本就具有資源優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，搶占市場。以長租市場的發(fā)展模式，推進(jìn)租房市場的發(fā)展。“場租市場”在租房市場的發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司參與的重要形式，也契合了租房市場的發(fā)展特質(zhì)，具有顯著的參與成效。

（二）中介公司在租房市場的參與

對于租房市場這一巨大的蛋糕，互聯(lián)網(wǎng)中介公司也紛紛參與進(jìn)來，以獲得市場經(jīng)濟(jì)效益?；ヂ?lián)網(wǎng)公司并非傳統(tǒng)的住房中介公司，在租賃住房資源等方面，缺乏一定優(yōu)勢，但互聯(lián)網(wǎng)公司的平臺優(yōu)勢非常顯著，成為互聯(lián)網(wǎng)公司參與租房市場提供了切入口。以阿里巴巴為代表的互聯(lián)網(wǎng)公司，正逐漸涌入租房市場，形成新的市場局面。2017年10月，依托支付寶平臺建立的租房業(yè)務(wù)正式上線。截止目前，已有120萬間公寓入住。租戶可以通過支付寶交付房租，為交易的發(fā)生提供了便捷方式。并且，通過“芝麻信用等級”，建立租房信用等級，為進(jìn)一步規(guī)范租房市場，具有重要意義。

從實(shí)際來看，支付寶入住的房源，以長租公寓為主，其中“蘑菇租房品牌”、“魔方”占主體。隨著平臺運(yùn)營及發(fā)展，支付寶將進(jìn)一步拓展市場發(fā)展。首先，房源的多樣化，逐漸形成多品牌、良性競爭的市場局面；其次，建立完善的信用檔案制度，形成房東、租客和從業(yè)人員的信用檔案，為市場規(guī)范化發(fā)展，提供更好的制度保障，這也是當(dāng)前我國租房市場發(fā)展的內(nèi)在需求。

三、商業(yè)銀行在租房市場的參與

商業(yè)銀行是我國金融市場的重要組成部分，在房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司及互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛參與的局面之下，商業(yè)銀行也在積極探討如何介入城市租房市場。2017年建設(shè)銀行深圳市分行，發(fā)布了我國首個(gè)個(gè)人租房貸款產(chǎn)品“按揭貸”，這是“要租房，到建行”的新業(yè)務(wù)，標(biāo)志著商業(yè)銀行在租房市場的實(shí)質(zhì)性參與。商業(yè)銀行參與租房市場，是市場主體多元化發(fā)展的必然結(jié)果，依托金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，商業(yè)銀行在租房市場的發(fā)展更具有沖擊力。

（一）商業(yè)銀行參與租房市場的意義

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)、中介及互聯(lián)網(wǎng)公司均已在租房市場有所涉足，而作為重要的資本市場、商業(yè)銀行積極響應(yīng)國家政策導(dǎo)向，以及市場的發(fā)展需求，推出租房貸款產(chǎn)品，這是積極有益的嘗試，也是今后商業(yè)銀行參與租房市場的重要方式。首先，租房市場需要形成多方參與的市場主體，商業(yè)銀行的參與，進(jìn)一步擴(kuò)到了市場主體，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義；其次，租房市場需要推進(jìn)金融創(chuàng)新，為租房者提供金融支持。目前，建行推出的“按揭貸”的利率低于同期按揭貸款產(chǎn)品，這就是對租房者的金融支持，能夠在限購、限貸的大背景之下，為租房市場的發(fā)展提供良好的金融環(huán)境，實(shí)現(xiàn)市場的平衡發(fā)展；再次，從中央到地方，紛紛出臺了導(dǎo)向政策，而市場的落地發(fā)展，需要商業(yè)銀行的參與，為租房市場注入金融資本，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場逐漸向租房市場發(fā)展，形成多層次的市場體系。

（二）商業(yè)銀行參與租房市場的爭議與問題

建設(shè)銀行推出了商業(yè)銀行參與租房市場的首個(gè)租貸產(chǎn)品——“按揭貸”。但隨之而來的爭議，也成為商業(yè)銀行參與租房市場的一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況。1）“按揭貸”的最高貸款額度為100萬元，這一額度的設(shè)定，成為爭議點(diǎn)。貸款者是否會把100萬元貸款用于商品房購買，成為購房者獲取低利率購房的一種手段。為此，如何設(shè)定更加完善的標(biāo)準(zhǔn)及管理制度，是商業(yè)銀行參與租房市場的重要基礎(chǔ)；2）國家政策導(dǎo)向及監(jiān)管方式有待提高。我國在房地產(chǎn)市場一直采取宏觀調(diào)控的措施，以確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但是，租房市場的政策及監(jiān)管尚顯不足。這也是商業(yè)銀行如何參與、如何發(fā)揮作用的重要思考。商業(yè)銀行參與租房市場，是基于市場發(fā)展的選擇，也是政策引導(dǎo)的效果。如何在問題與爭議面前，實(shí)現(xiàn)租房市場的新發(fā)展，仍將是商業(yè)銀行所需解決的問題。

（三）商業(yè)銀行參與租房市場的建議

商業(yè)銀行參與城市租房市場的發(fā)展，是積極有益的嘗試，對于租房市場的健康壯大，起到重要的促進(jìn)作用。但如何實(shí)現(xiàn)真正意義上的促進(jìn)發(fā)展，有待進(jìn)一步的優(yōu)化內(nèi)外環(huán)境，通過完善制度、強(qiáng)化政策引導(dǎo)等措施，強(qiáng)化商業(yè)銀行在租房市場的參與，發(fā)揮好重要的作用。在筆者看來，新的歷史時(shí)期，商業(yè)銀行參與租房市場，是租房市場發(fā)展的必然趨勢，也是內(nèi)在要求，但如何實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展，應(yīng)切實(shí)做好以下幾個(gè)方面的工作：

其一，建立完善的市場制度，強(qiáng)化租房貸款監(jiān)管。我國對房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)控態(tài)勢，通過限購等方式，控制市場資本流入。按揭貸等銀行產(chǎn)品如何發(fā)揮對租房市場的金融扶持作用，應(yīng)進(jìn)一步制度相應(yīng)的市場制度，強(qiáng)化對租房貸款的監(jiān)管。對于租房貸款的使用、信用等級評定等內(nèi)容，都要進(jìn)行明確，以更好的規(guī)范市場，確保租房貸款成為租房市場發(fā)展的有效金融支持。

其二，強(qiáng)化政策引導(dǎo)。當(dāng)前，我國在商業(yè)銀行參與租房市場發(fā)展領(lǐng)域的政策引導(dǎo)缺乏，導(dǎo)致商業(yè)銀行在參與中的“曖昧”態(tài)度。為此，要針對市場所需，制定引導(dǎo)政策，就商業(yè)銀行如何參與、如何發(fā)揮作用，出臺指導(dǎo)性意見，形成更加統(tǒng)一的政策引導(dǎo)。

其三，商業(yè)銀行要創(chuàng)新參與方式，在傳統(tǒng)借貸服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該尋求與政府的合作，創(chuàng)建官方房屋租賃平臺，讓商業(yè)銀行的作用更加凸顯。武漢市在租房市場的發(fā)展中，通過國有企業(yè)的參與，試點(diǎn)搭建了國有住房租賃平臺，可以在現(xiàn)有資本參與的基礎(chǔ)之上，將商業(yè)銀行加入其中，讓租房市場的資本主體更加多元化，形成更具創(chuàng)新的參與方式，發(fā)揮重要的作用。

其四，商業(yè)銀行需要加大對住房租賃的接入力度，通過與房地產(chǎn)企業(yè)和中介公司建立合作機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)和中介公司在長租市場發(fā)展中，提供資金保障。2017年10月，中信銀行與碧桂園簽訂了關(guān)于長租公寓發(fā)展的合作協(xié)議，將在3年內(nèi)為碧桂園提供近3百億元的保障性基金，用于長租公寓的建設(shè)。中信銀行的參與方式，實(shí)現(xiàn)了主體之間的合作，這應(yīng)該得到進(jìn)一步的推廣，國有大型商業(yè)銀行，如建行、工行、農(nóng)行等，也可以尋求與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)租房市場主體的發(fā)展。

其五，商業(yè)銀行需要加強(qiáng)與互聯(lián)網(wǎng)公司的戰(zhàn)略合作，充分利用大數(shù)據(jù)資源，建立租房人的資信管理，拓展金融信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新和金融服務(wù)的覆蓋面。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國城市租房市場是一片“藍(lán)?！?，未來將會是房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司、互聯(lián)網(wǎng)公司和商業(yè)銀行等不同主體的共同市場。我國的租房市場主體具有先天不足，短期難以成為房地產(chǎn)市場的“主角”。為尋求城市租房市場的新發(fā)展，形成新的住房需求與供給發(fā)展格局，理應(yīng)加快推進(jìn)租房市場多主體的發(fā)展步伐。在房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司和互聯(lián)網(wǎng)公司開拓“長租市場”的基礎(chǔ)之上，規(guī)范指導(dǎo)商業(yè)銀行的積極參與，為城市租房市場健康發(fā)展提供金融支持。建設(shè)銀行創(chuàng)立的“要買房，找建行”、“要租房，到建行”的金融產(chǎn)品，定會更加適合廣大居民的市場需求。