姜 飛

(上海松江新城投資建設(shè)集團(tuán)有限公司 201620)

0 前言

經(jīng)過三十幾年的改革開放，祖國經(jīng)濟(jì)得到了巨大的發(fā)展，居民生活質(zhì)量也在不斷提高，對房地產(chǎn)有了更高的要求。所以掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序，并能夠采取有效的措施，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行成本控制，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，使企業(yè)在日益激烈的競爭中得到良好發(fā)展。

從整個(gè)開發(fā)過程來看，房地產(chǎn)開發(fā)大致可以劃分為以下四個(gè)階段，投資機(jī)會(huì)選取和決策階段、項(xiàng)目開發(fā)前期階段、開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段及租售階段，各階段劃分并不是固定不變，有時(shí)可能交替進(jìn)行。

1 投資機(jī)會(huì)選取和決策

投資機(jī)會(huì)選取和決策是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)步驟，往往能夠確定一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。

1.1 投資機(jī)會(huì)選取

投資機(jī)會(huì)選取就是探尋投資機(jī)會(huì)進(jìn)行并進(jìn)行挑選。在探尋投資機(jī)會(huì)時(shí)，首先要確定設(shè)想的開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)域，然后根據(jù)企業(yè)對該區(qū)域房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的了解，尋找投資可能性，開發(fā)商需要根據(jù)自身的投資能力和管理經(jīng)驗(yàn)，對各種投資可能性進(jìn)行初步推斷可行性，經(jīng)過初步篩選后，開發(fā)商應(yīng)就投資設(shè)想假設(shè)落實(shí)在每一個(gè)具體地塊上，進(jìn)一步分析客觀條件是否具備，并逐一進(jìn)行比較，形成一個(gè)初步開發(fā)方案。

1.2 投資決策

主要包括市場分析和財(cái)務(wù)評價(jià)，市場分析，主要分析市場的競爭環(huán)境、供求關(guān)系，目標(biāo)市場及市場可接受的價(jià)格水平；財(cái)務(wù)評價(jià)，主要對開發(fā)項(xiàng)目的收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。市場分析對于選定投資目標(biāo)、明確開發(fā)方案、進(jìn)行產(chǎn)品定位均起著非常重要的作用，關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目投資的成敗。市場分析有很強(qiáng)的專業(yè)性，涉及法律、金融、財(cái)務(wù)等專業(yè)知識，并了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，開發(fā)商也可委托房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)，為投資決策提供參考意見。

2 項(xiàng)目開發(fā)前期階段

經(jīng)過投資決策確定了開發(fā)項(xiàng)目之后，到項(xiàng)目開始建設(shè)之前，還有大量的工作要完成，包括取得土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批、建設(shè)工程招標(biāo)、開工申請審批等工作，開發(fā)商應(yīng)將投資方案有針對性的進(jìn)行細(xì)化，將成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解，建立成本控制指標(biāo)體系及項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃。

2.1 獲取土地使用權(quán)

在商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅項(xiàng)目開發(fā)過程中、土地費(fèi)用往往能決定項(xiàng)目投資出成敗，目前，在我國上海、北京等特大型城市中，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的 40%以上、甚至更高，土地成本的高低對開發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生重要影響，根據(jù)成本控制指標(biāo)體系中的土地費(fèi)用指標(biāo)，理性參與土地使用權(quán)購買，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批

規(guī)劃設(shè)計(jì)對建設(shè)用地面積、總建筑面積、建筑控制高度、綠化率、停車位、容積率、建筑密度、退紅線距離做出具體規(guī)定。設(shè)計(jì)工作優(yōu)劣，直接對工程建安造價(jià)產(chǎn)生決定性的影響，開發(fā)商應(yīng)通過競爭優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，選擇設(shè)計(jì)單位，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，能夠在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的前提下，降低工程建造成本，達(dá)到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與美學(xué)的完美結(jié)合。施工圖完成后，應(yīng)根據(jù)施工圖建立建安造價(jià)成本控制指標(biāo)，用以控制工程建設(shè)階段的成本。

2.3 建設(shè)施工招投標(biāo)

建設(shè)施工招投標(biāo)工作也是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要環(huán)節(jié)，公開招投標(biāo)可以使房產(chǎn)開發(fā)商有更大的選擇范圍，房產(chǎn)開發(fā)商可以采用公開招標(biāo)的方式邀請不特定的法人進(jìn)行投標(biāo)，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)人中選擇信譽(yù)良好，工期短、報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人作為承包人，簽訂合同，公開招標(biāo)的方式會(huì)促使承包人努力提高建設(shè)工程質(zhì)量，降低成本，縮短建設(shè)工程周期。

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)過程中，需要組建招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)過程的日常工作與決策活動(dòng)的處理，但大部分開發(fā)商均采用向社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托提供代理服務(wù)，代理單位的選擇就顯的非常重要，招標(biāo)限價(jià)設(shè)置是否合理，間接影響建安造價(jià)高低，招標(biāo)文件及清單編制是否完整規(guī)范，

對結(jié)算會(huì)產(chǎn)生較大的影響，例如清單漏項(xiàng)，導(dǎo)致結(jié)算時(shí)工程量增加，清單特征描述不清，導(dǎo)致結(jié)算時(shí)重新組價(jià)，從而導(dǎo)致費(fèi)用增加，突破合同價(jià)格，突破成本控制指標(biāo)。房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擇優(yōu)選擇行業(yè)中口碑好、專業(yè)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的中介代理機(jī)構(gòu)提供代理服務(wù)，同時(shí)企業(yè)內(nèi)配備專業(yè)人員與代理機(jī)構(gòu)密切配合，并可以引入全工程財(cái)務(wù)監(jiān)理制度，對招標(biāo)代理工作內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核，從而有效控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)對房產(chǎn)開發(fā)成本的影響。

2.4 開工申請與審批

施工招投標(biāo)結(jié)束后及符合其他相關(guān)條件，開發(fā)商就可以向政府有關(guān)部門申領(lǐng)施工許可證，看似簡單順其自然的工作，由于管理或者組織不利也會(huì)對成本控制帶來影響，例如上海某社區(qū)工程項(xiàng)目，招投標(biāo)結(jié)束后，與總承包單位簽訂了施工合同，但因業(yè)主原因，一直未能向總承包單位提供符合要求的施工場地，致使總承包單位無法進(jìn)場施工達(dá)一年之久，在停止施工一年內(nèi)，遇到工料機(jī)價(jià)格大幅度上漲，工程開工時(shí)，總承包單位就提出了因價(jià)格上漲引起索賠的申請。此案例是典型的由于進(jìn)度計(jì)劃失控導(dǎo)致成本增加。房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作還包括動(dòng)拆遷、安置補(bǔ)助、開發(fā)地塊與市政道路接駁、融資等。開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃中的前期具體工作，建立網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃控制圖，找出關(guān)鍵線路，控制好各工作的最遲開始時(shí)間，結(jié)合成本控制指標(biāo)，有效對前期工作進(jìn)行成本控制。

上述工作完成后，因前期工作已經(jīng)花費(fèi)了一定時(shí)間，市場情況可能已經(jīng)發(fā)生了變化，應(yīng)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一次方案評估判斷投資方案可行性。時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，即便是可能損失一些投資機(jī)會(huì)，單可以有效避免盲目決策代理的投資失誤。

3 開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段

開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從開始施工一直到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程，開發(fā)商在該階段的主要工作內(nèi)容，就是根據(jù)成本控制指標(biāo)按開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃要求，保證質(zhì)量完成工程建設(shè)工作，使項(xiàng)目盡快投入使用，從業(yè)主的角度成本控制主要工作包括以下幾方面：

（1）強(qiáng)化合同管理，隨著建筑市場的日趨成熟，合同管理在工程管理中位置也越來越重要，合同規(guī)定了雙方的責(zé)任、利益和權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤墒购贤髦黧w有據(jù)可依，避免因合同瑕疵引起的索賠。

（2）編制建設(shè)階段成本計(jì)劃，確定成本控制目標(biāo)，工程費(fèi)用隨著工程進(jìn)度不斷發(fā)生，為方便管理，可將成本計(jì)劃細(xì)分為人工成本計(jì)劃、材料成本計(jì)劃、機(jī)械成本計(jì)劃、管理成本計(jì)劃、臨時(shí)成本計(jì)劃，在工程建設(shè)施工過程中，嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行控制。

（3）審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，施工組織設(shè)計(jì)和施工方案對工程成本影響很大，科學(xué)合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，能夠有效降低施工建設(shè)成本。

（4）控制工程變更，建立工程變更審批制度，嚴(yán)格控制導(dǎo)致費(fèi)用增加的各類變更，減少和控制工程變更數(shù)量。

（5）施工款的撥付與結(jié)算，從開發(fā)商的角度來說，施工款的支付越晚支付越有利，但是也會(huì)帶來對進(jìn)度和工程質(zhì)量產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)按合同約定進(jìn)行工程款的支付與結(jié)算。

（6）采取有效的控制成本的手段，強(qiáng)化成本意識，加強(qiáng)全面管理；確定成本控制對象；完善成本控制制度，制定有效的獎(jiǎng)懲措施。

（7）竣工驗(yàn)收，是建設(shè)過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，具備竣工驗(yàn)收條件后應(yīng)盡快竣工驗(yàn)收，具備租售條件，為回籠資金做好準(zhǔn)備工作。

4 租售階段

很多時(shí)候開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)，減輕資金壓力，在建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式回籠資金，也有開發(fā)商在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后才開始營銷工作。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定租售方案，確定租售進(jìn)度、租售價(jià)格，價(jià)格是市場中敏感又難以控制的因素，對開發(fā)商的利潤產(chǎn)生影響，具體可以采用競爭導(dǎo)向定價(jià)方法、成本導(dǎo)向定價(jià)、購買者導(dǎo)向定價(jià)，靈活運(yùn)用定價(jià)策略，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在保證利潤前提下，快速收回資金，降低財(cái)務(wù)、經(jīng)營等成本，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

重視房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本控制，采取有效的手段，確保企業(yè)利潤最大化，讓企業(yè)在競爭中利于不敗。

[1]劉洪玉. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2017.6

[2]呂萍，趙鑫明.房地產(chǎn)基本制度與政策[ M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2017.6