葉麗紅

(廈門世紀(jì)中聯(lián)置業(yè)有限公司， 福建 廈門 361000)

0 前言

工程預(yù)結(jié)算審核，是工程成本控制的關(guān)鍵工作，對(duì)成本控制的高低具有直接影響。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭越來越激烈，為了降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的競(jìng)爭中立于不敗之地，必然要提高成本控制的水平，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的預(yù)結(jié)算審核工作。但是，在實(shí)際工程審核中，由于各方面的原因，還是存在著一系列的問題，需要采取有效的辦法，有針對(duì)性的解決問題，從而提高審核的標(biāo)準(zhǔn)性，促進(jìn)工程成本控制的進(jìn)步。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核中存在的問題

1.1 工程施工圖與竣工圖不符

工程的施工圖和竣工圖對(duì)工程建設(shè)而言具有重要作用，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程不同階段的不同依據(jù)。對(duì)施工圖而言，是工程項(xiàng)目施工的主要參考依據(jù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)過程的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。而竣工圖則是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工后結(jié)果的顯示，通常，為了滿足工程的實(shí)際需要，竣工圖的設(shè)計(jì)會(huì)存在著一些變動(dòng)，但應(yīng)該是正常范圍內(nèi)的變動(dòng)。然而，從目前的工程來分析，施工圖與竣工圖之間差異較大，由此引發(fā)了一系列的問題。如：施工圖與竣工圖混合應(yīng)用，甚至把過期的或者已經(jīng)不予使用的施工圖應(yīng)用到工程預(yù)結(jié)算中，這就嚴(yán)重影響了工程的預(yù)結(jié)算審核，與工程實(shí)際成本費(fèi)用出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，審核工作不準(zhǔn)確，甚至造成重大損失。

1.2 虛報(bào)工程量

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核過程中，常常會(huì)出現(xiàn)虛報(bào)工程量的情況。具體表現(xiàn)如下：首先，虛設(shè)工程項(xiàng)目。把沒有施工的工程項(xiàng)目列入工程預(yù)結(jié)算之中。其次，借聯(lián)系單弄虛作假。個(gè)別施工企業(yè)為了滿足自身利益需要，表面上著有利于甲方的幌子，在聯(lián)系單上做手腳，把聯(lián)系單上不利于自身利益的條款、內(nèi)容進(jìn)行人為篡改，從而來增加工程造價(jià)。最后，故意多計(jì)算工程量，這是在施工行業(yè)普遍存在的共性問題。此外，還存在著反復(fù)計(jì)算工程量的問題，使得報(bào)送工程量的計(jì)算比實(shí)際工程量超出許多，造價(jià)自然增加。

1.3 虛報(bào)材料價(jià)格

工程材料的投入是工程造價(jià)的重要組成部分，占整體工程造價(jià)的50-60%，很多工程造價(jià)過高，都與建筑材料價(jià)格的虛報(bào)有關(guān)。虛報(bào)情況一般有以下幾個(gè)方面：其一，項(xiàng)目部及監(jiān)理人員對(duì)對(duì)材料質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)格，被濫竽充數(shù)，以次充好。其二，施工單位預(yù)結(jié)算時(shí)對(duì)于材料價(jià)格的調(diào)整，未按照合同約定的條款調(diào)價(jià)，價(jià)格升高則調(diào)高，價(jià)格下降則保持原價(jià)。其三，施工過程中偷工減料，沒有采用合同約定的或者工程設(shè)計(jì)要求的材料品牌及規(guī)格。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核的幾點(diǎn)建議

2.1 加強(qiáng)招標(biāo)階段的成本控制

房地產(chǎn)公司的招標(biāo)工作需要以誠信為本，做到公正、公平、公開合理的招標(biāo)。首先，合理選擇投標(biāo)單位，進(jìn)行深入的考察和資格預(yù)審。資格預(yù)審的意義在于一方面可以降低招標(biāo)過程中不必要的費(fèi)用，另一方面可以合理的進(jìn)行資源配置避免不必要的浪費(fèi)。其次，嚴(yán)格把控招標(biāo)文件的編制質(zhì)量，招標(biāo)文件是招標(biāo)工作的法律基礎(chǔ)，同時(shí)也是開發(fā)商對(duì)于工程從招標(biāo)到工程實(shí)施這一整個(gè)過程的系統(tǒng)規(guī)范，在招標(biāo)文件的編制過程中，工程量清單是最重要的環(huán)節(jié)，工程量清單是編制招標(biāo)工程標(biāo)底和投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的依據(jù)，工程量清單核算的精準(zhǔn)決定了投標(biāo)者的競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目是否公正、公平與合理，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)?？傊?，把好招標(biāo)工作文件的編制關(guān)是招標(biāo)工作的重要環(huán)節(jié)，尤其是對(duì)工程量清單的合理編制，更是招標(biāo)文件中的重要環(huán)節(jié)。

2.2 建立健全動(dòng)態(tài)成本管理體系

動(dòng)態(tài)成本管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中發(fā)揮著巨大的作用，建立健全動(dòng)態(tài)成本管理體系，通過編制目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本表等，可以在項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程中進(jìn)行監(jiān)督和管控，有利于完成企業(yè)的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)，可以使財(cái)務(wù)核算和成本管控有機(jī)結(jié)合，在開發(fā)過程中通過實(shí)際情況不斷調(diào)整預(yù)計(jì)待發(fā)生成本，可以隨著項(xiàng)目開發(fā)的推進(jìn)，動(dòng)態(tài)成本逐漸向真實(shí)總成本靠近，并在每個(gè)節(jié)點(diǎn)與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比和分析，找出開發(fā)過程中有關(guān)成本控制的漏洞，建立科學(xué)的成本指標(biāo)考核體系。動(dòng)態(tài)成本管理是一項(xiàng)全局性、系統(tǒng)性的管理體系，需要通過設(shè)計(jì)、工程、采購、成本、財(cái)務(wù)以及營銷等各職能部門的全力參與及配合下推進(jìn)。

2.3 提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核人員的綜合能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程預(yù)結(jié)算審核工作最終是要人來完成的，審核人員的綜合實(shí)際能力與素質(zhì)，對(duì)工程預(yù)結(jié)算審核工作具有重要作用，要對(duì)審核人員進(jìn)行培訓(xùn)，全面提高其工作能力與個(gè)人素質(zhì)。首先，要提高審核人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，能夠根據(jù)工程的實(shí)際情況，切實(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核。其次，審核人員要能夠熟練合同條款，對(duì)工程材料，施工技術(shù)，工程計(jì)量，市場(chǎng)價(jià)格等各個(gè)方面熟悉，自覺進(jìn)行科學(xué)審核，保證審核結(jié)果精確、可靠。最后，審核人員要具備高度的責(zé)任心和良好的職業(yè)道德，能夠公平、公正、公開合理地對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核，避免弄虛作假等情況的發(fā)生，從而全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核工作的效率。

2.4 嚴(yán)格遵守預(yù)結(jié)算審核原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核工作具有一定的原則性，要想保證審核結(jié)果的準(zhǔn)確，審核人員在實(shí)際預(yù)結(jié)算審核工作中，就要嚴(yán)格遵守審核原則。主要工作原則為：工程量審核，價(jià)格審核和費(fèi)用審核。首先，在要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量，分析后，通過科學(xué)計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目工程量進(jìn)行審核，保證審核結(jié)果與工程實(shí)際相符，這是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵因素。其次，材料價(jià)格與價(jià)差調(diào)整的審核對(duì)于提高工程造價(jià)控制的有效性也有著重要的影響。最后，對(duì)取費(fèi)與執(zhí)行文件的審核，應(yīng)在合同規(guī)定的條款內(nèi)，審核取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的正確性與合規(guī)性，這對(duì)工程預(yù)結(jié)算審核有著直觀的影響，通過審核確保取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的正確性、規(guī)范性與合法性，對(duì)于實(shí)現(xiàn)有效成本控制有著重要的意義。

2.5 深入工程現(xiàn)場(chǎng)，了解真實(shí)情況

一般來說，工程結(jié)算審核工作是在工程結(jié)束后進(jìn)行的工作，這樣對(duì)工程建設(shè)過程的各個(gè)部分就會(huì)缺乏一定的了解，這也是造成工程結(jié)算審核問題的主要原因之一。特別是對(duì)于某些大型、復(fù)雜、周期長的工程項(xiàng)目而言，更是如此。因此，審核人員在工程施工過程中，盡量深入工程現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的每一個(gè)重要部分，進(jìn)行實(shí)際核對(duì)、測(cè)量，同時(shí)做好詳細(xì)記錄，作為審核工作的重要參考資料。此外，審核人員還要深入材料市場(chǎng)，對(duì)材料的質(zhì)量、類型、價(jià)格等情況進(jìn)行真實(shí)調(diào)查研究，避免工程結(jié)算審核中虛報(bào)情況的發(fā)生。進(jìn)一步提高工程造價(jià)的精確度。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核工作，是提高工程成本控制的重要途徑，通過采用合理的審核策略，提高審核結(jié)果的準(zhǔn)確性，有助于節(jié)約建筑成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的利益最大化。

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