闞小英

摘要：隨著中石化國企改革的不斷推進，專業(yè)化的整合重組，給物業(yè)服務行業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇的同時，也面臨著日愈嚴峻的行業(yè)挑戰(zhàn)，這就使得越來越多的物業(yè)服務部門的經(jīng)營管理者，開始意識到物業(yè)服務成本剖析與控制對于物業(yè)服務行業(yè)生存的重要性。本文從物業(yè)服務成本的構(gòu)成剖析出發(fā)，論述了當前我國物業(yè)服務成本管理存在的問題，并在此基礎上提出了物業(yè)服務成本控制的具體措施，希望能夠為物業(yè)服務成本剖析與控制研究工作提供新的參考思路，從而有效推動我國物業(yè)服務行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務；成本剖析與控制；研究

一、物業(yè)服務成本的構(gòu)成剖析闡述

所謂的物業(yè)服務指的是物業(yè)服務部門通過與住戶達成關(guān)于社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項配套的公共設施的管理服務協(xié)議，在這個過程中物業(yè)服務部門將會提供社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項配套的公共設施的日常維護服務，從而切實有效的維護社區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生環(huán)境以及社區(qū)秩序。而物業(yè)服務成本則指的是物業(yè)服務部門為了切實有效的維護社區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生環(huán)境以及社區(qū)秩序而發(fā)生的各項支出，通常來說物業(yè)服務成本主要包含設備日常運行維護及維修費用、社區(qū)公共場地綠化管理費、管理服務人員的工資薪金、社區(qū)公共場地清潔衛(wèi)生費、能耗費用、材料費用等，這就使得物業(yè)服務成本具有涉及面廣、種類繁雜等特點。實際上，由于物業(yè)服務成本所涉及的事項繁多，使得即便是同一物業(yè)服務部門也會因為社區(qū)大小不一所產(chǎn)生的物業(yè)服務成本構(gòu)成不一。由于本文篇幅有限，因此筆者從設備日常運行維修費用、能耗費用以及材料費用，希望能夠從這三個方面來找到物業(yè)服務成本控制的有效措施。

二、當前我國物業(yè)服務成本管理存在的問題闡述

（一）社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設施陳舊，公共設備日常運行維修費用大幅增加

中石化企業(yè)主業(yè)的瘦身健體及社區(qū)專業(yè)化重組步伐的不斷加快，為物業(yè)服務部門提供了十分充足的市場前景以及充裕的發(fā)展空間。然而，與之相對應的是物業(yè)服務部門快速成長的同時，并未及時帶動社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設施同步更新發(fā)展，造成社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設施陳舊，這些陳舊的配套公共設施常常無法正常的開展日常工作，不僅使得物業(yè)服務部門需要投入大量的資金以及時開展公共設備日常運行維修工作，以保障社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設施能夠正常的開展工作，使得部門內(nèi)部成本隨之上升，有限的維修資金導致部分急需維修的項目滯后，給業(yè)主生活造成了一定的影響，由此對于物業(yè)服務部門的滿意度降低，難以維持部門有序的工作秩序。

（二）物業(yè)服務涉及的點多面廣，固定能耗可壓縮空間小，能耗費用難以有效降低

物業(yè)服務部門管理著眾多小區(qū)及辦公物業(yè)的環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、垃圾清運、樓道、道路照明以及電梯的運行和維保等業(yè)務，涉及的點多面廣，固定能耗主要來自水、電、燃料等，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，水電油耗超支現(xiàn)象較為普遍，基層站隊的辦公場所以及社區(qū)公廁、車棚用水用電的長明燈長流水現(xiàn)象屢見不鮮。油耗管理也存在不到位，單機油耗定額不實，油料加注控制不嚴，有的綠化機械設備狀態(tài)不佳帶病運行，造成油耗過大，如此種種的浪費現(xiàn)象往往不易引起管理者的重視，使得物業(yè)服務部門的能耗費用難以有效的降低，成為成本控制的薄弱環(huán)節(jié)。

（三）市場物價持續(xù)上漲，材料成本不斷攀升

實際上，近年來由于通貨膨脹的不斷加劇，使得物業(yè)服務管理部門在開展材料采購時往往面臨著，由于材料采購成本持續(xù)上漲，所帶來的物業(yè)服務部門成本支出壓力。根據(jù)《全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》顯示，材料采購成本支出費用的比重占據(jù)物業(yè)服務部門成本支出費用的前三名，這是因為部門自身的剛性成本逐年上升，然而物業(yè)服務費用標準多年未進行調(diào)整，再加上物業(yè)服務行業(yè)內(nèi)的不正當競爭行為，導致部門的材料采購成本支出越來越高，這種物業(yè)服務成本與收入嚴重倒掛的現(xiàn)象，使得物業(yè)服務部門難以有效的控制物業(yè)服務成本。

三、當前我國物業(yè)服務成本控制的具體措施闡述

（一）及時更新社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設施，避免無意義的日常運行維修費用支出

物業(yè)服務部門需要為社區(qū)內(nèi)和基層站的各項配套的公共設施、設備建立健康體檢卡，一旦配套的公共設施設備發(fā)生了日常運行維修成本費用時，服務部門的公共設施維修相關(guān)工作人員需要在健康體檢卡中記錄該設施設備所產(chǎn)生的日常運行維修成本費用、發(fā)生故障的位置以及次數(shù)。而部門的財務管理相關(guān)工作人員則根據(jù)健康體檢卡中所記載的信息來判斷該設施設備的單位收入情況以及單位運行維修成本費用，一旦發(fā)現(xiàn)設備設施的單位運行維修成本費用高于收入情況，則判定該公共設施設備無法為物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生充足的經(jīng)濟效益，對于該公共設施設備，物業(yè)服務部門應當及時開展資產(chǎn)處置工作。

（二）引入大數(shù)據(jù)物業(yè)服務管理綜合信息平臺，有效控制能耗費用

加強能耗管理首先要實行二級管理體制，物業(yè)管理部門為一級管理單位，各基層站、職能科室為二級管理單位，對能耗采用定人定額管理制度。同時引入大數(shù)據(jù)物業(yè)服務管理綜合信息平臺，利用大數(shù)據(jù)信息平臺實施監(jiān)控配套的設施設備所產(chǎn)生的每一筆能耗費用，物業(yè)管理的相關(guān)工作人員需要按月對這些配套的公共設施設備的能耗費用進行比對分析，加強對能耗的監(jiān)控和測量，有效控制能耗費用，為企業(yè)實現(xiàn)成本精確管理提供手段和數(shù)據(jù)基礎，真正把節(jié)能降耗落到實處。

（三）優(yōu)化材料成本采購模式，切實控制材料費用

眾所周知，市場競爭的加劇，導致物業(yè)服務部門的收費標準出現(xiàn)嚴重的單邊下滑趨勢，為了切實控制材料費用，部門需要優(yōu)化材料成本采購模式。換而言之，就是在進行材料成本采購工作時，應當采取統(tǒng)一定點、定價、定時結(jié)算的模式，這種定點、定價、定時結(jié)算的模式能夠降低材料成本采購工作人員的人力資源成本，還能夠在控制材料質(zhì)量的基礎上控制材料成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)服務部門在迎來了發(fā)展機會的時期的同時，也面臨著巨大的市場競爭壓力，為了能夠有效的實現(xiàn)擴張規(guī)模搶占市場的目的，物業(yè)服務部門需要加強對于成本的控制工作，從設備日常運行維修費用、能耗費用以及材料費用這三個方面入手，切實有效的實現(xiàn)成本控制的目的，從而提升物業(yè)管理的實力。

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