謝九

中國的房地產(chǎn)稅會長什么樣，很大程度上取決于征收房產(chǎn)稅的目的。

“兩會”期間，房地產(chǎn)稅再成熱點。

3月4日，十三屆全國人大發(fā)言人張業(yè)遂表示：“房地產(chǎn)稅目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準(zhǔn)備工作。”3月5日，李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中表示要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，上一次的《政府工作報告》中提出房地產(chǎn)稅立法，還是在2013年，時隔5年之后再度提及，意味著改革已經(jīng)重啟。3月7日，財政部召開“財稅改革和財政工作”記者會，史耀斌副部長更是披露征收房地產(chǎn)稅的一些細(xì)節(jié)問題。

房地產(chǎn)稅在中國的討論已有十多年的時間，從最新的政府表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅的推出只是一個時間問題，最大的懸念在于，中國的房地產(chǎn)稅會以怎樣的面目問世？

早在2011年，上海和重慶曾經(jīng)作為試點城市率先開征房產(chǎn)稅，不妨看看這兩個城市的房產(chǎn)稅樣本。上海房產(chǎn)稅的征收對象是“本市居民二套房和非本市居民新購房”，征收方式是“新購住房應(yīng)征稅面積×新購住房單價×70%×稅率”，其中家庭人均60平方米為免稅住房面積，適用稅率為0.6%。重慶的征收對象是高檔住房，單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍以上的住房，被納入房產(chǎn)稅范圍，依照交易單價的不同征收0.5%到1.2%的稅率。

從上海和重慶的試點方案來看，要么設(shè)置了較高的免征面積，要么設(shè)置了較高的征稅門檻，因此實際需要繳納房產(chǎn)稅的人數(shù)并不多，試點多年的效果并不明顯，無論是調(diào)節(jié)房價還是有效增加政府稅收，或是調(diào)節(jié)貧富差距，滬渝兩地的房產(chǎn)稅都沒有起到明顯的效果。盡管已經(jīng)運行7年，但是這兩地的試點一直沒有在全國范圍內(nèi)推廣，因此可以預(yù)計，滬渝兩地的房產(chǎn)稅版本不會成為未來中國房產(chǎn)稅的模式。

中國如果在全國范圍內(nèi)正式推出房地產(chǎn)稅，首先需要掃除法理層面存在的障礙，尤其是土地公有制下該如何征收房地產(chǎn)稅，將成為房地產(chǎn)稅立法過程中不能回避的問題。在我國房地產(chǎn)市場，土地公有制帶來兩個最明顯的難題，一是我國房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地?fù)碛?0年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，是對產(chǎn)權(quán)所有者征稅，而我國居民僅對房屋擁有所有權(quán)，但對于土地并無產(chǎn)權(quán)，如果對居民僅有使用權(quán)的土地征收財產(chǎn)稅，首先在法律上就存在障礙。另外，我國居民在購房時已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收房產(chǎn)稅，顯然屬于重復(fù)征收。如果再次征收房產(chǎn)稅，是否應(yīng)該扣除土地價值，僅以房屋價值為稅基？

雖然房地產(chǎn)稅在成熟經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)是非常普遍的稅種，但是由于絕大多數(shù)國家都是在土地私有制下征收房產(chǎn)稅，因此，我國的房產(chǎn)稅顯然不能簡單照搬西方。在全球范圍內(nèi)來看，除了中國之外，實行土地公有制的國家和地區(qū)只有新加坡、中國香港、朝鮮、越南和古巴等地，相比之下，新加坡和中國香港的經(jīng)驗更具借鑒意義。

在土地公有和住宅私有的背景下如何征收房地產(chǎn)稅，新加坡和中國香港的做法是，以物業(yè)的租金作為征稅的稅基，而不是以物業(yè)的整體價值作為稅基，這樣就比較巧妙地規(guī)避了土地公有制帶來的法理障礙。因為房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，土地私有制下居民擁有對土地和住宅的全部所有權(quán)，所以應(yīng)該以物業(yè)整體價值征稅，但在土地公有制下顯然行不通，而將物業(yè)租金視為居民的財產(chǎn)，以此為基礎(chǔ)來征收房地產(chǎn)稅，在法理上則沒有障礙。

在香港，和房地產(chǎn)稅對應(yīng)的稅種主要是差餉稅，其征收思路是，假設(shè)物業(yè)空置出租可以取得一個合理的年租金，無論房屋是否實際出租，以此為基礎(chǔ)向業(yè)主征收5%的差餉稅。香港有一個機(jī)構(gòu)叫作差餉物業(yè)估價署，每年對全港物業(yè)租金做出合理評估，因為早期該收入主要用于支付香港警察的糧餉，因此叫作差餉稅，后來逐漸擴(kuò)大到其他公共支出，目前差餉收入占香港政府收入的比重大約為5%。和香港類似，新加坡的房地產(chǎn)也是以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn)，評估機(jī)構(gòu)每年會對房屋的租金做出一個評估值，如果房屋用于自住，則按照年租金的4%納稅，如果用于實際出租，則按10%納稅。

在土地公有制下，如果要推出房地產(chǎn)稅，應(yīng)該盡可能參照中國香港和新加坡的模式，以物業(yè)租金作為征收基礎(chǔ)，而不宜照搬西方土地私有制的辦法，以物業(yè)整體價值來征收，否則難以繞過法理上的障礙。

除了土地公有制的因素之外，我國征收房地產(chǎn)稅的目的，也會在很大程度上影響房地產(chǎn)稅的設(shè)計。通常而言，政府征收房地產(chǎn)稅不外乎這樣幾個目的：一是控制房價，二是增加政府收入，三是調(diào)節(jié)收入分配。不同的政策出發(fā)點，決定了房地產(chǎn)稅最終以怎樣的面貌面世。

從控制房價的目的來看，這樣的說法在前幾年房價大漲時比較流行，但是隨著最近國內(nèi)樓市開始降溫，以房產(chǎn)稅打壓房價的可能性已經(jīng)很小。從國外經(jīng)驗來看，推出房產(chǎn)稅對于房價的走勢并沒有太直接的影響，從來沒有哪個國家通過房產(chǎn)稅實現(xiàn)了控制房價走勢的目的。如果想要通過房產(chǎn)稅實現(xiàn)控制房價的目的，意味著必須設(shè)置很高的稅率才可能實現(xiàn)。從中國當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢來看，在經(jīng)過了長達(dá)十多年的暴漲之后，目前的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個相對敏感的時期，雖然房產(chǎn)稅從長期來看并不會決定房價走勢，但在當(dāng)年中國經(jīng)濟(jì)背景下，如果推出一個以打壓房價為目的的房產(chǎn)稅版本，可能在短期之內(nèi)帶來房價暴跌，從實體經(jīng)濟(jì)到金融市場都會遭遇重創(chuàng)，目前的中國經(jīng)濟(jì)還承受不了這樣的沖擊。因此，目前的房地產(chǎn)稅不可能以調(diào)控房價作為政策目標(biāo)。

今年“兩會”期間，財政部召開“財政工作和財稅改革”新聞發(fā)布會，副部長史耀斌表示要使房地產(chǎn)稅“既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平的積極效應(yīng)”。從籌集財政收入的角度來看，經(jīng)過20年的發(fā)展之后，我國房地產(chǎn)開發(fā)的高峰期已過，地方政府通過賣地獲得土地財政的模式已經(jīng)難以為繼，房地產(chǎn)稅作為持續(xù)征收的稅種，可以為地方政府獲得穩(wěn)定的收入來源。如果開征房產(chǎn)稅的目的傾向于增加政府收入，這就意味著房地產(chǎn)稅的稅基會相對較寬，稅率也不會太低，免征的門檻會相對較高，更多的人將會成為房地產(chǎn)稅的繳納對象，否則，房地產(chǎn)稅難以對穩(wěn)定政府財政收入起到實質(zhì)性作用。如果房地產(chǎn)稅的重點在于調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平，那就意味著房地產(chǎn)稅應(yīng)該主要針對二套房以上，對于首套自有住房應(yīng)該予以免征。

對于中國的房地產(chǎn)稅而言，難點在于如何在籌集財政收入和調(diào)節(jié)收入分配之間取得平衡。如果過于強(qiáng)調(diào)前者，可能會增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)，今年《政府工作報告》同時還提出了提高個稅起征點和增加個稅抵扣項等改革，如果房產(chǎn)稅征收過重，減免個稅的意義可能會蕩然無存。