董建國 馬姝瑞 高博

近日，與多數(shù)一二線熱點城市樓市進入“休假模式”不同，不少三四線城市抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的時機去庫存，樓盤銷售較往年活躍。與此同時，另一些三四線城市由于過去盲目開發(fā)，庫存壓力依然較大。有專家認為，精準調(diào)控是未來去庫存的方向。

部分三四線樓市春節(jié)成交較往年活躍

正月初五，在山東煙臺市芝罘區(qū)的某學區(qū)房樓盤，十幾名購房者在與售樓人員交談。銷售人員介紹說，這幾天成交了十多套，春節(jié)前來買房的人比較多?！昂⒆右嫌變簣@了，今年春節(jié)想在老家買一套房?！辟彿空邉⑾壬f。

2018年2月24日，山東濰坊青州市一商品房樓盤

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)假期的前一周開始，熱點市場就進入了“休假模式”。2月上旬，一線代表城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%。三四線代表城市成交量雖然環(huán)比下降9%，但同比上升35%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，一線、二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停，主要以三線、四線城市為主。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測的11個城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長53.6%。其中，6個同比增長的城市平均增幅超400%，主要以三四線城市為主。

春節(jié)期間，江蘇連云港商品房銷售面積2.7萬平方米，同比增長約一成，其中成交面積的98%在縣區(qū);廣西貴港市春節(jié)期間商品房成交300多套，同比增長52.47%。

“當前三四線樓市去庫存進入新階段。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2018年春節(jié)期間，大部分三四線城市的市場成交均比往年活躍，預計隨著去庫存政策繼續(xù)深入、基礎設施陸續(xù)完善等，今年全國樓市的主要支撐仍然來源于三四線城市。

三四線庫存分化加劇

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年底，全國商品房待售面積58923萬平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面積比上年末降25.1%。易居研究院發(fā)布的《2017—2018年度全國房地產(chǎn)市場報告》顯示，截至2017年末，全國商品房去化周期接近2012年低位水平。

易居研究院智庫中心主任嚴躍進認為，去庫存積極有效，但未真正到收尾階段?！澳壳昂芏喑鞘腥齑嬷芷诿黠@收窄，2018年去庫存依然要圍繞一些三四線城市進行，尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫存規(guī)模依然較大?！?/p>

在業(yè)內(nèi)看來，當前三四線城市房地產(chǎn)庫存存在區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的分化。

一些三四線城市因過去盲目開發(fā)，去庫存壓力仍然較大。安徽金寨縣房管局局長郝兵說，當?shù)貙υ诳h城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

一些三四線樓市從庫存積壓變成了房價上漲，轉(zhuǎn)而控房價。在2016年前后，全國100多城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。去年以來，包括江蘇鎮(zhèn)江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購房補貼”政策;山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

一些城市還在春節(jié)前后加緊調(diào)控。2月11日，海南三亞市發(fā)文要求加強商品房銷售價格備案管理;13日，山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r、限轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，在住宅加速去庫存的同時，一些地方的商業(yè)地產(chǎn)庫存量依然在增加。在福建晉江市，目前住宅庫存去化周期僅為9個月左右，但辦公樓去化周期高達幾十個月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明顯縮短，但非住宅去化周期反而增加了約8個月。

謹防“按下葫蘆浮起瓢”

2017年底的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議要求，庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。在今年省級地方兩會上，甘肅、青海、遼寧等多省繼續(xù)強化“去庫存”，把去庫存的重點轉(zhuǎn)向三四線城市和縣城。

業(yè)內(nèi)人士建議，要加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，因城施策去庫存?！叭齑婕纫珳适┎?、有的放矢，更要防止‘按下葫蘆浮起瓢。精準調(diào)控是未來去庫存的方向?！睆埓髠フJ為，一些庫存高企的三四線城市和縣城，應從價格、政策等方面支持居民自住和進城人員購房需求。

“對于一些銷售情況比較火的三四線城市，建議土地供應也要相對緊縮，防止再次出現(xiàn)供給嚴重大于需求的局面?！眹儡S進說。

目前，三四線城市土地市場過熱已出現(xiàn)端倪。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線的拿地面積同比增加了145%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到了55%。

對于商業(yè)地產(chǎn)庫存高的地方，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛建議，調(diào)整住宅和商業(yè)的供地結(jié)構(gòu)，嚴控寫字樓土地供應?！暗胤秸谝?guī)劃和用地審批過程中，嚴格按照市場規(guī)律和行業(yè)特點適當控制數(shù)量，避免過剩?！?