楊 敏，馬 霄，龔繼萍，李紅娟，韓豐霞

（1.云南省標(biāo)準(zhǔn)化研究院，昆明 650228；2.昆明理工大學(xué)質(zhì)量發(fā)展研究院，昆明 650093；3.云南省特種設(shè)備安全檢測研究院，昆明 650228）

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商務(wù)寫字樓作為承載城市經(jīng)濟(jì)布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，對加速城市化進(jìn)程、提高GDP和提升城市形象具有重要作用[1-2]。昆明市作為云南省內(nèi)唯一的大型城市，地處我國西南地區(qū)云貴高原中部，是東亞大陸與南亞次大陸和中原半島進(jìn)行政治和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的陸地交通樞紐，也是我國面向東南亞、南亞開放的門戶城市。地理位置上的得天獨(dú)厚，為昆明樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。[3]近年來，昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模正在逐漸擴(kuò)大。但與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市相比，昆明樓宇經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平仍較低，寫字樓服務(wù)管理理念、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展也相對滯后。

本文在實(shí)地調(diào)研昆明市俊發(fā)中心、同德昆明廣場、低碳中心、招銀大廈、昆鋼大廈和欣都龍城等6幢昆明市首批甲級商務(wù)樓宇，收集、整理和研究商務(wù)樓宇標(biāo)準(zhǔn)化體系、國家標(biāo)準(zhǔn)化編制文件及大量相關(guān)文獻(xiàn)資料，深入分析昆明市寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀和商務(wù)樓宇發(fā)展過程中存在問題的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系框架，并提出相應(yīng)對策建議，以期對總結(jié)具有昆明特色的商務(wù)寫字樓建設(shè)模式和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、完善寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、豐富昆明市商務(wù)寫字樓治理形態(tài)、進(jìn)一步提高城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提供參考。

1 研究背景

樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的提法始于上世紀(jì)90年代，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念和實(shí)踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，并日益被其他一些城市政府所接受。[4-6]昆明市作為輻射東南亞、南亞的區(qū)域性國際中心城市，需要以標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范與提升樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步凸顯昆明市寫字樓的主要特質(zhì)。樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)明確反映出昆明市現(xiàn)有商務(wù)寫字樓應(yīng)達(dá)到的水平和要求，對寫字樓的建設(shè)和服務(wù)人員的行為規(guī)范進(jìn)行定性描述；其次應(yīng)明確寫字樓可量化的基準(zhǔn)，使寫字樓基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)水準(zhǔn)統(tǒng)一化、規(guī)范化；最后還應(yīng)對未來昆明市寫字樓的發(fā)展方向進(jìn)行規(guī)劃，為行業(yè)的良性發(fā)展提供重要的技術(shù)支持和基本保障。

2 昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，昆明市委市政府對樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度重視，先后出臺了《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見》《昆明市加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持政策（試行）》等系列政策文件，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進(jìn)，并取得了一定的成績。截至2017年，昆明市內(nèi)城市綜合體約150座，其中稅收過億的商務(wù)寫字樓達(dá)19棟。樓宇經(jīng)濟(jì)已成為昆明市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式深化的重要途徑，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。2018年6月，昆明市人民政府舉辦了“2018年昆明樓宇總部經(jīng)濟(jì)論壇”，會上成立了昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會，這是繼成都之后，全國范圍內(nèi)第二個成立樓宇經(jīng)濟(jì)社團(tuán)組織的城市，有效地促進(jìn)了昆明樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，昆明市已入駐樓宇面積、商戶入住率都有了大幅度提升，在建商務(wù)樓宇面積不斷攀升，呈高品質(zhì)、高檔次、多功能化發(fā)展的趨勢。截至2017年，僅昆明市盤龍區(qū)就有83棟商務(wù)樓宇（稅收過億元有14棟），62家總部企業(yè)（包括25戶世界500強(qiáng)和中國500強(qiáng)企業(yè)），樓宇經(jīng)濟(jì)納稅總額39.72億元，較2016年增加74.74%，占昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)納稅總額的36.2%。樓宇經(jīng)濟(jì)正成為昆明市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的新路徑、新渠道。但是，由于行業(yè)內(nèi)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，樓宇項(xiàng)目服務(wù)、管理參差不齊，嚴(yán)重制約了昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，迫切需要通過標(biāo)準(zhǔn)化手段提升樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。

3 昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

3.1 企業(yè)入駐率較低

近些年來，昆明經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市地位逐漸提升，代表著城市發(fā)展面貌的高端寫字樓開始崛起。但近幾年寫字樓市場新增供應(yīng)量巨大，市場吸納速度卻沒有跟上新增速度，導(dǎo)致寫字樓空置率變高，截至2017年底，昆明甲級寫字樓存量為619,886平方米，全市空置率居于60.34%的高位。

3.2 樓宇內(nèi)部管理混亂

商務(wù)寫字樓的房地產(chǎn)性質(zhì)決定了各自的業(yè)權(quán)及比例不盡相同，業(yè)權(quán)比例的多少直接關(guān)系到該樓宇的管理質(zhì)量。部分寫字樓因業(yè)權(quán)問題導(dǎo)致管理較為混亂，從而增加了本地的招商難度，影響了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及質(zhì)量。此外，目前昆明市商務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)組織各不相同，現(xiàn)有許多商務(wù)樓宇缺乏統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)也參差不齊。為滿足進(jìn)入昆明發(fā)展的各類企業(yè)的更高需求，應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)化手段來促進(jìn)和推動服務(wù)質(zhì)量的提升。

3.3 特色樓宇品牌不突出

2016年，為引導(dǎo)打造專業(yè)特色樓宇經(jīng)濟(jì)，昆明市出臺了《昆明市加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持政策（試行）》，市場上也涌現(xiàn)了金融產(chǎn)業(yè)集聚度較高的商務(wù)樓宇，如招銀大廈。然而，大多數(shù)樓宇的特色并不明顯，發(fā)展方向不明確，品牌不突出，產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)少。因此，應(yīng)加快引導(dǎo)相同或相近行業(yè)的企業(yè)聚集在同一空間內(nèi)，打造特色樓宇品牌，以推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)健康、有序、快速發(fā)展。

3.4 樓宇配套不夠完善

昆明市現(xiàn)有的許多樓宇內(nèi)部設(shè)置檔次不高，智能信息化水平較低，電梯設(shè)計(jì)和配置不夠合理，停車場車位設(shè)置不足，往往會造成服務(wù)管理方式繁瑣、停車不便、電梯候梯時(shí)間過長等不利現(xiàn)象。同時(shí)，樓宇周邊的配套公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施也存在結(jié)構(gòu)單一，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施不夠完善，交通擁堵等弊端。

4 昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系的構(gòu)建

4.1 基本原則

通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，深入分析國內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，對比研究發(fā)達(dá)城市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，本文提出昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系的構(gòu)建應(yīng)遵循以下原則[7]：

（1）科學(xué)性原則

構(gòu)建昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系應(yīng)明確目標(biāo)，從商務(wù)寫字樓樓宇概況、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、特色服務(wù)及社會責(zé)任五個角度出發(fā)，從有效滿足商務(wù)寫字樓日常運(yùn)營過程中服務(wù)質(zhì)量提升的需求入手，體現(xiàn)昆明市商務(wù)樓宇建設(shè)的合理性，全面化、多維度構(gòu)建商務(wù)樓宇等級劃分及評價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（2）開放包容性原則

樓宇標(biāo)準(zhǔn)體系應(yīng)具有開放包容的屬性和特征，既能整體地反映該行業(yè)通用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系基本要求，又能及時(shí)結(jié)合昆明市商務(wù)樓宇的實(shí)際發(fā)展情況的現(xiàn)實(shí)需求及國內(nèi)外商務(wù)寫字樓發(fā)展的新趨勢、新方向做出修正、調(diào)整。

（3）協(xié)調(diào)規(guī)范性原則

樓宇標(biāo)準(zhǔn)體系在整體上應(yīng)符合體系相對完善、各體系層次邏輯關(guān)系明晰的要求，在內(nèi)容上能夠凸顯商務(wù)樓宇建設(shè)和管理的協(xié)調(diào)一致性，能夠與各類商用寫字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求相協(xié)調(diào)。

（4）可操作性原則

樓宇標(biāo)準(zhǔn)體系應(yīng)立足于昆明市商務(wù)寫字樓的實(shí)際需求，具有普遍性、靈活性、可操作性、實(shí)用性、規(guī)范性。

4.2 標(biāo)準(zhǔn)體系框架設(shè)計(jì)

國內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)還處于起步階段，全國各地都仍處在嘗試和摸索中。本文在走訪考察云南俊發(fā)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司等昆明市首批甲級寫字樓，搜集、比對、研究國內(nèi)發(fā)達(dá)城市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，初步構(gòu)建昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系框架。

按照GB/T 1.1—2009《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則 第1部分：標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)和編寫》、GB/T 24421.2—2009《服務(wù)業(yè)組織標(biāo)準(zhǔn)化工作指南 第2部分：標(biāo)準(zhǔn)體系》的要求，根據(jù)《昆明市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》《昆明市“十三五”時(shí)期商務(wù)發(fā)展規(guī)劃》《昆明市加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持政策（試行）》等昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)政策，結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)、管理需求及樓宇經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展方向，以“統(tǒng)一、簡化、協(xié)調(diào)、優(yōu)化”的標(biāo)準(zhǔn)化理論方法，搭建以樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)子體系為核心，樓宇經(jīng)濟(jì)通用基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)子體系為原則和導(dǎo)向，樓宇經(jīng)濟(jì)設(shè)施保障標(biāo)準(zhǔn)子體系為支持的覆蓋昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化全過程的標(biāo)準(zhǔn)體系框架。其中，樓宇經(jīng)濟(jì)通用基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)體系對設(shè)施保障標(biāo)準(zhǔn)體系和服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)體系起指導(dǎo)作用，設(shè)施保障標(biāo)準(zhǔn)體系和服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)體系互相起支撐和扶持作用（如圖1所示）。

圖1 昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系相互關(guān)聯(lián)圖

根據(jù)每個子體系板塊包含的模塊，構(gòu)建昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系總體框架，如圖2所示。其中，通用基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)體系包括標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)則，術(shù)語與縮略語標(biāo)準(zhǔn)，符號與標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)值數(shù)據(jù)、量和單位標(biāo)準(zhǔn)等，是具有廣泛指導(dǎo)意義并被普遍運(yùn)用的標(biāo)準(zhǔn)，如商務(wù)寫字樓的基本術(shù)語、商務(wù)寫字樓的等級劃分等；設(shè)施保障標(biāo)準(zhǔn)體系主要是指寫字樓建設(shè)和發(fā)展過程中的基礎(chǔ)設(shè)施評估與改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，如空調(diào)、消防、安保系統(tǒng)等指標(biāo)的劃分，突出硬件設(shè)施建設(shè)質(zhì)量的重要性；服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)體系主要包含商務(wù)樓宇服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)結(jié)果的評估與改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，如按照商務(wù)寫字樓物業(yè)服務(wù)的管理模塊劃分為財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)、人力資源管理標(biāo)準(zhǔn)、合同管理標(biāo)準(zhǔn)和檔案管理標(biāo)準(zhǔn)等。

圖2 昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系總體框架圖

4.3 標(biāo)準(zhǔn)體系完善建議

（1）強(qiáng)化政府服務(wù)功能，制定昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)等級劃分標(biāo)準(zhǔn)[8]

政府在樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作發(fā)展中起主導(dǎo)作用。建議在規(guī)范樓宇建設(shè)、綜合管理與服務(wù)，以及有效開展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、環(huán)境整治、物業(yè)管理、配套服務(wù)等方面，進(jìn)一步強(qiáng)化政府的服務(wù)功能。與此同時(shí)，應(yīng)在政府主導(dǎo)下制定樓宇等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，明確樓宇等級評價(jià)辦法，開展樓宇等級評價(jià)活動，對樓宇進(jìn)行專業(yè)化、精品化管理，推進(jìn)樓宇管理的標(biāo)準(zhǔn)化、信息化和品牌化建設(shè)，引領(lǐng)昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。

（2）提升內(nèi)部管理品質(zhì)，制定樓宇物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)[8]

當(dāng)前，越來越多的入駐企業(yè)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求，比如，硬件方面，希望物業(yè)提供可自由調(diào)節(jié)室溫的空調(diào)系統(tǒng)和24h的空調(diào)服務(wù)等；軟件方面，要求物業(yè)管理人員素質(zhì)高，及時(shí)為入住企業(yè)和商戶排憂解難，提供充滿人情味的熱忱服務(wù)。周邊配套服務(wù)既要有商務(wù)洽談區(qū)，又要有生活服務(wù)區(qū)。在這樣的市場需求之下，迫切需要用標(biāo)準(zhǔn)化的手段對樓宇物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，制定樓宇物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，使樓宇物業(yè)管理服務(wù)有章可循、有據(jù)可依，從而提高樓宇服務(wù)的管理水平，提升服務(wù)形象。

5 昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系價(jià)值分析

（1）利于提高樓宇運(yùn)營和管理水平

商務(wù)樓宇管理的首要工作是建立一套科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)化體系，從硬件設(shè)施著手，結(jié)合樓宇內(nèi)部服務(wù)管理及智能化管理等一系列軟件設(shè)施，制定樓宇量化評定標(biāo)準(zhǔn)，將樓宇分為超甲級商務(wù)寫字樓、甲級商務(wù)寫字樓、乙級商務(wù)寫字樓，并建立樓宇經(jīng)濟(jì)動態(tài)監(jiān)測體系，對樓宇的客觀條件（如位置、數(shù)量、面積等）和主觀效益（企業(yè)結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員、稅收貢獻(xiàn)等）進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對樓宇經(jīng)濟(jì)的全息把控[9]。樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系對提高樓宇運(yùn)營和管理水平意義重大。首先，有利于引導(dǎo)樓宇業(yè)主或第三方公司對樓宇進(jìn)行內(nèi)部改造和提升，優(yōu)化樓宇內(nèi)部商務(wù)配套設(shè)施，為入駐企業(yè)營造安全、舒適、便捷的辦公環(huán)境，增強(qiáng)樓宇內(nèi)各企業(yè)的向心力；其次，有利于加強(qiáng)樓宇內(nèi)企業(yè)彼此的溝通和交流，推動街道或社區(qū)與樓宇建立密切的聯(lián)系機(jī)制，帶動樓宇解決供電、供水、交通、消防、安保等方面的問題；再次，通過組織推動樓宇的招商互動，形成樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，可提高服務(wù)的覆蓋范圍并產(chǎn)生一定的行業(yè)特色；另外，通過標(biāo)準(zhǔn)體系的規(guī)范和引導(dǎo)，也能夠促進(jìn)樓宇從以前單純的追求場地、租金轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注員工和客戶的需求及辦公質(zhì)量、樓宇內(nèi)部整體氛圍、溫馨工作環(huán)境等人性化管理方面；最后，樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系還為引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)外企業(yè)入滇投資和發(fā)展提供了基礎(chǔ)和保障，進(jìn)而為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提升昆明城市整體形象和影響力作出貢獻(xiàn)。

（2）利于提高樓宇的整體競爭力

樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系是衡量商務(wù)樓宇硬件和軟件質(zhì)量的標(biāo)尺，也是評判商務(wù)樓宇發(fā)展質(zhì)量的主要依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)化是樓宇品質(zhì)提升的必由之路。商務(wù)樓宇質(zhì)量的建設(shè)和發(fā)展成果體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)體系的建立和量化指標(biāo)中。昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系是社會各界及投資入駐企業(yè)對昆明市商務(wù)樓宇各方面需求的集中體現(xiàn)，是商務(wù)樓宇建設(shè)和進(jìn)一步完善的依據(jù)。只有適應(yīng)昆明市商務(wù)樓宇發(fā)展現(xiàn)狀和滿足入駐企業(yè)的實(shí)際要求，了解商務(wù)樓宇的未來發(fā)展方向，才能制定出科學(xué)合理、結(jié)合實(shí)際、全面系統(tǒng)的昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，才能保證昆明市商務(wù)樓宇的質(zhì)量不斷提升。標(biāo)準(zhǔn)體系的建立完善和有效實(shí)施，有利于商務(wù)樓宇增強(qiáng)競爭意識，重視品牌建設(shè)，提高管理和服務(wù)水平，提升發(fā)展質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而在行業(yè)內(nèi)獲取競爭優(yōu)勢，緊跟時(shí)代潮流。