■ 謝宇婷 向 微

王兵攝

厘清房地產(chǎn)業(yè)影響因素，明確驅(qū)動(dòng)力影響因素重要程度，對(duì)于保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行以及房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本研究對(duì)發(fā)展重慶市房地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)具有理論價(jià)值，更對(duì)指導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

重慶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好的主要原因，主要得力于“三駕馬車”均在協(xié)同發(fā)力，2015年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到5096億元、增長(zhǎng)13%，完成固定資產(chǎn)投資1．32萬億元、增長(zhǎng)18%，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額955億美元、增長(zhǎng)39%，進(jìn)出口的增速是投資增速的2倍，說明全市經(jīng)濟(jì)動(dòng)力結(jié)構(gòu)日趨協(xié)調(diào)?；诖?，本文選取能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并考慮到房地產(chǎn)的商品屬性，運(yùn)用在經(jīng)濟(jì)學(xué)上最能表現(xiàn)商品供求關(guān)系和銷售價(jià)格的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。

一、房地產(chǎn)投資水平與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)性分析

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度和GDP增長(zhǎng)速度之比是衡量房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，比值越大，表明產(chǎn)業(yè)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越遠(yuǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)過熱，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間不協(xié)調(diào)。用近三年的數(shù)據(jù)與其他城市對(duì)比發(fā)現(xiàn)，重慶市以及主城房地產(chǎn)開發(fā)投資的協(xié)調(diào)性較好，投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度之比維持在0．30～1．88之間浮動(dòng)，雖波動(dòng)較大，但均未超過預(yù)警值2。通過近三年各城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值可知，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性較好的城市有北京、重慶；房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象嚴(yán)重的城市有上海、深圳、貴陽，其中貴陽主要是因?yàn)椴缓侠黹_發(fā)導(dǎo)致；西安、武漢、成都幾個(gè)二線城市表現(xiàn)出房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，協(xié)調(diào)性差。重慶的房地產(chǎn)投資占比一直維持在1/4左右，在2015年全市固定資產(chǎn)投資中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和其他產(chǎn)業(yè)的投資比重分別為 28．1%、26．8%、24．2% 和 20．9%，全市固定資產(chǎn)投資比例分配相對(duì)均衡合理。

表1 各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值

表2 各城市商品房銷售面積與竣工房屋面積的比值

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)關(guān)系

商品房實(shí)際銷售面積/竣工房屋面積是能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重要指標(biāo)。數(shù)值越大說明當(dāng)期銷售情況越好，需求越旺盛，越有助于消化之前的存量房。通過對(duì)比分析可知，供求關(guān)系較好的城市有重慶、武漢、深圳、西安、成都。重慶及主城房地產(chǎn)供需長(zhǎng)期平衡，商品房銷售面積與竣工房屋面積的比值穩(wěn)定在1．1～1．4，與全國(guó)水平基本吻合。而武漢、西安市場(chǎng)供需情況較不穩(wěn)定，北京、上海的銷售狀況不佳，可能是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的銷售不暢，而貴陽銷售面積持續(xù)小于竣工面積，將進(jìn)一步加大庫(kù)存壓力。

丁雄飛配圖

三、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

房地產(chǎn)銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率的比值反映房地產(chǎn)價(jià)格的可接受程度，由于國(guó)內(nèi)關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的爭(zhēng)議較多，以商品房均價(jià)增長(zhǎng)率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率的比值來衡量房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格與居民可支配收入之間的關(guān)系反映了房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間的深層次內(nèi)在聯(lián)系。因此房?jī)r(jià)的變化率與收入的變化率之間的比值越接近于1，則協(xié)調(diào)性越好；反之，協(xié)調(diào)性越差。對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，重慶市商品房銷售價(jià)格的增長(zhǎng)水平與北京、深圳基本一致，銷售價(jià)格與收入增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性較好，說明房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，具有一定的可持續(xù)性，而武漢、西安等城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，成都的房?jī)r(jià)在2015年增長(zhǎng)過快，協(xié)調(diào)性相對(duì)較差。

表3 各城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格增長(zhǎng)率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率的比值

四、重慶房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力實(shí)證分析

根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合房地產(chǎn)作為商品的屬性，選取六個(gè)指標(biāo)作為驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素。首先，運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)計(jì)算2005～2015年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)對(duì)于重慶而言，在6個(gè)影響要素中，GDP增加才是驅(qū)動(dòng)重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素，而投資作為驅(qū)動(dòng)因素之一，只排名第五?；谟嘘P(guān)聯(lián)的影響因素，再運(yùn)用最小二乘法計(jì)算出了具體驅(qū)動(dòng)力的大小。

表4 房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力的影響因素

表5 房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力的影響因素排名表

（1）GDP每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售量就增加0．391個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展會(huì)增加住房需求量，主要體現(xiàn)在：一方面國(guó)民收入提高導(dǎo)致購(gòu)買力的增多；另一方面國(guó)家財(cái)富的增加，固定資產(chǎn)投資的增加，房地產(chǎn)可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（2）第二產(chǎn)業(yè)增加值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售量就增加0．385個(gè)百分點(diǎn)。房屋作為載體，所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開地產(chǎn)建設(shè)，說明重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級(jí)，極大地帶動(dòng)了全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要還是歸因于第二產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。

（3）城鎮(zhèn)人口增量每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售量就增加0．341個(gè)百分點(diǎn)。城市化加劇帶來了城市人口的膨脹，更多的農(nóng)村人口進(jìn)入或遷入城市就業(yè)及生活對(duì)住房需求的影響更加明顯和直接快速，因此城鎮(zhèn)人口的劇增與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量的關(guān)系越來越密切。全市城鎮(zhèn)化率從1996年的29．5%上升至2015年的60．9%，年均增長(zhǎng)1．6個(gè)百分點(diǎn)，2003～2015年，是重慶城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展的12年，年均新增城鎮(zhèn)人口55．3萬人，累計(jì)增加城鎮(zhèn)人口663．7萬人，按人均35m2的住房面積計(jì)算，全市累計(jì)新增剛需住房23231萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房35020萬平方米中，其中約70%的商品房供應(yīng)給剛需，說明房地產(chǎn)發(fā)展在很大程度上受城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響。

（4）存款余額每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售量就增加0．341個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)有良好的保值和升值性能，居民存儲(chǔ)能力的增加，會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，無論是剛需還是改善性需求，都是基于居民存款余額的增加帶來了房屋銷售量的增加，從而形成房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)力。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售量就增加0．302個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資是政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的指示牌以及房地產(chǎn)開發(fā)者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期的晴雨表。當(dāng)投資增長(zhǎng)快速的時(shí)候，有效增加了市場(chǎng)商品房的供給，然后經(jīng)過價(jià)格傳遞給消費(fèi)者，這種傳導(dǎo)作用間接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。此項(xiàng)指標(biāo)主要是從供給角度來分析住房市場(chǎng)的需求狀況。

（6）城鎮(zhèn)常住人口人均可支配收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售量就增加0．106個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均收入不斷提高，就能夠改善自己的居住環(huán)境。同時(shí)商品房具有增值保值的功能，更多的富余資金會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，極大影響著住宅的有效需求。

研究發(fā)現(xiàn)，重慶市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系良好，不存在開發(fā)過量、過熱的情況，在供求關(guān)系方面，也符合市場(chǎng)規(guī)律，基本滿足供需平衡，銷售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，與收入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展，具有良好的房地產(chǎn)秩序。重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素是GDP，第二產(chǎn)業(yè)增加值，城鎮(zhèn)人口增量，存款余額，房地產(chǎn)開發(fā)投資，城鎮(zhèn)人均可支配收入，其中GDP增加是驅(qū)動(dòng)重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要因素。其次是第二產(chǎn)業(yè)，說明重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得益于工業(yè)化的發(fā)展，而投資作為驅(qū)動(dòng)因素之一，只排名第五，表明房地產(chǎn)是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位明顯，但與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展并不說明其是唯一的增長(zhǎng)點(diǎn)，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)投資的依賴程度不高。重慶市作為中國(guó)首個(gè)提出建設(shè)內(nèi)陸開放高地的省市，順應(yīng)了新一輪全球產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，培育10大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。