盧博宇

（中國地質(zhì)科學院地質(zhì)力學研究所，北京 100081）

引言

探討貨幣政策以及房價波動對消費的數(shù)據(jù)研究，是為了控制房價上漲促進國民消費而進行的探索。如何使用貨幣政策讓房地產(chǎn)經(jīng)濟不成為泡沫經(jīng)濟，并且為促進消費經(jīng)濟提供一個有力的行業(yè)支持，成為本次研究的重要目的。房價的居高不下也讓國民的消費水平結構有了很大的變化，通過對于我國的年消費率情況進行了簡單的闡述，從而根據(jù)數(shù)據(jù)得出關于貨幣政策與房價波動對消費的聯(lián)系性、關聯(lián)性以及影響性；并且通過研究結果來合理地建設一個具有正常消費水平的健康社會，改善民生問題。

一、房價波動探究

1.房價上漲的背景。隨著住房條件的改善和發(fā)展，2003—2007期間的房價大幅度上漲，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，而全國人民也開始陷入購買房子的熱潮和淪為房奴的命運，房地產(chǎn)開始成為國家的中堅經(jīng)濟。統(tǒng)計顯示，從2000年開始我國商品房的銷售價格為2 200元，到了2003年上升到了2 600元，三年時間上漲的400元，漲幅為18個百分比，而到了2014年價格達到了7 000元。建筑材料資源與人工費的增加，房地產(chǎn)商追求利益最大化，國民對生活質(zhì)量要求變高，這些都是房價居高不下的主要原因。

2.房價上漲的主要原因。對于中國經(jīng)濟，這塊“大蛋糕”，房地產(chǎn)瓜分了一大部分。而中國人受到長久以來傳統(tǒng)文化的保守思想影響，把房地產(chǎn)作為投資方向的最理想選擇。許多房地產(chǎn)商為了銷售房屋，開盤時往往會借助一些營銷方式凸顯其產(chǎn)品的炙手可熱以提高房子的銷量。中國現(xiàn)在的出生率與人口老齡化的速度無法成正比，所以中國正在進入人口紅利時代，這使得在某一段時間內(nèi)我國勞動力充足。這個現(xiàn)象導致?lián)碛性S多的適齡勞動人群，對房地產(chǎn)市場形成了有利的條件。

二、貨幣政策對房價的數(shù)據(jù)分析

1.貨幣政策在信貸當面對房價的調(diào)整。貨幣政策對于國家宏觀把控經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義，貨幣政策的主要功能有這幾點：穩(wěn)定物價上漲，提高就業(yè)率，促進經(jīng)濟的發(fā)展，平衡國際收支。而貨幣政策的調(diào)控對房價的不斷上漲具有重要的意義，在關鍵時點預調(diào)微調(diào)貨幣政策的前瞻性舉措。2011年時央行在經(jīng)考慮后，調(diào)整降低了存款類金融機構人民幣存款準備金率0.6個百分點，增加了4 500億元流動性，使得銀行體系流動性進一步寬松，銀行的房貸信貸增長有了一定的來源。政府不但是經(jīng)濟調(diào)控的把握者，也是經(jīng)濟制度的變遷者，同時還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者，貨幣政策使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展更加穩(wěn)健。

2.匯率對貨幣政策調(diào)控房產(chǎn)價格分析。以中國人民銀行提出了“有管理的浮動匯率”制度為時間分割點?；赩AR模型、脈沖響應圖和方差分解圖，針對貨幣政策在不一樣的匯率制度下調(diào)控房價的有效性進行對比分析。結果表明，在改革匯率之后貨幣政策變量對房產(chǎn)價格的調(diào)控有效性得到顯著的提高。在這之中，貨幣的供應量受人矚目的是有效性。通過匯率改革后對于市場消費來說并沒有過多的影響波動。而在市場和非市場體制的干預下，由于各種因素，導致了居民住房過剩、供大于求的現(xiàn)象，這是體制制度下所帶來的弊端。通過房地產(chǎn)的財富效應發(fā)展的不完整性來說，主要是由于我國國民對于房地產(chǎn)價格上漲過快、對信貸系統(tǒng)發(fā)展的不信任以及自主購買力不足等方面，使我國房地產(chǎn)財富效應無法發(fā)揮它原本具有的價值性。某網(wǎng)站發(fā)布了2012全年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年全年房價規(guī)模為17.29萬億元，是年度歷史最高水平，這一數(shù)據(jù)引發(fā)了對社會房地產(chǎn)逐年擴大而消費比占比反降的思考。

3.貨幣政策對房價的波動與消費關系的影響。在房價不穩(wěn)定和國民消費能力不足的情況下，房地產(chǎn)波動和與消費關系受到了很多人的關注。在這種不穩(wěn)定的市場經(jīng)濟下，由于房地產(chǎn)價格的增加對于消費者的影響分別有以下幾種表現(xiàn)：首先，對已經(jīng)購買了房產(chǎn)的人群來說，房價上漲可以增加他們的總資產(chǎn)，提高他們的消費水平，擁有的住房產(chǎn)值增加使房子的持有者增加了的房屋出租收入、轉讓收入和貸款增加收入，以此提高了房產(chǎn)持有者的消費水平。有房者在所擁有的不動產(chǎn)升值的情況下往往會增加消費，原因無非是房價上升所帶來的財富，又或是一種投資成功的心理暗示，通過這種暗示或是轉賣投資的房產(chǎn)以此來獲得一筆不菲的收入，而這又會促使人們?nèi)ハM。對于購買力不足的居民來說，房價的提高會令他們?yōu)橘I房更加的憂慮焦愁，進而進行更多的儲蓄，因此降低消費水平，這種機制稱為“流動性約束效應”。在市場經(jīng)濟的調(diào)控下，銀行的貸款信用由于住房的問題極大限度地提高了信用額度。對于這一部分人來說，國家出臺這樣的政策使得這些人能夠在日常消費中處于積極消費狀態(tài)，對于國家的補貼分期的還款緩解了他們的住房壓力。對于沒有房產(chǎn)的居民來說，當房價過高時，他們不具備購買能力。因此，房價上升可能會導致一些擁有小額資產(chǎn)的人拒絕購房，以此進行其他方面的高消費，這個行為稱為“替代效應”。所以，要通過我國總體的宏觀經(jīng)濟調(diào)控才能處于更為有利的地位。下表列出了我國今年來的消費率情況。

4.如何使用貨幣政策促進房地產(chǎn)的財富效應。在不同的地區(qū)，房價差距大是有目共睹的。房子的地理位置、環(huán)境設施、交通的方便程度都影響了居民住房區(qū)域的價格。購房者的經(jīng)濟能力決定了區(qū)域房價的高度。較為富裕的區(qū)域和省份，大城市吸引著人們?nèi)スぷ魃睿瑫r也推動進了大城市房價的攀升，比如杭州、上海和北京這三個大城市外來人口都快超過本地居民了。不斷有有能力的購買者蜂擁而至購買房產(chǎn)，如若不是自我的能力購買那就是啃老族的這一代，大多數(shù)人是從父母錢包里獲取了大筆資金。一線城市的房價難以控制，所以應從城市建設著手，發(fā)展城市建設提高城市紅利，使大城市不再人滿為患，宏觀調(diào)控各省經(jīng)濟發(fā)展促進互惠互利。而其他城市出現(xiàn)的供過于求的情況也能相對緩解。貨幣政策是貨幣當局運用貨幣政策工具，以市場為承載、從而影響國民對房地產(chǎn)消費的投資消費行為；房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響巨大，是帶動GDP發(fā)展的主要因素。由于近期美元持續(xù)下降趨勢，而人民幣又有增值勢頭。從其他國家的經(jīng)歷看，貨幣升值過程往往是房地產(chǎn)增值的過程，比如日本，1988—1990年，日本有部分區(qū)域的房價同時暴漲了2.2倍和1.6倍。貨幣政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展更穩(wěn)健，在總結日本房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫崩盤的經(jīng)驗教訓的同時，必須認真把握房地產(chǎn)的方向。

三、貨幣政策以及房價波動對消費數(shù)據(jù)研究

1.房價波動數(shù)據(jù)調(diào)研。房產(chǎn)作為國民重要持有物之一，其波動性具有重要意義這值得我們?nèi)ド钊肟季?。去?—7月份，全國商品房成交均價同比增長4.2個百分比；其中，住宅成交均價同比增長3.4個百分比，有些業(yè)內(nèi)人士擔心，貨幣寬松調(diào)整后所帶來的樓市成交量回升，從而會使房價再度提升，使得前期樓市調(diào)控政策所取得的結果差強人意。許多人，單從降低利息方面，對購房者每個所要負擔的成本以及房地產(chǎn)的成本對于房價的影響來觀察，其作用不大。買房的人每個月要拿出的錢少了2%～3%左右，而房地產(chǎn)商開發(fā)金額在總金額的占比不高，因此并沒有太大改變。但降低利息依然對市場經(jīng)濟有影響，面對央行的宏觀調(diào)控降低價格，將減弱購房者對房價下降的預期。通過恒定的經(jīng)濟學定義可知，需求是價格的反函數(shù)，因此在其他條件穩(wěn)定的情況下，商品價格越高需求越少，價格越低需求越大。在2007年房價價格為3 500元時住房購買率僅為47個百分比，在2013年房價上漲為7 000元時購買率卻增加到了65個百分比。所以，我國的房價購買率是存在反經(jīng)濟學定義的發(fā)展下進行的。我國的樓盤房價越高越受到追捧，這不符合傳統(tǒng)經(jīng)濟學的發(fā)展方向；這是由于房地產(chǎn)具有投資和消費兩種功能。投資的本質(zhì)就是以現(xiàn)有的本錢使它流通增加更多，社會的流動資金越大，投機需求越增加。貨幣政策所要執(zhí)行的職能的本質(zhì)應該是調(diào)控嚴重分配不均的錢，這才能切實地控制房價波動。在過去十年，也就是整個房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年里，房地產(chǎn)雖然無法實現(xiàn)中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，但是對于中國經(jīng)濟“軟著陸”還是意義重大。土地財政對政府的重要性使政府只能抑制房價過快上漲，并不具有真正降低房價的意義。由于中央政府把產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整到使區(qū)域經(jīng)濟平衡，還未找到新的經(jīng)濟增長點，所以這是目前關于房價過高的主要因素。

一線城市房價與消費比圖

2.消費比例占房價波動于貨幣政策影響調(diào)研。當今我國屬于經(jīng)濟轉型期間，房價、通貨脹漲和貨幣政策都有別于他國。我國的房價除了取決于供求的力量之外，還受人口因素、財政制度和土地規(guī)劃制度等因素影響。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)以下兩個方面的問題：第一，我國的流動性對房價和通脹影響顯著;在北上廣等國家，外來的人口占城市的50%，而房價也與其他區(qū)域相比多了60%；第二，我國的低利率推動了房價提高。另外，貨幣政策的價格型工具對抑制房價有作用，住房信貸的難度、稅收政策和住房限購并且增加利息對房價的抑制作用超過控制貨幣供應；通過貨幣政策的調(diào)整，北上廣的消費率也從40%增加到60%。從2015年的房價波動情況看，全國的房價水平增長走向已經(jīng)由原來的一線城市增加到全國性大范圍的房價上漲，導致住房壓力加大，泡沫風險不斷加劇。房價波動已經(jīng)持續(xù)18個月穩(wěn)定上升，并且無降低的情況。在這之中，有7個月房價比漲幅都超過1.13%。全國性增長已經(jīng)超過2013年時的價格，接近2001年上半年的價格。從上圖來看，改革開放以來，一些大中城市商品房住房價格指數(shù)提升，可以看出房價是在2008年金融危機后開始大幅度提升，到2013年這幾年間都一直處于穩(wěn)步上升的情況，在這幾年間的消費率也不斷降低。而2013—2015年的漲幅相對來說不如20世紀初的勁頭，但也沒有降低。到了2016年房價也再創(chuàng)歷史新高，對于消費率來說也持續(xù)低迷。通過其他的調(diào)查報告表明，房價已經(jīng)持續(xù)十幾年保持上漲。增長指數(shù)來看，2013年9月份新建房地產(chǎn)，與上月相比有大幅的提升，上升0.93個百分點。直到2015年5月份，房地產(chǎn)價格又開始新一輪的增長，隨后漲幅開始緩慢平穩(wěn)上升。進入2016年以來，房價同比價格開始明顯上升，尤其是3月份以來，每個房地產(chǎn)價格增加均超過1%，而到9月份，房地產(chǎn)價格漲幅更是超過2.3%，創(chuàng)下房價指數(shù)自發(fā)布以來的最高值。通過這些房價上漲數(shù)據(jù)來分析下對消費影響，一線城市的消費，增速比全國水平低不少。研究中發(fā)現(xiàn)，特別是深圳房價增長最快，與去年的房價以及消費率對比，今年的消費率相對房價也許會出現(xiàn)負增長。去年就連東北這樣GDP增長只有3.5%位列全國較低的省份的社會消費率都有7.6%的增長，其消費率增長高主要是受房價影響，但房價畢竟是短期波動很大的，但是消費卻是比較平穩(wěn)的。這種出現(xiàn)的一線危機被人們忽略，但其實從更具有持續(xù)性的消費指標看，深圳的消費危機要比東北還嚴重得多。最新數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，廈門當月累計同比3.8%，杭州7.7%，廣州8.3%，全國10.9%，廈門回升，但杭州、廣州還在繼續(xù)下降?？偟膩碚f，一線城市消費率水平依舊落后全國。在改革開放前，杭州、廣州的平均消費增加是高于全國的，平均高2.2%，并且二十幾年中只有五年低于全國的消費率，說明房價波動對一線城市帶來的影響。在1999—2008年期間的房地產(chǎn)建設在一線城市具有25%購買率，在其他區(qū)域的購買率僅為一線城市的1/3。1999—2008年時期一線城市消費率平均高于全國32.2%，而2009—2015年時期平均落后21.73%呈現(xiàn)的差距明顯，這段時期也正是和一線城市房價脫離全國平均水平加速上漲時期相吻合，一線城市是由于外來人口的流動才導致提高了消費率，如果除去外來人口流動因素，消費增長落后程度將更大。房地產(chǎn)業(yè)為了適應貨幣政策調(diào)控，也不得不做出相應的配合，從而促進消費增長。

結語

通過借鑒對貨幣政策和房價波動對消費的數(shù)據(jù)表明，我國需要根據(jù)國情調(diào)整貨幣政策所能帶來的利益，規(guī)避關于房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的歷史路線；使房價能在可控范圍內(nèi)波動，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮穩(wěn)定，提高社會的和諧度；貨幣政策對房價的影響是不言而喻的，對于貨幣政策在改善社會經(jīng)濟方面的職能通過房價的波動也能很好地體現(xiàn)。需要通過兩者的互相監(jiān)督，從而切實地改善價格過高的住房問題，提高國民的生活消費，促進經(jīng)濟的流通。保護人民的根本利益和基本的生活訴求，提高國民幸福感完成建設小康的目標。

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