殷宇嘉

一、深圳市住房租賃市場的基本情況

（一）住房租賃房屋和人口的基本情況

目前，深圳市各類住房總面積大約為5.20億平方米。其中，商品住房11941萬平方米，占總面積的22.5%；保障性住房2793萬平方米，占總面積的5.4%；單位及個人自建房4721萬平方米，占總面積的9.1%；原村民或集體經(jīng)濟組織自建或合建房（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）26006萬平方米，占總面積的50.3%；工業(yè)區(qū)配套宿舍6549萬平方米，占總面積的12.7%。從存量住房的結(jié)構(gòu)來看，原村民或集體經(jīng)濟組織自建或合建房占主體，商品住房和保障性住房合計占比僅27.9% （見圖1）。

下面，分析各類住房中租賃住房的數(shù)量。根據(jù)2014年調(diào)查，初步確定目前全市有1041萬套各種類型住房（見表1）。租賃住房具體數(shù)量如下：近180萬套商品住房中，約30萬套出租；已建成保障性住房40萬套，約13萬套出租（“十三五”期間還將建成或籌集40萬套人才和保障出租房）；機關(guān)企事業(yè)單位自建住房約50萬套，30萬套周轉(zhuǎn)或出租；城中村住房約500萬套，約450萬套在租；工業(yè)區(qū)配套宿舍180萬套，除少部分已售外，160萬套出租；其他類型住房（含商務(wù)公寓、賓館、旅館等）約80萬套，60萬套出租?？梢?，深圳住房供應(yīng)主體是租賃市場，占存量住房的80%。其中，原村民或集體經(jīng)濟組織自建或合建房占總出租套數(shù)的61%，外來或低收入人群絕大部分都住在這里面，部分剛進入深圳就業(yè)創(chuàng)業(yè)的人群也住在這里。

據(jù)深圳市委宣傳部數(shù)據(jù)，2016年深圳全市年末常住人口1190.84萬人，同比2015年增加了約53萬人（近年來每年吸引人口規(guī)模在50萬左右），成為中國第一大“吸人城市”。外來人口不斷涌入深圳，從而促進住房需求的增加，首先帶來的是租房需求的增加。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，深圳擁有自有產(chǎn)權(quán)并居住在自有住房中的家庭僅占全市的33.6%，當時預(yù)計在2016年為36%，即常住人口中有64%的家庭是通過租賃解決住房問題。目前，深圳實際管理人口在2000萬左右，流動人口等新市民（1000萬左右）中絕大部分通過租房解決住房需求。因此，深圳70%以上的人口在租房。

綜上所述，深圳已經(jīng)建立起了“以租為主”“購租并舉”的住房供應(yīng)體系。全市70%的人口、80%的房子租賃或出租，比德國60%的人口租賃水平還高。這意味著，深圳是全球租賃占比最高的城市。因此，深圳要做的不是培育租賃市場，而是壯大和規(guī)范租賃市場，更好地解決新市民的住房需求。

（二）租賃行為的微觀分析

近期，深圳鏈家發(fā)布《深圳租賃白皮書》，城中村第一次被納入統(tǒng)計范圍。據(jù)統(tǒng)計，深圳超過52%的租客月租金不到2000元，18.2%的租客其月租金在1000元以內(nèi)；80%的租客租金占收入的比例不到30%，近20%的人租金支出不到家庭收入的10%。這個比例遠遠低于易居研究院統(tǒng)計的54%的水平，因為后者只統(tǒng)計了商品房租賃。實際上，超過70%的深圳人租住在月租金低于1500元的農(nóng)民房。目前，深圳商品房套均租金集中在3000-5000元，長租公寓集中在1000-3000元，城中村租賃住房在2000元以內(nèi)的占73.8%，其中26.1%的城中村租賃價格在1000元以內(nèi)。

目前，一房（含單間）至兩房等小戶型、低價位房源（50-60平方米）是租賃市場需求的主力。商品住房租賃市場中，這類房源交易占比達到61.7%，但供應(yīng)占比僅為40%，供需缺口超過20個百分點；套均月租金低于4000元的，成交占比達到41%，但供應(yīng)占比僅27%；城中村住房租賃方面，單間、一房、兩房租賃占比分別為24.7%、35.7%和31.2%，合計占比超過90%。租住選擇上，城中村和商品房租賃分別占比52.9%和32.4%。同時，由于地鐵延伸到外圍，加上中心區(qū)租金不斷上漲，原關(guān)外（非中心區(qū)）租賃占比，從2011年的30.7%上升到了2017年的42.8% （見圖2、圖3）。

占租客90%的為年輕人群（20-35歲），其中20-25歲的群體，月租金支付在1000-2000元的占比49.6%；26-30歲的群體，月租金在1000-3000元的占比61%；26-35歲的群體，月租金支付在3000元以內(nèi)的占比70%。高學(xué)歷人才租房已是普遍態(tài)勢，南山區(qū)、福田區(qū)和龍華區(qū)，三個行政區(qū)占租賃市場份額比例為55%，研究生以上租房比例分別達31.5%、16.7%和14.8%。高中、?？坪捅究飘厴I(yè)生，租住城中村住房的比例分別為65.35%、63.2%、49.9%。由于房價高、年輕打工者（20歲左右）占比高、租房選擇被認可，在月租金2000元以內(nèi)群體調(diào)查，畢業(yè)10年以上租房群體占比40%。由于城中村租賃占主體，多數(shù)城中村位于交通便利的地區(qū)，因此地鐵、公交出行分別占比為30%和26.1%，30分鐘內(nèi)通勤者占55%。

二、深圳“租賃新政”的兩個基本特點

近期，深圳發(fā)布了有關(guān)住房租賃市場的兩個文件，即《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》《深圳市住房租賃試點工作方案》，前者是規(guī)范性文件，以建章立制的形式來構(gòu)建租賃市場的基礎(chǔ)性制度；后者則是工作方案，描繪到2020年，深圳的住房租賃市場要發(fā)展到一個什么程度。

（一）發(fā)揮城中村在租賃供應(yīng)上的主體責(zé)任

此次深圳的“租賃新政”，最大的亮點就是對于城中村租賃住房的利用。首先，政策基于當前城中村租賃歷史巨大貢獻（解決了上千萬人口低成本居住需求），也基于城中村租賃存在的問題，突出的就是私人散租、侵權(quán)頻繁的亂象及公共服務(wù)缺失、消防安全隱患。因此，政策重點放在了鼓勵城中村規(guī)?；赓U經(jīng)營、完善城中村租賃住房公共服務(wù)配套上。目前，城中村住房不僅是深圳住房供應(yīng)的主體（占存量住房的51%），也是租賃住房供應(yīng)的主體（占全市租賃住房的60%）。盡管絕大部分城中村住房是違法建筑，但本著尊重歷史、尊重現(xiàn)實的原則，留用并發(fā)揮其在供應(yīng)低成本（租金僅為同區(qū)域商品住房租金的30%-50%）、小戶型（套均面積在30-60平方米）租賃住房，這不啻為解決外來人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民和白領(lǐng)人群住房需求的最佳路徑。endprint

而且，城中村區(qū)位優(yōu)勢突出（多數(shù)位于中心區(qū)及周邊、交通便利），城中村內(nèi)的生活成本很低（如飲食、水果等價格要比商品房小區(qū)內(nèi)低30%）。而且，城中村很多租住人群以鄉(xiāng)緣和業(yè)緣聚集在一起，這對于從“落腳”深圳到“扎根”深圳的新市民“本地化”進程、新型城鎮(zhèn)化進程，無疑是一條低成本的、可行的路徑。城中村住房可能是不合法的，但立于其上的租賃關(guān)系是合法的。基于合法租賃關(guān)系的租賃備案，可以成為承租人享有基本公共服務(wù)的基礎(chǔ)。因此，深圳創(chuàng)新性地將有形的城中村與無形的租賃關(guān)系剝離，提出了依據(jù)和發(fā)租賃關(guān)系，確定公共服務(wù)分配的模式，在全國最早實現(xiàn)了“租售同權(quán)”、公共服務(wù)均等化。只要持有城中村租賃備案合同，承租人就可以加入全市統(tǒng)一的積分排隊中，通過積分制申請子女就近接受義務(wù)教育、接種疫苗等基本服務(wù)，這是深圳尊重現(xiàn)狀，在“租售同權(quán)”上的重大創(chuàng)新和突破。

目前，深圳城中村租賃存在的最大問題，就是秩序混亂、安全隱患突出。很大程度上在于，城中村租賃一直在法外“野蠻生長”。本來，城中村股份公司（原村集體演變而來）和原村民就是規(guī)?；赓U經(jīng)營的企業(yè)。但近年來，村股份公司和原村民將房屋大量出租給“二房東”，后者既不受政府監(jiān)管，與原房東的委托代理也未納入法制化的框架，從而造成了隨意漲租、驅(qū)趕租客、克扣押金、肆意打隔斷等“黑二房東”亂象。此次租賃新政，就是要借助政府補足公共服務(wù)“欠賬”、消除消防和安全隱患、稅收優(yōu)惠等激勵，還原城中村這個深圳數(shù)量最多的規(guī)模化租賃企業(yè)的本來面目，成為規(guī)范的、專業(yè)的住房租賃經(jīng)營企業(yè)。新政中提出“收儲不低于100萬套房源”，主要指的是通過稅收優(yōu)惠、政策扶持，鼓勵原村集體、股份公司和開發(fā)商開展企業(yè)化租賃經(jīng)營。

根據(jù)深圳市住建局2016年的數(shù)據(jù)，深圳共有城中村1782個，接納了大約1000萬左右的新市民低收入人群入住，城中村住房套均租金在500-2500元不等，僅相當于同區(qū)域商品住房租金的1/3-1/2。但是，公開數(shù)據(jù)顯示，目前有近500個城中村沒有物業(yè)管理，安全消防不達標，違建成風(fēng)，安全隱患不斷?！渡钲谑谐鞘懈隆笆濉币?guī)劃的通知》中，深圳將完成 100個城中村或舊住宅、舊商業(yè)區(qū)綜合整治，其中包括約20個城中村住宅改造項目，滿足50萬人的住房需求。近期，萬科與福田區(qū)南園街道辦合作，合作的重點就是，由萬科進行城中村“綜合整治+物業(yè)管理+租賃運營”。具體來說，就是南園街道將轄區(qū)內(nèi)物業(yè)統(tǒng)一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司，由后者進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，進行全方位的升級改造，整合并植入居住、商業(yè)、文化等內(nèi)容。

（二）存量為主的空間資源向住房租賃轉(zhuǎn)移

以存量盤活為主，城市土地和空間資源向租賃傾斜，這是深圳“租賃新政”的第二個亮點。如前所述，租賃是深圳住房供需的絕對主體。從人口看，近年來深圳年均常住人口增加40-60萬。高房價背景下，這些人群“先租后買”，甚至長期租房成為常態(tài)。要回歸住房居住屬性、滿足新市民住房需求，土地和空間就應(yīng)該向租賃轉(zhuǎn)移。同時，深圳的開發(fā)強度逼近警戒線、新增土地潛力不足10平方公里，盤活存量土地和房屋并用于租賃，這將是租賃供應(yīng)的主渠道。

一方面，出讓租賃用地和商品房項目配建（不低于規(guī)劃建筑面積20%）將成為未來深圳用地“招拍掛”的標配。近日，深圳首宗“只租不售”地塊出讓，專注于住房租賃的市人才安居集團，以“作價10.1億+配建37860平方米人才住房”拿下地塊。未來，除福田和羅湖等特區(qū)內(nèi)高密度開發(fā)地區(qū)、鹽田和大鵬等生態(tài)保護區(qū)，其他6個區(qū)都將在未來拿出至少一宗地開展“只租不售”經(jīng)營。另一方面，未來棚戶區(qū)改造項目，除拆遷安置，絕大部分新增房屋要轉(zhuǎn)做租賃住房。

“十三五”期間，深圳人才租賃房供應(yīng)25萬套，主要靠這個渠道解決；最后，深圳外圍中心區(qū)辦公、商業(yè)用房閑置低效問題很嚴重，存量商業(yè)辦公用房“改租賃”亟待提上議事日程。事實上，深圳存量盤活上的潛力很大。盡管深圳建市不足40年，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)從過去的外向型制造業(yè)轉(zhuǎn)向了高科技和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。目前，深圳四大支柱產(chǎn)業(yè)和七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率超過70%，其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)貢獻率達到60%，并涌現(xiàn)出一批具有世界級競爭力的企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)周期（20年左右）低于用地周期（一般在40年以上），造成深圳的用地和空間結(jié)構(gòu)還停留在外向型制造業(yè)時期。目前，深圳有1000多個大大小小的工業(yè)區(qū)，在過去組團發(fā)展模式下，各個區(qū)域存量商業(yè)辦公體量很大。因此，適應(yīng)人口大規(guī)模涌入和新市民住房需求，在留足新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間外，盤活這些閑置低效的工業(yè)區(qū)、商業(yè)辦公，將是新增租賃住房最重要的渠道。目前，最大的阻礙是規(guī)劃（法定圖則）調(diào)整滯后，造成用途轉(zhuǎn)換及基于消防和安全的房屋改造難以成行。同時，空間逼仄，也造成“改租賃”需要的教育、醫(yī)療、社區(qū)管理等公共設(shè)施無法“落地”。

問題的癥結(jié)就在于，一方面，政府要改變過去靠“出讓土地、上項目”實現(xiàn)短期增長績效的模式，以破除利益板結(jié)來打掉園區(qū)及國企用地主體要改變“坐地生財”的頑固理念；另一方面，要樹立“人口增長-內(nèi)需驅(qū)動”的長期可持續(xù)增長理念，樹立支持新市民住房需求是公共財政應(yīng)有之義的理念。近期，包括深圳在內(nèi)的各大城市，都在瘋狂地“搶人才”“搶人口”。能否爭奪到人才、年輕人口，將是深圳能否延續(xù)過去創(chuàng)新驅(qū)動的輝煌，并通過進一步的產(chǎn)業(yè)細分和全要素生產(chǎn)率提升，提高城市競爭力的關(guān)鍵。留住人才和年輕人口，就是要給他們“扎根”深圳的希望，這就需要在降低居住成本、生活和創(chuàng)業(yè)成本的同時，增加公共服務(wù)供給并實現(xiàn)全覆蓋。

無論是最大限度地利用城中村住房，還是盤活成本較低的工業(yè)和商辦空間，一方面是人才等新市民通過體面的、成本較低的租賃“扎根”深圳的無他選擇，另一方面也是高房價漸進“軟著陸”，并助推新市民、無房戶后續(xù)通過“先租后買”成為“有產(chǎn)者”的有效路徑。由此，寄希望地方政府能夠突破利益阻擾，突破改革阻力，突破土地財政帶來短期顯著但難以持續(xù)的政績，創(chuàng)新發(fā)展新思路，政策落實涉及的部門要突破“一畝三分地”的思維，讓文件的各項措施真正“落地”。endprint

三、發(fā)力普惠金融，降低租賃成本

近日，中國建設(shè)銀行深圳分行進入租賃市場，并推出了全國首款針對長租公寓租客的“按居貸”。一方面，建行給開發(fā)商“只租不售”的項目、長租公寓融資，另一方面，開發(fā)商租賃房源、租賃公寓掛在建行的“CCB建融家園”APP平臺上。建行為個體租客和房東之間的租賃關(guān)系提供融資。也就是說，個體租客提供租賃合同、合法的房源證明，就可以獲得租賃貸款。當然，由于是信用貸款，必須要滿足銀行的“風(fēng)控要求”，也就是滿足以下三個條件中的任何一個：（1）至少3個月的穩(wěn)定工作證明；（2）繳存住房公積金工資基數(shù)達到3000（建行客戶）或5000元（其他銀行客戶）；（3）建行有代發(fā)工資。三者滿足其一任何一個，預(yù)計覆蓋社會絕大部分人群。

國家倡導(dǎo)住房租賃“多層次供應(yīng)、多渠道保障”，銀行是一個主體，利用自身優(yōu)勢，比如信用保障、規(guī)模化融資、傳統(tǒng)住房融資的經(jīng)驗等，開展租賃經(jīng)營。與國企、政府、個人房東、開發(fā)商、長租公寓、集體土地建設(shè)、城中村供應(yīng)一樣，銀行也是一個種類，目的就是讓大家有更多的選擇，特別是租賃難、租金支付不易時，可以考慮低成本融資。建行租賃APP有三個板塊，即房源、戶型、運營。首先，登陸到“CCB建融家園.房源”板塊，可以看到建行合作的租賃住宅小區(qū)相關(guān)信息。點擊進去，可以看到樓盤的詳細介紹，包括每個項目的名稱、地址、戶型、房源套數(shù)等資料，還有“保障100%真實房源” “100%免傭金”等宣傳，詳細的配套設(shè)施、戶型圖、近一年的租金走勢等信息。在APP上，租房既可以選擇電話預(yù)約，也可以在線預(yù)約。

目前，建行的“按居貸”基準利率發(fā)放，不需要抵押，具有普惠金融的特性。因為，目前銀行通過電話、短信推銷的消費貸款，最少也得6%-7%的利率回報。再者，現(xiàn)在中小銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品，收益率可達到5%以上。不過，這款低利率、無抵押的信用貸，只針對租客“租房難”融資，采取受托支付直接打給房東，不會被轉(zhuǎn)做購房的“首付貸”。目前，建行與碧桂園、萬科等開發(fā)商“只租不售”項目或長租公寓合作，提供租賃項目融資貸款，租賃房源全部掛到“CCB建融家園”的APP上。當然，建行主要還是給租客融資，大企業(yè)團租或個人散租。

對開發(fā)商來說，這是個好事情。因為項目融資、大企業(yè)團租，一下子回收不少資金。租賃“痛點”之一，就是投資回收期太長，所以企業(yè)參與的積極性低。銀行這個“金主”介入后，形勢大不同。在建行這個平臺上租房，租期至少1年，貸款更鼓勵3-5年的長租。對房東，租客申請建行的貸款，每月償還額度僅比每月租金高20元（以3年租期、每月付7000元租金為例計算）。建行信用疊加長租期、物管和維修全流程服務(wù)，免去不少麻煩（空置、設(shè)施損壞等）。對租客來說，不僅免了中介費，還免了押金。而且，租期內(nèi)不漲租，房東不會變相驅(qū)趕，確實是一項紅利。

四、結(jié)語

深圳租賃市場最大的特點，就是積極發(fā)揮了占租賃供應(yīng)超過60%的城中村租賃，具有低成本、便利性的特點。成本方面，城中村住房的租金僅為同區(qū)域商品住房租金1/3-1/2，甚至更低，村內(nèi)日常生活成本也比外圍低30%左右；便利性方面，由于大多數(shù)城中村由來已久，甚至比深圳建設(shè)特區(qū)的歷史還要久遠，加上城市建設(shè)圍繞城中村周邊，因此多數(shù)城中村位于交通便利的區(qū)域，特別是距離地鐵站很近。低成本和便利性，這是城中村租賃最接地氣、最受歡迎之處。因此，深圳能夠每年吸引50萬左右的人口進入，1997平方公里的狹小空間，能夠容納2000萬左右的人口，其中1000萬外來人口能夠在深圳扎根。但是，隨著2009年以來城市更新的推進，很多城中村被拆除，取而代之的是高價商品住房，盡管城市面貌轉(zhuǎn)好，但低成本租賃住房逐漸消失了。

當下，一方面，深圳房價上了數(shù)個“臺階”，絕對水平已從2009年的1.5萬元升至目前的5.5萬元。由此，城中村改造的財富效應(yīng)太明顯，被拆遷戶越晚接受改造其受益就越大，拆遷補償和談判成本越來越大、周期越拖越長。另一方面，國家強化樓市調(diào)控，控制資產(chǎn)泡沫，推出長效機制的決心異常堅定，曠日持久、成本高企的城中村改造項目，能否在未來實現(xiàn)盈利，各方均無十足把握。而且，容易改造、空間騰挪大的城中村都已改造殆盡，剩下都是難啃的骨頭。最關(guān)鍵的是，城中村是深圳低成本和規(guī)?；赓U主體，更是1600萬非戶籍人口租住的集中地。消滅城中村，供給高檔商品房的模式，不適應(yīng)當前的政策大環(huán)境。因此，以拆除重建為主體盤活式微，深圳存量土地和空間盤活進入2.0階段，即所謂“三舊改造”。

目前，城中村改造，重在對存量進行綜合整治，即消除消防安全隱患，配給物業(yè)管理等公共服務(wù)。近期，由于國家鼓勵規(guī)?；赓U，長租公寓成為投資“風(fēng)口”，全國一下子涌現(xiàn)出上千家公寓企業(yè)，僅深圳就有300多家。確實，長租公寓進入，改善了城中村居住環(huán)境，租賃關(guān)系穩(wěn)定了、保障性提高了。特別是，改造舊住宅區(qū)、城中村的長租公寓，消防安全標準提高了，“黑二房東”少了，適應(yīng)年輕租客的居住體驗性提高了，但租金也明顯上漲了。長租公寓“整租-裝修-再出租”的一般模式下，相比裝修前、相比同類普通住房，租金無一例外提高30%-50%，整租城中村的長租公寓，租金上漲了2倍左右。這對于低成本為主的租賃需求來說是巨大的傷害。因此，如何平衡低成本租住和體面的租住，這是未來深圳租賃市場發(fā)展要考慮的問題。

李求軍/責(zé)任編輯endprint