李宇嘉

一、住房新制度和租賃面臨的形勢

近期，備受矚目的“十九大”，再次明確“住房要回歸居住屬性”，這將給未來5-10年的房地產定調。未來，房地產領域所有改革部署和政策舉措，都將緊緊圍繞住房的這一新定位展開。關于房地產，十九大報告將其置于“加強社會保障體系建設”章節(jié)中，并提出“房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在新的住房制度框架中，住房從過去兼具居住和投資屬性，轉到了居住和公共產品屬性，這將是一個巨大的變化。突出住房居住和公共產品屬性，體現(xiàn)在新的住房制度中，就是租賃住房占主體地位。

可以說，“租售并舉”堪比1998年“房改”，是我國住房領域又一次重大的制度和體制變革。如果說，1998年“房改”時，我國住房需求的主體是長期計劃經濟時期下，被“短缺供給”壓制的廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求。那么，新時代住房需求的主體，則是迫切希望融入城市，并“扎根”城市的2.7億新市民（外來人口、新就業(yè)大學生）、城市戶籍無房戶，以及1.5億留守人群的住房需求。這部分人群相當于目前城市常住人口的80%。值得注意的是，基于“兩高一低”（高房價、高生活成本、低支付能力）的現(xiàn)實，新市民住房需求首先是租賃需求，等待日后有了一定積蓄后，才是買房需求，這就是“先租后買”“租售并舉”。但是，租賃的門檻也比較高。

首先，自2011年以來，大城市住房租金已經連續(xù)上漲了5-6年。2010年，京滬深商品住房租金在30-40元/平方米/月左右，2016年上升至60-70元/平方米/月。以60平方米小戶型房屋為例計算，當前京滬深商品住房套均租金3600-4200元。2016年，京滬深常住人口人均月可支配收入在4000-5000元。目前，國內前30大城市集中了2.45億外來人口的60%，集中2500萬租房大學畢業(yè)生的80%。2016年，全國農民工月均收入3275元，大學畢業(yè)生的收入也在這一水平。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，全國50大城市租金收入比超過30%（租金收入比警戒線）的有26個，京滬深在50%左右。

其次，租房時，代理中介要收取1-2個月的租金作為代理費，“押二付一”（押2個月租金、付1個月租金）或“押一付二”是常規(guī)的押金或租金給付形式。甚至，為避免短租或中途退租帶來“空置”風險或再交易成本，除1-2個月的押金，很多房東要求租客一次性支付半年或一年租金。對于85后和90后等租賃主體來說，剛踏入社會，很多還是“月光族”，不管是籌集幾千元的押金，或一次拿出半年或一年租金，壓力都很大；而且，房東每年漲租已成慣例，大量興起的長租公寓，多采取“整租-裝修-再出租（漲租）”的經營模式，客觀上也拉高了整體租金水平。

二、當前住房形勢呼喚政策性金融創(chuàng)新

綜上，在突出居住和公共產品屬性的新住房制度下，覆蓋3億-4億人群的住房租賃開始崛起，但消費門檻提高的現(xiàn)實不容忽視。由此，作為住房消費、住房供應必須要配套的金融制度，也需要在原有的框架下做適時修訂和改革。特別是，住房回歸公共產品屬性，住房金融也要強調政策性。2013年，黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，第四十五條（建立公平可持續(xù)的社會保障制度）明確提出，“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”；第二十三條（完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制）提出，“研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構”，這迎來了住房公積金新的改革機遇期。

黨的十九大報告中，盡管沒有對住房公積金如何改革做闡述，但基于政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別是繼續(xù)推進十八大提出的各項改革的銳意進取的基調不會改變，基于住房回歸居住屬性的頂層定位，以及住房新定位架構下對住房新制度的表述，作為當前我國政策性住房金融、普惠性住房金融的主體——住房公積金，也應當適時探索進一步改革的方向。目前來看，如果要夯實住房居住和公共產品的屬性，住房公積金也應該發(fā)揮更大的作用。

首先，要創(chuàng)新住房公積金歸集、提取和貸款政策，支持新市民、無房戶、轉移人口等體面地、低成本地、穩(wěn)定地通過租房在城市“扎根”。其次，借助住房公積金這個普惠性金融，降低租房消費的門檻，讓廣大百姓感受到，租房能獲得從行業(yè)監(jiān)管、稅收優(yōu)惠、金融普惠等多方位的扶持。進而培育老百姓全新的住房消費模式，即“先租后買”的理性消費和梯次安居的理念；再次，國有大銀行等金融機構已開始介入培育和發(fā)展住房租賃市場中?；谄栈萁鹑诘奶匦院烷L期助力百姓安居的經驗，住房公積金應當適應住房新形勢，找準自身定位，盡快切入到住房租賃行業(yè)和市場發(fā)展中。特別是，在住房租賃配套的金融支持框架中，住房公積金應占據(jù)什么地位；最后，借助于服務“先租后買”“租售并舉”的金融支持，特別是解決新時代“人民群眾對美好生活需求與發(fā)展不平衡、不充分的矛盾”的大環(huán)境下，探索如何以住房公積金為班底，建立針對新市民、無房戶為服務目標的政策性住房金融。

三、各大銀行都在探索針對租賃的普惠金融

近期，建設銀行、中國銀行、中信銀行等大銀行紛紛高調進入租賃市場。據(jù)悉，建行深圳分行與碧桂園、萬科、華潤等房企簽署了超5000套住房租賃權轉讓協(xié)議。建行為開發(fā)商租賃項目融資、為租客提供“按居貸”（無抵押、基準利率的信用貸款），開發(fā)商將精裝修、“只租不售”的新房租賃權轉讓給建行，由建行在其“CCB建融家園”APP平臺上推出。租客不僅可以看到項目、房源、戶型、租金水平等，還可以在線預訂、簽約，并可申請貸款?！鞍淳淤J”以租期內租金總額為限、最高可達100萬元。

而且，租期內房東不能漲租，也不能變相驅趕租客。作為我國最大的按揭貸款銀行，建行以自身優(yōu)勢參與租賃行業(yè)，首先解決了租賃供應的“痛點”。因為，有銀行項目融資、租客長周期租賃，開發(fā)商回收不少資金；其次，建行以低成本融資、信用支持，鼓勵租客和業(yè)主長周期租賃，有助于穩(wěn)定租賃關系，維護租賃市場秩序，也變相發(fā)揮了規(guī)范市場秩序的積極意義。近期，建行廣東省分行還與省租賃協(xié)會簽署授信總額5000萬元的循環(huán)協(xié)議，為轄區(qū)內長租公寓建設和運營提供金融支持。此外，中信銀行與碧桂園集團簽署300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議；銀聯(lián)、中行分別與合肥、廈門房管部門合作，在租賃按揭、租賃融資等探索租賃金融創(chuàng)新。endprint

筆者認為，金融機構已經開始發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極參與租賃市場，一方面搶占已上升為國家戰(zhàn)略的住房租賃這個“大風口”“大藍?！?；另一方面，在培育租房居住的消費習慣和理念，穩(wěn)定租賃關系和交易秩序，提供普惠性金融以降低租賃成本等方面，商業(yè)銀行等金融機構正在積極探索。而且，大型商業(yè)銀行年內都要完成普惠金融事業(yè)部設立，繼續(xù)發(fā)力民生金融、普惠性金融。由此，完全契合住房新定位、新制度、“購租并舉”新模式對配套金融制度需求的住房公積金，除了繼續(xù)在提取、使用、監(jiān)管上完善政策和機制外，應趕快行動起來，針對如何服務新市民租房，培育“購租并舉”的住房消費模式，加快探索向住宅政策性金融機構轉型。

四、新住房制度下住房公積金定位和改革框架設計

（一）住房公積金是租賃住房“多主體供給”的重要部分

國家提出“多主體供給、多渠道保障”，意在增加租賃供應的主體，多渠道保障廣大百姓租房和理性買房的需求。理所當然，住房公積金應是供給的重要主體，也是保障租房需求和理性買房需求的重要主體之一。目前，各地住房公積金提取用途上，已經擴展到了支付房租。綜合各地數(shù)據(jù)來看，提取額度在600-2000元不等，但多數(shù)占到了月支付租金的30%-50%。值得一提的是，廣州在住房公積金支付房租方面，規(guī)定最高提取額度達到5940元，比人均住房租金1605元/月（2017年6月的監(jiān)測數(shù)據(jù)）高出3000多元，力度不可謂不大。在京穗深等大城市，若租住小戶型住房或普通商品住房，憑借就業(yè)單位和個人繳納的公積金，完全可以相對體面地租房居住。

對于外來人口和新畢業(yè)大學生等新市民、無房戶來說，住房公積金租房至少可以在城市“安頓”下來。因此，建議未來要根據(jù)市場租金變化，適時調整提取比例和額度。此外，還要擴大住房公積金繳存的人群范疇。近日，廣州市住房公積金管理中心發(fā)布《廣州市個人自愿繳存使用住房公積金辦法》，按照辦法，靈活就業(yè)人員、個體工商戶雇主及其雇傭人員、在廣州市就業(yè)的臺港澳人員和享有中國永久居留權的外國人均可自愿繳存。這樣，住房公積金基本上覆蓋了城市所有常住居民。由此，繳存人群，特別是外來人口、新就業(yè)大學生，不僅可以通過繳存公積金來積蓄一部分收入，提取住房公積金租房，還可以擴大住房公積金池子中的“資金水位”，在未來享受住房公積金貸款買房。

（二）明確新定位，建立“先租后買”的住房公積金支持體系

在新的住房定位下，新的住房制度和供應框架下，住房公積金也應該明確，其職能是支持新市民和無房戶租房需求、“先租后買”的住房消費模式。十九大報告中，重新定義當前社會主要矛盾（人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾），意味著經濟發(fā)展從重數(shù)量向重質量轉變，更加關注社會貧困和邊緣群體。城鎮(zhèn)化是最大內需，也是貧困和邊緣群體分享改革紅利、城鎮(zhèn)化紅利的主要渠道。因此，作為配套的金融體系，住房公積金互助合作的精髓要繼續(xù)發(fā)揚，高收入人群要貢獻低成本住房公積金，反哺外來人口對于工業(yè)化和城市化的貢獻。對已享受城市化紅利的人來說，這是責任，也是未來共享轉型紅利和可持續(xù)發(fā)展的保障。

同樣，北京住房公積金新政已明確，“購買共有產權住房可使用住房公積金貸款”。對個人購房者來說，共有產權意味著更低的購房成本和更少的首付，而住房公積金貸款正好滿足這一群體的需要。假設，購房者購買首套住房，貸款100萬元、貸款期限25年，住房公積金貸款利率僅為3.25%，月均還款額4900元。但是，商業(yè)貸款利率為5.39%，月均還款額6100元，月供高出住房公積金貸款1200元。這對普通家庭來說，可不是一筆小數(shù)目。這樣，住房公積金就做到了既支持租房，也支持“先租后買”“先小后大”的理性住房消費模式，以低成本資金助推漸進實現(xiàn)住房夢想，夯實住房的居住和公共產品屬性。因此，除了支持租房，還要構建“先租后買”的住房公積金支持體系。

（三）適應城鎮(zhèn)化新形勢，繼續(xù)推進住房公積金“異地流轉”

未來住房公積金改革中，要繼續(xù)加快住房公積金“異地流轉”。十九大報告中提出，“以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農業(yè)轉移人口市民化。”看來，人口向大城市、都市圈遷徙的格局不會改變。根據(jù)《全國住房公積金2016年年度報告》，全國32個地區(qū)（直轄市）中，住房公積金貸款發(fā)放率（貸款余額/繳存余額）高于70%的，基本都是三大都市圈內的大城市。因此，要順應人口區(qū)域流動的形勢，資金流動跟著人口流動走，繼續(xù)加快推動住房公積金“異地流轉”，調劑地區(qū)間、城市間住房公積金池子中的資金水位余缺，更多提供低成本、余額大、可穩(wěn)定利用的資金，支持廣大新市民租房、買房，夯實“租售并舉”的住房新制度。

（四）順應住房新形勢，加快住房公積金管理中心“賦能”改革

最后，要加快住房公積金管理中心類金融機構功能的賦予。在突出居住和公共產品屬性，在“購租并舉”的新住房制度下，作為我國唯一的、專業(yè)性的政策性住房金融實體，住房公積金的政策性、普惠性地位、功能應當進一步提升。因此，對于一直以來，住房公積金管理中心停留在直屬市政府住建系統(tǒng)、“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”的性質和地位，理應通過改革、賦能來改變。唯有機構性質上改變，從行政機構轉變?yōu)檎邔傩缘慕鹑跈C構，才能讓住房公積金擺脫定位不清、問題重重的局面，也才能為住房公積金更好地服務于新市民租房、買房，從而構建“購租并舉”的新住房制度掃清障礙。

李求軍/責任編輯endprint