廖琦

摘 要：本文以研究建立城市三維不動產(chǎn)系統(tǒng)為目的，陳舊的二維技術(shù)早已無法滿足城市快速發(fā)展的步伐，制約了城市的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展。對于三維技術(shù)的研究勢在必行。如何搭建三維不動產(chǎn)系統(tǒng)框架、如何進行三維不動產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃將作為本文研究的重點。分析結(jié)果顯示，三維不動產(chǎn)系統(tǒng)不僅完全具備技術(shù)上的可行性，并且預(yù)示著未來的發(fā)展前景，將帶來新的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：三維技術(shù) 空間載體 不動產(chǎn)

中圖分類號：F590.8 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）11（b）-0119-02

2016年7月重慶主城區(qū)不動產(chǎn)登記中心全面上線，率先啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)建設(shè)和數(shù)據(jù)整合，順利完成了職責(zé)機構(gòu)整合和不動產(chǎn)權(quán)證“停舊發(fā)新”，全力推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。繼往開來，將繼續(xù)攻堅不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，完成數(shù)據(jù)清理整合建庫。借此良機，推出一套三維不動產(chǎn)系統(tǒng)，將不動產(chǎn)管理提升了更高平臺，助力未來的經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)。

1 不動產(chǎn)系統(tǒng)地位

不動產(chǎn)對人們生活影響重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性和不可移動性等特點，在不動產(chǎn)范圍中，房屋和土地最受關(guān)注，集中體現(xiàn)了普通百姓的畢生財富，影響到國民經(jīng)濟發(fā)展，備受萬眾矚目。不過面對快速發(fā)展的城市步伐，目前所運行的二維不動產(chǎn)系統(tǒng)難免顯得落后于時代的發(fā)展，特別是與不動產(chǎn)自身的財富地位不相匹配。針對城市的三維不動產(chǎn)研究勢在必行，部分一線城市早已啟動對三維技術(shù)的研究。不過可惜還未有一套完整的經(jīng)驗可以借鑒，也都還是紙上談兵、閉門造車。

2 二維技術(shù)不足之處

在明確三維不動產(chǎn)構(gòu)建框架之前首先需清晰認識目前二維系統(tǒng)所存在的不足之處?，F(xiàn)行的不動產(chǎn)系統(tǒng)的基礎(chǔ)是以地表權(quán)利為核心， 在權(quán)利登記形式上主要以二維為基礎(chǔ)，不能把同一宗地上的分屬于不同權(quán)利主體的空中、地表和地下權(quán)利有效體現(xiàn)出來。無論是視覺質(zhì)量還是具體的管理層面都很欠缺，其先天性存在四大不足。

2.1 視圖不佳

二維所呈現(xiàn)的圖形數(shù)據(jù)不夠生動形象，效果呈現(xiàn)落后于時代，甚至部分不動產(chǎn)單元無法有效呈現(xiàn)出來，更無法直觀查閱要所需的相關(guān)圖形信息，呈現(xiàn)效果如同一張生硬的紙制地圖，談不上美觀大方，沒有立體空間，而重慶又恰好一座充滿立體感的城市。陳舊的二維不僅滿足不了日常基礎(chǔ)的不動產(chǎn)權(quán)屬管理，也難以作為城市面貌圖對外展示，與實際的建設(shè)發(fā)展需求存在差距，急需提高。

2.2 數(shù)據(jù)繁雜

伴隨著城市建設(shè)的快速擴張，特別是近幾年來，地產(chǎn)行業(yè)井噴式的高速發(fā)展，大量高層、異形建筑相繼拔地而起。人們對于建筑的要求早已不只是簡單的方盒式居住工具，而是賦予了建筑越來越多的象征意義、藝術(shù)價值。每個建筑物都傾注了設(shè)計師的心血，地標式建筑不斷刷新，對于樓盤數(shù)據(jù)的管理要求也越來越高。由于傳統(tǒng)的二維技術(shù)缺乏有效的空間載體，面對城市多樣化、立體化發(fā)展，空間權(quán)屬分布日益復(fù)雜，對于越來越多異形房屋而言，難以精確定位，易產(chǎn)生大量的權(quán)屬重疊，無法進行精細化、準確化的權(quán)屬信息管理。

2.3 權(quán)屬不清

伴隨著房屋財產(chǎn)意識提高，房產(chǎn)權(quán)屬備受關(guān)注，房屋的權(quán)屬承載了太多人終身的辛勤付出。受傳統(tǒng)技術(shù)限制，存在大量信息重疊、不明晰等情況，極容易產(chǎn)生大量權(quán)屬糾紛，產(chǎn)生社會的不穩(wěn)定因素。例如本市許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，受歷史法律技術(shù)等手段限制，居民在房屋搭建時隨意性太強，一棟老房屋往往由多戶居民共同擁有，產(chǎn)權(quán)證上的附圖又往往因歷史條件限制過于簡單，違章搭建情況嚴重，情況復(fù)雜，很容易產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。特別在拆遷重建過程中，給土地房屋工作的開展帶來極大不便，處理不當(dāng)會帶來很壞社會影響。

2.4 計算不足

二維數(shù)據(jù)較三維而言管理相對落后，面對高層、異形等建筑的數(shù)據(jù)分析顯得力不從心，而我們身處大數(shù)據(jù)時代，對于各種數(shù)據(jù)的計算分析對于商業(yè)社會而言無異于搶占先機，在不久的未來這將是一個實實在在的大蛋糕，特別對于房地產(chǎn)投資咨詢有著特殊的意義。例如同樣的一幢江景房，計算分析出因樓層、朝向、戶型、位置等差異所帶來的投資回報率差異；或同幢學(xué)區(qū)房因不同房屋周邊噪音大小等因素分析出對租金價格的影響；更有甚者，對于期房客戶而言，通過三維技術(shù)幫助他們對于購房有了更直觀的感受。這些對于投資者而言都是寶貴的第一手資料，目前的二維面臨落后于時代的窘境，三維蓄勢待發(fā)。

3 三維科技的技術(shù)框架

因本市獨特的山地地形造就了與眾不同的都市景觀，相較于平原城市而言，我們的城市更加立體，所需技術(shù)難度更高，所顯現(xiàn)的效果也會更好。一旦項目成功上線，必將吸引大眾關(guān)注，一鳴驚人。

三維不動產(chǎn)系統(tǒng)技術(shù)框架的建立首先是建立空間載體，快速、廉價地獲得大批量準確的三維數(shù)據(jù)，并建立三維城市區(qū)域模型，把地表、空中、地下，甚至建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來。其次是把傳統(tǒng)二維各項數(shù)據(jù)與三維數(shù)據(jù)庫模型有效匹配， 把不動產(chǎn)個體有效地表達出來并附有相關(guān)屬性，以上是三維不動產(chǎn)基礎(chǔ)理論。具體的技術(shù)方案如下：首先利用無人機機載測繪和遙感航拍對城市進行影像拍攝和各項測繪數(shù)據(jù)采集，充分利用現(xiàn)代測繪技術(shù)，在x-y平面直角坐標系中添加z坐標。三維物理模型的建立用于反映各空間實體的幾何結(jié)構(gòu)，每一個建筑單位的空間位置和相對位置均需明確，實現(xiàn)不動產(chǎn)的空間位置、狀態(tài)及空間權(quán)范圍的清晰表達，對于少量特殊建筑、地標性建筑等當(dāng)航拍遙感技術(shù)無法清晰準確給予采集時，必須結(jié)合建筑的工程竣工圖和人工實地拍攝來加以彌補。前期的物理框架構(gòu)建非常重要，空間載體是整個項目的基礎(chǔ)，需要多次補錄。然后對收集的各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行技術(shù)處理，再運用專業(yè)軟件建立三維城市模型。在此基礎(chǔ)上與傳統(tǒng)二維系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)進行對應(yīng)匹配，保證每個不動產(chǎn)單位不僅可以有效地將三維效果呈現(xiàn)，而且附有具體的屬性數(shù)據(jù)資料，對于三維系統(tǒng)里面添加的各不動產(chǎn)單位數(shù)據(jù)必須經(jīng)過數(shù)據(jù)檢查，這部分工作雖然繁雜但很有必要，避免出現(xiàn)大量數(shù)據(jù)錯誤。以上兩部分工作順利完成運行后，再對系統(tǒng)進行美化處理，讓其更加便于操作、更加人性化，這樣三維不動產(chǎn)系統(tǒng)基本完成。

4 三維不動產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃

“完美的成果”不可能一蹴而就，需要大量投入，可謂是風(fēng)險投資。要保證系統(tǒng)的順利建立，首先就需要一個盡量完整的規(guī)劃方案去打動投資者。作為創(chuàng)新者肯定需要比后來者投入更多的各項成本，不過我們必須將這個成本盡量降低，將投資的風(fēng)險盡量進行分攤。首先，應(yīng)選擇一個熱點區(qū)域進行模范打造，以此引發(fā)全市關(guān)注，吸引資金支持、積累經(jīng)驗、分攤風(fēng)險。這樣前期投入相對較少，為后面的工作做鋪墊準備，減低了投資的風(fēng)險。與此同時，可以得到市場的各項反饋，進而判斷下一步的路線方案、研發(fā)進度等具體細節(jié)。根據(jù)此成功經(jīng)驗，足以為后續(xù)工作的開展提供足夠的支持，盡可能暴露問題并解決。

5 結(jié)語

面對如此慘烈的市場競爭，逆水行舟不進則退。沒有一項測繪技術(shù)是一成不變，對于終身學(xué)習(xí)者，唯有始終保持危機意識，與時俱進，才能立于不敗之地。率先開展三維不動產(chǎn)系統(tǒng)研究工作，借不動產(chǎn)東風(fēng)，造強勢品牌，儲強勁力量，百尺竿頭更進一步。

參考文獻

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