龐永

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中較為重要的一部分，甲供材視角下，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)性問題進(jìn)行必要的分析處理。本文就“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方面存在的問題，重點(diǎn)探討這些問題的應(yīng)對(duì)措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，以期為廣大房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員提供參考。

關(guān)鍵詞：甲供材視角；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理

甲供材即是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目所需要的材料是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱甲方所提供的，針對(duì)材料的各個(gè)方面也是由甲方所全權(quán)代理負(fù)責(zé)，供貨方開具的增值稅發(fā)票抬頭也是甲方的名稱。施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程。“營(yíng)改增”后，國(guó)家明確了施工企業(yè)公提供建筑勞務(wù)的，甲供材可以不記入施工企業(yè)的產(chǎn)值。這對(duì)于建筑市場(chǎng)是一個(gè)利好，避免了甲乙雙方重復(fù)征稅，降低了企業(yè)稅負(fù)。甲供材作為目前市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)所采用的主要合作方式，在保障建筑質(zhì)量，減少施工方的資金壓力等方面有著積極作用。但是其中仍舊存在著部分問題，針對(duì)這些問題要采取合適的方式，以期達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅負(fù)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最低，效益最大的目的。

一、甲供材視角下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理存在的問題

（一）建設(shè)開發(fā)方式的錯(cuò)誤導(dǎo)致核算信息失效

在建設(shè)施工的過程中，乙方需要根據(jù)工程進(jìn)度安排備料，實(shí)際操作人員憑備料單等到甲方處領(lǐng)取相應(yīng)的建設(shè)材料，但是實(shí)際工作中由于人為原因及管理漏洞及監(jiān)督的缺失，乙方已經(jīng)領(lǐng)取的材料不能發(fā)揮出應(yīng)有的作用，而甲方根據(jù)乙方備料單計(jì)算開發(fā)成本對(duì)由乙方多領(lǐng)冒領(lǐng)的材料并沒有做扣除計(jì)算，造成開發(fā)所需要的成本與實(shí)際成本不相符合。部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)每月對(duì)材料做出結(jié)算，數(shù)目與種類繁多的建筑材料讓工作人員的壓力大，不能及時(shí)完成數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，于是就經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)據(jù)作假、虛報(bào)等情況，讓核算信息失效，不能準(zhǔn)確的核算開發(fā)成本。

（二）材料耗損嚴(yán)重，開發(fā)成本增加

當(dāng)不是甲方提供材料時(shí)，乙方會(huì)在概算估計(jì)的情況下，適當(dāng)?shù)慕档筒牧纤枰暮膿p費(fèi)用，以此來提高經(jīng)濟(jì)效率，避免材料的浪費(fèi)。但是如果是在甲供材的視角下，站在甲方的立場(chǎng)上提供材料，乙方所領(lǐng)取的材料費(fèi)用不會(huì)受到任何的限制。房地產(chǎn)企業(yè)中甲方在沒有對(duì)材料耗用量進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管的情況下，建筑工程實(shí)施的過程中就會(huì)出現(xiàn)工程造假、偷料等現(xiàn)象，并且增加材料的耗損量。甲方所使用的是高品質(zhì)、高保障的建筑材料，所以也常常發(fā)生材料丟失、損壞的問題，外部條件中，甚至出現(xiàn)利用劣質(zhì)材料代替優(yōu)質(zhì)材料的情況。材料的好壞會(huì)影響到建筑物的質(zhì)量，對(duì)人們的生命安全造成嚴(yán)重的威脅。

（三）材料的稅率增加甲方稅負(fù)

如果某房地產(chǎn)項(xiàng)目需要建設(shè)一棟商住兩用住房，共有十五層，將建筑物的一樓和二樓作為商場(chǎng)，剩余的三樓到十五樓作為普通住宅用房。為保證工程質(zhì)量，工程材料由甲方采購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑公司只簽訂輕包合同。大宗材料甲方可以取得百分之十七的增值稅專票，其他建筑材料如砂子等不會(huì)取得專票，還有籌集資金所支付的利息也不會(huì)取得專票，而乙方也樂于采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，對(duì)于人力成本會(huì)提供3%的增值稅普通發(fā)票也不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束確認(rèn)收入，確認(rèn)銷項(xiàng)稅稅率為11%，而用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅只有大宗材料。進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足增加稅收成本，因此在甲供材視角下，會(huì)增加房開企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

二、甲供材視角下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理的措施

（一）實(shí)施計(jì)劃成本的管理與甲供材的稅務(wù)處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)要建立合適的管理機(jī)制，實(shí)行規(guī)范化的管理制度，并且對(duì)材料要有相應(yīng)的限定預(yù)算制度，在最終的結(jié)算時(shí)如果實(shí)際用量超出了預(yù)算數(shù)量，可以適當(dāng)?shù)目鄢曳街械慕Y(jié)算費(fèi)用。實(shí)際的操作情況可以是，當(dāng)時(shí)領(lǐng)用的材料，會(huì)計(jì)可以不做處理，放置在月末進(jìn)行統(tǒng)一的核算。打印發(fā)票時(shí)，明確標(biāo)記借方的開發(fā)成本，與貸方的原材料成本，比較材料中的差異性讓借貸雙方都能及時(shí)了解建筑工程進(jìn)行中材料的使用情況。最后工程結(jié)算中，根據(jù)部門的實(shí)際情況，明確雙方應(yīng)盡的責(zé)任。實(shí)施計(jì)劃成本管理，有利于降低工程造價(jià)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。

建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)也可以通過預(yù)付賬款進(jìn)行核算，當(dāng)下不將其計(jì)入項(xiàng)目工程的成本費(fèi)用中，月末或季末經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)施工用量與乙方領(lǐng)料量對(duì)比，對(duì)于超過實(shí)際工程進(jìn)度的預(yù)算量，分析原因，杜絕未然。

（二）通過預(yù)付賬款實(shí)行實(shí)務(wù)核算，加強(qiáng)信息化管理

在大數(shù)據(jù)背景下，加強(qiáng)信息化的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算最為有效的方式之一，能夠?qū)崿F(xiàn)核算效率的全面提升。針對(duì)傳統(tǒng)的以人工統(tǒng)計(jì)和工程月季度慢的問題，通過與乙方的材料上儲(chǔ)存、銷售管理軟件的聯(lián)系，能夠?qū)嵭行畔⒒芾?。直接在現(xiàn)場(chǎng)就對(duì)施工單位實(shí)際所用的材料進(jìn)行結(jié)算。對(duì)于種類與數(shù)量較多的建筑材料通過概算的方式，每一個(gè)季度就需要進(jìn)行全面的檢查，從而調(diào)整之前季度中的核算出入，實(shí)現(xiàn)真正的成本預(yù)算。

如某房地產(chǎn)企業(yè)有效的實(shí)行信息化管理，甲供材通過預(yù)付賬款轉(zhuǎn)賬的方式將建筑原材料交于施工單位，然后部分的材料預(yù)算價(jià)格會(huì)以工程施工價(jià)格直接付款的方式給予施工方。施工中所需要的物資是庫(kù)存的材料，會(huì)根據(jù)材料的實(shí)際成本轉(zhuǎn)出，材料的實(shí)際價(jià)格雖然會(huì)存在相應(yīng)的差距，但是會(huì)將預(yù)算結(jié)果計(jì)算到合同中。通過機(jī)關(guān)單位稅務(wù)的統(tǒng)一，避免施工企業(yè)加重稅負(fù)擔(dān)，而且無論發(fā)生任何情況，都要有發(fā)票。甲供材需要納入到施工方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中，施工方則需要根據(jù)甲供材的金額納稅營(yíng)業(yè)額以及各種付稅相一致。

（三）建立評(píng)估機(jī)制實(shí)行相應(yīng)的稅務(wù)處理方式

建立供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，在項(xiàng)目工程開始初期，就可以建立相應(yīng)的稅收評(píng)估機(jī)制。評(píng)估的項(xiàng)目主要是建設(shè)成本，材料的損耗與采購(gòu)，與一般納稅人在事前進(jìn)行詢價(jià)。根據(jù)差異的平衡性來做具體的計(jì)算：采購(gòu)數(shù)量*采購(gòu)單價(jià)/（1+3%）=采購(gòu)數(shù)量*納稅人采購(gòu)單價(jià)/（1+17%）。這是在進(jìn)項(xiàng)稅都是零的情況下，采購(gòu)單價(jià)與納稅人采購(gòu)單價(jià)在同一平衡點(diǎn)上。當(dāng)供應(yīng)商擁有納稅人資格的時(shí)候，就能夠提供出較高的增值稅專用發(fā)票，通過一般納稅核算的方式，也就是應(yīng)繳的增值稅額等于銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅。銷售實(shí)現(xiàn)后，借：銀行存款，貸：銷售收入?，F(xiàn)實(shí)情況下，甲供材的會(huì)計(jì)核算，不會(huì)受到過多的影響。但是甲供材視角下，房地產(chǎn)企業(yè)為建筑行業(yè)的稅收帶來了相應(yīng)的影響。

可以建立一般計(jì)稅評(píng)估方式，當(dāng)項(xiàng)目建立時(shí)，外部詢價(jià)之后，進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，選擇可以提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于核算納稅的詳細(xì)處理方式，施工方與建設(shè)方要在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)申報(bào)繳納稅款。在支付工程款時(shí)索取發(fā)票，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核算項(xiàng)目清單和稅款結(jié)清的主要依據(jù)。以甲方作為結(jié)算方時(shí)，對(duì)甲供材進(jìn)行賬務(wù)處理的過程中，如果供貨方?jīng)]有向甲方提供相應(yīng)的發(fā)票，甲供材在記入開發(fā)成本的過程中會(huì)因無法獲取正規(guī)的發(fā)票，而不能進(jìn)行及時(shí)的匯算清繳，增加稅務(wù)負(fù)擔(dān)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)！

三、結(jié)束語(yǔ)

在甲供材視角下，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)核算與稅務(wù)處理相關(guān)知識(shí)的分析，需要施工方對(duì)甲供材成本問題進(jìn)行有效的解決?？梢愿鶕?jù)工程報(bào)告以及建設(shè)方提供的材料信息與實(shí)際成本的符合程度，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算信息化的管理，建立相應(yīng)的稅收評(píng)估制度。

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（作者單位：張家口市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）endprint