龐永

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中較為重要的一部分，甲供材視角下，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，對相關(guān)風(fēng)險性問題進行必要的分析處理。本文就“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及稅務(wù)處理方面存在的問題，重點探討這些問題的應(yīng)對措施，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，以期為廣大房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員提供參考。

關(guān)鍵詞：甲供材視角；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅務(wù)處理

甲供材即是指在房地產(chǎn)項目實施的過程中，對于建設(shè)項目所需要的材料是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以下簡稱甲方所提供的，針對材料的各個方面也是由甲方所全權(quán)代理負責(zé)，供貨方開具的增值稅發(fā)票抬頭也是甲方的名稱。施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程。“營改增”后，國家明確了施工企業(yè)公提供建筑勞務(wù)的，甲供材可以不記入施工企業(yè)的產(chǎn)值。這對于建筑市場是一個利好，避免了甲乙雙方重復(fù)征稅，降低了企業(yè)稅負。甲供材作為目前市場中，房地產(chǎn)企業(yè)所采用的主要合作方式，在保障建筑質(zhì)量，減少施工方的資金壓力等方面有著積極作用。但是其中仍舊存在著部分問題，針對這些問題要采取合適的方式，以期達到降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，降低企業(yè)稅負實現(xiàn)風(fēng)險最低，效益最大的目的。

一、甲供材視角下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及稅務(wù)處理存在的問題

（一）建設(shè)開發(fā)方式的錯誤導(dǎo)致核算信息失效

在建設(shè)施工的過程中，乙方需要根據(jù)工程進度安排備料，實際操作人員憑備料單等到甲方處領(lǐng)取相應(yīng)的建設(shè)材料，但是實際工作中由于人為原因及管理漏洞及監(jiān)督的缺失，乙方已經(jīng)領(lǐng)取的材料不能發(fā)揮出應(yīng)有的作用，而甲方根據(jù)乙方備料單計算開發(fā)成本對由乙方多領(lǐng)冒領(lǐng)的材料并沒有做扣除計算，造成開發(fā)所需要的成本與實際成本不相符合。部分房地產(chǎn)企業(yè)會每月對材料做出結(jié)算，數(shù)目與種類繁多的建筑材料讓工作人員的壓力大，不能及時完成數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作，于是就經(jīng)常出現(xiàn)數(shù)據(jù)作假、虛報等情況，讓核算信息失效，不能準(zhǔn)確的核算開發(fā)成本。

（二）材料耗損嚴重，開發(fā)成本增加

當(dāng)不是甲方提供材料時，乙方會在概算估計的情況下，適當(dāng)?shù)慕档筒牧纤枰暮膿p費用，以此來提高經(jīng)濟效率，避免材料的浪費。但是如果是在甲供材的視角下，站在甲方的立場上提供材料，乙方所領(lǐng)取的材料費用不會受到任何的限制。房地產(chǎn)企業(yè)中甲方在沒有對材料耗用量進行實時監(jiān)管的情況下，建筑工程實施的過程中就會出現(xiàn)工程造假、偷料等現(xiàn)象，并且增加材料的耗損量。甲方所使用的是高品質(zhì)、高保障的建筑材料，所以也常常發(fā)生材料丟失、損壞的問題，外部條件中，甚至出現(xiàn)利用劣質(zhì)材料代替優(yōu)質(zhì)材料的情況。材料的好壞會影響到建筑物的質(zhì)量，對人們的生命安全造成嚴重的威脅。

（三）材料的稅率增加甲方稅負

如果某房地產(chǎn)項目需要建設(shè)一棟商住兩用住房，共有十五層，將建筑物的一樓和二樓作為商場，剩余的三樓到十五樓作為普通住宅用房。為保證工程質(zhì)量，工程材料由甲方采購，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑公司只簽訂輕包合同。大宗材料甲方可以取得百分之十七的增值稅專票，其他建筑材料如砂子等不會取得專票，還有籌集資金所支付的利息也不會取得專票，而乙方也樂于采用簡易計稅方式，對于人力成本會提供3%的增值稅普通發(fā)票也不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)束確認收入，確認銷項稅稅率為11%，而用于抵扣的進項稅只有大宗材料。進項稅抵扣不足增加稅收成本，因此在甲供材視角下，會增加房開企業(yè)的稅收負擔(dān)。

二、甲供材視角下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務(wù)處理的措施

（一）實施計劃成本的管理與甲供材的稅務(wù)處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)要建立合適的管理機制，實行規(guī)范化的管理制度，并且對材料要有相應(yīng)的限定預(yù)算制度，在最終的結(jié)算時如果實際用量超出了預(yù)算數(shù)量，可以適當(dāng)?shù)目鄢曳街械慕Y(jié)算費用。實際的操作情況可以是，當(dāng)時領(lǐng)用的材料，會計可以不做處理，放置在月末進行統(tǒng)一的核算。打印發(fā)票時，明確標(biāo)記借方的開發(fā)成本，與貸方的原材料成本，比較材料中的差異性讓借貸雙方都能及時了解建筑工程進行中材料的使用情況。最后工程結(jié)算中，根據(jù)部門的實際情況，明確雙方應(yīng)盡的責(zé)任。實施計劃成本管理，有利于降低工程造價，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效率。

建設(shè)方在發(fā)出材料時也可以通過預(yù)付賬款進行核算，當(dāng)下不將其計入項目工程的成本費用中，月末或季末經(jīng)甲乙雙方確認施工用量與乙方領(lǐng)料量對比，對于超過實際工程進度的預(yù)算量，分析原因，杜絕未然。

（二）通過預(yù)付賬款實行實務(wù)核算，加強信息化管理

在大數(shù)據(jù)背景下，加強信息化的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算最為有效的方式之一，能夠?qū)崿F(xiàn)核算效率的全面提升。針對傳統(tǒng)的以人工統(tǒng)計和工程月季度慢的問題，通過與乙方的材料上儲存、銷售管理軟件的聯(lián)系，能夠?qū)嵭行畔⒒芾怼Ｖ苯釉诂F(xiàn)場就對施工單位實際所用的材料進行結(jié)算。對于種類與數(shù)量較多的建筑材料通過概算的方式，每一個季度就需要進行全面的檢查，從而調(diào)整之前季度中的核算出入，實現(xiàn)真正的成本預(yù)算。

如某房地產(chǎn)企業(yè)有效的實行信息化管理，甲供材通過預(yù)付賬款轉(zhuǎn)賬的方式將建筑原材料交于施工單位，然后部分的材料預(yù)算價格會以工程施工價格直接付款的方式給予施工方。施工中所需要的物資是庫存的材料，會根據(jù)材料的實際成本轉(zhuǎn)出，材料的實際價格雖然會存在相應(yīng)的差距，但是會將預(yù)算結(jié)果計算到合同中。通過機關(guān)單位稅務(wù)的統(tǒng)一，避免施工企業(yè)加重稅負擔(dān)，而且無論發(fā)生任何情況，都要有發(fā)票。甲供材需要納入到施工方的計稅營業(yè)額中，施工方則需要根據(jù)甲供材的金額納稅營業(yè)額以及各種付稅相一致。

（三）建立評估機制實行相應(yīng)的稅務(wù)處理方式

建立供應(yīng)商的評估機制，在項目工程開始初期，就可以建立相應(yīng)的稅收評估機制。評估的項目主要是建設(shè)成本，材料的損耗與采購，與一般納稅人在事前進行詢價。根據(jù)差異的平衡性來做具體的計算：采購數(shù)量*采購單價/（1+3%）=采購數(shù)量*納稅人采購單價/（1+17%）。這是在進項稅都是零的情況下，采購單價與納稅人采購單價在同一平衡點上。當(dāng)供應(yīng)商擁有納稅人資格的時候，就能夠提供出較高的增值稅專用發(fā)票，通過一般納稅核算的方式，也就是應(yīng)繳的增值稅額等于銷項稅減去進項稅。銷售實現(xiàn)后，借：銀行存款，貸：銷售收入。現(xiàn)實情況下，甲供材的會計核算，不會受到過多的影響。但是甲供材視角下，房地產(chǎn)企業(yè)為建筑行業(yè)的稅收帶來了相應(yīng)的影響。

可以建立一般計稅評估方式，當(dāng)項目建立時，外部詢價之后，進行分類統(tǒng)計，選擇可以提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商。加強房地產(chǎn)企業(yè)對于核算納稅的詳細處理方式，施工方與建設(shè)方要在規(guī)定的時限內(nèi)及時申報繳納稅款。在支付工程款時索取發(fā)票，作為稅務(wù)機關(guān)核算項目清單和稅款結(jié)清的主要依據(jù)。以甲方作為結(jié)算方時，對甲供材進行賬務(wù)處理的過程中，如果供貨方?jīng)]有向甲方提供相應(yīng)的發(fā)票，甲供材在記入開發(fā)成本的過程中會因無法獲取正規(guī)的發(fā)票，而不能進行及時的匯算清繳，增加稅務(wù)負擔(dān)及稅務(wù)風(fēng)險！

三、結(jié)束語

在甲供材視角下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務(wù)核算與稅務(wù)處理相關(guān)知識的分析，需要施工方對甲供材成本問題進行有效的解決?？梢愿鶕?jù)工程報告以及建設(shè)方提供的材料信息與實際成本的符合程度，加強對會計核算信息化的管理，建立相應(yīng)的稅收評估制度。

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（作者單位：張家口市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）endprint