劉佩佩+++王琳

摘要：伴隨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)黃金時代的來臨，中國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索，尤其百強企業(yè)正在整合外部資源，涌現(xiàn)出眾多開發(fā)運營模式，迎來行業(yè)的新的發(fā)展格局。中國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要借鑒美國REITs公司運營模式外，還應(yīng)重視不同經(jīng)營模式的協(xié)同，科學(xué)把控投資規(guī)模和風(fēng)險水平，從而在穩(wěn)健發(fā)展中找到新的盈利點和實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展背景；開發(fā)情況；發(fā)展方向

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）01-0048-54 收稿日期：2017-12-12

近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開展了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，據(jù)統(tǒng)計有近半數(shù)的百強企業(yè)開展了養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。本文將聚焦房地產(chǎn)企業(yè)開展養(yǎng)老地產(chǎn)的背景、運營模式，并對美國成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式進行深入分析，全面剖析養(yǎng)老地產(chǎn)未來的盈利空間以及發(fā)展方向，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供借鑒和參考。

1養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

目前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于早期發(fā)展階段，隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求迅速增長；同時，國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度持續(xù)加大，帶動了行業(yè)經(jīng)營方式和服務(wù)理念的更新轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇。受政策的大力跟進，以及拿地融資成本上升、利潤下滑等因素影響，越來越多的房企加快多元化業(yè)務(wù)拓展，探索新的利潤增長點，加緊布局養(yǎng)老地產(chǎn)（見圖1）。

人口抽查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年我國60歲以上人口占比達16.2%，連續(xù)4年增長，據(jù)預(yù)測2050年我國60歲以上的人口將達到4.8億人；且據(jù)全國老齡工作委員會預(yù)測，到2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達到22萬億元，龐大的市場需求成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大引擎。

“十三五”規(guī)劃提出多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，為養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展指明方向。2017年2月，國務(wù)院印發(fā)《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知》，指出要建立健全“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系”，多層次與多樣化的養(yǎng)老服務(wù)將明顯改善服務(wù)質(zhì)量與合理化服務(wù)結(jié)構(gòu)，成為目前養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的探索方向。2017年10月，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會在北京勝利召開，報告強調(diào)“老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶”，同時提出“加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，將拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶到了房地產(chǎn)行業(yè)面前。

房地產(chǎn)行業(yè)整合趨勢明顯，行業(yè)集中度加速提升，收購并購數(shù)量和金額增多，截至2017年10月，已有12家房企銷售額超1000億元，占全國銷售額的比重近30%；而且，熱點城市的土地獲取門檻不斷提高，“競價+競配建+競自持+搖號”新型土地出讓方式不斷提升拿地門檻，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出了新的要求。

2百強房企養(yǎng)老地產(chǎn)開展情況

在政策支持、行業(yè)空間巨大以及企業(yè)競爭加劇的背景下，百強房企已有近半數(shù)開展了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。從房企進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式來看，以輕重并舉的運營模式為主，按護理老人的等級可分為老年公寓、長者社區(qū)以及照料中心。

2.1保利養(yǎng)老：“三位一體”的養(yǎng)老模式，打造全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)系統(tǒng)

保利于2012年開始全面布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出以全產(chǎn)業(yè)鏈的形式進入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造以“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為核心”的三位一體中國式養(yǎng)老模式。經(jīng)過五年的實踐，保利已在北京、廣州、上海等城市落地多個專業(yè)養(yǎng)老項目（見圖2）。

“三位一體”養(yǎng)老模式全方面覆蓋中國式養(yǎng)老需求。居家養(yǎng)老，依托物業(yè)公司，建立統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；社區(qū)養(yǎng)老，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，將適老產(chǎn)品加入到城市社區(qū)；機構(gòu)養(yǎng)老，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，介護醫(yī)養(yǎng)關(guān)懷。

全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老領(lǐng)域，全面推動養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展。首先，整合多方外部資源，全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：上游成立保利安平公司強化金融合作與服務(wù)，推出國內(nèi)首支養(yǎng)老基金，助力養(yǎng)老地產(chǎn)金融化；中游成立“和熹會”養(yǎng)老機構(gòu)，為老人提供專業(yè)服務(wù)；下游成立和品健康科技有限公司，為養(yǎng)老機構(gòu)提供適老化空間改造及適老化產(chǎn)品整體配置服務(wù)。其次，積極配置各種資源，全方位保障養(yǎng)老的發(fā)展，對接醫(yī)療資源，保障養(yǎng)老的基礎(chǔ)服務(wù)；對接培訓(xùn)資源，提高服務(wù)質(zhì)量；建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心開展研究，以國外先進技術(shù)改善國內(nèi)產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體布局奠定基礎(chǔ)。

2.2萬科：三大層級養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，全品類布局打造閉環(huán)體系

萬科養(yǎng)老起源于2009年，在杭州良渚文化村項目中落地“隨園嘉樹”養(yǎng)老公寓，標(biāo)志著萬科集團養(yǎng)老業(yè)務(wù)邁出探索的第一步，在2015年投入運營以來，已有600余位長者入住，成為2016年G20峰會的接待參觀點；同時，萬科養(yǎng)老從開始的僅服務(wù)于自己開發(fā)的項目，正向市場化進發(fā)。

打造“居家、機構(gòu)和社區(qū)”三大層級的閉環(huán)服務(wù)體系，引領(lǐng)養(yǎng)老行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為滿足不同長者客群，萬科養(yǎng)老的產(chǎn)品線分為：隨園嘉樹（活躍長者公寓），主要面向自理型長者；隨園護理院（家庭式長者康復(fù)護理中心），面向術(shù)后康復(fù)及失能照護兩類長者；隨園之家（社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心），面向社區(qū)居家長者，全方位提供不同層級、滿足不同需求的全面服務(wù)體系。三大產(chǎn)品線的服務(wù)相互依托與打通。一方面，隨園嘉樹和隨園護理院的客戶存在轉(zhuǎn)化和共生的可能，雙方在服務(wù)上可進行補位；另一方面，隨園護理院擁有三大產(chǎn)品線中最專業(yè)的醫(yī)護服務(wù)人才，為隨園嘉樹和隨園之家提供所需的醫(yī)療、康復(fù)、護理服務(wù)；同時，社區(qū)居家養(yǎng)老隨園之家又能為隨園嘉樹和隨園護理院導(dǎo)入客戶，最終三大產(chǎn)品線實現(xiàn)長者客群的全面覆蓋和服務(wù)生態(tài)閉環(huán)，滿足長者的全面需求。

從鄰里式養(yǎng)老服務(wù)向中國長者服務(wù)轉(zhuǎn)型，形成以長者服務(wù)為中心的養(yǎng)老生態(tài)圈。首先，利用三大產(chǎn)品線閉環(huán)建立網(wǎng)絡(luò)布局生態(tài)。以隨園嘉樹和隨園之家為中心點，隨園之家密集式布點，形成隨園嘉樹、隨園護理院和隨園之家的組團式網(wǎng)絡(luò)，三大產(chǎn)品線互補建立全面的長者服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，通過客戶的轉(zhuǎn)換共生推動布局的生態(tài)化發(fā)展。其次，建立“隨園+”的合作生態(tài)平臺。打通政府協(xié)會、專業(yè)醫(yī)院、養(yǎng)老機構(gòu)等上下游長者產(chǎn)業(yè)鏈，打造集醫(yī)養(yǎng)護服務(wù)、人才培養(yǎng)、硬件配置、運營管理、資本投資于一體的長者服務(wù)生態(tài)聯(lián)盟，為未來的發(fā)展提供更多的可能；最后，打造未來可延展的服務(wù)生態(tài)，加快長者大數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，建立長者生活、健康數(shù)據(jù)庫，希冀為為政府、企業(yè)決策和服務(wù)提供依據(jù)。endprint

2.3遠(yuǎn)洋椿萱茂：輕重并舉的合作養(yǎng)老模式，從服務(wù)出發(fā)定義養(yǎng)老標(biāo)桿

遠(yuǎn)洋集團于2009年開始拓展養(yǎng)老業(yè)務(wù)并成立養(yǎng)老業(yè)務(wù)中心，到2012年正式成立遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運營管理有限公司，并推出高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)子品牌——“椿萱茂”。椿萱茂以“立足北京，全國布局”為方向，已進駐北京、上海、廣州、武漢、成都、蘇州、杭州、南京、天津、大連、三亞、?？诘瘸鞘?，這五年間，椿萱茂均采用國際養(yǎng)老服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，保證各地長者均享受到高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，成為引領(lǐng)各城市高端養(yǎng)老服務(wù)水平的標(biāo)桿。

從客群定位來看，椿萱茂將客戶群體定位為全齡老年群體。椿萱茂將失智照護作為遠(yuǎn)洋養(yǎng)老整個照護體系中的重點發(fā)展方向，與美國領(lǐng)先的養(yǎng)老運營商建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以專業(yè)化去研究養(yǎng)老服務(wù)。

從產(chǎn)品模式看，椿萱茂主要打造老年公寓、長者社區(qū)和照料中心三種產(chǎn)品。開始主要采用租賃的輕資產(chǎn)形式，注重養(yǎng)老服務(wù)的本質(zhì)，以養(yǎng)老運營服務(wù)能力打造養(yǎng)老品牌，然后將養(yǎng)老服務(wù)嵌入社區(qū)實現(xiàn)全齡產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。未來椿萱茂將強調(diào)輕重并舉的發(fā)展方式，分三條產(chǎn)品線進行打造，產(chǎn)品線將進一步豐富：第一，老年公寓，大致規(guī)模在8000-20000平方米之間，以服務(wù)協(xié)助及護理老人為主，遠(yuǎn)洋·椿萱茂（北京亦莊）、遠(yuǎn)洋·椿萱茂（北京雙橋）等都是該類型；第二，CLRC （ContinuingLivingRetirementCommunity）長者社區(qū)，社區(qū)規(guī)模在2萬-20萬平方米之間，客群以獨立老人和活力老人為主，并提供老人在不同身體階段的養(yǎng)老服務(wù)，北京璞灣長者社區(qū)（順義后沙峪）、上海虹灣長者社區(qū)（江橋）將率先采用此種方式；第三，照料中心，主力產(chǎn)品只有800-3000平方米，大部分產(chǎn)品以嵌入或在社區(qū)周邊開展，服務(wù)便捷。

3以海外企業(yè)為鑒指明房企養(yǎng)老地產(chǎn)方向

相比中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)30年代就已開始發(fā)展，因其發(fā)展歷史長，發(fā)展更加成熟，其產(chǎn)業(yè)生態(tài)完整，融資渠道廣，運營模式多樣等優(yōu)勢均值得國內(nèi)房企學(xué)習(xí)和借鑒。

3.1美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)完整，融資渠道多

美國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成了上、中、下游完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，其生態(tài)系統(tǒng)的核心就是通過開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離來實現(xiàn)開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。相比美國，目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，缺乏明確的角色定位和分工合作，既缺乏長期的投資者，又缺乏專業(yè)的運營商，很難在長期的產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中實現(xiàn)利潤增長（見圖3）。

3.1.1上游：政府政策補貼、保險對接和REITs提供資金支持，REITs為主流渠道

在美國，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資渠道主要包括政府政策補貼，保險提供有效對接和REITs拓寬融資渠道三種形式。政府政策補貼包括以預(yù)付款形式提供購房資金補助和提供工程項目房租補貼合同兩種形式；保險提供對接就是以通過購買相關(guān)人壽保險的形式，將壽險融入到養(yǎng)老社區(qū)中，不間斷的提供養(yǎng)老資金；房地產(chǎn)信托投資基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是通過公開市場匯集多數(shù)投資者的資金并發(fā)行收益的信托憑證，由專業(yè)機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。除此之外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還可以通過融資租賃，私募基金和捐贈籌集資金。

3.1.2中游：開發(fā)環(huán)節(jié)外包，運營分類精細(xì)而完整

美國養(yǎng)老社區(qū)運營環(huán)節(jié)中，運營模式分類完整而精細(xì)。例如，按社區(qū)所有權(quán)可分為自有養(yǎng)老社區(qū)和非自有養(yǎng)老社區(qū)，非自有養(yǎng)老社區(qū)包括租賃類養(yǎng)老社區(qū)和管理類養(yǎng)老社區(qū)；按運營商提供的服務(wù)來分，養(yǎng)老社區(qū)可以分為活躍長者社區(qū)（ActiveAdultHousing）、生活自理型社區(qū)（IndependentLiving）、生活協(xié)助型社區(qū)（AssistedLiving）和專業(yè)護理型社區(qū)（SkilledNursing）。每種模式的社區(qū)針對不同的老年人群提供相應(yīng)的基本服務(wù)，老人可以根據(jù)自己的需求選擇社區(qū)模式。各模式養(yǎng)老社區(qū)定位的老年群體不同，可以有效防止各模式之間的競爭。老人可以通過衡量自己的醫(yī)療護理服務(wù)需求程度來選擇適合自己的養(yǎng)老社區(qū)模式（見圖4）。

3.1.3下游：衍生服務(wù)注重個人情感關(guān)懷

美國在對老年人個人情感關(guān)懷方面一直非常關(guān)注，衍生服務(wù)就是為住進養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供社交網(wǎng)絡(luò)、文化教育、運動休閑、旅游娛樂等活動，從而增加老年人的人際交往，豐富他們的閑暇生活，使他們盡可能多的接觸社會，從而減少心理上的孤獨感。

3.2 REITs為主流融資渠道，運營管理模式多樣化

由于REITs具有收益穩(wěn)定、輕資產(chǎn)、風(fēng)險低等優(yōu)勢，成為美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主流融資渠道。目前，美國REITs公司管理運營模式多樣化，通過在凈租賃、委托經(jīng)營和合資經(jīng)營幾種模式之間求得風(fēng)險、收益平衡，既能保持良好的運營，又能實現(xiàn)低谷擴張。

美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商中，以REITs的形式提供資金支持成為主流融資渠道。REITs對養(yǎng)老社區(qū)所有權(quán)的取得一般通過兩種渠道：第一，將募集到的資金直接投資到拿地與開發(fā)中，即投資商同時承擔(dān)了開發(fā)商的角色，養(yǎng)老社區(qū)也歸REITs所有。第二，將募集到的資金直接投資到已建好的養(yǎng)老社區(qū)中，通過后期運營取得權(quán)益。這種形式的好處是有利于REITs的后期退出，但開發(fā)商也無法享有物業(yè)升值帶來的收益（見圖5）。

美國REITs公司主要通過兩種方式運營養(yǎng)老社區(qū)。凈出租模式，即REITs公司將養(yǎng)老社區(qū)租賃給運營商，每年收取固定租金費用，運營費用、維護費用等均有租賃方承擔(dān)，該模式下REITs公司的風(fēng)險最低，收益最穩(wěn)定，大部分REITs公司均采用此種運營模式。委托經(jīng)營模式，即REITs公司將養(yǎng)老社區(qū)托管給運營商，運營商每年收取管理費，但不承擔(dān)經(jīng)營虧損的風(fēng)險，也不獲取收益，所有經(jīng)營成本、維護費用等均有REITs公司負(fù)擔(dān)，該模式下，REITs公司雖然獲取了租金及收益，但也承擔(dān)了較大風(fēng)險。

RIDEA法案與Triple-Net租賃協(xié)議為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了有利支持。美國完備的支持法案和金融工具也為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了有利支持，比較重要的是2007年頒布的RIDEA法案（REITInvestment&DiversificationEmpowermentACT）和利于租賃托管的Triple-Net租賃協(xié)議。

RIDEA法案規(guī)定，REITs公司可以將旗下物業(yè)租賃給自己的子公司來運營，只要該子公司能夠找到一個有相應(yīng)運營資質(zhì)的獨立運營商來負(fù)責(zé)專業(yè)的運營管理。RIDEA法案允許REITs公司以多種模式運營，平衡利益與風(fēng)險，從政策上利好養(yǎng)老地產(chǎn)投資與運營。Triple-Net租賃協(xié)議是指承租人除了支付租金，還要支付包括房地產(chǎn)稅、地產(chǎn)保險和其他維護費用這三項費用。相比普通租賃協(xié)議，該種租賃協(xié)議中的租金更低，通常協(xié)議期為10到15年。租賃方一般采用此種租賃方式以獲得長期而穩(wěn)定的收益。endprint