●胡 娟 陳 挺

一、引言：房?jī)r(jià)與土地財(cái)政

2009年以來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)階段，產(chǎn)業(yè)仍然處在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，宏觀經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入平穩(wěn)低速區(qū)間，傳統(tǒng)高耗能等產(chǎn)業(yè)紛紛淘汰或升級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)仍處在不明朗階段（汪燕，2016）。與此相對(duì)應(yīng)的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，在大多數(shù)行業(yè)都處于盈虧臨界點(diǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展異常活躍，我國(guó)進(jìn)入了“全民炒房”的時(shí)代（徐云，2013），各類(lèi)型企業(yè)、消費(fèi)者都積極參與到房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，房?jī)r(jià)上升到一個(gè)極度非理性的區(qū)間，超高杠桿已經(jīng)讓房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)個(gè)人可支配收入的承受能力（郭曄，2011）。

圖1顯示超過(guò)10個(gè)以上的城市房?jī)r(jià)是個(gè)人收入10倍以上，如深圳房地產(chǎn)價(jià)格與收入比達(dá)到23倍以上，大多數(shù)消費(fèi)者只能通過(guò)高負(fù)債途徑購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，而高負(fù)債方式大幅度減少了消費(fèi)者可支配收入，擠占了消費(fèi)者對(duì)于其他消費(fèi)品的消費(fèi)能力，降低了消費(fèi)者的效用水平。

房地產(chǎn)價(jià)格高企的背后，是“地王”的不斷推動(dòng)（房林，2009；吳學(xué)安，2009），“地王”的產(chǎn)生凸顯我國(guó)政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴（王海波，2011），土地財(cái)政是近年來(lái)才出現(xiàn)的新概念，其核心思想是我國(guó)地方政府財(cái)政依靠出讓國(guó)有土地資源取得的收入，這類(lèi)型的收入占地方政府財(cái)政收入比例較高。具體而言,“土地財(cái)政”可以從狹義和廣義兩個(gè)層面來(lái)理解，其中狹義的“土地財(cái)政”主要指地方政府通過(guò)出讓土地獲得土地出讓金以此作為其財(cái)政收入來(lái)源的經(jīng)濟(jì)關(guān)系（劉紅梅，2008；陳國(guó)富、卿志瓊，2009）。廣義的“土地財(cái)政”則可以理解成地方政府通過(guò)土地和房地產(chǎn)業(yè)所征收和獲取的一切收入(蔣省三等，2007；曹廣忠等，2007；王舉等，2008)。 從規(guī)模上看，我國(guó)土地財(cái)政近十年以來(lái)，增長(zhǎng)幅度較大，在當(dāng)前財(cái)政收支規(guī)模中地位較高。本文認(rèn)為房地產(chǎn)相關(guān)稅收與其他行業(yè)稅收對(duì)價(jià)格影響機(jī)理性質(zhì)相類(lèi)似，而分析土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效應(yīng)采用狹義的 “土地財(cái)政”概念則更為合適，因此本文“土地財(cái)政”的分析口徑指的是通過(guò)出讓土地獲得的土地出讓金。

圖1 2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比

圖2 2000—2016年我國(guó)土地出讓收入與占地方財(cái)政收入比重情況 （單位：億元，%）

如圖2，土地出讓收入規(guī)模在2008年以前處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，2009年到2016年間，土地出讓收入增長(zhǎng)速度加快。其中，2013年土地出讓收入達(dá)到4.4萬(wàn)億元，占地方政府財(cái)政一般預(yù)算收入的63.39%，但2013年以來(lái)土地出讓金占比下降明顯，到2016年，土地出讓收入占地方政府財(cái)政一般預(yù)算收入40%以上，土地出讓總價(jià)款達(dá)到3.5萬(wàn)億元以上，同比增長(zhǎng)20%，較之2013年高峰期有所下降，其原因主要是土地資源有限導(dǎo)致供應(yīng)量下降，但值得注意的是2013年以來(lái)土地出讓單價(jià)上升明顯（財(cái)政部，2016）。按照2016年土地出讓收入數(shù)據(jù)，即使按照政府財(cái)政收入的全口徑（包括一般預(yù)算收入、政府性基金、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算）計(jì)算，土地出讓收入占比仍然可以達(dá)到20%上下，與2008年之前相比，土地出讓收入在地方財(cái)政中的地位得到明顯提升，地方政府對(duì)土地財(cái)政有較高的依賴性。

關(guān)于土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，我國(guó)學(xué)者對(duì)此作了比較深入系統(tǒng)的研究。認(rèn)為土地財(cái)政與高房?jī)r(jià)之間存在著必然聯(lián)系的研究成果較多，其核心思想是認(rèn)為1994年實(shí)行分稅制改革“事權(quán)下移、財(cái)權(quán)上移”，導(dǎo)致地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配，不得不尋求其他可行穩(wěn)定的財(cái)力來(lái)源，土地財(cái)政便由此應(yīng)運(yùn)而生(周業(yè)安，2000；王文劍、覃成林，2008；梁若冰，2009；張青、胡凱，2009；張雙長(zhǎng)、李稻葵，2010；孫秀林等，2013、2014；韋彩玲，2015)。而地方政府支出剛性導(dǎo)致財(cái)政困難，國(guó)有土地作為政府的資源可以出讓進(jìn)而獲得大量的財(cái)政收入，可以大幅度緩解地方財(cái)政困難，維持高房?jī)r(jià)能夠直接推動(dòng)土地出讓價(jià)格上升，地方政府能夠從中獲取更多的土地收益，進(jìn)而形成惡性循環(huán)（周彬、杜兩省，2010；陶然、汪暉,2010；邱俊杰，2012；賈康，2012；張燕君等，2012；熊珊，2013；鈕文新，2016）。

但也有學(xué)者持相反意見(jiàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與土地財(cái)政并沒(méi)有必然的聯(lián)系。高房?jī)r(jià)是由于金融高杠桿、消費(fèi)者投機(jī)等因素造成的，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)行為推動(dòng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，土地出讓成本占房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入比例很低，大約只占到銷(xiāo)售收入的20%左右（張濤，2009；王斌、高波，2011）。相反，高房?jī)r(jià)不是土地出讓收入高的結(jié)果，而是其原因（王學(xué)龍、楊文，2012；劉成玉，段家芬，2013），土地財(cái)政是一個(gè)中性現(xiàn)象，應(yīng)該對(duì)土地財(cái)政有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí)（劉尚希，馬靜，2010）。

總結(jié)近些年來(lái)關(guān)于土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格文獻(xiàn)和其他研究成果發(fā)現(xiàn)，具有幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格和土地財(cái)政之間的影響機(jī)理并沒(méi)有梳理和證明，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和土地財(cái)政之間的關(guān)系僅僅停留在數(shù)據(jù)描述層面，深入分析房地產(chǎn)高價(jià)格形成背后的邏輯有待加強(qiáng)；二是研究房地產(chǎn)價(jià)格和土地財(cái)政問(wèn)題大多停留在房地產(chǎn)商和政府兩個(gè)層面，而忽略了消費(fèi)者在其中的作用，居民是房地產(chǎn)價(jià)格高漲中重要影響因子；三是政策建議大多集中在需求側(cè)，抑制消費(fèi)者需求，而不是從供給側(cè)研究如何管控房?jī)r(jià)，降低政策建議的有效性。

本文首先區(qū)別于大多數(shù)研究?jī)H從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)層面分析土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響，通過(guò)構(gòu)建靜態(tài)一般均衡模型研究消費(fèi)者、房地產(chǎn)商和政府三者均衡關(guān)系，分析房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)者和政府效用的影響，研究土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理；其次，區(qū)別于大多數(shù)研究?jī)H僅考慮政府層面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響而忽視消費(fèi)者因素，本文利用省際面板數(shù)據(jù)對(duì)模型進(jìn)行校驗(yàn)，在測(cè)算土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響系數(shù)的同時(shí)考慮消費(fèi)者方面影響因子；再次，區(qū)別于當(dāng)前大多數(shù)研究集中從需求側(cè)給出調(diào)控房?jī)r(jià)的方案，本文從供給側(cè)角度提出房地產(chǎn)價(jià)格管控建議和對(duì)策，從解決土地財(cái)政問(wèn)題入手解決房?jī)r(jià)高企問(wèn)題。

二、理論框架：一般均衡分析

本文假定社會(huì)包括三個(gè)群體：消費(fèi)者、房地產(chǎn)商、政府。三個(gè)群體具有不同目標(biāo)，當(dāng)系統(tǒng)中三個(gè)群體共同達(dá)到各自的最優(yōu)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)一般均衡。通過(guò)一般均衡模型分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在影響機(jī)制，然后引入政府部門(mén)，進(jìn)一步分析土地財(cái)政在房?jī)r(jià)上漲中的影響程度，并分析政府土地出讓行為的內(nèi)在邏輯。

（一）基本模型

假設(shè)存在一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體，該經(jīng)濟(jì)體是由消費(fèi)者、房地產(chǎn)商、政府構(gòu)成的，三者具有不同的利益訴求，因此目標(biāo)函數(shù)不同。

1、消費(fèi)者。消費(fèi)者最為直接的目標(biāo)是追求效用最大化，假設(shè)消費(fèi)者的消費(fèi)品由房地產(chǎn)和其他消費(fèi)品構(gòu)成，采用柯布—道格拉斯形式的效用函數(shù)。具體表達(dá)如下：

上式中，U1表示的是消費(fèi)者的效用，A是常數(shù)，c代表除房子以外的消費(fèi)品集合，b代表房地產(chǎn)，是以面積為計(jì)量單位假設(shè)消費(fèi)品集合的價(jià)格為單位1，房地產(chǎn)價(jià)格為p，則消費(fèi)者的預(yù)算約束函數(shù)為：

上式中，R1代表消費(fèi)者的總收入。

利用拉格朗日函數(shù)，當(dāng)消費(fèi)者效用最大化時(shí)，則有：

將（3）式代入到預(yù)算約束函數(shù)（2）中，可以得到：

由此可以看到，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者的消費(fèi)具有擠占效應(yīng)，價(jià)格上升降低消費(fèi)者對(duì)于其他消費(fèi)品消費(fèi)的數(shù)量，同時(shí)也減少了消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力。

2、房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，利潤(rùn)最大化是其最為主要的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)商有抬高房地產(chǎn)價(jià)格的理性預(yù)期，同時(shí)盡量降低房地產(chǎn)的相關(guān)成本。本文將房地產(chǎn)成本分為兩個(gè)部分：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本，包括原材料、人員工資、資金成本等；二是土地取得成本，包括取得土地使用權(quán)收入、與房地產(chǎn)相關(guān)的稅金等。因此，房地產(chǎn)商的目標(biāo)函數(shù)表達(dá)如下：

房地產(chǎn)商的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，則有滿足

由以上可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格直接是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的邊際成本、單位土地出讓成本、稅率構(gòu)成的，土地出讓是構(gòu)成房地產(chǎn)商價(jià)格的一部分，土地價(jià)格的飆升將會(huì)直接推升房地產(chǎn)價(jià)格。

3、政府。本文假設(shè)所有地方政府作為一個(gè)整體，政府的目標(biāo)是效用最大化，政府的作用是提供基本公共服務(wù)和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，基本公共服務(wù)水平的提升，增加居民滿意度，維持地方穩(wěn)定，增加政府的效用；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升，增加地方政府財(cái)政收入和財(cái)力，可增加政府行政效率，可以做出更大政績(jī)，進(jìn)而增加地方政府效用。政府效用函數(shù)同個(gè)人消費(fèi)函數(shù)相同，采用柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)的形式，具體可以表達(dá)為：

上式中，U2代表政府效用，H表示常數(shù)項(xiàng)，gs,ge分別表示基本公共服務(wù)水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，Ex代表政府財(cái)政支出，其

上式中，R2表示政府財(cái)政收入，T1表示地方政府本級(jí)一般預(yù)算收入。B(t1+t2)表示地方政府從房地產(chǎn)中取得的收入，包括兩個(gè)部分：一是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)收入，如土地增值稅、契稅、耕地占用稅等；二是土地出讓收入，即政府性基金收入。Tb表示政府通過(guò)舉債獲得的債務(wù)性收入，Tr表示政府通過(guò)中央轉(zhuǎn)移支付和稅收返還獲得的財(cái)政收入。

假設(shè)gs,ge分別是政府財(cái)政支出Ex的線性函數(shù)，當(dāng)政府效用最大化時(shí)，可以具體表達(dá)為：

上式中，θ、φ分別表示常數(shù)項(xiàng)系數(shù)。

4、求解結(jié)果。首先，對(duì)于個(gè)人消費(fèi)效用，將（7）式分別代入（4）、（5）式，然后再代入（1）式，可以得到消費(fèi)者最大化效用水平，可以表示為：

政府預(yù)算約束函數(shù)可以表示為：

由上式中可以初步判斷，U1與土地出讓收入t2呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，進(jìn)一步可以表示為：U1t2

則可以知道，對(duì)于個(gè)人消費(fèi)者，土地出讓收入（價(jià)格）的提升必然導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)效用的降低。主要通過(guò)兩個(gè)途徑：一是土地出讓收入提升，進(jìn)一步抬高房地產(chǎn)單位價(jià)格，降低消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力，有限的購(gòu)房預(yù)算內(nèi)，單位價(jià)格的上升降低購(gòu)房的面積，入的提升，抬高房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，進(jìn)而擠占了消費(fèi)者對(duì)于普通消費(fèi)品的消費(fèi)數(shù)量，如果α≥β，則降低消費(fèi)者總的效用水平?？偟膩?lái)說(shuō)，土地出讓價(jià)格（收入）的提高將會(huì)降低消費(fèi)者效用水平，降低社會(huì)總福利水平，是引起社會(huì)不穩(wěn)定的因素來(lái)源之一。

將（9）、（10）、（11）式分別代入（8）式中，可以得到政府的效用函數(shù)：

由上式中可以考察政府對(duì)于房?jī)r(jià)的態(tài)度：

t1+t2-BC"(B)與0之間的關(guān)系不容易確定，因此很難判斷政府對(duì)于房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)面積大小的態(tài)度，政府對(duì)于開(kāi)發(fā)面積的邊際函數(shù)處于不確定的狀態(tài)。

由以上得到相關(guān)推論：一是房地產(chǎn)價(jià)格高漲降低消費(fèi)者效用水平，較高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了消費(fèi)者消費(fèi)的房地產(chǎn)面積，同時(shí)也擠占了消費(fèi)者對(duì)于其他消費(fèi)品的消費(fèi)能力；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)較高的房地產(chǎn)價(jià)格，可以最大幅度提升其房地產(chǎn)利潤(rùn)水平；三是房地產(chǎn)價(jià)格高漲增加政府效用水平，政府具有內(nèi)在的動(dòng)機(jī)推高房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而獲得較高的土地出讓收入，提高政府財(cái)力，刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高公共服務(wù)水平。

三、實(shí)證分析：對(duì)理論模型的校驗(yàn)

為了驗(yàn)證政府依賴土地財(cái)政進(jìn)而推高房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)論，本文采用面板數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證。通過(guò)多元線性回歸模型的方法考察土地財(cái)政收入與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，并進(jìn)一步說(shuō)明土地財(cái)政收入在多大程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格水平。

（一）數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文選取了全國(guó)31個(gè)省級(jí)地區(qū)，時(shí)間長(zhǎng)度為2000—2015年。土地出讓金數(shù)據(jù)來(lái)源是《歷年國(guó)土資源年鑒》以及各個(gè)地區(qū)的國(guó)土資源局網(wǎng)站、《歷年國(guó)土資源公報(bào)》；人口、GDP、FDI、房地產(chǎn)價(jià)格等指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)自《歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（二）指標(biāo)和模型設(shè)定

本文研究的對(duì)象是房地產(chǎn)價(jià)格與土地出讓收入之間的關(guān)系，但在構(gòu)建模型時(shí)需要考慮到房地產(chǎn)價(jià)格受到多方面因素的影響，土地出讓收入只是因素之一。結(jié)合學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究成果，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素還應(yīng)該包括財(cái)政分權(quán)、地方經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人口、房地產(chǎn)供給、消費(fèi)者收入等因素。

1、指標(biāo)選取

（1）財(cái)政分權(quán)因素。財(cái)政分權(quán)導(dǎo)致政府在財(cái)政方面的競(jìng)爭(zhēng)，財(cái)政方面的競(jìng)爭(zhēng)包括收入和支出方面的競(jìng)爭(zhēng)。財(cái)政分權(quán)充分給予地方政府財(cái)政自由裁量的空間，地方政府有動(dòng)力擴(kuò)大財(cái)政收入規(guī)模和支出規(guī)模，通過(guò)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)就能夠大幅度增加，提高地方政府財(cái)政收入，為擴(kuò)張性財(cái)政支出提供基礎(chǔ)。而對(duì)于財(cái)政分權(quán)的衡量，普遍采用的是地方財(cái)政支出占中央財(cái)政支出的比重來(lái)衡量 （張晏、龔六堂，2005；平新喬、白潔，2006；楊君茹、邱晨，2012；王婷婷，2014）。

（2）地方競(jìng)爭(zhēng)因素。Oates的研究得出，地方政府可以通過(guò)降低轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境污染等吸引商業(yè)入駐，進(jìn)而帶動(dòng)本地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格也是地方政府競(jìng)爭(zhēng)的必然因素，地方政府一方面降低工業(yè)用地的價(jià)格，進(jìn)行招商引資；另一方面推動(dòng)居民商品房?jī)r(jià)格上升，有利于造成轄區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的景象，吸引更多的有效投資。因?yàn)檎珓?wù)員內(nèi)在晉升機(jī)制的催動(dòng)，地方政府競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房地產(chǎn)的發(fā)展是競(jìng)爭(zhēng)的重要領(lǐng)域之一。本文采用大多數(shù)學(xué)者普遍采用的地區(qū)FDI規(guī)模作為地方競(jìng)爭(zhēng)的主要代表指標(biāo)，其相對(duì)大小表示地方競(jìng)爭(zhēng)力的大?。ㄔ等A，2010；李勇剛、李祥，2012；林鑫，2012；何苗、丁元耀，2014）。

（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度因素。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著性影響，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的高低影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，如人員工資、原材料、資金成本等，從成本的角度影響房地產(chǎn)價(jià)格。大多數(shù)學(xué)者在實(shí)證分析房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，普遍考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度因素，本文采用地方GDP作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高低的代表（黃忠華、吳次芳、杜雪君，2008；彭聰、聶元飛，2009；陳儀、張鵬飛，2016）。

（4）房地產(chǎn)供給因素。房地產(chǎn)供給是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，任何商品價(jià)格都由供給和需求共同決定，房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)供給規(guī)模直接影響房地產(chǎn)價(jià)格水平，本文采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成規(guī)模代表房地產(chǎn)供給水平 （賀勝兵，2006；張東、楊易，2014；何苗、丁元耀，2014；于靜靜、周京奎，2016）。

（5）人口因素。人口規(guī)模是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一，主要是從需求側(cè)出發(fā)，較大的人口規(guī)模將帶來(lái)房地產(chǎn)需求的規(guī)模上升，直接拉高房地產(chǎn)價(jià)格。本文在構(gòu)建模型的同時(shí)，考慮到了人口密度的影響（林志遠(yuǎn)，2007；侯亮、吳永生，2009；許義忠、柯亭竹，2015；李超、張超，2015；董昕，2016）。

（6）消費(fèi)者收入因素。消費(fèi)者收入是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，收入的高低直接決定購(gòu)買(mǎi)力的高低，決定了房地產(chǎn)的有效需求規(guī)模，與房地產(chǎn)供給因素共同決定房地產(chǎn)價(jià)格。本文采用城鎮(zhèn)居民可支配收入表示消費(fèi)者收入（張夕琨、繆小林，2007；徐中生，2009；段軍山、白茜，2011；張玉軍，2016；呂越、劉自然，2017）。

2、模型設(shè)定。本文考察房地產(chǎn)價(jià)格與土地出讓收入之間的關(guān)系，在模型中考慮財(cái)政分權(quán)、地方競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)供給、人口因素、消費(fèi)者收入因素。具體模型可以表示為：

上式中，HP、LR、FD、FDI、GDP、RM、HI、CI、u 分別代表房地產(chǎn)價(jià)格、土地出讓收入、財(cái)政分權(quán)、地方競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)供給、人口因素、消費(fèi)者收入、隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。在具體回歸時(shí)，根據(jù)回歸結(jié)果逐漸調(diào)整自變量個(gè)數(shù)，以得到理想回歸結(jié)果。

3、對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)。如表1，可以看到我國(guó)地區(qū)橫向差異仍然較大，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、城鎮(zhèn)居民收入兩個(gè)指標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)差非常大。

表1 變量的描述性統(tǒng)計(jì)

（三）結(jié)果分析

1、平穩(wěn)性檢驗(yàn)。為了避免產(chǎn)生偽回歸，對(duì)各變量進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)，通過(guò)穩(wěn)定性檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，各變量存在不平穩(wěn)問(wèn)題，一階差分之后，在10%的顯著性水平上表現(xiàn)出平穩(wěn)特征。

表2 各變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

2、協(xié)整性檢驗(yàn)。本文采用Pedroni提出的面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)方法。在該方法中，Pedroni構(gòu)造了7個(gè)統(tǒng)計(jì)量來(lái)檢驗(yàn)各面板變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系。在進(jìn)行檢驗(yàn)之前給出的原假設(shè)為各面板變量之間不存在協(xié)整關(guān)系。

表3 各變量面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)

因本文涉及的樣本數(shù)量偏低，因此相對(duì)于各種協(xié)整檢驗(yàn)的方法中Panel pp和ADF、Group PP和ADF檢驗(yàn)結(jié)果較具有說(shuō)服力，從表3中可以看出，通過(guò)統(tǒng)計(jì)量的大小和P值可以拒絕原假設(shè)，即各面板變量之間存在顯著的協(xié)整關(guān)系。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與其他變量之間存在顯著性影響關(guān)系，可以進(jìn)一步進(jìn)行回歸分析。

3、模型計(jì)量結(jié)果。根據(jù)上文的檢驗(yàn)結(jié)果，以房地產(chǎn)價(jià)格為因變量，以土地出讓收入、財(cái)政分權(quán)、地方競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)供給、人口因素、消費(fèi)者收入為自變量，進(jìn)行回歸分析，模型回歸結(jié)果如下：

表4 模型1-7回歸結(jié)果

根據(jù)以上回歸結(jié)果，本文采用層層遞進(jìn)的方式對(duì)回歸進(jìn)行處理，模型1、2、3的回歸模型解釋能力較低，擬合優(yōu)度為負(fù)值，說(shuō)明土地出讓收入、財(cái)政分權(quán)、地方競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)自變量不能夠解釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲。模型4、5、6、7回歸結(jié)果顯示，該模型能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格進(jìn)行解釋?zhuān)渲?，模?對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格解釋力較強(qiáng)，土地出讓收入與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在顯著的正向關(guān)系。

根據(jù)模型7的回歸結(jié)果，土地出讓收入的回歸系數(shù)為1.09，表明土地出讓收入每增加1%，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格整體上升1.09%，具有明顯的拉動(dòng)作用，驗(yàn)證了前文的結(jié)論；財(cái)政分權(quán)因子對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響為負(fù)向，從模型4的回歸結(jié)果可以看出，財(cái)政分權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲有抑制作用，與前文結(jié)論不同，可能是房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)采集自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒存在誤差，沒(méi)有直接統(tǒng)計(jì)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售價(jià)格，總體上工商業(yè)用地價(jià)格拉低了商品房的銷(xiāo)售均價(jià)，因此存在一定程度的誤差，且模型7中回歸系數(shù)并不顯著；地方競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人口密度、城鎮(zhèn)居民收入水平都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著正向的提升作用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著顯著的抑制作用，反映了供需規(guī)律的效應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模上升增加了房地產(chǎn)供給量，抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，模型7中的回歸系數(shù)為-0.43，表明當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成規(guī)模上升1%，房地產(chǎn)價(jià)格下降0.43%，說(shuō)明了供給對(duì)價(jià)格的顯著性影響。

四、結(jié)論和建議

（一）結(jié)論

本文通過(guò)理論與實(shí)證研究了土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并對(duì)其他因素如財(cái)政分權(quán)、地方競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)供給、人口因素、消費(fèi)者收入競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響做了實(shí)證分析。由于數(shù)據(jù)采集存在一定困難和誤差，選取的樣本數(shù)和指標(biāo)較少，所以本文的研究還存在一定的偏頗之處。但是通過(guò)對(duì)31個(gè)地區(qū)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者方面因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度較弱，供給側(cè)方面因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響較為顯著。具體結(jié)論如下：一是土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著正向的推動(dòng)作用，土地出讓成本直接構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的一部分，土地出讓收入的上升直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。二是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、居民收入水平的高低對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的拉動(dòng)作用并不顯著，從側(cè)面反映了需求側(cè)因素對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度較弱。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著顯著性抑制影響，供給側(cè)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著顯著性影響，能夠有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度。

（二）建議

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控政策中可以知道，2009年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的調(diào)控悖論現(xiàn)象，政府對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的政策調(diào)控基本上從需求管控出發(fā)，普遍通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資格調(diào)整、公積金政策、利率政策等進(jìn)行需求側(cè)調(diào)整，但調(diào)控政策效果并不明顯，甚至只能讓房地產(chǎn)價(jià)格暫時(shí)穩(wěn)定在一定水平，其主要原因是沒(méi)有從供給側(cè)入手，只有對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本性因素進(jìn)行管控，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)價(jià)格調(diào)整至合理區(qū)間，跳出房地產(chǎn)價(jià)格“越調(diào)調(diào)高”的循環(huán)，降低房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的成本，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到健康狀態(tài)。本文通過(guò)理論與實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，土地出讓收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等供給側(cè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響顯著，若要從根本上管控房地產(chǎn)價(jià)格，需要解決土地財(cái)政問(wèn)題。

土地財(cái)政是社會(huì)轉(zhuǎn)型和制度轉(zhuǎn)軌過(guò)程中出現(xiàn)的，與我國(guó)政治制度、財(cái)稅制度、土地制度和法制化等都有著密切的聯(lián)系。土地財(cái)政的解決思路是如何降低地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴性，使其成為正當(dāng)?shù)姆€(wěn)定的地方財(cái)政收入。

1、短期解決方案

（1）土地財(cái)政收益的集權(quán)化。中國(guó)憲法規(guī)定國(guó)務(wù)院受委托代表全國(guó)人民行使土地所有權(quán)，國(guó)務(wù)院通過(guò)《土地管理法》等法律法規(guī)層層委托給地方政府具體管理。但在實(shí)際運(yùn)行中地方政府把土地“分級(jí)管理”變?yōu)槭聦?shí)上的“分級(jí)所有”，越權(quán)行使土地所有者權(quán)利。因此，應(yīng)該將土地財(cái)政收益向上集中，使地方政府真正成為土地“分級(jí)管理者”，而不是“土地分級(jí)所有者”。具體的做法是將土地收入列為中央與地方共享收入，并且中央比例較大，中央將收入集中后全部以轉(zhuǎn)移支付的形式下劃給地方，降低地方政府土地出讓動(dòng)機(jī)。

（2）加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。目前，我國(guó)保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，對(duì)于那些住房剛性需求的中低收入者來(lái)說(shuō)，只有商品房市場(chǎng)滿足需求，但中低收入者經(jīng)濟(jì)實(shí)力差，在市場(chǎng)博弈中處于最弱勢(shì)的地位，很容易受到投機(jī)者或者房地產(chǎn)商等剝削，如果能滿足這部分民眾住房需求，就能抑制投機(jī)需求，進(jìn)而有效抑制房?jī)r(jià)，降低地方政府土地出讓沖動(dòng)。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，強(qiáng)制地方政府計(jì)提一定比例土地出讓金用于保障性住房建設(shè)以及相應(yīng)公共服務(wù)提供，將保障住房以較低價(jià)格出售或者出租給中低收入人群，并禁止買(mǎi)賣(mài)，滿足中低收入者的住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

（3）維護(hù)失地農(nóng)民權(quán)益，完善土地增值收益公共分配制度。地方政府對(duì)于集體土地征收權(quán)和出讓權(quán)的壟斷是土地財(cái)政形成的原因之一，農(nóng)民在這個(gè)過(guò)程中沒(méi)有任何話語(yǔ)權(quán)，只要政府能低價(jià)征地，并高價(jià)賣(mài)地，政府的賣(mài)地沖動(dòng)就不可能有效抑制，因此，必須要打破這種壟斷性局面，提高農(nóng)民在博弈中的地位。首先，土地收益應(yīng)滿足失地農(nóng)民發(fā)展的需要，提高被征地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障失地農(nóng)民的基本生活，在此基礎(chǔ)上，通過(guò)措施實(shí)現(xiàn)農(nóng)民市民化的轉(zhuǎn)變，使農(nóng)民能夠平等的享受城市的教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等各項(xiàng)基本公共服務(wù)，參與社會(huì)發(fā)展和分享社會(huì)發(fā)展受益，實(shí)現(xiàn)真正意義上的城市化；其次，土地增值收益分配必須用于提供公共產(chǎn)品。在扣除征地和拆遷補(bǔ)償、土地開(kāi)發(fā)等支出后，按照對(duì)應(yīng)的比例計(jì)提教育資金、水利建設(shè)基礎(chǔ)資金等，用于支持教育事業(yè)發(fā)展、保障糧食生產(chǎn)安全、改善生態(tài)環(huán)境等；最后，利用土地增值收益剩余資金設(shè)立“國(guó)有土地增值收益基金”。建立規(guī)范的土地收益管理及投資制度，確?；鸨Ｖ翟鲋?，保證城市建設(shè)和發(fā)展有穩(wěn)定的資金來(lái)源。

（4）加強(qiáng)預(yù)算和土地出讓管理。不少地方國(guó)有土地出讓收入和支出沒(méi)有納入財(cái)政預(yù)算，脫離地方人民代表大會(huì)及其常委會(huì)的審議和監(jiān)督。首先，將全部土地出讓價(jià)款都要全額納入預(yù)算，而不僅僅是土地出讓金部分，規(guī)范使用土地出讓收入，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理，確保其用于改善民生而不是投向其他領(lǐng)域；其次，逐步逐項(xiàng)公開(kāi)土地出讓情況和土地預(yù)算情況，列明成本、費(fèi)用和收益等詳細(xì)情況，使土地財(cái)政資金能夠接受人民代表、社會(huì)輿論媒體和民眾等多方面的監(jiān)督。

2、長(zhǎng)期解決方案

（1）深化公共財(cái)政體制建設(shè)。深化財(cái)政體制改革，建立財(cái)力和事權(quán)相匹配的分稅制財(cái)政體制，降低地方財(cái)政壓力。具體措施包括：建立和完善地方稅體系建設(shè)，加快開(kāi)征房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)稅，將其作為地方的主體稅種，穩(wěn)定增加地方政府財(cái)政收入；進(jìn)一步明確事權(quán)劃分，在教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等領(lǐng)域明確各級(jí)政府管理權(quán)限和籌資責(zé)任，并以法律形式進(jìn)行確定；改革完善轉(zhuǎn)移支付制度，繼續(xù)提高一般性轉(zhuǎn)移支付比重，按照因素法繼續(xù)完善轉(zhuǎn)移支付公式，直接增加地方政府可支配財(cái)力；逐步擴(kuò)大地方政府發(fā)債權(quán)限，在中央監(jiān)督和審計(jì)的條件下，提升地方政府債務(wù)化解能力。

（2）完善土地供應(yīng)和流轉(zhuǎn)制度。盡管中國(guó)憲法規(guī)定了農(nóng)民對(duì)集體土地的所有權(quán)，但現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民基本沒(méi)有集體土地的處分權(quán)，農(nóng)民對(duì)集體土地所有權(quán)是不完整和不充分的。因此，要遏制地方賣(mài)地沖動(dòng)，可以賦予農(nóng)民一定的所有權(quán)，促使集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)平等。需改革土地制度，賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整的物權(quán)，使農(nóng)民成為農(nóng)地交易主體，實(shí)現(xiàn)所有者利益最大化。同時(shí)需完善土地流轉(zhuǎn)制度，使農(nóng)民在土地交易中擁有談判和否決的權(quán)力，真正參與并分享工業(yè)化和市場(chǎng)化收益。

（3）建立與分權(quán)式財(cái)政體制相容的內(nèi)在激勵(lì)約束機(jī)制。

現(xiàn)有的與分權(quán)式財(cái)政體制的激勵(lì)機(jī)制與地方政府官員考核制度存在不相匹配性，分權(quán)式的財(cái)政體在這種考核機(jī)制下，具有促使地方政府出現(xiàn)投機(jī)式的短期行為，如粗放式發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、政績(jī)工程等。應(yīng)建立綜合績(jī)效考核體系，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公共服務(wù)體系相結(jié)合，提高地方政府目標(biāo)與公民目標(biāo)的一致性，有利于緩解地方政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的硬性壓力，減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴性?！?/p>

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