黃革

【摘 要】隨著城鎮(zhèn)化程度的加深，人口流動幅度的加大，居民消費水平的提高，人們對房地產行業(yè)的關注度越來越高，地方財政收入對其的依賴性也越來越大。本文將分別從房地產相關行業(yè)的稅收收入和土地出讓金兩個方面來論述影響。

【關鍵詞】房地產；地方財政收入；中央調控政策

一、房地產行業(yè)與地方財政收入等基本概念

（一）房地產行業(yè)相關概念

房地產由房產和地產兩個部分組成，又稱不動產。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務、文化、教育、醫(yī)療和體育辦公用房等；地產則包括地面和地下各種基本設備，比如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管道以及地面道路建設等。房地產行業(yè)，主要以土地和建筑物為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的多元性產業(yè)，是具有前瞻性、基礎性、領導性和高風險性的產業(yè)。

（二）財政收入的影響因素

從歷史的角度看，世界各國的主要的財政目的是為了是保持財政收入持續(xù)穩(wěn)定增長，從現(xiàn)在社會的角度看，由于各國多有財政入不敷出的財政赤字問題，謀求財政收入的穩(wěn)定增長更加為各國政府所看重。但是財政收入規(guī)模的多少，財政收入增長速度快慢，不是或者說不當當是根據(jù)地方政府的主觀意愿所改變的，而是由經濟發(fā)展情況、政治導向、社會穩(wěn)定度以及歷史文化等多種因素共同決定的。從根本上說，首先還是受經濟發(fā)展狀況的約束和影響。這里所論述的經濟發(fā)展狀況，既是決定一個國家長遠的財政收入規(guī)模的基本因素，也是影響當一個國家的財政收入規(guī)模穩(wěn)定在一定水平上而在一定區(qū)間內的主要因素。這些因素包括經濟發(fā)展水平、生產技術水平、收入分配體制和價格水平等。

二、房地產及其相關行業(yè)對地方財政收入的影響

（一）房地產業(yè)及其關聯(lián)產業(yè)稅收收入對地方財政收入的貢獻

房地產業(yè)及其關聯(lián)產業(yè)稅收是地方財政收入主要的預算內收入，對地方財政收入有著及其重要的影響.根據(jù)財政部公開的數(shù)據(jù)知道，2015年國家房產稅達到2015.90億元。房產稅對地方財政收入的影響是深遠的，同時房地產及其關聯(lián)行業(yè)對地方財政收入的影響也是越來越明顯的，房地產及其相關行業(yè)的稅收收入正在逐漸壯大地方政府的財政實力。

（二）土地出讓金對地方財政收入的貢獻

土地出讓金的使用范圍分別為下面五個方面；1.征地和拆遷補償支出。2.土地開發(fā)支出。3.支農支出。4.城市建設支出。5.其他支出。2004年修訂的《土地管理法》使得土地出讓金成了真正的土地財政，現(xiàn)行的土地制度是國有制和集體所有制，私人不得買賣，政府是國有土地的代表者和土地經營者，有償轉讓使用權。政府地方政府通過非市場化的形式獲得土地資源，使得土地成本降低，然后通過市場競爭的方式以高價格出售土地，從中獲取差價。

（三）房地產行業(yè)對地方財政收入的影響

房地產市場與地方政府的財政收入是相互影響，相互依存，存在著正向影響的關系。不同地方的房價波動，對地方財政收入的影響是不同的。袁振華（2010）對上海市的房價波動對其的地方財政收入進行了研究，研究表明：房價的波動和地方財政收入之間是正向的關系；不同區(qū)域的對其地方財政收入的影響是不同的。邵一江（2010）對上海市在1995至2007 的房價和地方財政進行因果分析得出：房價與地方財政之間是互為因果的關系，兩者之間有著長期的均衡關系。張雙長、李稻葵（2010）選取我國35個大中城市1999至2007年的面板數(shù)據(jù)，建立靜態(tài)面板模型，考察土地財政與房地產價格的關系，指出地方政府對土地財政的依賴性程度越高，地方政府和房價變動之間的相關性也就越強。

三、存在的問題以及解決辦法

（一）存在的問題

地方財政收入對房地產業(yè)特別是土地出讓金的依賴性十分大，對地方政府財政收入的穩(wěn)步增長是有負面作用的。房地產稅費與地方政府財政收入增長具有較高聯(lián)系，特別是土地出讓金所占比重的增加?！巴恋刎斦钡娜秉c已突出，對地方政府收入穩(wěn)定增長也出現(xiàn)了消極影響。土地資源稀少，不可再生。另外，土地出讓收入的多少會隨政策調控的變化而變化。2011年，顯而易見，房地產業(yè)特別是借助土地為主要資源的地方政府收入雖然能夠增加，但卻不能夠持續(xù)發(fā)展。

房地產業(yè)的稅制結構不合理，不能表現(xiàn)出稅收收入是地方政府收入的中流砥柱。現(xiàn)在我國的房地產業(yè)稅制表現(xiàn)“重交易、輕保有”的特點。房地產交易環(huán)節(jié)的契稅、耕地占用稅等占房地產稅的大頭，帶領房地產業(yè)稅收大幅提升，而房地產保有環(huán)節(jié)的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等主要稅種在房地產業(yè)稅收中的作用越來越不明顯。從穩(wěn)定性方面來看，交易環(huán)節(jié)的稅收更易受政策和市場交易情況的因素而產生變化，對地方財政收入的穩(wěn)定增長是不利的。

（二）解決辦法

合理使用中央調控手段，使得房地產行業(yè)健康發(fā)展。一是要確保政策的旗幟性，一直關心房地產開發(fā)市場出現(xiàn)的新改變，完善相關方面，努力帶領和指導房地產市場的動態(tài)，保證調控政策措施可以有所受用，改變房地產企業(yè)和地方政府對調控政策短期性的僥幸心理，讓買房者看到調控的希望。二是要保證房地產行業(yè)是地方財政收入的重要支撐力量，帶領房地產業(yè)運行方式由粗放型向集約型轉變，運作形態(tài)由資源消耗型向節(jié)能省地型轉變。三是做好政策的協(xié)調使用，靈活運用行政、財政、稅收、土地和信貸等辦法開展調控，對房地產市場實施統(tǒng)一治理。

現(xiàn)階段房地產行業(yè)與地方財政的關系緊密。因此，市場不完善，稅制不合理和地方財政對土地出讓金過度依賴所導致的房地產行業(yè)發(fā)展不健全和地方財政收入不穩(wěn)定等問題急需解決。不僅需要相關政策更需時效性和靈活性，能夠應對瞬息萬變市場形勢和應用各種調控手段，諸如行政法規(guī)、財政收支和信貸政策等對房地產進行調控，而且也需要地方政府完善地方政府財政收入結構，降低地方政府對于土地出讓金的依賴程度。一方面可以建立國有土地收益儲蓄基金，避免因土地資源的有限性而導致地方財政收入的不可持續(xù)性。并且規(guī)范對于土地收入的使用范圍，避免土地轉讓收入為地方政府不合理的財政支出買單。另一方面，規(guī)范和發(fā)展地方政府的融資行為。擴寬財政收入渠道。地方政府對于土地出讓金的過分依賴源于地方財政收入的拮據(jù)。因此擴寬渠道也就成為將地方財政從土地出讓金中解脫出來的必然之行。完善地方政府融資平臺，清理整頓地方財政專戶，繼續(xù)發(fā)行地方政府債券，使地方政府收入朝著多元化方向發(fā)展。完善相關稅制，建立科學合理的房地產稅收體系。參照國外成熟經驗，強化房地產稅收征收保有環(huán)節(jié)稅收制度建設，調整使用、保有環(huán)節(jié)稅費負擔比例，使之發(fā)揮市場引導調控作用，合理引導消費者消費趨向，增強房地產稅收收入的可持續(xù)性。并且嘗試將土地轉讓金納入財產稅征稅范圍，規(guī)范地方政府對于土地轉讓金的征收管理，改一次性征收為分期繳納，形成長期穩(wěn)定的地方政府財政收入來源。

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