葉雪梅，陳建萍

(1.廈門理工學(xué)院馬克思主義學(xué)院，福建 廈門361024；2.廈門市蓮前街道前埔北社區(qū)，福建 廈門361008)

隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅商品房的不斷增多，物業(yè)管理小區(qū)逐漸成為組成城市社區(qū)的微小單位。在物業(yè)管理小區(qū)中，居民因取得建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分所有權(quán)而成為業(yè)主，業(yè)主因讓渡建筑物區(qū)分所有權(quán)中對(duì)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)而產(chǎn)生了物業(yè)管理關(guān)系。小區(qū)物業(yè)管理在呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)的同時(shí)，其問(wèn)題和矛盾亦日益凸顯。物業(yè)管理如何有效服務(wù)于業(yè)主，社區(qū)治理和物業(yè)管理關(guān)系如何協(xié)調(diào)，已成為城市社區(qū)治理中無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

近些年，學(xué)者們?yōu)榻鉀Q物業(yè)管理在社區(qū)治理中的問(wèn)題和矛盾提供了一些有價(jià)值的思考。一是強(qiáng)調(diào)多元主體合作共治的必要性和重要性[1-3]，二是用實(shí)例說(shuō)明將物業(yè)管理納入社區(qū)治理的有效性[4]。實(shí)踐上，多地都在進(jìn)行社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的探索。深圳市的物業(yè)管理一直走在全國(guó)的前列，在打破以居委會(huì)作為社區(qū)主體組織的“議行合一”模式的社區(qū)建設(shè)改革進(jìn)程中，深圳較早把物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì)等主體納入社區(qū)治理之中，形成了以各級(jí)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心、各級(jí)政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、居民參與的社區(qū)治理格局[5]。在具體做法上，上海臨汾社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作[6]、深圳福田區(qū)物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)承接政府轉(zhuǎn)移的服務(wù)職能[7]等嘗試都頗有成效。廈門市也開展了社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的有益探索，特別是前埔北社區(qū)探索形成的物業(yè)管理參與的“四位一體”的小區(qū)治理模式，為社區(qū)治理創(chuàng)新增添了一個(gè)廈門樣本。但同時(shí)，廈門與全國(guó)各地一樣，在社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展過(guò)程中也存在著一些迫切需要解決的問(wèn)題。目前，從總體上看，有關(guān)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展實(shí)踐過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題與對(duì)策的研究較少。為此，本文以前埔北社區(qū)為例，探討廈門市社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)與問(wèn)題，并提出相應(yīng)對(duì)策，以期為進(jìn)一步完善社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展提供有益借鑒。

一、推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的必要性

(一)政策規(guī)定

黨的十八大以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央，為更好地推進(jìn)我國(guó)社會(huì)建設(shè)，在理念上積極創(chuàng)新，在實(shí)踐上周密部署，為創(chuàng)新社會(huì)治理進(jìn)而為推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展提供了重要的政策支持。黨的十八大報(bào)告在社會(huì)建設(shè)方面，提出了“要圍繞構(gòu)建中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)管理體系，加快形成黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與、法治保障的社會(huì)管理體制”的部署。在黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中，首次提出“創(chuàng)新社會(huì)治理體制”的改革要求。黨的十八屆五中全會(huì)強(qiáng)調(diào)：加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理，推進(jìn)社會(huì)治理精細(xì)化，構(gòu)建全民共建共享的社會(huì)治理格局。黨的十九大報(bào)告在部署“打造共建共治共享的社會(huì)治理格局”中進(jìn)一步指出：“加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，發(fā)揮社會(huì)組織作用，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)。”[8]這是黨在中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代后對(duì)加強(qiáng)社區(qū)治理提出的指導(dǎo)方針。

為深入貫徹落實(shí)以習(xí)近平同志為核心的黨中央對(duì)社區(qū)治理的指示精神，主動(dòng)回應(yīng)人民群眾對(duì)城鄉(xiāng)社區(qū)治理的新期待，科學(xué)總結(jié)近年來(lái)各地推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)治理的經(jīng)驗(yàn)做法，黨中央、國(guó)務(wù)院還專門對(duì)社區(qū)治理做出全面部署，于2017年4月3日出臺(tái)了《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》。這是新中國(guó)歷史上第一個(gè)以黨中央、國(guó)務(wù)院名義出臺(tái)的關(guān)于城鄉(xiāng)社區(qū)治理的綱領(lǐng)性文件。其在關(guān)于改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的部分指出：“加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。探索在社區(qū)居民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。探索完善業(yè)主委員會(huì)的職能，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。探索符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員?！盵9]這份文件為新時(shí)代推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展提供了重要依據(jù)。

(二)現(xiàn)實(shí)需求

2015年12月中央城市工作會(huì)議召開，習(xí)近平總書記在會(huì)上發(fā)表重要講話。會(huì)議指出，我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的時(shí)期。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，城市工作要貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，完善城市治理體系，提高城市治理能力，著力解決城市病等突出問(wèn)題，不斷提升城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市。對(duì)廈門市而言，“十三五”時(shí)期是廈門進(jìn)一步加快發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇期，要積極適應(yīng)，把握引領(lǐng)新常態(tài)，全面推進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、綠色發(fā)展、開放發(fā)展、共享發(fā)展，率先全面建成小康社會(huì)，建成美麗中國(guó)典范城市[10]。為實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)，致力建設(shè)最具安全感城市是廈門城市工作的首要任務(wù)，打造高顏值的生態(tài)花園之城是廈門城市工作的中心任務(wù)。這兩個(gè)主要任務(wù)的實(shí)施都離不開城市治理方式的創(chuàng)新、城市管理精細(xì)化的推進(jìn)。

從地域上看，城市社區(qū)是構(gòu)成城市的基本單元，不同的物業(yè)管理小區(qū)分布在城市各個(gè)社區(qū)之中。城市治理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)大多需要依賴社區(qū)治理創(chuàng)新來(lái)落實(shí)完成，城市管理精細(xì)化的推進(jìn)必然要打通城市管理的“最后一公里”，避免因小區(qū)物業(yè)管理的不力影響人民的生活質(zhì)量。因此，推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理的融合發(fā)展是提高城市治理水平，滿足居民對(duì)美好生活向往的需要。

(三)作用巨大

社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的作用具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展有利于提升城市的安全感

在物業(yè)管理小區(qū)，作為物業(yè)所有權(quán)人的業(yè)主成為社區(qū)居民的主要成分，房產(chǎn)成為居民家庭財(cái)產(chǎn)的重要構(gòu)成。安居才能樂(lè)業(yè)，居民的生命、家庭財(cái)產(chǎn)安全必須確保放在優(yōu)先地位。最積極有效的小區(qū)安全管理是做好事前嚴(yán)格規(guī)范的日常安全防范。社區(qū)治理中的治安工作、物業(yè)管理中的保安工作聯(lián)手互動(dòng)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全信息，消除或控制安全隱患，避免更大的人員和財(cái)產(chǎn)的損失。所以，推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展，可以讓社區(qū)治安工作、物業(yè)的保安工作無(wú)縫對(duì)接，密植起一道社區(qū)安全的網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮保障社區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全的主要作用。

2.推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展有利于提高城市的宜居性

隨著城市的快速發(fā)展，“城市病”相繼出現(xiàn)，人口擁擠、交通堵塞、公共衛(wèi)生惡化、環(huán)境污染、生態(tài)破壞等問(wèn)題讓城市的人居環(huán)境每況愈下。城市人居環(huán)境的改善不僅要從大處著眼，更要從小處著手。社區(qū)人居環(huán)境的改善首當(dāng)其沖。物業(yè)管理中各類專業(yè)化管理與服務(wù)的內(nèi)容，如各類房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)、消防管理，清掃保潔、綠化管理，停車場(chǎng)管理等，都是為了小區(qū)人居環(huán)境的改善。社區(qū)治理中保持市容環(huán)境的整潔更是社區(qū)一項(xiàng)經(jīng)常性的工作內(nèi)容。推進(jìn)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展，可以產(chǎn)生合力，形成疊加效應(yīng)，從而更有效地帶來(lái)城市人居環(huán)境的改善，讓社區(qū)居民生活得更舒心。

3.推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展有利于增加城市的幸福度

社區(qū)是居民的居住地、生活的主要區(qū)域，社區(qū)服務(wù)的完善與否直接影響著居民的居住生活品質(zhì)。做好社區(qū)服務(wù)關(guān)鍵要了解社會(huì)需求，需求了解越準(zhǔn)確，服務(wù)才能做得越到位。不同的社區(qū)居民的結(jié)構(gòu)各不相同。在物業(yè)管理小區(qū)，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主及其居住的基本情況最為了解，對(duì)他們的需求也較為清楚。物業(yè)服務(wù)公司據(jù)此可以開展一些延伸服務(wù)，如流動(dòng)人口、失業(yè)人口登記等，更好地為業(yè)主服務(wù)。社區(qū)也可根據(jù)居民中的不同群體開展一些專項(xiàng)社會(huì)服務(wù)，如社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)助殘服務(wù)等。推進(jìn)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展，可以更好地實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)服務(wù)，讓社區(qū)居民感受到更多的溫暖與幸福。

二、廈門市在推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展中存在的問(wèn)題

推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展有其必要性，更有其迫切性，因?yàn)槟壳皬B門市在社區(qū)治理和物業(yè)管理方面還存在兩個(gè)突出的問(wèn)題，阻滯著二者的融合發(fā)展。

(一)社區(qū)治理主體缺位

各個(gè)治理主體的到位并發(fā)揮其應(yīng)有的作用是把社區(qū)治理做實(shí)做細(xì)做好的前提。當(dāng)前，我國(guó)城市社區(qū)的治理主體主要包括基層黨組織、基層政府及居委會(huì)、其他社會(huì)組織、居民個(gè)人、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)公司等，各個(gè)治理主體到位及發(fā)揮作用的情況各不相同。廈門市普遍的情況是：基層黨組織和基層政府的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有充分發(fā)揮，居委會(huì)、居民的自治功能作用不足，社會(huì)組織參與力度有限，而在有物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)治理主體中，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司常處于缺位狀態(tài)。如：2015年全市共有住宅小區(qū)(項(xiàng)目)1 673個(gè)，實(shí)行物業(yè)管理的共1 178個(gè)，占70.41%，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)共848個(gè)，只占50.69%[11]。如此不協(xié)調(diào)的治理主體狀況，在現(xiàn)實(shí)中導(dǎo)致的結(jié)果是，物業(yè)管理常成為社區(qū)矛盾的焦點(diǎn)，不僅嚴(yán)重影響居民的生活品質(zhì)，而且嚴(yán)重影響社區(qū)的和諧與穩(wěn)定，直接影響到社區(qū)治理的績(jī)效。

(二)物業(yè)管理質(zhì)量不高

為推動(dòng)物業(yè)管理健康有序發(fā)展，廈門市政府高度重視，相繼頒布、修訂了針對(duì)物業(yè)管理的法律法規(guī)，但小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀仍不盡如人意。如：2017年1月至2017 年8月，海滄區(qū)人民法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛228件，同比增長(zhǎng)174.7%。此類案件高發(fā)的原因在于老舊小區(qū)及新建小區(qū)均普遍存在業(yè)主委員會(huì)缺位的現(xiàn)象，公共事務(wù)監(jiān)管不力，物業(yè)公司服務(wù)不到位等。[12]為此，要改變物業(yè)管理的現(xiàn)狀，提升物業(yè)管理的質(zhì)量，迫切需要解決的具體問(wèn)題是：解決業(yè)主大會(huì)召開難的問(wèn)題、防范業(yè)主委員會(huì)不作為或亂作為的問(wèn)題、規(guī)避物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，等等。

社區(qū)治理主體缺位問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致社區(qū)治理多元主體之間無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常的良性互動(dòng)合作，無(wú)法形成共建共治共享的良好局面；物業(yè)管理質(zhì)量不高問(wèn)題又會(huì)讓物業(yè)管理小區(qū)成為社區(qū)治理中的短板，消減著社區(qū)治理的整體成效。因此，必須以問(wèn)題為導(dǎo)向，迎難而上，著力在推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展中提升城市社區(qū)治理水平，提高小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量。

三、廈門市推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的對(duì)策思考

推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的過(guò)程就是創(chuàng)新社區(qū)治理與破解物業(yè)管理難題相統(tǒng)一的過(guò)程。目前，廈門市推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展，關(guān)鍵是要汲取有益的經(jīng)驗(yàn)，解決好由誰(shuí)來(lái)推動(dòng)融合，怎樣去實(shí)現(xiàn)融合的問(wèn)題。

(一)廈門市前埔北社區(qū)探索的有益經(jīng)驗(yàn)

廈門市思明區(qū)蓮前街道前埔北社區(qū)由7個(gè)物業(yè)管理小區(qū)組成。長(zhǎng)期以來(lái)，小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系堪憂，業(yè)主委員會(huì)不作為，物業(yè)服務(wù)公司缺乏有效監(jiān)督，業(yè)主權(quán)益維護(hù)難等問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，物業(yè)管理紛爭(zhēng)不斷。近幾年來(lái)，前埔北社區(qū)立足小區(qū)實(shí)際，廣泛征求各方意見，大膽進(jìn)行社區(qū)治理創(chuàng)新，積極探索形成了社區(qū)黨委牽頭引導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)陽(yáng)光自治、業(yè)主代表監(jiān)督小組評(píng)議監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)管理 “四位一體”物業(yè)管理小區(qū)民主治理模式，有效化解了物業(yè)管理小區(qū)治理難題，提升了社區(qū)治理水平。他們的有益經(jīng)驗(yàn)是：

1.建立社區(qū)大黨委聯(lián)席會(huì)議制度

社區(qū)大黨委成員由社區(qū)黨委、物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人、社區(qū)黨支部委員、居委會(huì)成員等利益相關(guān)方中的黨員組成。借助社區(qū)黨委的力量，搭建了一個(gè)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的協(xié)商議事平臺(tái)，不斷引導(dǎo)推動(dòng)二者融合發(fā)展。

2.授權(quán)社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理具體工作

從相關(guān)法律法規(guī)可知，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)、處置等權(quán)限由街道辦事處承擔(dān)。但一方面，街道辦事處與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)接觸和互動(dòng)較少，不太了解基層的實(shí)際狀況；另一方面，1個(gè)街道辦事處下設(shè)上百個(gè)小區(qū)，而負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的工作人員只有1位，且為兼職，工作任務(wù)過(guò)重，難以承擔(dān)。街道辦事處人力資源的稀少使得針對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作也難以做好。因此，賦予社區(qū)居委會(huì)承接街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理具體工作的相應(yīng)權(quán)利是現(xiàn)實(shí)的需要。

3.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表監(jiān)督小組，提高業(yè)主自治水平

社區(qū)依照樓棟劃分選區(qū)，以“公開、公平、公正”為原則，每30戶左右選舉產(chǎn)生1名業(yè)主代表，日常負(fù)責(zé)收集與反饋業(yè)主意見，選舉或重大事項(xiàng)決策時(shí)負(fù)責(zé)入戶發(fā)放和回收選票。社區(qū)通過(guò)業(yè)主代表制度暢通訴求渠道，也使選舉、議事程序更具操作性與人性化。社區(qū)還通過(guò)召開業(yè)主代表大會(huì)的方式現(xiàn)場(chǎng)選舉產(chǎn)生業(yè)主代表監(jiān)督小組，該監(jiān)督小組負(fù)責(zé)召集召開業(yè)主代表大會(huì)、列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，聽取業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司的工作匯報(bào)，引導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主代表有序、有效地進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，有效克服了業(yè)主代表組織相對(duì)松散、無(wú)人召集這一實(shí)際困難。業(yè)主代表監(jiān)督小組作為業(yè)主大會(huì)決策監(jiān)督的有效補(bǔ)充，強(qiáng)化了對(duì)業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作的監(jiān)督指導(dǎo)，促進(jìn)了業(yè)主委員會(huì)的陽(yáng)光運(yùn)作。

4.實(shí)現(xiàn)基層黨組織委員和業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職

為確保社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的貫徹執(zhí)行，前埔北社區(qū)采取基層黨組織委員和業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職制度。社區(qū)黨委先后推動(dòng)4個(gè)小區(qū)順利成立業(yè)主委員會(huì)或完成換屆，小區(qū)3位黨支部書記、11位黨員當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員或主任，占成員總數(shù)的56%，實(shí)現(xiàn)了基層黨組織委員和業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。

5.設(shè)立物業(yè)保證金，實(shí)施多方聯(lián)合考評(píng)

為對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生激勵(lì)約束作用，社區(qū)治理主體商議制定了物業(yè)保證金制度。該制度包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法等相關(guān)內(nèi)容，并且在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。社區(qū)黨委、居委會(huì)攜手物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表監(jiān)督小組組成考評(píng)組，每年定期、隨機(jī)地對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行認(rèn)真客觀的現(xiàn)場(chǎng)量化考核。

(二)廈門市進(jìn)一步推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的五大舉措

借鑒廈門市前埔北社區(qū)的有益經(jīng)驗(yàn)以及其他地方的有效做法，認(rèn)為廈門市進(jìn)一步推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展可采取以下五大舉措。

1.加快實(shí)施社區(qū)治理主體黨建聯(lián)建制度，強(qiáng)化對(duì)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的有效指導(dǎo)

黨的十九大報(bào)告指出：“黨的基層組織是確保黨的路線方針政策和決策部署貫徹落實(shí)的基礎(chǔ)。要以提升組織力為重點(diǎn)，突出政治功能，把企業(yè)、農(nóng)村、機(jī)關(guān)、學(xué)校、科研院所、街道社區(qū)、社會(huì)組織等基層黨組織建設(shè)成為宣傳黨的主張、貫徹黨的決定、領(lǐng)導(dǎo)基層治理、團(tuán)結(jié)動(dòng)員群眾、推動(dòng)改革發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)戰(zhàn)斗堡壘?！盵8]黨的基層組織作為一種政治力量，是社區(qū)治理的主導(dǎo)力量，它所具有的執(zhí)政黨基層組織的政治優(yōu)勢(shì)是其他治理主體所沒(méi)有的。借助基層黨組織的優(yōu)勢(shì)力量推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展是一項(xiàng)重要的舉措。前埔北社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)已證明了這點(diǎn)。面對(duì)困難，前埔北社區(qū)黨委主動(dòng)介入，發(fā)揮核心引領(lǐng)作用，建立社區(qū)大黨委聯(lián)席會(huì)議制度，有效加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)公司等各方工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。因此，在現(xiàn)有社區(qū)，有必要進(jìn)一步優(yōu)化社區(qū)黨組織設(shè)置，實(shí)施治理主體黨建聯(lián)建制度，推動(dòng)形成社區(qū)大黨建新格局；應(yīng)以黨建聯(lián)席會(huì)議為載體，共同學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨的大政方針和工作部署，研究社區(qū)治理與物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，形成指導(dǎo)性的意見或建議，進(jìn)而在社區(qū)治理主體之間的合作互動(dòng)中實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的有效指導(dǎo)。

2.抓緊落實(shí)相關(guān)法律規(guī)范，健全社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的工作機(jī)制

2011年頒布施行的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》是規(guī)范物業(yè)管理的地方性法規(guī)，為廈門市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展夯實(shí)了制度基礎(chǔ)。此外，廈門市在物業(yè)管理行業(yè)30多年的發(fā)展歷程中，制定了一些行之有效的管理制度和政策，在實(shí)踐中也形成了一些成功經(jīng)驗(yàn)和做法。如廈門市建設(shè)局于2015年12月頒布實(shí)施的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則》，對(duì)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》進(jìn)行了細(xì)化、補(bǔ)充、完善，以滿足物業(yè)行業(yè)管理的需要[13]?！稄B門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)的出臺(tái)為推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展提供了重要法律依據(jù)，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

(1)規(guī)定社區(qū)居委會(huì)可以擁有參與物業(yè)管理的更多權(quán)限。細(xì)則中明確指出，街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)籌備、成立、換屆等工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常工作等。同時(shí)規(guī)定街道辦事處可委托社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)施具體工作。廈門市蓮前街道最早嘗試賦予前埔北社區(qū)居委會(huì)承接街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理工作的相應(yīng)權(quán)利，避免了社區(qū)居委會(huì)因無(wú)權(quán)介入物業(yè)管理的尷尬，使得社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司在互動(dòng)合作中名正言順，更加順暢。

(2)鼓勵(lì)規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域建立業(yè)主代表制度。社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展是以業(yè)主自治為基礎(chǔ)的，業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理關(guān)系中的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)召開難，規(guī)模較大的物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開更難是普遍的事實(shí)。建立業(yè)主代表制度，可以有效克服這一困難，發(fā)揮業(yè)主代表的示范帶動(dòng)作用，逐步提升業(yè)主自治水平，避免出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)難產(chǎn)的情況。在前埔北社區(qū)住總物業(yè)管理小區(qū)，新選出的57名業(yè)主代表中擁有律師、記者、會(huì)計(jì)、法官等各類人才，高素質(zhì)的業(yè)主代表的參與，大大提高了社區(qū)業(yè)主自治的水平。

(3)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦具有本市戶籍、具備中國(guó)共產(chǎn)黨黨員身份、文化程度較高、居住時(shí)間較長(zhǎng)的委員擔(dān)任。細(xì)則鼓勵(lì)在社區(qū)居民委員會(huì)或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)委員交叉任職，完善聯(lián)合工作機(jī)制。社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的政策思路，最終要靠具體的人來(lái)貫徹執(zhí)行，現(xiàn)實(shí)中不同身份不同素質(zhì)的人貫徹執(zhí)行的力度是有所不同的。細(xì)則對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任人選的要求和對(duì)兩委委員交叉任職的鼓勵(lì)，為提高社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的執(zhí)行力提供了重要的人力支持。

3.積極制定鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司參與社區(qū)服務(wù)的相關(guān)政策，不斷拓展社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的范圍

物業(yè)服務(wù)公司參與社區(qū)服務(wù)可以大有作為。物業(yè)管理深入社區(qū)、貼近民生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著參與社區(qū)服務(wù)工作的自身優(yōu)勢(shì)。在這方面，深圳市的探索值得借鑒。深圳福田區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)自主成立物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)，聯(lián)合會(huì)主動(dòng)承接政府轉(zhuǎn)移的服務(wù)職能；政府將由社會(huì)組織就能辦好的服務(wù)職能交給物業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)，由聯(lián)合會(huì)落實(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，扎扎實(shí)實(shí)把為群眾服務(wù)的“最后一公里”做到位。這樣不僅能有效緩解街道和社區(qū)的工作壓力，減少工作環(huán)節(jié)，提高工作效率，還能讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的被動(dòng)配合轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)服務(wù)，緩解居民辦事難、跑腿多的問(wèn)題，提高居民滿意度。同時(shí)，政府通過(guò)委托管理、購(gòu)買服務(wù)等多種形式轉(zhuǎn)移服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司還可以走出經(jīng)濟(jì)效益偏低、沒(méi)有新的增長(zhǎng)點(diǎn)的困境。[7]

4.努力搭建社區(qū)信息共享平臺(tái)，提升社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的信息化水平

以互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)信息技術(shù)應(yīng)用為支撐，打造社區(qū)治理一體化信息平臺(tái)是推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工程。目前，社區(qū)信息服務(wù)中心信息平臺(tái)與物業(yè)服務(wù)公司的信息平臺(tái)處于分離狀態(tài)，獨(dú)立運(yùn)作，沒(méi)有形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理精細(xì)化的要求。因此，政府有必要加快智慧社區(qū)建設(shè)的步伐，對(duì)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展提供必要的技術(shù)支持，對(duì)社區(qū)內(nèi)各個(gè)分離的信息系統(tǒng)進(jìn)行整合，搭建社區(qū)信息共享平臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)各類信息統(tǒng)一采集、資源共享；同時(shí)動(dòng)態(tài)跟蹤，建立社區(qū)物業(yè)聯(lián)動(dòng)指揮中心，提高多元治理主體的互動(dòng)性和共治的效率，逐步提升社區(qū)服務(wù)的精準(zhǔn)度。

5.爭(zhēng)取設(shè)立社區(qū)共治專項(xiàng)資金，形成推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的激勵(lì)約束機(jī)制

社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展不僅需要必備的信息技術(shù)支持，還需要一定的財(cái)力支持。設(shè)立的社區(qū)共治專項(xiàng)資金可由財(cái)政下?lián)懿糠?、企業(yè)上繳保證金部分、其他社會(huì)組織上交部分和居民捐贈(zèng)部分等共同組成。社區(qū)共治專項(xiàng)資金主要用于獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，形成激勵(lì)約束機(jī)制。社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的最終目的是為了讓生活在社區(qū)的居民、業(yè)主滿意。為了檢驗(yàn)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的成效，可共同委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)治理與物業(yè)管理的績(jī)效進(jìn)行量化考評(píng)，以績(jī)效考評(píng)結(jié)果為依據(jù)，利用社區(qū)共治專項(xiàng)資金，對(duì)出色完成任務(wù)的責(zé)任主體進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)任務(wù)完成不好的責(zé)任主體進(jìn)行相應(yīng)的處罰，形成推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的激勵(lì)約束機(jī)制。

四、結(jié)語(yǔ)

推動(dòng)社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展，合新時(shí)代黨和國(guó)家加強(qiáng)、完善社區(qū)治理的發(fā)展要求，可以有效解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題與困難，實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理多元主體的良性互動(dòng)，讓多種社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使社區(qū)居民有更多的安全感、幸福感、獲得感。為實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理與物業(yè)管理的融合發(fā)展，應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)施社區(qū)治理與物業(yè)管理融合發(fā)展的五大舉措?？梢灶A(yù)見，隨著理論探討的深入，實(shí)踐探索的加快，社區(qū)治理與物業(yè)管理的融合發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)更多的創(chuàng)新舉措，形成更加完善的融合模式。