鄭萍 閆婷

（1、沈陽工程學(xué)院文法學(xué)院 遼寧沈陽110036；2、中共遼寧省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部 遼寧沈陽110161）

一、遼寧推進(jìn)租售同權(quán)存在的困境

（一）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過度依賴市場(chǎng)化

商品房由市場(chǎng)供給，即住房?jī)r(jià)格要受到市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)值規(guī)律的影響。住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期居高不下，對(duì)于城市中低收入人群而言，高房?jī)r(jià)是他們獲得住房的最大障礙。住房不同于一般商品，具有公共產(chǎn)品屬性，從人的生存權(quán)角度而言住房代表著居住權(quán)，如果完全依靠市場(chǎng)供給，受一般商品價(jià)值規(guī)律的調(diào)整，可能會(huì)造成居民無法平等享有居住權(quán)，高收入群體會(huì)獲得較好的居住環(huán)境，而低收入群體則無法承受房?jī)r(jià)壓力不能通過購(gòu)買獲得住房。這種情況下需要政府加強(qiáng)對(duì)低收入群體居住權(quán)的保障，增加租賃住房和保障性住房，減少居民對(duì)購(gòu)買住房的依賴和壓力。

（二）存量房產(chǎn)開發(fā)利用力度不足

遼寧的存量房產(chǎn)分為兩大類：一類是城市周邊大量已開發(fā)完成的住房，周邊設(shè)置有待完善且受教育、醫(yī)療等公共資源配置影響較大；另一類是位于市區(qū)較好地段的大量商業(yè)地產(chǎn)，占地面積大，區(qū)位較好，但經(jīng)營(yíng)狀況并不樂觀。這兩類存量房產(chǎn)亟需在新的開發(fā)思路下重新規(guī)劃使用。目前政府對(duì)存量房產(chǎn)的開發(fā)利用取得了一定的成效，主要是通過政策鼓勵(lì)以銷售的方式推進(jìn)存量住房的消化。從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展來看，應(yīng)將存量房產(chǎn)規(guī)劃新的用途，用于租賃或公共服務(wù)。但在資金來源、政策配置、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、運(yùn)營(yíng)方式上仍需要政府通過政策和制度加以規(guī)范。

（三）供地政策制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

市場(chǎng)供求關(guān)系影響供地政策。商品住房在消費(fèi)性需求小于投資性需求，而廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等保障性住房消費(fèi)性需求要遠(yuǎn)大于投資性需求?，F(xiàn)階段供地主要集中在對(duì)商品住房的供給，而當(dāng)前商品房的消費(fèi)性需求與投資性需求混合在一起，且公眾對(duì)商品房的投資屬性更加看重，對(duì)土地需求也越來越多，造成土地更多的供給新增商品房使用，而廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等保障性住房供給不足，用于租賃住房建設(shè)的土地供給更顯不足，亟需對(duì)供地政策進(jìn)行調(diào)整，加大對(duì)保障性住房用地的供給力度。

二、解決租售同權(quán)政策實(shí)施困境的對(duì)策建議

（一）政府在保障居住權(quán)方面起到主導(dǎo)作用

保障居住權(quán)就是保障人的基本生存權(quán)，政府責(zé)無旁貸，必須起到主導(dǎo)作用，通過調(diào)整相關(guān)政策，為沒有能力購(gòu)買住房的中低收入人群提供與他們收入相適宜的住房以保障他們的居住需求，如通過建設(shè)公租房、廉租房提供實(shí)物保障，或者通過發(fā)放住房券給予被保障人群貨幣補(bǔ)貼，引導(dǎo)市場(chǎng)加大力度開發(fā)住房租賃市場(chǎng)的潛力，擴(kuò)大租賃住房供給主體，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入到住房租賃主體中，轉(zhuǎn)變開發(fā)企業(yè)銷售住房的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)新型經(jīng)營(yíng)模式，如開發(fā)商自持、以租代售等，并通過配套規(guī)范完善租賃制度，使住房居住屬性更好的體現(xiàn)。

此外，政府還應(yīng)加大公共資源的供給總量。在短時(shí)間內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)公共資源配置與住房脫鉤，無法實(shí)現(xiàn)租房與購(gòu)房的完全“同權(quán)”，但可以通過增加公共資源供給總量的方式來補(bǔ)足租房與購(gòu)房間的差距。城市現(xiàn)有的公共資源和服務(wù)難以滿足外來人口的需求，政府應(yīng)及時(shí)調(diào)整公共資源供給總量，及時(shí)補(bǔ)足社會(huì)公共資源。

（二）加強(qiáng)對(duì)存量房產(chǎn)向租賃用房的轉(zhuǎn)化

第一，鼓勵(lì)社會(huì)資本的介入對(duì)存量房產(chǎn)的前期改造。鼓勵(lì)和發(fā)展其他資本形式介入住房租賃市場(chǎng)，可以由社會(huì)投資主體獨(dú)立進(jìn)行，也可以由社會(huì)主體與政府共同投資改造，并在共同改造前約定共同擁有改造后房屋產(chǎn)權(quán)，并嚴(yán)格約定社會(huì)投資主體在改造中社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)，消除其對(duì)利益的過度追求，確保改造存量房產(chǎn)行為的社會(huì)保障屬性。

第二，完善改造成功房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。如果是政府與社會(huì)投資主體共同改造或者單純由社會(huì)主體投資改造，需在改造前約定改造后產(chǎn)權(quán)主體及運(yùn)營(yíng)方式。為保障住房租賃的穩(wěn)定發(fā)展，政府應(yīng)在社會(huì)主體投資之初進(jìn)行嚴(yán)格約定，并在“長(zhǎng)租公寓”“養(yǎng)老公寓”等其后的運(yùn)營(yíng)中嚴(yán)格監(jiān)管，避免其成為投資人新型的利益增長(zhǎng)點(diǎn)喪失居住保障的根本屬性。

（三）開發(fā)存量劃撥用地加大保障性租賃住房供地

“多規(guī)合一”改革推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及生態(tài)環(huán)境、耕地保護(hù)等各類規(guī)劃的銜接，確保“多規(guī)”確定的保護(hù)性空間、開發(fā)邊界、城市規(guī)模等重要空間參數(shù)一致，提高政府的治理能力。這就意味著城市發(fā)展邊界已確定，要集中力量盤活開發(fā)存量土地。遼寧是老工業(yè)基地，有較大數(shù)量的存量劃撥用地有待再開發(fā)利用，將存量劃撥用地收回再開發(fā)用于保障性租賃住房用地既符合當(dāng)前土地集約利用的要求，又能最為快速的為保障性租賃住房提供用地，是雙贏的選擇。但因?yàn)閯潛苡玫乜赡艽嬖谥恋匦再|(zhì)、土地用途等制度上的問題，還需政府出臺(tái)相關(guān)配套政策給予大力扶持。