王發(fā)軍

摘 要：房地產(chǎn)項目如何與教育資源整合嫁接從而實現(xiàn)共贏，這既是一個經(jīng)濟學議題，也是一個社會學議題。本文通過研究學位①與價值之間的相互關聯(lián)規(guī)律，尋找“教育地產(chǎn)”的盈利模式，同時對優(yōu)化教育地產(chǎn)的運營模式，并對運營過程中可能會出現(xiàn)的問題給出一定的對策建議，以實現(xiàn)“教育地產(chǎn)”的成功運營。

關鍵詞：地產(chǎn);教育;學位;運營模式

中圖分類號：F293.3? 文獻標識碼：A? 文章編號：1673-2596（2018）12-0083-03

房地產(chǎn)開發(fā)中有句話，三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)在做內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和日趨成熟，企業(yè)的資源整合能力就是成為企業(yè)綜合競爭力的重要因素，對企業(yè)的長期發(fā)展有著重要意義。資源整合及運營的商業(yè)模式對我國房地產(chǎn)企業(yè)至關重要，房地產(chǎn)企業(yè)整合了體育資源，才會有奧林匹克花園模式;房地產(chǎn)企業(yè)整合了旅游資源，才會有華僑城。

近些年，敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)又嗅到了教育地產(chǎn)的商機，越來越關注消費者注重子女教育的心理，著手整合教育資源，開發(fā)自主投資的教育地產(chǎn)，構建地產(chǎn)與教育共贏的發(fā)展模式。經(jīng)過不斷的模式化、品牌化、市場化運作，教育地產(chǎn)所蘊藏的巨大經(jīng)濟效益和社會效益開始顯現(xiàn)。教育因地產(chǎn)而興，地產(chǎn)因教育而熱，二者相得益彰。教育地產(chǎn)（房地產(chǎn)+教育）是一種有前途的運營模式，必將對房地產(chǎn)業(yè)帶來生機與活力。

一、房地產(chǎn)+教育的運營模式

目前教育地產(chǎn)逐漸形成以下三種運營模式：一是傍名校模式，即地產(chǎn)依附周邊豐富教育資源，并把教育資源作為籌碼的宣傳促銷模式;二是引名校模式，即教育地產(chǎn)與名校合作辦學的開發(fā)運營模式;三是辦名校模式，即地產(chǎn)自身創(chuàng)辦名校的開發(fā)運營模式。就教育資源而言，根據(jù)教育目的不同，可分為學歷教育、培訓教育（藝術、職業(yè)教育等）;按照階段不同，可分為學齡前教育、義務教育、高等教育等;按照主體的不同分為公辦教育、民辦教育。就目前而言，對住宅類項目幫助最大、認同度最高的仍是學歷教育，而學歷教育中又以小學、初中、高中教育（K12）吸引力最大。根據(jù)2017年教育部官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國小學生在校人數(shù)約1.01億人，占全國同年齡段比87.65%，占K12階段2.3億人的43%。因此小學教育地產(chǎn)是教育地產(chǎn)具有代表性及實戰(zhàn)意義的一環(huán)。隨著國家實施二胎政策，我國人口出生率開始上升。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，自2017年末二孩出生人數(shù)已上升至883萬人，比2016年增加了162萬人;二孩占全部出生人口的比重達到51.2%，比2016年提高了11個百分點。2017年二孩生育率比例為0.512/2=25.6%，較2015年上升近6個百分點。2016年K12在校生人數(shù)合計1.83億人，2017年K12在校生人數(shù)達到2.3億人，較2016年提升25%，預計2020-2021年將迎來新一輪K12入學高峰，這有利于整個K12教育行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展，也表明房地產(chǎn)+教育的運營模式大有可為，必將為房地產(chǎn)業(yè)新的增長點。

二、教育地產(chǎn)的學位與價值關系

要實現(xiàn)地產(chǎn)項目與學校資源達到適配優(yōu)質(zhì)整合，就要研究學位數(shù)量與價值之間的相互關聯(lián)規(guī)律。

（一）學生在校人均面積的測算

全國戶均家庭居住面積=3.02人（數(shù)據(jù)來源：《中國家庭發(fā)展報告》）×40.8m2（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）=123.2m2/戶。

建筑規(guī)模=戶數(shù)×戶均面積=10094萬戶（數(shù)據(jù)來源：教育部官網(wǎng)）×123.2m2/戶=1243580.8萬m2。

通過推演建筑規(guī)模與學校規(guī)模的相互關系規(guī)律得出：

項目建筑規(guī)模：學校規(guī)模（學生保有率按15%計算）=1243580.8萬m2/（151410萬m2×15%）≈55：1，小學生在校人均面積=123.2m2（戶均面積）/55×8.2（建筑規(guī)模與學校規(guī)模比例系數(shù)）=18m2，建議項目公司結合自身實際情況綜合考慮取值范圍區(qū)間：15m2≤小學生在校人均面積≤18m2。

（二）學校規(guī)模與項目溢價測算

根據(jù)上述項目建筑規(guī)模與學校規(guī)模比的推演，可知多大的項目適配建一個多大的學校（關鍵是住宅賣多少錢能超過收支平衡點從而實現(xiàn)教育地產(chǎn)的溢價）。通過分析推演，只要輸入項目的建筑面積，經(jīng)過表格公式的帶入，就能得出學校配建的規(guī)模及項目銷售的基本均價，從而實現(xiàn)教育地產(chǎn)帶來的溢價測算。

經(jīng)過推演分析得出，一個項目的真實溢價為：（項目每方平米溢價×項目建面-學校建面×學校建造成本）×溢價率;售價為8000元/平方米的項目，即可配建一個24班的小學。建校后的房屋銷售溢價率按照10%計算（即售價為8800元/平方米），其整體溢價和建校成本能夠持平，如項目售價高于該價格，就能產(chǎn)生教育地產(chǎn)帶來的溢價收益。一般來說，優(yōu)質(zhì)的教育能帶給項目10%以上的溢價率。學位價值與溢價率的關系是遞增的，項目產(chǎn)品均價×溢價率×項目戶均面積的結果即是衡量一個教育地產(chǎn)項目的學位價值大小的依據(jù)。

三、優(yōu)化教育地產(chǎn)的運營模式

地產(chǎn)教育資源短缺，項目可持續(xù)經(jīng)營就會陷入困境。學校不同于其他配套資源，它需要有長期穩(wěn)定的生源作為后盾。針對學生生源問題，開發(fā)商可委托專門教育管理機構專業(yè)經(jīng)營，以保證學校質(zhì)量。

（一）“教育+地產(chǎn)”運營模式細分

“教育+地產(chǎn)”運營模式可以分為成立全日制學校和成立教育綜合體兩種選項。地產(chǎn)公司可通過建設全日制學校或教育綜合體的方式切入教育領域，獲得地產(chǎn)+教育的業(yè)務共振效應。這主要表現(xiàn)在兩方面：地產(chǎn)公司在住宅地產(chǎn)輻射范圍內(nèi)建立學校，引進高品質(zhì)學校的管理服務，利用自身的拿地優(yōu)勢，切入教育領域，獲得教育業(yè)務與地產(chǎn)業(yè)務的共振效應。地產(chǎn)公司建立教育綜合體，主要模式是把教育建筑以租賃、買賣的方式給教育培訓機構及早教機構，形成新的圍繞型教育綜合體。借助地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)驗及培訓機構的教育領域優(yōu)勢，共同打造和完善教育綜合體。

（二）學位價值與分配比例

目前發(fā)達地區(qū)的地產(chǎn)項目大多數(shù)是采取“引名?！钡倪\營模式。小區(qū)的業(yè)主子女，一般會有兩方面的優(yōu)先權：一是收費優(yōu)惠;二是降低錄取分數(shù)線。在銷售操作上，學校的學位保證均不簽入合同。公立性質(zhì)學校，收費在400-500元/學期左右;私立性質(zhì)學校，收費在10000元/年以上（一般為開發(fā)商建設，歸屬權為政府或政府與開發(fā)商共有）。

目前在教育地產(chǎn)中這種合作制辦學模式是比較流行的，辦學運營方可以是政府，也可以是公民個人或教育團體，這樣既保證了政府在學校發(fā)展中應起的作用，同時又避免了公辦學校那種被管得過多、管得過細的弊端。學位的分配比例：政府為30%，開發(fā)商占70%。相對于其他模式，合作制辦學更具創(chuàng)新性。

四、教育地產(chǎn)運營的相關建議

（一）在合作選擇方面

抓住與品牌名校的合作機遇，從收益角度和風險角度考慮，盡量選取公辦學校，其次為民辦學校。應在規(guī)劃前期盡量達成與學校的合作協(xié)議，規(guī)避市場宣傳先于合作協(xié)議簽訂之前，以免造成經(jīng)營風險。

（二）在項目規(guī)劃方面

圍繞學校核心價值進行規(guī)劃設計，保證學位的充足性?？稍谝?guī)劃設計中通過擴大學校的占地面積、住宅建筑拔高等方式達成。在規(guī)劃總圖上充分考慮學校的價值，如可通過幼兒園、小學的集中建設節(jié)省用地。在學校的位置、體量方面要有前瞻性，在位置上可選擇次優(yōu)質(zhì)地塊，但要避免因為學校地塊位置等不利因素，留下群體性事件隱患。

（三）在合作履約方面

目前樓盤與名?！奥?lián)姻”的形式很多，但產(chǎn)權問題成了疑難雜癥：學校涉及的資產(chǎn)包括國有資產(chǎn)部分、開發(fā)商額外投入的民有資產(chǎn)部分，權屬難以分清。為了避免產(chǎn)權糾紛的發(fā)生，前期盡量明確雙方權、責、利關系，將合作協(xié)議盡量細化，比如建設標準、設施設備配備標準、師資、交付時間及交付標準等。

（四）在風險規(guī)避方面

與業(yè)主簽訂的入學協(xié)議盡量靈活，避免因后期教育政策、學校政策發(fā)生變化導致糾紛，同時避免宣傳不到位導致的糾紛。在學位管理上，臺帳必不可少，既可以輕松篩取每年入學名額，又可以靈活掌握學位剩余信息，做到房源、學位雙向控制。在入學流程上，盡量將報名手續(xù)與責任等轉移給家長和學校，讓家長和學校直接聯(lián)系，避免開發(fā)商在中間出現(xiàn)錯報、漏報的情況。

注 釋：

①本文中的“學位”是指教育地產(chǎn)（房地產(chǎn)+教育）中教育的資源量，是房地產(chǎn)界約定俗成的語用，不同于通過學習取得的學識及相應學習能力程度的學位。

（責任編輯 賽漢其其格）