王康

摘 要：我國人民群眾的生活質(zhì)量隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展有了顯著的提高，對消費(fèi)檔次和方便程度也有了較高的要求。綜合性商業(yè)體的出現(xiàn)剛好能滿足了這種消費(fèi)需求，并迅速在全國各地開花結(jié)果;綜合性商業(yè)體屬于重資產(chǎn)，涉及稅費(fèi)較多、較大，主要稅種為房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等。隨著企業(yè)發(fā)展，承擔(dān)的稅收壓力日顯突出，已經(jīng)影響了企業(yè)的資金運(yùn)營管理和發(fā)展速度，因此，文章從綜合性商業(yè)體涉及的主要稅種“房產(chǎn)稅”角度，闡述房產(chǎn)稅的計算方法、籌劃的必要性、籌劃的思路;為合法合規(guī)的降低企業(yè)稅負(fù)給予思路的指引。

關(guān)鍵詞：綜合性商業(yè)體;房產(chǎn)稅;必要性;籌劃思路

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅是以不動產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對象，按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計稅依據(jù)，向不動產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財產(chǎn)稅。分為對個人產(chǎn)權(quán)所有人和企業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人征收兩大類，目前對個人產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)稅只在上海和重慶進(jìn)行試點征收，其他地方暫未征收;企業(yè)不動產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)稅除了少數(shù)特殊減免外，均在正常征收中。本文只討論綜合性商業(yè)體作為不動產(chǎn)權(quán)所有人涉及的房產(chǎn)稅的籌劃思路。

二、綜合性商業(yè)體的房產(chǎn)稅納稅籌劃的必要性

綜合性商業(yè)體的房產(chǎn)稅的計收標(biāo)準(zhǔn)是兩種方法兼而有之，即自用的房產(chǎn)部分以房產(chǎn)原值減計30%部分后按照1.2%的稅率按年計算交納;出租部分的房產(chǎn)以租金收入為計算基數(shù)，按照12%的稅率計算交納。

財稅[2010]121號文第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”。

依據(jù)房產(chǎn)稅的計算方法和此條法規(guī)的明確要求，會產(chǎn)生以下影響：

1.綜合性商業(yè)體在招商租賃期間，與主要店鋪的商務(wù)談判時，對方一般都會要求給予一定期間的免收租金的政策;而綜合性商業(yè)體從整體運(yùn)營管理、客戶吸引度、銷售額帶動度、租金收入收繳完成度等因素考慮，一般都會答應(yīng)此商務(wù)條款;導(dǎo)致在簽訂合同中雙方約定了一定期間的免租期，將會導(dǎo)致在免租期內(nèi)必須依據(jù)該鋪位的房產(chǎn)原值計算交納房產(chǎn)稅，但是綜合性商業(yè)體沒有收到租金的情況下還得先行交納房產(chǎn)稅;給綜合性商業(yè)體產(chǎn)生現(xiàn)金流和利潤方面的不利影響。

2.綜合性商業(yè)體對外出租的店鋪，不單只租賃不動產(chǎn)，還包括了提供物業(yè)管理服務(wù)，有些大型主力店鋪還包括另外配置的專用機(jī)器設(shè)備、設(shè)施;如果商務(wù)談判時不進(jìn)行合理的考慮，在合同簽署時統(tǒng)一按照租金收入來計算收取，則會導(dǎo)致房產(chǎn)稅的計算依據(jù)過于增大，多交房產(chǎn)稅的不利影響。

3.綜合性商業(yè)體一般與商戶簽訂的租賃面積均按照使用面積作為計算租金收入的依據(jù)，實際上購物中心為了考慮顧客體驗度、良好的購物環(huán)境及商場競爭力的影響，在規(guī)劃、設(shè)計和建造時的總建筑面積都會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于使用面積（通常情況下可出租面積約占商業(yè)總建筑面積的比例在50%-70%左右），得租率較低;如果商戶租賃合同對此不進(jìn)行合理考慮，則會導(dǎo)致自用的房產(chǎn)面積無形中增大很多，自用的房產(chǎn)原值被放大，從而產(chǎn)生多交房產(chǎn)稅的不利影響。

4.一般的綜合性商業(yè)體很少有長期滿鋪租賃的情況，運(yùn)營中難免會有鋪位調(diào)整、商戶經(jīng)營困難不交租金后逃鋪、偏角位置無客戶認(rèn)同租賃等情況，導(dǎo)致空鋪位的存在;如果處理不當(dāng)，會被認(rèn)定為按原值交納房產(chǎn)稅的不利影響。

三、現(xiàn)行政策下對綜合性商業(yè)體房產(chǎn)稅處理的籌劃思路設(shè)想

1.對于商務(wù)談判時涉及免租期的籌劃設(shè)想

招商部門在商場租賃談判時，可以與租戶進(jìn)行溝通，在原商務(wù)談判的租金總額不變的前提下，將租金合理的分配至免租期內(nèi)（即免租期內(nèi)也要承擔(dān)少量的租金）;從而達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅額的目的。具體操作指引是，在合同簽訂時可以通過將首期交納的租金分出一定比例，在免租期間內(nèi)平均分?jǐn)?，從保證總租金額不變的原則來規(guī)劃，這樣既保證了正常的租金收益，同時達(dá)到降低房產(chǎn)稅的目的。例如：某商戶商務(wù)談判的條款是 “合同租期2年，免租期3個月，從第一年的第4個月開始租金為9萬元/月，第二年開始租金為12萬元/月，總租金為225萬元”，該鋪位的房產(chǎn)原值為500萬元。按此條款計算的房產(chǎn)稅為=500*（1-30%）*1.2%/12*3+（9*9+12*12）*12%=1.05+27=28.05（萬元）;經(jīng)過溝通后的條款修改為“合同租期2年，第一年的第1-3月租金為3萬元/月，第一年的第4個月開始租金為8萬元/月，第二年開始租金為12萬元/月，總租金為225萬元”，按溝通后的條款計算的房產(chǎn)稅為=（3*3+8*9+12*12）*12%=27（萬元）;經(jīng)過合理籌劃后降低房產(chǎn)稅1.05萬元。

2.對即提供租賃服務(wù)、又提供物業(yè)管理服務(wù)的籌劃設(shè)想

招商部門在商場租賃談判時，可以與租戶進(jìn)行溝通，在原商務(wù)談判的租金總額不變的前提下，將租金、物業(yè)管理費(fèi)等合理地進(jìn)行分配（即將租金總額按照物業(yè)的品質(zhì)來分?jǐn)傄欢ū壤馁M(fèi)用計入物業(yè)管理費(fèi)）;從而達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅額的目的。例如：某商戶商務(wù)談判的條款是“合同租期2年，第一年的租金為9萬元/月，第二年租金為11萬元/月，總租金為240萬元”。按此條款計算的房產(chǎn)稅為=（9*12+11*12）*12%=240*12%=28.8（萬元）;按合理的比例分?jǐn)偅ū纠僭O(shè)為20%）給物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)過溝通后的條款修改為“合同租期2年，第一年的租金為7.2萬元/月、物業(yè)管理費(fèi)為1.8萬元/月，第二年租金為8.8萬元/月、物業(yè)管理費(fèi)為2.2萬元/月，總租金和物業(yè)管理費(fèi)為240萬元”，溝通后的條款計算的房產(chǎn)稅為=（7.2*12+8.8*12）*12%=192*12%=23.04（萬元）;經(jīng)過合理籌劃后降低房產(chǎn)稅5.76萬元。另外，營業(yè)稅改征增值稅后此業(yè)務(wù)涉及到的增值稅也相應(yīng)的得到降低;因為一般納稅人中不動產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅稅率為11%，物業(yè)管理服務(wù)的增值稅稅率為6%。

3.對于按照使用面積計租的籌劃設(shè)想

招商部門在商場租賃談判時，可以與租戶進(jìn)行溝通，在原商務(wù)談判的租金總額、租賃使用面積不變的前提下，在合同中增加該鋪位對應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，將租金按照建筑面積進(jìn)行折算單位租金;以達(dá)到降低自用房建筑面積和原值、從而降低自用房房產(chǎn)稅稅額的目的。

4.對于空鋪位房產(chǎn)稅籌劃設(shè)想

對于空鋪位，招商部門可以通過招些臨時擺位或進(jìn)行其他推廣促銷銷售場地活動進(jìn)行合理安排，即使只收取極少的象征意義的租金，對于空鋪按照原值來計算交納房產(chǎn)稅來說，都是一種稅款的降低。

5.對于設(shè)立營運(yùn)管理公司的籌劃設(shè)想

綜合性商業(yè)體一般都是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)并進(jìn)行后續(xù)的自持運(yùn)營管理的商場，可以通過設(shè)立運(yùn)營管理公司來進(jìn)行籌劃。采取與設(shè)立的營運(yùn)管理公司簽訂整體租賃協(xié)議的思路，將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)在最后裝修前的階段以較低的租金整體租賃給營運(yùn)管理公司，由營運(yùn)管理公司進(jìn)行不動產(chǎn)物業(yè)的裝修;由于房產(chǎn)稅是由不動產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行納稅，故可以用較低的租金額作為房產(chǎn)稅的計算基數(shù)，達(dá)到降低房產(chǎn)稅的目的。

四、結(jié)束語

以上是對綜合性商業(yè)體在房產(chǎn)稅方面的影響因素及相對應(yīng)的籌劃思路提供參考。各不動產(chǎn)所在地的執(zhí)行政策可能存在差異，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐募{稅環(huán)境和公司在進(jìn)行商務(wù)談判時的優(yōu)越條件綜合考慮，選擇適合自身特點的籌劃方式，實現(xiàn)合法合規(guī)的籌劃目的。

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