郭曉穎

（寧夏中房實業(yè)集團股份有限公司 寧夏銀川 750000）

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構(gòu)成

1.1 土地、設(shè)備、土建費用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本主要由土地費用、土建費用和設(shè)備費用構(gòu)成，上述環(huán)節(jié)所消耗的成本占總成本的8成，土地成本所占比重最大，在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，企業(yè)應(yīng)科學(xué)換算土地費用的面積和容積率，進而得出準確的土地成本，這樣也可有效保證企業(yè)成本預(yù)算的順利開展。這里需要注意的是，企業(yè)應(yīng)以土地成本為基礎(chǔ)完成項目可行性評估。

1.2 配套設(shè)施與其他費用

房地產(chǎn)項目開發(fā)中，企業(yè)成本主要由水費、電費、煤氣費和公共配套設(shè)施費及管理費等構(gòu)成，上述費用無法全額回收，而且也沒有建立統(tǒng)一規(guī)范的標準，具有較為顯著的盲目性和隨意性。

1.3 管理費用與籌資成本

房地產(chǎn)項目開發(fā)需要投入較多的資金，且需要較長時間方可回收成本，具有較大的投資風(fēng)險，因此房地產(chǎn)開發(fā)的項目多由貸款籌資，貸款利息較高，這也是企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須要高度重視的關(guān)鍵內(nèi)容。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中的問題

與西方發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展存在著較大的差距，理論研究和實踐經(jīng)驗都存在著十分明顯的不足，其也成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)能夠更好地滿足市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，應(yīng)仔細分析開發(fā)中成本核算方面的不足，從而提出有針對性的解決措施。

2.1 成本核算標準不統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得地皮之后，需結(jié)合企業(yè)的發(fā)展概況以及市場的環(huán)境來設(shè)定開發(fā)的目標，并在此基礎(chǔ)上開展成本核算，以核算的結(jié)果為基礎(chǔ)分配和歸集費用。為確保房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的準確性，我國也頒布了多項條例和規(guī)定，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期與其他行業(yè)相比時間更長，核算的項目較多，因此對企業(yè)的財務(wù)管理及會計人員均提出了更為嚴格的要求。核算的過程中出現(xiàn)了標準不統(tǒng)一的問題，無法保證成本核算的科學(xué)性，大大降低了成本核算的作用和價值，不利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益。

2.2 成本核算對象及周期不明確

房地產(chǎn)項目開發(fā)本身較為復(fù)雜，項目開發(fā)成本核算的對象無法與經(jīng)營管理對接，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，產(chǎn)品開發(fā)的節(jié)奏不能順應(yīng)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式。房地產(chǎn)開發(fā)以片為單位，產(chǎn)品的類型主要有別墅、公寓、商業(yè)地產(chǎn)等，因此一般采取分期開發(fā)的形式。但是在會計準則當(dāng)中并未確定成本核算的主要對象，故而無法保證成本核算的準確性。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算需結(jié)合生產(chǎn)的周期予以科學(xué)調(diào)整，從而為企業(yè)提供利潤和稅務(wù)數(shù)據(jù)，科學(xué)評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。但是在工程竣工驗收后無法開展工程結(jié)算，小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)也無法按時開展，進而對成本核算周期產(chǎn)生了較大的影響。

2.3 成本調(diào)劑隨意性較強，成本支出與開發(fā)項目決算不一致

為維護開發(fā)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在現(xiàn)有條件下同時開發(fā)幾個項目，但是不同項目對市場、開發(fā)的時間、土地出讓價格等的要求也存在著十分明顯的差異。而企業(yè)為了簡化核算的流程，降低成本核算的復(fù)雜性，在核算的過程中并未使用項目開發(fā)的個性化成本核算體系，擅自調(diào)整成本核算的分配比率，從而出現(xiàn)了成本支出與項目決算不一致的問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠在較短的時間內(nèi)確定配套設(shè)施設(shè)置費用的預(yù)提成本，成本核算與實際支出存在著明顯的差異，這對項目的銷售定價也產(chǎn)生了較大的影響。另外，人為因素也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算質(zhì)量的關(guān)鍵要素。人為因素通常是指財務(wù)會計人員與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)成本核算意識較為薄弱，使得成本調(diào)劑具有較強的隨意性，對企業(yè)和社會的發(fā)展都產(chǎn)生了較大的影響。

2.4 虛列成本核算類目

由于房地產(chǎn)開發(fā)時間跨度較大，資金運營體系復(fù)雜度較高，因此也阻礙了成本核算工作的順利開展。與其他類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要完成成本核算的目標，則需要較長的周期。且在長期的核算工作中，其也會受到多種因素的影響。其中，市場因素、政策因素和人為因素等都是較為常見的影響因素，故而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算規(guī)范性有待提高，同時序列成本核算項目較為普遍，不能系統(tǒng)地反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的實況。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對策

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，但是依然存在著明顯的問題，不僅房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)者成本核算意識淡薄，而且財會工作人員成本核算能力無法滿足當(dāng)前的工作需要，成本核算的內(nèi)容不夠清晰，成本核算隨意性較強，上述問題都是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算工作的重要因素。為了解決這類問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取多種措施積極建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算體系，從而提高成本核算的質(zhì)量。

3.1 統(tǒng)一成本核算標準

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目核算工作較為復(fù)雜，財會人員在日常工作中應(yīng)采取多種方式積極提升自身成本核算的能力，同時還應(yīng)樹立成本核算意識，將成本核算作為財務(wù)管理工作中的重要內(nèi)容。

（2）在日常管理中深化成本核算意識，加大成本核算的監(jiān)督力度，同時實施動態(tài)監(jiān)管。

（3）以財務(wù)管理的要求為基礎(chǔ)，統(tǒng)一成本核算的標準，保證開發(fā)成本的合理分配。如財會工作人員可按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的基本要求，設(shè)立成本核算臺賬，用相同的模式和標準來記錄項目開發(fā)中的費用，有效增強成本核算工作的科學(xué)性與合理性。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，一些項目的成本核算工作復(fù)雜度較高，無法確保其在統(tǒng)一的標準下完成成本核算工作，對此，財務(wù)人員應(yīng)確保分配的合理性，并以此為基礎(chǔ)制定項目成本核算的明細。

（5）在同一個開發(fā)項目中采用統(tǒng)一的成本核算標準，保證成本核算的可行性與準確性，同時其也成為了指引房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。

（6）市場經(jīng)濟發(fā)展速度較快，極易發(fā)生變化，財會工作者要始終堅持與時俱進的思想和理念，及時關(guān)注市場的發(fā)展趨勢，確保成本核算能夠順應(yīng)市場發(fā)展和變化的基本形勢。

3.2 完善成本核算管理制度

房地產(chǎn)項目開發(fā)中，部分企業(yè)在成本調(diào)劑方面存在著較大的隨意性，成本支出與開發(fā)項目決算不一致，出現(xiàn)上述問題是由于企業(yè)管理者忽視了成本核算，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中依然采用經(jīng)驗論來完成地產(chǎn)項目開發(fā)，進而對房地產(chǎn)開發(fā)項目核算的精確度也產(chǎn)生了較大的影響。另外，在成本核算制度方面也存在著十分明顯的缺陷和不足，無法充分發(fā)揮出成本核算整體優(yōu)勢。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)積發(fā)揮財務(wù)管理的職能，確保房地產(chǎn)成本核算任務(wù)的達成與落實。再者，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需采取有效措施增強成本核算的獨立性，減輕人為因素對核算結(jié)果的不利影響，從而為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作營造和諧的工作環(huán)境。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)帶領(lǐng)工作人員，建立完善的成本核算管理制度，更好地實現(xiàn)成本核算的基本目標。

（1）可設(shè)立專門的財務(wù)管理部門，為了有效提高財務(wù)管理的質(zhì)量，需確保財務(wù)管理部門具有較強的獨立性，同時其也應(yīng)參與和滲透到房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，在此基礎(chǔ)上建立成本核算網(wǎng)絡(luò)，讓各項費用均在成本核算體系當(dāng)中，提高成本核算的質(zhì)量。

（2）結(jié)合成本核算的基本要求以及房地產(chǎn)項目開發(fā)實際來確定成本核算計劃、預(yù)算體系、預(yù)決算控制和考核管理等項目，以此加強制度的完整性與有效性。與此同時還需滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本需要，有效實現(xiàn)成本核算目標。

（3）設(shè)置專門的成本核算部門，成本核算部門應(yīng)隸屬于財務(wù)管理機構(gòu)，在企業(yè)進行項目開發(fā)前要積極開展市場調(diào)研、成本控制和項目預(yù)測等多項準備工作，從而為企業(yè)的成本核算提供最新鮮的數(shù)據(jù)，對項目開發(fā)的策略予以合理調(diào)整。

3.3 確定成本核算的對象

在成本核算工作中要全面考慮到工程項目當(dāng)中的多個要素，將項目工程中的單項作為成本核算的主要對象向，同時對多個類型相似的開發(fā)項目予以全面的了解和掌握，將其視作一個成本核算對象。對于規(guī)模較大且開發(fā)周期較長的項目，需結(jié)合企業(yè)的業(yè)績考核要求，將開發(fā)項目中的一部分作為成本核算的對象，其也成為了提高成本核算水平的重要途徑。

3.4 落實審計監(jiān)督制度，實現(xiàn)成本核算目標

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營與管理中，序列成本核算項目問題較為普遍，該問題對成本核算的精確性產(chǎn)生了較為顯著的影響。監(jiān)管的缺失是出現(xiàn)上述問題的主要原因。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度落實審計監(jiān)督制度，確保成本核算的科學(xué)性與合理性。具體措施為：

（1）設(shè)立內(nèi)部審計部門。內(nèi)部審計部門在工作中應(yīng)具有較強的獨立性，其工作內(nèi)容主要涉及企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀的監(jiān)督、成本核算的監(jiān)督等。若在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中出現(xiàn)了成本核算失誤的問題，內(nèi)部審計監(jiān)督部門可向管理者反饋成本核算的實際情況，勒令相關(guān)部門重新開展成本核算工作，以增強數(shù)據(jù)的可靠性，防止核算的過程中出現(xiàn)重疊和虛列的問題，徹底降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的成本投入，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（2）積極優(yōu)化審計制度，審計工作務(wù)必滿足時代發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目運行的基本需求，對此，要求房地產(chǎn)審計制度具有靈活性和持續(xù)發(fā)展的能力，按照項目開發(fā)設(shè)計特點以及需求吸納全新的審計內(nèi)容，保證審計的有效性，提高成本核算的質(zhì)量。

4 結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與管理中，成本核算工作對企業(yè)的綜合經(jīng)濟利潤有著較大的影響，為了保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需合理利用多種措施，規(guī)避成本核算中的各類問題，全面發(fā)揮出成本核算工作的作用與價值，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需根據(jù)成本核算的結(jié)果，對開發(fā)的流程予以科學(xué)的規(guī)劃和調(diào)整，以此不斷提高企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的經(jīng)濟效益，推動企業(yè)進入行業(yè)發(fā)展新階段。