冉珍梅 鐘堅(jiān)

摘 ?要：利用中國35個大中城市2002—2016年地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)等指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在分析地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的斂散性特征的基礎(chǔ)上，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型，考察地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的互動關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明：（1）我國地價(jià)和房價(jià)之間存在雙向因果關(guān)系，且房價(jià)對地價(jià)的影響程度要高于地價(jià)對房價(jià)的影響。（2）地價(jià)和房價(jià)的相互作用程度和方向存在顯著的區(qū)域差異和時序差異。譬如，中低房價(jià)區(qū)域地價(jià)和房價(jià)同漲同跌，而高房價(jià)區(qū)域地價(jià)和房價(jià)此漲彼跌，且房價(jià)越高的地區(qū)，地價(jià)與房價(jià)之間的相互作用程度會越小越不顯著。（3）房價(jià)變動對物價(jià)具有正向作用，地價(jià)能通過房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制影響物價(jià)。

關(guān)鍵詞：地價(jià);房價(jià);物價(jià);面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型

作者簡介：冉珍梅，深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生，主要研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)理論和家庭金融（E-mail：?ranmei276@qq.com）。鐘堅(jiān)，深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向：港澳臺經(jīng)濟(jì)、中文經(jīng)濟(jì)特區(qū)和宏觀經(jīng)濟(jì)理論（廣東 深圳 518061）。

基金項(xiàng)目：深圳大學(xué)研究生創(chuàng)新發(fā)展基金“全球視角下中國綠色全要素生產(chǎn)率的跨國溢出效應(yīng)研究”（PIDFP-RW2018010）。

中圖分類號：F293 ???文獻(xiàn)標(biāo)識碼：?A ???文章編號：1006-1398（2018）-06

一 引 ?言

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也成為中國經(jīng)濟(jì)的重要推動力。截至2016年底，中國全社會房地產(chǎn)業(yè)增加值約為48368億元，占GDP比重達(dá)6.5%。與此同時，中國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房價(jià)的瘋狂漲勢遠(yuǎn)超一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力，將近85%的家庭無法承受目前的高房價(jià)。巨大的生活負(fù)擔(dān)無疑會帶來嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)問題，為應(yīng)對這些狀況，政府及相關(guān)部門采取了一系列房價(jià)調(diào)控政策，但也并未達(dá)到明顯抑制房價(jià)上漲的效果。2016年中國住宅商品房平均銷售價(jià)格為7203元/平方米，相比上一年增加730元/平方米，增幅達(dá)11.3%。房價(jià)的不斷上漲引起了政策界和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注，尤其是房價(jià)持續(xù)上漲的原因以及高房價(jià)的外部效應(yīng)問題已成為學(xué)者們討論的熱點(diǎn)話題。

高房價(jià)的發(fā)生是一系列復(fù)雜因素共同作用的結(jié)果，包括收入水平、利率制度、人口統(tǒng)計(jì)特征、購房者信心和炒樓投機(jī)行為等。Ooi和Lee基于享樂評價(jià)法考察新加坡地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)地價(jià)與住宅價(jià)格在長期內(nèi)存在正相關(guān)關(guān)系，地價(jià)的上漲往往能驅(qū)動房價(jià)的上升。就中國而言，中國高房價(jià)的始作俑者是否也是高地價(jià)？學(xué)者們對此進(jìn)行了大量探討，但其研究結(jié)論不盡相同。宋勃和劉建江研究發(fā)現(xiàn)地價(jià)的大幅上漲必然會引起房價(jià)的大幅度提高。而與此相悖的是，張同龍基于1998-2009年中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，否定了“地價(jià)推漲房價(jià)”的觀點(diǎn)。同樣值得關(guān)注的是，房價(jià)快速上漲受外部因素作用的同時，又勢必會對外部經(jīng)濟(jì)造成難以估量的影響。尹中立指出房價(jià)是物價(jià)的重要推手，房價(jià)的大幅度飆升是物價(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。房價(jià)與生活、生產(chǎn)成本均有密切內(nèi)在聯(lián)系，能夠?qū)σ话阄飪r(jià)水平產(chǎn)生重要影響?，F(xiàn)如今，中國地價(jià)和房價(jià)居高不下，物價(jià)亦呈現(xiàn)暴漲態(tài)勢，2016年CPI同比增長2.0%，其中農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲3.4%，可見對中國地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的研究已迫在眉睫。那么，中國地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間是否存在關(guān)聯(lián)，它們之間的關(guān)聯(lián)程度又有多大？這是本文待解決的關(guān)鍵問題。

通過對現(xiàn)有研究文獻(xiàn)的梳理我們發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)外學(xué)者對于地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)之間關(guān)系的研究絕大多數(shù)是以其中兩個對象進(jìn)行探討，極少有學(xué)者將地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)結(jié)合在一起來探討三者之間的互動關(guān)系。房地產(chǎn)市場調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”，最終的落腳點(diǎn)就是確保市場價(jià)格的穩(wěn)定，維護(hù)市場秩序。本文將三者結(jié)合在一起進(jìn)行研究，更能全面地考察土地交易市場、房地產(chǎn)市場乃至整個商品市場之間的價(jià)格傳導(dǎo)過程。單一市場的價(jià)格調(diào)控政策的實(shí)施不僅能影響本市場，在很大程度上也能影響其他市場。同時考察地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的互動關(guān)系，能為不同市場之間調(diào)控政策的聯(lián)動配合，協(xié)調(diào)解決土地交易市場高地價(jià)，房地產(chǎn)市場高房價(jià)的調(diào)控問題，從而保持價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，提供實(shí)證支撐。此外，考慮到地價(jià)、房價(jià)和物質(zhì)三者之間內(nèi)在的反饋機(jī)制，本文利用中國35個大中城市2002-2016年的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建包含地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)方程在內(nèi)的方程組，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程估計(jì)方法，探討地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)之間的互動關(guān)系，回歸結(jié)果更具穩(wěn)健性。本文余下內(nèi)容結(jié)構(gòu)為：第二部分是中國35個大中城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的收斂性分析;第三部分是變量選取、數(shù)據(jù)來源與模型設(shè)定;第四部分是實(shí)證結(jié)果與分析;第五部分是結(jié)論與政策建議。

二 中國35個大中城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的收斂性分析

本文選取中國35個大中城市為研究樣本，由于這35個城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)存在顯著的區(qū)域差異性，為了判別中國城市區(qū)域市場的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)是否具有收斂性，且不同城市之間是否存在地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)收斂俱樂部，從而揭示地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的變動趨勢，本文基于σ收斂、β收斂和俱樂部收斂的模型，考察中國35個大中城市地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的斂散性特征，進(jìn)而分析我國35個大中城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)是否會趨于一致的穩(wěn)態(tài)值，以期為我國區(qū)域房地產(chǎn)市場以及土地交易市場的合理規(guī)劃提供理論依據(jù)。

（一）σ收斂

σ收斂是指不同經(jīng)濟(jì)體間某一變量值的標(biāo)準(zhǔn)差隨時間的推移而逐漸下降，用來反映該變量值的平均離散程度。本文基于標(biāo)準(zhǔn)差的估計(jì)方程理論，構(gòu)建地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的σ收斂模型，分析35個大中城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的靜態(tài)差距。σ收斂檢驗(yàn)方程為：

根據(jù)圖1中地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)σ值的變動趨勢可知，隨著時間的推移，房價(jià)的σ值具有較為明顯的下降趨勢;物價(jià)σ值的變動幅度不是特別明顯;地價(jià)的σ值在2002—2010年期間有一定的上升趨勢，在2010—2016年才開始急劇下降。這意味著中國35個大中城市的房價(jià)在2002—2016年期間存在σ收斂，房價(jià)的離散程度正逐漸縮小，最終會達(dá)到一種穩(wěn)態(tài)水平。究其原因，我們認(rèn)為受外來沖擊的影響，某個區(qū)域房價(jià)會率先產(chǎn)生波動并隨時間的推移傳導(dǎo)至其它相鄰區(qū)域，最終形成區(qū)域房價(jià)的長期均衡。區(qū)域內(nèi)城市之間的傳染效應(yīng)和遷移效應(yīng)，會促使各城市的房價(jià)最終達(dá)到長期均衡狀態(tài)，即穩(wěn)態(tài)。Brandy認(rèn)為美國各州的房價(jià)存在顯著的空間擴(kuò)散效應(yīng)，并且持續(xù)期非常長。我國學(xué)者張凌和田傳浩研究發(fā)現(xiàn)中國各地區(qū)之間存在弱的房價(jià)連鎖反應(yīng)現(xiàn)象，除華東以外各地區(qū)房價(jià)相對全國平均房價(jià)的偏離在長期存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系。35個大中城市的物價(jià)在2002—2016年期間不存在明顯的σ收斂，物價(jià)至少在短時間內(nèi)達(dá)不到穩(wěn)態(tài)水平;35個大中城市的地價(jià)在2002—2010年期間呈現(xiàn)σ發(fā)散現(xiàn)象，各城市之間的地價(jià)差異極為顯著，但在2010年之后，各城市之間的地價(jià)差距在不斷縮小，最終有可能趨于一致的穩(wěn)態(tài)值。其原因可能在于，地區(qū)之間固有的絕對優(yōu)勢和比較優(yōu)勢的差異，導(dǎo)致各地區(qū)的商品價(jià)格和土地價(jià)格的離散程度難以縮小。例如，一個工業(yè)城市和一個農(nóng)業(yè)城市主要的供應(yīng)品和主要的消費(fèi)品是明顯不同的，其供求關(guān)系決定的物價(jià)也勢必會有所不同，且這種差異短時間難以縮小。

（二）β收斂

β收斂是指不同經(jīng)濟(jì)體間某一變量值的年均增長率與初始值之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，即初始值較高的經(jīng)濟(jì)體該變量的增長速度要低于初始值較低的經(jīng)濟(jì)體。就本文而言，若35個大中城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的年均增長率與初始值之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，則表明地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)增長存在β收斂，反之存在β發(fā)散。β收斂檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蜑椋?/p>

由表1可知，回歸參數(shù)β_地價(jià)和β_物價(jià)在1%的顯著性水平下顯著為負(fù)，β_房價(jià)在10%的顯著性水平下顯著為負(fù)，這說明中國35個大中城市的地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)均在一定的顯著性水平下存在β收斂。換言之，中國35個大中城市中地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)水平較低的城市，其地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的上漲幅度要比那些地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)水平較高的城市大得多，地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)最終會趨于一種穩(wěn)態(tài)水平。當(dāng)房價(jià)、地價(jià)和物價(jià)達(dá)到一定水平以后，其可增長的空間會越來越窄，這也就是為什么房地產(chǎn)廠商們愿意到二三線城市進(jìn)行地產(chǎn)投資，而不選擇一線城市的原因。一方面是一線城市的競爭更大，但更多的是一線城市市場趨于飽和，其可挖掘的潛在市場以及可利用的資源（如土地）要比二三線城市要少。正因如此，地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)水平較低的城市，其地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的增長要比那些地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)水平較高的城市快得多。

（三）俱樂部收斂

Galor認(rèn)為俱樂部收斂是指在初期經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近的經(jīng)濟(jì)集團(tuán)，其各自內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間，在結(jié)構(gòu)特征相近的前提下趨于收斂。為考察地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的俱樂部收斂情況，我們在模型（2）的基礎(chǔ)上，引入虛擬變量的概念，將35個大中城市按2002—2016年的住宅商品房平均銷售價(jià)格的平均值的高低劃分為低房價(jià)區(qū)域（Ⅰ區(qū)）、中等房價(jià)區(qū)域（Ⅱ區(qū)）和高房價(jià)區(qū)域（Ⅲ區(qū)）三個區(qū)域集團(tuán)，探討這三個區(qū)域集團(tuán)各自內(nèi)部的城市之間地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)收斂情況。俱樂部收斂檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蜑椋?/p>

由表2可知，在地價(jià)增長的俱樂部收斂性檢驗(yàn)中，地價(jià)的回歸參數(shù)β值在1%的顯著性水平下為負(fù)，但λ₁和λ₂的回歸系數(shù)并不顯著。這表明中國35個大中城市的地價(jià)增長不存在俱樂部收斂，低房價(jià)區(qū)域、中等房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域各自內(nèi)部的地價(jià)呈現(xiàn)一定的發(fā)散現(xiàn)象，并且區(qū)域之間地價(jià)的差距也比較大。在房價(jià)增長的俱樂部收斂性檢驗(yàn)中，房價(jià)的回歸參數(shù)β值在1%的顯著性水平下為負(fù)，且相應(yīng)虛擬變量的回歸參數(shù)λ₁和λ₂的也在1%的顯著性水平下顯著不為零。這表明中國35個大中城市的房價(jià)增長存在俱樂部收斂，低房價(jià)區(qū)域、中等房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域各自內(nèi)部的房價(jià)增長呈現(xiàn)明顯的收斂現(xiàn)象。在物價(jià)增長的俱樂部收斂性檢驗(yàn)中，物價(jià)的回歸參數(shù)β值以及λ₁的回歸系數(shù)在1%的顯著性水平下為負(fù)，但λ₂的回歸系數(shù)并不顯著。這意味著中國35個大中城市的物價(jià)增長整體上不存在俱樂部收斂，但相比于高房價(jià)區(qū)域而言，中低房價(jià)區(qū)域內(nèi)部的物價(jià)增長具有一定的收斂現(xiàn)象。

以上收斂性檢驗(yàn)結(jié)果表明：中國35個大中城市的房價(jià)存在σ收斂、β收斂和俱樂部收斂，即無論從哪方面看，各城市市場的房價(jià)最終都會達(dá)到一種穩(wěn)態(tài)水平。中國35個大中城市的地價(jià)和物價(jià)整體上只存在明顯的β收斂，即高地價(jià)和物價(jià)區(qū)域的地價(jià)和物價(jià)的增長速度要小于低地價(jià)和物價(jià)區(qū)域，從而使得中國35個大中城市的地價(jià)和物價(jià)趨于一致，最終達(dá)到穩(wěn)態(tài)值。但是，中國35個大中城市的地價(jià)和物價(jià)的σ收斂和俱樂部收斂的特征在不同的時間段和不同區(qū)域內(nèi)部存在明顯的差異，比如說，在2002—2010年期間，各城市的地價(jià)屬于σ發(fā)散，而在2010—2016年期間，各城市的地價(jià)屬于σ收斂。因此，本文利用中國35個大中城市2002—2016年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，實(shí)證分析地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的互動關(guān)系時，須針對不同區(qū)域（低房價(jià)區(qū)域、中等房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域）樣本數(shù)據(jù)以及不同時段（2002—2010年和2010—2016年）樣本數(shù)據(jù)分別進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的聯(lián)立方程模型估計(jì)，全面考察中國地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的互動關(guān)系。

三 變量選取、數(shù)據(jù)來源與模型設(shè)定

（一）變量選取與數(shù)據(jù)來源

考慮到數(shù)據(jù)的可獲取性和有效性，以及中國房價(jià)問題主要出現(xiàn)在城市，本文選取中國35個大中城市2002—2016年的時間跨度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。選擇35個大中城市也是許多文獻(xiàn)常選的樣本，樣本選擇的一致性也便于實(shí)證發(fā)現(xiàn)的橫向比較。選取的變量及其數(shù)據(jù)來源情況見表3。

1.內(nèi)生變量

設(shè)定三個內(nèi)生變量：（1）地價(jià)（Land Prices，簡寫為LP）。地價(jià)是指土地買賣雙方的交易價(jià)格。目前，由于我國土地不得直接買賣，因此所謂的地價(jià)僅僅是出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)格，而非直接買賣土地所有權(quán)的價(jià)格。本文在此以土地交易價(jià)格指數(shù)（上年價(jià)格=100）來反映城市的地價(jià)水平。（2）房價(jià)（House Prices，簡寫為HP）。本文選取新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（上年價(jià)格=100）作為房價(jià)的衡量指標(biāo)。住宅銷售價(jià)格指數(shù)是一定時期住宅銷售價(jià)格變動程度和趨勢的相對數(shù)，該指標(biāo)排除了房屋質(zhì)量、地理位置等因素的干擾，反映的是由住宅供求關(guān)系和成本波動等因素帶來的房價(jià)變動。（3）物價(jià)（Commodity Prices，簡寫為CP）。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映居民購買消費(fèi)商品和服務(wù)的價(jià)格水平變動的重要指標(biāo)。因此，本文在此以居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（上年價(jià)格=100）來反映城市的物價(jià)水平。

2.外生變量

鑒于實(shí)證模型設(shè)定的需要，本文設(shè)定以下外生變量：（1）財(cái)政收入（Fiscal Revenue，簡寫為FR）。地方政府財(cái)政收入與土地招拍掛密切相關(guān)，土地出讓是緩解地方政府財(cái)政缺口的重要手段。Deng等人研究發(fā)現(xiàn)，地方政府財(cái)政缺口壓力越大，土地出讓價(jià)格會越高。換言之，當(dāng)?shù)胤秸?cái)政收入下降時，為了緩解財(cái)政壓力，地方政府出讓的土地價(jià)格會有所上漲。因此，本文將財(cái)政收入作為影響地價(jià)的因素納入到地價(jià)的方程之中。（2）工資收入（Wage Income，簡寫為WI）。工資收入水平反映的是某一區(qū)域在一定時間內(nèi)勞動者平均收入的高低程度。工資上漲是成本推動型通貨膨脹的重要影響因素，王建華和李紅濤利用1999—2010年間中國省級面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，工資上漲確實(shí)會在一定程度上推高物價(jià)水平。因此，本文將工資收入作為影響物價(jià)的因素納入到物價(jià)的方程之中，其中各城市的工資收入水平是以在崗職工平均工資來衡量的。（3）房地產(chǎn)住宅投資（Real Estate House Investment，簡寫為RI）。理論上而言，房地產(chǎn)住宅投資規(guī)模增加，房地產(chǎn)市場的住宅供給量便會隨之增加，從而導(dǎo)致住宅價(jià)格下跌。因此，本文將房地產(chǎn)住宅投資作為影響房價(jià)的供給因素納入到房價(jià)方程之中。（4）人口規(guī)模（Population Scale，簡寫為PS）。房價(jià)的影響因素除供給面的因素外，還包括需求面的影響因素。一般而言，城市人口規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場的房屋需求量便會隨之增加，進(jìn)而導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。因此，本文將人口規(guī)模作為影響房價(jià)的需求因素納入到房價(jià)方程之中。

3.數(shù)據(jù)來源

三個內(nèi)生變量的數(shù)據(jù)來源為：房價(jià)（HP）和物價(jià)（CP）的直接指標(biāo)或替代指標(biāo)的數(shù)據(jù)均來自于國研網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫（2002—2016）;地價(jià)（LP）2002—2010年的數(shù)據(jù)來自于國研網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，2011—2016年的數(shù)據(jù)來自于中指數(shù)據(jù)庫和中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫。四個外生變量的數(shù)據(jù)來源為：財(cái)政收入（FR）、工資收入（WI）、房地產(chǎn)住宅投資（RI）和人口規(guī)模（PS）的直接指標(biāo)或替代指標(biāo)的數(shù)據(jù)均來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局（官網(wǎng)網(wǎng)址為：http：//www.stats.gov.cn/）（2002—2016）。

（二）模型設(shè)定

聯(lián)立方程模型最早是由挪威奧斯陸大學(xué)的Haavelmo于1943年提出的，是由多個相互聯(lián)系的單一方程組成的方程組，能夠較為全面地反映經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)律。與單一方程模型在對各經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系進(jìn)行估計(jì)時忽視各變量之間的內(nèi)生性及雙向因果關(guān)系相比較，采用聯(lián)立方程模型則更能有效地避免研究變量之間可能存在的內(nèi)生性和相互作用關(guān)系導(dǎo)致的模型估計(jì)結(jié)果出現(xiàn)偏差，以得到一致性估計(jì)結(jié)果。就本文而言，理論上地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間存在雙向推動關(guān)系，地價(jià)推高房價(jià)，房價(jià)亦可能拉高地價(jià)。因此，本文采用聯(lián)立方程模型相比于單一方程模型要更合適，回歸模型更具較強(qiáng)的穩(wěn)健性。鑒于此，本文借鑒Bhatia以及Peng和Wheaton?的研究思路，構(gòu)建包含地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型，考察地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的內(nèi)在作用機(jī)制?？紤]到地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的滯后效應(yīng)的影響，我們在模型中加入了相應(yīng)變量的滯后項(xiàng)。同時，為避免工資收入、房地產(chǎn)住宅投資、人口規(guī)模和財(cái)政收入的過度異常波動的影響，本文對該四個變量進(jìn)行對數(shù)處理。構(gòu)建的面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型為：

四 實(shí)證結(jié)果與分析

（一）實(shí)證過程與結(jié)果

根據(jù)聯(lián)立方程模型識別的階條件和秩條件可知，面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型為過度識別，可以對總體參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。對于過度識別的聯(lián)立方程模型可以采用兩階段最小二乘法（2SLS）和三階段最小二乘法（3SLS）。但是，相比于單一方程估計(jì)法的2SLS，3SLS是將所有方程作為一個整體進(jìn)行估計(jì)，能夠消除不同方程誤差項(xiàng)之間可能存在的相關(guān)性。鑒于此，為提高估計(jì)結(jié)果的有效性，本文采用三階段最小二乘法（3SLS）來估計(jì)模型。此外，考慮到不同區(qū)域（低房價(jià)區(qū)域、中等房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域）和不同時段（2002-2010年和2010-2016年）地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)之間的收斂特征的差異性，本文對總體樣本數(shù)據(jù)、分區(qū)域樣本數(shù)據(jù)和分時段樣本數(shù)據(jù)分別進(jìn)行3SLS估計(jì)，詳細(xì)探討總體、不同區(qū)域和不同時期我國地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的互動關(guān)系。

（1）總體樣本數(shù)據(jù)的估計(jì)結(jié)果

總體樣本數(shù)據(jù)的聯(lián)立方程估計(jì)結(jié)果如表4所示。由表4的結(jié)果可知，土地價(jià)格對房價(jià)的影響系數(shù)為正，且在10%的顯著性水平下顯著;同時房價(jià)對地價(jià)的影響系數(shù)也為正，且在5%的顯著性水平下顯著。這意味著地價(jià)和房價(jià)存在雙向因果關(guān)系，地價(jià)每增加1%，房價(jià)將上漲約0.0573%，反之，房價(jià)每增加1%，地價(jià)將上漲約0.1079%。究其原因可能在于，一方面土地價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而拉高房價(jià);另一方面房價(jià)的高漲使得房地產(chǎn)開發(fā)有利可圖，從而拉高其對土地的需求量，進(jìn)行導(dǎo)致地價(jià)上漲，最終的結(jié)果就是出現(xiàn)高房價(jià)和高地價(jià)共存的局面。但是，相比于地價(jià)對房價(jià)的影響，房價(jià)對地價(jià)的影響程度要更大，且更加顯著。房價(jià)對物價(jià)的影響在5%的顯著性水平下顯著為正，當(dāng)房價(jià)增加1%時，不僅地價(jià)會同時上漲，物價(jià)也會上漲0.0347%。最后值得注意的是，無論是地價(jià)、房價(jià)，還是物價(jià)均會受到前期地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的顯著影響，但其影響的程度和方向不盡相同。當(dāng)期的地價(jià)和房價(jià)會受到過去兩期的正向影響，即當(dāng)?shù)貎r(jià)和房價(jià)上漲時，意味著近兩年內(nèi)的地價(jià)和房價(jià)均會有所上升，上升幅度分別為0.4772個單位和0.1853個單位，短期內(nèi)地價(jià)和房價(jià)不會下跌。與此相反的是，當(dāng)物價(jià)上漲時，意味著未來兩年的物價(jià)會有所下跌，下跌幅度為0.2741個單位。究其原因可能是，物價(jià)的快速上漲，促進(jìn)了居民的預(yù)防性儲蓄，提高了居民負(fù)收入效應(yīng)，從而對消費(fèi)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，進(jìn)而在一定程度上緩解了物價(jià)的上漲趨勢。

（2）分區(qū)域樣本數(shù)據(jù)的估計(jì)結(jié)果

本文按照35個大中城市2002—2016年平均房價(jià)高低，將35個大中城市劃分為低房價(jià)區(qū)域、中等房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域三個區(qū)域組，進(jìn)一步考察不同區(qū)域地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的互動關(guān)系。估計(jì)結(jié)果如表5所示：

在低房價(jià)區(qū)域，土地價(jià)格每增加1%，房價(jià)將隨之上漲0.38%;反之，房價(jià)每增加1%，地價(jià)將隨之上漲0.44%，且均在1%的顯著性水平下顯著。同時，房價(jià)每上漲1%，又會引起物價(jià)在5%的顯著性水平下增加0.07%。由此可知，低房價(jià)區(qū)域的土地價(jià)格每增加1%，通過房價(jià)的上漲傳導(dǎo)機(jī)制，可以導(dǎo)致該區(qū)域物價(jià)水平上漲0.03%。

在中等房價(jià)區(qū)域，土地價(jià)格每增加1%，房價(jià)將隨之上漲0.15%;反之，房價(jià)每增加1%，地價(jià)將隨之上漲0.23%，且均在5%的顯著性水平下顯著。同時，房價(jià)每上漲1%，又會引起物價(jià)增加0.04%，但并不顯著。由此可知，中等房價(jià)區(qū)域的土地價(jià)格每增加1%，通過房價(jià)的上漲傳導(dǎo)機(jī)制，可以導(dǎo)致該區(qū)域物價(jià)水平上漲0.006%。

在高房價(jià)區(qū)域，地價(jià)和房價(jià)存在反方向的雙向因果關(guān)系，即當(dāng)?shù)貎r(jià)增加1%時，房價(jià)在10%的顯著性水平下下跌0.10%;反之，當(dāng)房價(jià)增加1%時，地價(jià)將隨之下跌0.12%，但不顯著。同時，房價(jià)每下降1%，又會引起物價(jià)下跌0.01%，但并不顯著。由此可知，高房價(jià)區(qū)域的土地價(jià)格每增加1%，通過房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制，可以引起物價(jià)下跌0.001%。

因此，從以上結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，地價(jià)和房價(jià)之間的雙向因果關(guān)系在中低房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域恰恰相反。在中低房價(jià)區(qū)域，地價(jià)和房價(jià)屬于同跌同漲的雙向因果關(guān)系，高地價(jià)會促進(jìn)高房價(jià)，高房價(jià)亦會推動高地價(jià)。但值得注意的是，低房價(jià)區(qū)域內(nèi)地價(jià)和房價(jià)之間的相互作用程度要比中等房價(jià)區(qū)域更大更顯著，且房價(jià)對地價(jià)的影響程度要大于地價(jià)對房價(jià)的影響。在高房價(jià)區(qū)域，地價(jià)和房價(jià)屬于此跌彼漲，此漲彼跌的雙向因果關(guān)系，高地價(jià)會抑制房價(jià)的上漲，高房價(jià)亦會限制地價(jià)的上漲，但其作用效果不是很顯著。此外，無論是在哪個區(qū)域，房價(jià)對物價(jià)的影響都為正，只是住房價(jià)格越高的區(qū)域，房價(jià)對物價(jià)的影響程度會越小，且越不顯著?？傃灾?，地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)之間的相互作用在不同的區(qū)域內(nèi)存在較為明顯的差異，三者之間的作用關(guān)系不能一概而論。

（3）分時段總體樣本數(shù)據(jù)的估計(jì)結(jié)果

根據(jù)前文中國35個大中城市地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的收斂性分析結(jié)果可知，2010年之前各城市的地價(jià)呈現(xiàn)σ發(fā)散現(xiàn)象，而在2010年之后才有了一定的收斂趨勢。此外，2010年之前我國房價(jià)不斷持續(xù)高漲，2010年中央政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位調(diào)控，進(jìn)而抑制房價(jià)過快上漲。增加住房供給無疑又沖擊了土地市場，引發(fā)北京等熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)“地王”。因此，本文以2010年為分割點(diǎn)，將樣本期2002—2016年劃分為2002—2010年和2010—2016年兩個時段進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，以考察地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間互動關(guān)系的時序差異。估計(jì)結(jié)果如表6所示：

由表6的估計(jì)結(jié)果可知，在2002—2016年期間，我國地價(jià)和房價(jià)之間的作用關(guān)系存在明顯的時序差異，而房價(jià)與物價(jià)之間的作用關(guān)系并無太大改變，其影響系數(shù)僅由0.0187降為0.0126，變動幅度不到0.01。2002—2010年期間，地價(jià)對房價(jià)的影響系數(shù)在1%的顯著性水平下顯著為正（0.1581），且房價(jià)對地價(jià)的影響系數(shù)也在1%的顯著性水平下顯著為正（0.9213）;2010-2016年期間，地價(jià)對房價(jià)的影響系數(shù)在10%的顯著性水平下顯著為負(fù)（-0.1795），且房價(jià)對地價(jià)的影響系數(shù)也在10%的顯著性水平顯著為負(fù)（-0.0667）。

（二）結(jié)果分析與討論

通過上述面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型的實(shí)證結(jié)果，我們可以看出：地價(jià)與房價(jià)之間存在雙向因果關(guān)系，房價(jià)與物價(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系，地價(jià)在一定程度上能夠通過房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制對物價(jià)造成影響。相比于地價(jià)對房價(jià)的影響，房價(jià)對地價(jià)的影響程度要更大更為顯著。此外，不同區(qū)域和不同時段內(nèi)地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的作用程度和方向亦存在顯著差異。

（1）總體上，地價(jià)和房價(jià)之間存在正向的雙向因果關(guān)系，且房價(jià)對地價(jià)的影響程度要高于地價(jià)對房價(jià)的影響。土地市場與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，房屋的建成離不開土地這塊基石。由此可想而知，房價(jià)和地價(jià)之間勢必會有所關(guān)聯(lián)。當(dāng)土地價(jià)格上漲時，房屋的建設(shè)成本會上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)廠商們的投資熱情下降，房屋供給量減少，進(jìn)而引起房屋價(jià)格上漲。反之，當(dāng)房屋價(jià)格上漲時，房地產(chǎn)廠商們會普遍認(rèn)為投資房地產(chǎn)業(yè)將有利可圖，其對土地的需求量會增加，從而引起土地價(jià)格進(jìn)一步上漲。但需要指出的是，房價(jià)每增加1%，地價(jià)將上漲約0.1079%，而地價(jià)每增加1%時，房價(jià)僅上漲約0.0573%，其約占房價(jià)對地價(jià)影響的1/2。

（2）在中低房價(jià)區(qū)域和高房價(jià)區(qū)域，地價(jià)和房價(jià)之間的雙向因果關(guān)系恰恰相反，且房價(jià)越高的區(qū)域，地價(jià)與房價(jià)之間的相互作用程度會越小越不顯著。在中低房價(jià)區(qū)域，地價(jià)和房價(jià)屬于同跌同漲的雙向因果關(guān)系，高地價(jià)會促進(jìn)高房價(jià)，高房價(jià)亦會推動高地價(jià)。在高房價(jià)區(qū)域，地價(jià)和房價(jià)屬于此跌彼漲，此漲彼跌的雙向因果關(guān)系，高地價(jià)會抑制房價(jià)的上漲，高房價(jià)亦會限制地價(jià)的上漲。究其主要原因，我們認(rèn)為，一方面在中低房價(jià)區(qū)域（如重慶和武漢），房地產(chǎn)市場屬于供給約束型市場，因土地價(jià)格變動所引起的房屋供給量變化給房地產(chǎn)市場價(jià)格造成的影響很大，但隨著地價(jià)和房價(jià)逐漸上漲，并趨于飽和，房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)向需求約束型市場，因土地價(jià)格變動所引起的房屋供給量變化對房價(jià)的影響將會隨之減小。另一方面在房價(jià)高漲的一線城市（如北京和深圳），由于前期的炒樓投機(jī)行為等一系列因素造成房地產(chǎn)價(jià)格漲勢過快，房價(jià)基本趨于飽和，房地產(chǎn)市場的供給遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，房地產(chǎn)市場中無房但又買不起房的人逐漸增多，房屋空置率較大。此時，土地價(jià)格的上漲并不能減少市場中已有房屋庫存量，反而會因高房屋空置率、低房屋購買率以及房價(jià)抑制調(diào)控政策等原因，致使房價(jià)下跌，已確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

（3）地價(jià)和房價(jià)之間的雙向因果關(guān)系存在明顯的時序差異。2002—2010年期間，地價(jià)上升會導(dǎo)致房價(jià)上漲，反之，房價(jià)上升又會導(dǎo)致地價(jià)上漲。但是，2010—2016年期間，地價(jià)上升會導(dǎo)致房價(jià)下跌，反之，房價(jià)上升又會導(dǎo)致地價(jià)下跌。2010年絕對是中國房地產(chǎn)市場和土地市場形勢翻新的一年，一系列的調(diào)控政策在此之后層出不窮?！皣粭l”從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明責(zé)任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。由此可以認(rèn)為，2010年之前，地價(jià)和房價(jià)之間的互動關(guān)系主要受市場化的供求變動決定價(jià)格的機(jī)制作用，地價(jià)上漲，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本上升，房屋供給量減少，房價(jià)上漲。反之，房價(jià)上漲，導(dǎo)致土地需求量增加，土地價(jià)格上漲。2010年之后，為抑制地價(jià)和房價(jià)的持續(xù)增長態(tài)勢，政府及相關(guān)部門采取一系列的調(diào)控政策對土地市場和房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)控，同時限制地市和樓市的投機(jī)行為。因此，此階段的地市和樓市的價(jià)格波動主要受政府干預(yù)的影響，當(dāng)某市場的價(jià)格上漲時，政府及有關(guān)部門會預(yù)計(jì)另一市的價(jià)格會有所上升——供求價(jià)格論，從而對另一市施加更嚴(yán)格的抑制價(jià)格上漲的措施，進(jìn)而導(dǎo)致該市價(jià)格下降。

（4）無論是總體，還是不同區(qū)域，亦或是不同時段，房價(jià)對物價(jià)的影響都為正，地價(jià)亦能通過房價(jià)傳導(dǎo)機(jī)制對物價(jià)帶來相應(yīng)的影響，但影響的程度和方向會有所不同。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)之間存在重要且復(fù)雜的投入產(chǎn)出關(guān)系，房價(jià)的變動勢必會對其他相關(guān)行業(yè)的成本產(chǎn)生顯著影響，并最終影響這些行業(yè)生產(chǎn)的最終商品的價(jià)格，進(jìn)而影響一般物價(jià)水平。此外，土地作為生產(chǎn)的關(guān)鍵要素之一，其價(jià)格的變動也會影響最終商品的成交價(jià)格，進(jìn)而影響一般物價(jià)水平。

五 結(jié)論與政策建議

本文利用中國35個大中城市2002—2016年地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)等指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在分析地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的斂散性特征的基礎(chǔ)上，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程模型，考察地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間的互動關(guān)系。主要結(jié)論包括以下幾個方面：

1. 我國35個大中城市的房價(jià)趨于收斂態(tài)勢，且中低房價(jià)區(qū)域的房價(jià)增長速度要快于高房價(jià)區(qū)域，從而促使各城市的房價(jià)最終達(dá)到一種穩(wěn)態(tài)水平。然而，地價(jià)和物價(jià)的收斂趨勢則不是特別明顯和順暢，尤其是地價(jià)。在2010年之前地價(jià)呈現(xiàn)σ發(fā)散現(xiàn)象，2010年之后各城市之間的地價(jià)差距才逐漸縮小。這可能與近年來我國城市一體化和交通一體化的發(fā)展有關(guān)，城市之間的合并以及城市交通網(wǎng)的便利打破了地區(qū)間固有的比較優(yōu)勢和絕對優(yōu)勢的差距。
2. 總體上而言，我國35個大中城市的地價(jià)和房價(jià)之間存在正向的雙向因果關(guān)系，高地價(jià)會推高房價(jià)，同時房價(jià)的上漲又會進(jìn)一步拉高地價(jià)。這就好比是，土地是原材料，房屋是產(chǎn)品，在市場化機(jī)制作用下，產(chǎn)品價(jià)格的上漲會拉高原材料價(jià)格，而原材料價(jià)格的上漲必將推高產(chǎn)品價(jià)格。但是，它們之間的這種關(guān)系一旦受到政府政策的嚴(yán)格干預(yù)，就會發(fā)生轉(zhuǎn)變。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲時，政府及有關(guān)部門會預(yù)計(jì)土地交易市場的價(jià)格會有所上升——供求價(jià)格論，從而對土地交易市場施加更嚴(yán)格的抑制價(jià)格上漲的措施，進(jìn)而導(dǎo)致該市價(jià)格下降。因此，政府及有關(guān)部門的調(diào)控政策對于降低地價(jià)和房價(jià)是不可或缺的，但需要從兩個市場全面均衡考量。
3. 房價(jià)的變動對物價(jià)具有正向促進(jìn)作用，地價(jià)亦能通過房價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制影響物價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān)，一方面房價(jià)的上漲會導(dǎo)致居民的消費(fèi)成本和勞動力成本增加，從而迫使工資水平提升，物價(jià)上漲;另一方面房價(jià)的上漲會導(dǎo)致企業(yè)的生產(chǎn)成本增加，從而促使商品價(jià)格上漲。

本文的政策啟示在于，地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)三者之間存在顯著的互動關(guān)系，地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的調(diào)控政策在一定程度上既可以直接影響各自的調(diào)控目標(biāo)，又可以間接作用于其他的調(diào)控目標(biāo)。比如說，為了確保物價(jià)穩(wěn)定，中央銀行既可以通過利率政策直接調(diào)控物價(jià)，也可以通過房價(jià)和地價(jià)的調(diào)控政策間接的影響物價(jià)水平?，F(xiàn)階段，我國政府及有關(guān)部門想要擺脫如今高地價(jià)、高房價(jià)和高物價(jià)的三高局面，僅僅考慮各自市場或各自內(nèi)部政策的制定和實(shí)施，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要將土地市場調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和央行通脹政策進(jìn)行系統(tǒng)性的協(xié)調(diào)整合，已確保地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，才有可能達(dá)到抑制地價(jià)和房價(jià)，降低物價(jià)水平的調(diào)控目標(biāo)。同時，價(jià)格調(diào)控政策的制定和實(shí)施應(yīng)該充分考慮地域差異和時序差異。由于不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)習(xí)慣、人口統(tǒng)計(jì)特征、土地交易市場和房地產(chǎn)市場都存在較大差異，且不同時段上，市場經(jīng)濟(jì)處于不同的發(fā)展周期階段，面臨的經(jīng)濟(jì)形勢迥異，從而導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的發(fā)展趨勢，以及三者之間的相關(guān)作用方向和程度存在顯著的地域和時序差異。因此，中央政府在制定相關(guān)政策時，需要統(tǒng)籌全局，充分考慮到國家政策的時空效應(yīng)，因時因地的靈活制定或調(diào)整地價(jià)、房價(jià)和物價(jià)的調(diào)控政策，以確保我國土地市場、房地產(chǎn)市場和物價(jià)水平的健康持續(xù)發(fā)展。

【責(zé)任編輯 ?吳應(yīng)望】