張雷

（西安財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院，陜西西安710100）

1 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點

（1）資金需求量大。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)之前需要先購買土地，近年來隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，土地價格日益上漲，購買土地需要花費巨大的資金，另外還需要支付一定的拆遷費用等。其次，進行房屋建設(shè)，需要承擔一定的建設(shè)成本等。這些都需要大量的資金來支持。

（2）資金回收期長。房地產(chǎn)企業(yè)從考察項目開始，需要經(jīng)歷土地招標、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗收、銷售等多個環(huán)節(jié)，整個流程大概需要2年左右的時間才能完成[1]。另外房產(chǎn)銷售基本以分期付款方式為主，因從而導(dǎo)致資金回收期很長。

2 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理存在的問題

（1）現(xiàn)金流預(yù)算管理存在缺陷。現(xiàn)金流預(yù)算是企業(yè)資金管理的核心內(nèi)容，具有一定的綜合性，需要財務(wù)部門、銷售部門、成本部門等各部門的配合。但是我國大多房地產(chǎn)企業(yè)在年度總預(yù)算方面沒有做到整體的把握，往往忽視了對整條資金鏈的循環(huán)利用，缺乏對各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控，因而造成公司在資金循環(huán)流動中對于現(xiàn)金流量的流動速度以及流動方向都有一定程度上的誤判[2]。

（2）現(xiàn)金流管理缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。企業(yè)現(xiàn)金流的戰(zhàn)略規(guī)劃對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展意義重大?，F(xiàn)金流的管理需要以價值創(chuàng)造為中心，與其發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合。但是我國大多房地產(chǎn)企業(yè)近年來的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀表明公司并沒有很好的做到這一點，與企業(yè)價值增值的目標有一定程度的背離。

（3）投資活動缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)企業(yè)為了給企業(yè)發(fā)展提供充足的資金往往會進行一些投資活動。在現(xiàn)金流量管理中的投資活動，一般包括對外投資、對各類新工程的建設(shè)投資以及進行交易金融的投資三個方面。我國大多房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動中普遍存在以下兩個問題：第一，企業(yè)投資活動與經(jīng)營活動以及總的發(fā)展戰(zhàn)略、利潤結(jié)合不夠緊密；第二，投資成本過高。

（4）籌資渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)籌資主要以債務(wù)籌資為主，籌資渠道和方式較為單一。嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和運用效率，加大了企業(yè)的財務(wù)風險和經(jīng)營風險。

（5）缺少現(xiàn)金流風險預(yù)警機制。我國大多房地產(chǎn)企業(yè)在公司的日常經(jīng)營管理活動中，沒有制定風險識別和評估制度。房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流風險的把控主要建立在財務(wù)人員的經(jīng)驗之上，對公司財務(wù)報表及相關(guān)財務(wù)指標狀況進行管理，缺少相對完善的風險預(yù)警體系，也沒有相應(yīng)的風險管理部門對企業(yè)可能面對的風險作出預(yù)測與監(jiān)控。

3 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理優(yōu)化策略

（1）提高現(xiàn)金流預(yù)算管理水平。完善現(xiàn)金流預(yù)算的編制，對企業(yè)資金進行有效的分配，實現(xiàn)對資金的事前控制，確保資金的安全性和收益性。充分調(diào)動各部門員工編制預(yù)算的積極性，把現(xiàn)金的長期規(guī)劃、常規(guī)預(yù)算和動態(tài)調(diào)整作為公司的例行公事，在經(jīng)營管理的各個方面都要關(guān)注現(xiàn)金流。加強現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力度，確?，F(xiàn)金流預(yù)算得到良好的執(zhí)行[3]。

（2）加強現(xiàn)金流量戰(zhàn)略管理。資金來源結(jié)構(gòu)應(yīng)與籌資戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略相匹配，與企業(yè)的戰(zhàn)略目標保持協(xié)同，出現(xiàn)任何問題及時分析原因，糾正錯誤，并制定新的戰(zhàn)略方案。拓寬融資渠道，通過保持良好的交易記錄，誠實守信，公開透明，增強彼此的信任，來保證融資渠道的暢通[4]。

（3）合理安排投資活動。完善公司的投資風險控制體系，充分利用投資預(yù)算管理制度，綜合考慮投資報告中涉及的投資現(xiàn)金流量狀況和公司風險承受能力。避免對外投資占用公司現(xiàn)金流量比例過重的情況發(fā)生。規(guī)范投資決策和執(zhí)行過程，投資現(xiàn)金流量管理委員會對于投資目標的價值要做詳細的了解和市場評估，投資活動在確保獲取收益的同時還要規(guī)避財務(wù)危機。

（4）拓展籌資渠道。采取多元化的融資方式，擺脫只通過銀行進行融資的單一局面，從而規(guī)避因銀行貸款過多、利率波動而帶來的信貸風險。合理安排融資的方式、規(guī)模與時間，同時發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，確保未來有持續(xù)有效的現(xiàn)金流入企業(yè)。合理確定企業(yè)的負債規(guī)模，避免因負債過多增加企業(yè)的償債壓力，使財務(wù)杠桿效應(yīng)加大，加劇企業(yè)的財務(wù)風險。同時，在負債結(jié)構(gòu)中，應(yīng)增大長期借款的比例，減少短期負債，防止因短期負債過多加重企業(yè)的償債負擔。

（5）建立健全現(xiàn)金流風險預(yù)警機制。現(xiàn)金流風險預(yù)警能夠在企業(yè)現(xiàn)金流狀況發(fā)生異常時及時為企業(yè)傳遞信息，是企業(yè)實現(xiàn)價值創(chuàng)造的保障，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況建立一套完整的現(xiàn)金流風險預(yù)警指標體系，現(xiàn)金流風險預(yù)警指標一般涉及償債性指標、流動性指標、持續(xù)性指標、創(chuàng)值性指標等[5]。

通過分析各項指標，發(fā)現(xiàn)該公司經(jīng)營管理中存在的問題與不足。并且將各指標與行業(yè)平均水平進行比較，當指標低于行業(yè)平均水平時，說明企業(yè)的現(xiàn)金流管理存在較大的問題，企業(yè)經(jīng)營面臨一定的風險，此時應(yīng)追究問題產(chǎn)生的原因，及時化解風險，從而為企業(yè)的生產(chǎn)消除隱患。