任殿欽

【摘 要】 1998年，我國(guó)停止了實(shí)行了幾十年的福利分房制度，開啟了住房分配市場(chǎng)化的序幕。在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天的發(fā)展的同時(shí)，政府主要以廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)煞N方式向低收入住房困難人群提供住房保障。目前，公共租賃住房正成為我國(guó)逐步發(fā)展的保障性住房形式。公共租賃住房制度主要是解決我國(guó)中低收入住房困難居民的住房問(wèn)題，與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房共同構(gòu)成了我國(guó)保障住房體系。在多年的運(yùn)行過(guò)程中，產(chǎn)生了一些法律和政策層面問(wèn)題有待在立法和執(zhí)法層面完善。

【關(guān)鍵詞】 公共租賃 商品房

在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序下，一部分人群由于各種原因沒(méi)有能力購(gòu)買商品性住宅，政府為了保障這部分人的住房權(quán)利，通常采取住房保障的福利性政策。我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系分為：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房和公共租賃房。

公共租賃住房作為我國(guó)的保障性住房的形式之一，最早起源于深圳。我國(guó)的公共租賃住房制度正處于初級(jí)階段，有關(guān)公共租賃住房的確切概念還沒(méi)有得到統(tǒng)一。深圳市為了區(qū)別于以往的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等產(chǎn)品，將具有保障性的、為了解決低收入家庭住房困難問(wèn)題而推出的政策性租賃住房統(tǒng)稱為“公共租賃住房”，即“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。”

一、公共租賃住房的立法現(xiàn)狀

目前為止，我國(guó)沒(méi)有為公共租賃住房統(tǒng)一立法，關(guān)于公共租賃住房的相關(guān)規(guī)定主要體現(xiàn)在國(guó)務(wù)院和各級(jí)地方政府的規(guī)范性文件中。2010 年以來(lái)，我國(guó)幾個(gè)大中城市中公共租賃住房的發(fā)展十分迅速，各級(jí)地方政府所制定的規(guī)范性文件，為我國(guó)公共租賃住房法律的制定提供了一定的基礎(chǔ)。其中深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海市的公共租賃住房發(fā)展尤為迅速。

深圳市從 2006 年起在全國(guó)率先探索建立以“公共租賃住房”為主體的保障性住房供應(yīng)模式。2008 年 1 月 18 日深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》。根據(jù)《深圳公租房暫行辦法》的規(guī)定，“在公共租賃住房的保障覆蓋范圍上，所有家庭年收入在申請(qǐng)前連續(xù)兩年均低于深圳市住房保障機(jī)構(gòu)公布的相應(yīng)收入線標(biāo)準(zhǔn)，且在本市不擁有任何形式的住房或住宅建設(shè)用地并符合其他規(guī)定條件的居民家庭均可申請(qǐng)公共租賃住房?！痹诜峙渖蠄?jiān)持首先面向戶籍人口低收入部分分配，然后面向非戶籍常住人口中累積繳納社保滿兩年的低收入部分分配，最后擴(kuò)大到所有非戶籍常住人口中的低收入部分的原則。此外，《深圳公租房暫行辦法》將公共租賃住房定位為小戶型的住房，秉持滿足承租人基本生活需求的標(biāo)準(zhǔn)、按照經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原則對(duì)公共租賃住房進(jìn)行建設(shè)和裝修。在建設(shè)資金的來(lái)源上，公共租賃住房建設(shè)主要以財(cái)政撥付專項(xiàng)資金和土地出讓凈收益不低于10%的部分為主要的資金來(lái)源渠道。

2010年9月，上海市政府頒布了《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》。在準(zhǔn)入條件上，規(guī)定公共租賃住房的申請(qǐng)人不僅包括具有上海市戶籍的城鄉(xiāng)住房困難人群，“非本市戶籍的廣大外來(lái)務(wù)工者，只要是持有《上海市居住證》，與本市就業(yè)單位簽訂一定年限勞務(wù)或工作合同，并且符合人均住房建筑面積低于巧平方米的都可以申請(qǐng)公共租賃住房?！弊赓U期限一般不超過(guò)6年，較其他城市的租賃期限更長(zhǎng)。在租金支付與退出管理上規(guī)定：“符合條件的承租人可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的儲(chǔ)蓄余額用于交付租金。對(duì)拖欠租金和其他費(fèi)用的承租人，可以通報(bào)其所在單位，從其工資收入中直接劃扣，對(duì)于承租人合同到期拒不騰退的，必要時(shí)可以通過(guò)司法途徑解決?！?/p>

二、公共租賃住房法律制度存在的問(wèn)題

由于發(fā)展起步晚，我國(guó)公共租賃住房法律制度存在著一定程度的問(wèn)題。

首先，立法層次較低。公共租賃住房作為一種新型的保障性住房產(chǎn)品在我國(guó)還處于剛剛起步的階段。2010年6月8日由國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010」87號(hào)），指出了加快發(fā)展公共租賃住房的重要意義、基本原則并提出了指導(dǎo)意見。但它只是一個(gè)部門規(guī)章性質(zhì)的法律文件，法律效力較低。

其次，公共租賃住房管理機(jī)制的缺失。有關(guān)公共租賃住房的管理部門和監(jiān)管問(wèn)題，各地還在探索中。以上海市為例，上海市在公租房的管理部門和監(jiān)督部門中規(guī)定市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對(duì)本市公共租賃住房的政策和規(guī)劃制定、發(fā)展目標(biāo)和階段性任務(wù)等重大事項(xiàng)進(jìn)行決策協(xié)調(diào)。區(qū)（縣）政府按照屬地化管理原則，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公共租賃住房建設(shè)、籌集和供應(yīng)的實(shí)施管理，可結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況制定相關(guān)工作的實(shí)施細(xì)則。市住房保障和房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(qū)（縣）住房保障和房屋管理部門是本區(qū)（縣）公共租賃住房工作的行政管理部門。市和區(qū)（縣）發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃土地、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)資、民政、金融、人力資源社會(huì)保障、農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)信息化、公安、監(jiān)察等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)公共租賃住房的相關(guān)管理與監(jiān)督工作。這種多部門共同參與的模式可能會(huì)導(dǎo)致政出多頭、效率低下的情況出現(xiàn)，對(duì)于地方政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力是一個(gè)很大的考驗(yàn)。

公共租賃住房在我國(guó)目前還處在起步階段，面臨著各種困難和問(wèn)題。但在構(gòu)建我國(guó)住房保障體系的過(guò)程中，公共租賃住房將會(huì)成為其中一個(gè)重要的組成部分。與此同時(shí)，公共租賃住房的發(fā)展還面臨著住房來(lái)源、保障對(duì)象、管理與監(jiān)管等一系列問(wèn)題，公共租賃住房的立法還沒(méi)有健全。為了使公共租賃住房能夠?qū)崿F(xiàn)其應(yīng)有的住房保障功能，切實(shí)解決中低收入群體的住房困難問(wèn)題，有必要對(duì)公共租賃住房制度在法律層面上的構(gòu)建進(jìn)行研究，完善公共租賃住房法律制度，進(jìn)而豐富和完善我國(guó)的住房保障制度以及更高層次的社會(huì)保障制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 宋博通：《從公共住房到租金優(yōu)惠券一美國(guó)低收人階層住房政策演化解析》

[2] 上海市《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》。