文/孟雯 上海市不動產(chǎn)登記事務中心（上海市地籍事務中心） 上海 200003

1、研究背景與意義

長期以來，我國的不動產(chǎn)登記工作一直分散于各職能部門，土地、房屋、林地、草地、海域的登記工作分別由國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)和海洋部門管理，形成了“分散登記，多頭管理”的局面。各部門登記制度、技術規(guī)范不一，難免會造成權利交叉、重疊、信息不對稱等問題，不利于保障公民財產(chǎn)的合法權益。

在此背景下，國家于2007年頒布的《物權法》中首次提出對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，確立了制度框架；2013年召開十八屆三中全會明確提出了要“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權登記”，形成“歸屬清晰、權責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度”；同年國務院常務會議決定，由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”；2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。同月，國土資源部印發(fā)《關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》，要求各地穩(wěn)妥做好《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后的日常權籍調(diào)查工作。至此，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作漸入正軌。

不動產(chǎn)權籍調(diào)查是指依照不動產(chǎn)權利人的申請和由政府統(tǒng)一組織，通過權屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量，查清不動產(chǎn)的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項技術性工作。不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果資料經(jīng)登記后具有法律效力。

不動產(chǎn)權籍調(diào)查作為不動產(chǎn)登記的前提基礎，是《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施、簿冊統(tǒng)一和信息平臺建設的重要支撐。因此，開展不動產(chǎn)權籍調(diào)查相關研究對保障不動產(chǎn)登記工作順利開展具有重要意義。

2、研究現(xiàn)狀及進展

由于我國不動產(chǎn)登記長期分散于各個職能部門，相應的基礎性權籍調(diào)查工作也由各類不動產(chǎn)行政主管部門負責組織實施。根據(jù)各部門管理和各類不動產(chǎn)登記的需要，調(diào)查內(nèi)容各有側重，調(diào)查依據(jù)和調(diào)查對象存在差異。

從“分散登記，多級管理”到“統(tǒng)一登記，多規(guī)并行”，不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作雖然從多個部門集中到一個部門，但還是面臨著一系列由機構整合、標準整合、數(shù)據(jù)整合、工作銜接而引起的問題：

2.1　調(diào)查機構整合問題

國土部門現(xiàn)有的調(diào)查體系主要是基于土地和地籍調(diào)查，而不動產(chǎn)權籍調(diào)查涉及多個調(diào)查對象，如何把房、林、農(nóng)、海納入調(diào)查工作體系中，并且建立不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查工作體制是目前需要解決的問題。

2.2　標準規(guī)范整合問題

我國現(xiàn)行各類權籍調(diào)查標準主要有五部：《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)程》、《森林資源規(guī)劃設計調(diào)查技術規(guī)程》、《圖層土地承包經(jīng)營權調(diào)查規(guī)程》以及《海籍調(diào)查規(guī)范》。

由于各類標準的行政主管部門、實施時間、標準級別、調(diào)查對象不同，造成標準之間在調(diào)查單元、編碼體系、數(shù)學基礎、調(diào)查流程等方面存在一定的差異，現(xiàn)行各類不動產(chǎn)權籍調(diào)查標準在數(shù)學基礎、精度要求等方面存在差異；調(diào)查精度會造成調(diào)查成果之間的誤差，各標準中對界址點精度規(guī)定不一，如何妥善處理這些差異是目前需要解決的問題。

2.3　數(shù)據(jù)整合問題

房、地、林、農(nóng)、海的數(shù)據(jù)庫具有各自數(shù)據(jù)特點和數(shù)據(jù)模板，如何把多個數(shù)據(jù)庫的存量數(shù)據(jù)關聯(lián)整合是目前存在的問題；然而，不動產(chǎn)的權屬逐漸從平面維向立體三維發(fā)展，如何把多個立體權屬整合也是目前存在的問題。

2.4　實際工作銜接問題

不動產(chǎn)權籍調(diào)查從調(diào)查對象、調(diào)查內(nèi)容到調(diào)查成果都有了新的要求，因此在實際工作中會遇到工作銜接問題，如工作流程銜接、調(diào)查操作銜接等。

針對不動產(chǎn)權籍調(diào)查目前現(xiàn)狀及存在的一系列問題，通過查閱文獻資料，獲得了一些研究進展與可借鑒的思路。

目前研究進展主要停留在對《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》的解讀和新形勢下調(diào)查工作的分析（李倩，2015）；鞠軍（鞠軍，2015）對不動產(chǎn)登記關鍵技術進行了系統(tǒng)的研究，包括分析現(xiàn)行標準差異，提出了對編碼、數(shù)據(jù)整合方面的想法。

具體技術問題方面，李君等（李君等，2016）提出了目前調(diào)查中需要思考的問題如坐標系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫關聯(lián)；陳育新（陳育新，2016）則提出了立體權屬問題，指出立體權屬會導致二維權屬重疊問題，并給出了三維分層分戶技術；賈文玨等（賈文玨等，2016）分析了數(shù)據(jù)整合和數(shù)據(jù)模型的問題，并提出了數(shù)據(jù)模型的設計原則、要素組成、模型構成及相互關聯(lián)，形成了穩(wěn)定、可擴展的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。

總結：

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國家制度，建立健全不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查體制是保障統(tǒng)一登記的重要前提。目前，不動產(chǎn)權籍調(diào)查還處在過渡階段，還存在一系列問題，同時，也不斷涌現(xiàn)了新方法新思路，本文著重綜述和梳理現(xiàn)狀問題及進展情況，為后續(xù)推進不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查奠定基礎。

參考文獻：

[1]李倩.多規(guī)并行 合一調(diào)查 統(tǒng)一成果——國土資源部不動產(chǎn)登記局負責人解讀《關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》[J].國土資源.2015.5-40-41；

[2]鞠軍.市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關鍵技術研究[D].中國礦業(yè)大學碩士論文，2015.

[3]李君,李樹云.淺析不動產(chǎn)權籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關系[J].西部資源,2015(03):184-185.

[4]陳育新.真三維立體顯示技術在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺中的應用研究[J].測繪與空間地理信息,2016,39(05):107-109.

[5]賈文玨,吳明輝,宋唯,等.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型研究[J].地理信息世界,2016,23(04):59-63.