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        不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查研究現(xiàn)狀及進展

        2018-02-11 08:46:25孟雯上海市不動產(chǎn)登記事務中心上海市地籍事務中心上海200003
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2018年6期
        關鍵詞:權籍數(shù)據(jù)模型權屬

        文/孟雯 上海市不動產(chǎn)登記事務中心(上海市地籍事務中心) 上海 200003

        1、研究背景與意義

        長期以來,我國的不動產(chǎn)登記工作一直分散于各職能部門,土地、房屋、林地、草地、海域的登記工作分別由國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)和海洋部門管理,形成了“分散登記,多頭管理”的局面。各部門登記制度、技術規(guī)范不一,難免會造成權利交叉、重疊、信息不對稱等問題,不利于保障公民財產(chǎn)的合法權益。

        在此背景下,國家于2007年頒布的《物權法》中首次提出對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度,確立了制度框架;2013年召開十八屆三中全會明確提出了要“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權登記”,形成“歸屬清晰、權責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度”;同年國務院常務會議決定,由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責,要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔,實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”;2015年3月1日,《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。同月,國土資源部印發(fā)《關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》,要求各地穩(wěn)妥做好《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后的日常權籍調(diào)查工作。至此,我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作漸入正軌。

        不動產(chǎn)權籍調(diào)查是指依照不動產(chǎn)權利人的申請和由政府統(tǒng)一組織,通過權屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量,查清不動產(chǎn)的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況,形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料,為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項技術性工作。不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果資料經(jīng)登記后具有法律效力。

        不動產(chǎn)權籍調(diào)查作為不動產(chǎn)登記的前提基礎,是《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施、簿冊統(tǒng)一和信息平臺建設的重要支撐。因此,開展不動產(chǎn)權籍調(diào)查相關研究對保障不動產(chǎn)登記工作順利開展具有重要意義。

        2、研究現(xiàn)狀及進展

        由于我國不動產(chǎn)登記長期分散于各個職能部門,相應的基礎性權籍調(diào)查工作也由各類不動產(chǎn)行政主管部門負責組織實施。根據(jù)各部門管理和各類不動產(chǎn)登記的需要,調(diào)查內(nèi)容各有側重,調(diào)查依據(jù)和調(diào)查對象存在差異。

        從“分散登記,多級管理”到“統(tǒng)一登記,多規(guī)并行”,不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作雖然從多個部門集中到一個部門,但還是面臨著一系列由機構整合、標準整合、數(shù)據(jù)整合、工作銜接而引起的問題:

        2.1 調(diào)查機構整合問題

        國土部門現(xiàn)有的調(diào)查體系主要是基于土地和地籍調(diào)查,而不動產(chǎn)權籍調(diào)查涉及多個調(diào)查對象,如何把房、林、農(nóng)、海納入調(diào)查工作體系中,并且建立不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查工作體制是目前需要解決的問題。

        2.2 標準規(guī)范整合問題

        我國現(xiàn)行各類權籍調(diào)查標準主要有五部:《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)程》、《森林資源規(guī)劃設計調(diào)查技術規(guī)程》、《圖層土地承包經(jīng)營權調(diào)查規(guī)程》以及《海籍調(diào)查規(guī)范》。

        由于各類標準的行政主管部門、實施時間、標準級別、調(diào)查對象不同,造成標準之間在調(diào)查單元、編碼體系、數(shù)學基礎、調(diào)查流程等方面存在一定的差異,現(xiàn)行各類不動產(chǎn)權籍調(diào)查標準在數(shù)學基礎、精度要求等方面存在差異;調(diào)查精度會造成調(diào)查成果之間的誤差,各標準中對界址點精度規(guī)定不一,如何妥善處理這些差異是目前需要解決的問題。

        2.3 數(shù)據(jù)整合問題

        房、地、林、農(nóng)、海的數(shù)據(jù)庫具有各自數(shù)據(jù)特點和數(shù)據(jù)模板,如何把多個數(shù)據(jù)庫的存量數(shù)據(jù)關聯(lián)整合是目前存在的問題;然而,不動產(chǎn)的權屬逐漸從平面維向立體三維發(fā)展,如何把多個立體權屬整合也是目前存在的問題。

        2.4 實際工作銜接問題

        不動產(chǎn)權籍調(diào)查從調(diào)查對象、調(diào)查內(nèi)容到調(diào)查成果都有了新的要求,因此在實際工作中會遇到工作銜接問題,如工作流程銜接、調(diào)查操作銜接等。

        針對不動產(chǎn)權籍調(diào)查目前現(xiàn)狀及存在的一系列問題,通過查閱文獻資料,獲得了一些研究進展與可借鑒的思路。

        目前研究進展主要停留在對《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》的解讀和新形勢下調(diào)查工作的分析(李倩,2015);鞠軍(鞠軍,2015)對不動產(chǎn)登記關鍵技術進行了系統(tǒng)的研究,包括分析現(xiàn)行標準差異,提出了對編碼、數(shù)據(jù)整合方面的想法。

        具體技術問題方面,李君等(李君等,2016)提出了目前調(diào)查中需要思考的問題如坐標系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫關聯(lián);陳育新(陳育新,2016)則提出了立體權屬問題,指出立體權屬會導致二維權屬重疊問題,并給出了三維分層分戶技術;賈文玨等(賈文玨等,2016)分析了數(shù)據(jù)整合和數(shù)據(jù)模型的問題,并提出了數(shù)據(jù)模型的設計原則、要素組成、模型構成及相互關聯(lián),形成了穩(wěn)定、可擴展的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。

        總結:

        不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國家制度,建立健全不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查體制是保障統(tǒng)一登記的重要前提。目前,不動產(chǎn)權籍調(diào)查還處在過渡階段,還存在一系列問題,同時,也不斷涌現(xiàn)了新方法新思路,本文著重綜述和梳理現(xiàn)狀問題及進展情況,為后續(xù)推進不動產(chǎn)一體化權籍調(diào)查奠定基礎。

        參考文獻:

        [1]李倩.多規(guī)并行 合一調(diào)查 統(tǒng)一成果——國土資源部不動產(chǎn)登記局負責人解讀《關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》[J].國土資源.2015.5-40-41;

        [2]鞠軍.市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關鍵技術研究[D].中國礦業(yè)大學碩士論文,2015.

        [3]李君,李樹云.淺析不動產(chǎn)權籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關系[J].西部資源,2015(03):184-185.

        [4]陳育新.真三維立體顯示技術在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺中的應用研究[J].測繪與空間地理信息,2016,39(05):107-109.

        [5]賈文玨,吳明輝,宋唯,等.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型研究[J].地理信息世界,2016,23(04):59-63.

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