文/孟雯 上海市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心（上海市地籍事務(wù)中心） 上海 200003

1、研究背景與意義

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作一直分散于各職能部門(mén)，土地、房屋、林地、草地、海域的登記工作分別由國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)和海洋部門(mén)管理，形成了“分散登記，多頭管理”的局面。各部門(mén)登記制度、技術(shù)規(guī)范不一，難免會(huì)造成權(quán)利交叉、重疊、信息不對(duì)稱等問(wèn)題，不利于保障公民財(cái)產(chǎn)的合法權(quán)益。

在此背景下，國(guó)家于2007年頒布的《物權(quán)法》中首次提出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，確立了制度框架；2013年召開(kāi)十八屆三中全會(huì)明確提出了要“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記”，形成“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”；同年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，要將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”；2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施。同月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，要求各地穩(wěn)妥做好《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后的日常權(quán)籍調(diào)查工作。至此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作漸入正軌。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是指依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)和由政府統(tǒng)一組織，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊(cè)等調(diào)查資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書(shū)等提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)登記后具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前提基礎(chǔ)，是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施、簿冊(cè)統(tǒng)一和信息平臺(tái)建設(shè)的重要支撐。因此，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相關(guān)研究對(duì)保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利開(kāi)展具有重要意義。

2、研究現(xiàn)狀及進(jìn)展

由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記長(zhǎng)期分散于各個(gè)職能部門(mén)，相應(yīng)的基礎(chǔ)性權(quán)籍調(diào)查工作也由各類不動(dòng)產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。根據(jù)各部門(mén)管理和各類不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，調(diào)查內(nèi)容各有側(cè)重，調(diào)查依據(jù)和調(diào)查對(duì)象存在差異。

從“分散登記，多級(jí)管理”到“統(tǒng)一登記，多規(guī)并行”，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作雖然從多個(gè)部門(mén)集中到一個(gè)部門(mén)，但還是面臨著一系列由機(jī)構(gòu)整合、標(biāo)準(zhǔn)整合、數(shù)據(jù)整合、工作銜接而引起的問(wèn)題：

2.1　調(diào)查機(jī)構(gòu)整合問(wèn)題

國(guó)土部門(mén)現(xiàn)有的調(diào)查體系主要是基于土地和地籍調(diào)查，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查涉及多個(gè)調(diào)查對(duì)象，如何把房、林、農(nóng)、海納入調(diào)查工作體系中，并且建立不動(dòng)產(chǎn)一體化權(quán)籍調(diào)查工作體制是目前需要解決的問(wèn)題。

2.2　標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范整合問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行各類權(quán)籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)主要有五部：《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)程》、《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程》、《圖層土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》以及《海籍調(diào)查規(guī)范》。

由于各類標(biāo)準(zhǔn)的行政主管部門(mén)、實(shí)施時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別、調(diào)查對(duì)象不同，造成標(biāo)準(zhǔn)之間在調(diào)查單元、編碼體系、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、調(diào)查流程等方面存在一定的差異，現(xiàn)行各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)在數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、精度要求等方面存在差異；調(diào)查精度會(huì)造成調(diào)查成果之間的誤差，各標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)界址點(diǎn)精度規(guī)定不一，如何妥善處理這些差異是目前需要解決的問(wèn)題。

2.3　數(shù)據(jù)整合問(wèn)題

房、地、林、農(nóng)、海的數(shù)據(jù)庫(kù)具有各自數(shù)據(jù)特點(diǎn)和數(shù)據(jù)模板，如何把多個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的存量數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)整合是目前存在的問(wèn)題；然而，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬逐漸從平面維向立體三維發(fā)展，如何把多個(gè)立體權(quán)屬整合也是目前存在的問(wèn)題。

2.4　實(shí)際工作銜接問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查從調(diào)查對(duì)象、調(diào)查內(nèi)容到調(diào)查成果都有了新的要求，因此在實(shí)際工作中會(huì)遇到工作銜接問(wèn)題，如工作流程銜接、調(diào)查操作銜接等。

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查目前現(xiàn)狀及存在的一系列問(wèn)題，通過(guò)查閱文獻(xiàn)資料，獲得了一些研究進(jìn)展與可借鑒的思路。

目前研究進(jìn)展主要停留在對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》的解讀和新形勢(shì)下調(diào)查工作的分析（李倩，2015）；鞠軍（鞠軍，2015）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，包括分析現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)差異，提出了對(duì)編碼、數(shù)據(jù)整合方面的想法。

具體技術(shù)問(wèn)題方面，李君等（李君等，2016）提出了目前調(diào)查中需要思考的問(wèn)題如坐標(biāo)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)關(guān)聯(lián)；陳育新（陳育新，2016）則提出了立體權(quán)屬問(wèn)題，指出立體權(quán)屬會(huì)導(dǎo)致二維權(quán)屬重疊問(wèn)題，并給出了三維分層分戶技術(shù)；賈文玨等（賈文玨等，2016）分析了數(shù)據(jù)整合和數(shù)據(jù)模型的問(wèn)題，并提出了數(shù)據(jù)模型的設(shè)計(jì)原則、要素組成、模型構(gòu)成及相互關(guān)聯(lián)，形成了穩(wěn)定、可擴(kuò)展的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。

總結(jié)：

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)家制度，建立健全不動(dòng)產(chǎn)一體化權(quán)籍調(diào)查體制是保障統(tǒng)一登記的重要前提。目前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查還處在過(guò)渡階段，還存在一系列問(wèn)題，同時(shí)，也不斷涌現(xiàn)了新方法新思路，本文著重綜述和梳理現(xiàn)狀問(wèn)題及進(jìn)展情況，為后續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)一體化權(quán)籍調(diào)查奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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