文/ 朱紅 中鐵二十四局集團上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200333

目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代，土地成本瘋狂攀升，控制好開發(fā)節(jié)奏和有效控制開發(fā)成本成為房地產(chǎn)開發(fā)項目保證利潤率的關(guān)鍵?？刂坪瞄_發(fā)節(jié)奏的主要目的是控制項目的資金成本、管理費用、提升項目的銷售收入，而銷售收入對于項目而言是個未來不可預(yù)期的變量，主要由市場因素主導(dǎo)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目保證利潤率的重要途徑還是提升項目開發(fā)成本的控制能力。對于房地產(chǎn)而言，設(shè)計成本的投入比重不大，卻會影響到項目75%的成本及盈利，故設(shè)計是成本控制的核心。本文將結(jié)合中國鐵建山語城項目來重點分析設(shè)計階段的大頭成本如何控制。

中國鐵建山語城項目位于江西省九江市柴桑區(qū)（原九江縣）沙河鎮(zhèn)，東臨瑞景新城，西至規(guī)劃路，南臨淵明西大道（延伸段），北至江州大道，與八里湖新區(qū)接壤。整個項目規(guī)劃用地約111.6畝，總建筑面積225535.31平方米，共26棟住宅及3棟商業(yè)樓等，其中住宅面積174393.43平方米，商業(yè)面積20075.02平方米。綠化率為30.01%，容積率為2.61,小區(qū)配套車位數(shù)1158輛。

1、合理布局，因地制宜

進行房屋住宅設(shè)計的過程中，要認真的對設(shè)計要求、設(shè)計規(guī)范進行深刻的了解，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，合理布局,決定建筑造型和結(jié)構(gòu)。不僅要設(shè)計出建筑風(fēng)格的獨特性與潮流性，更要設(shè)計出其經(jīng)濟性、實用性與安全性。

中國鐵建山語城項目在具體規(guī)劃設(shè)計時，考慮以下幾點：

（1）在滿足建筑高度、建筑間距、采光等各方面條件的情況下，盡量用足容積率，增加建筑面積。

（2）戶型上采用以三房為主，配以一定量的二房戶型，取消一房戶型，以滿足當(dāng)?shù)刭彿啃枨蟆?/p>

（3）將點式住宅優(yōu)化為兩拼，減少一面墻的結(jié)構(gòu)墻體及外立面裝修、門窗造價。

（4）在小區(qū)三面靠近道路及規(guī)劃道路處均設(shè)計成商鋪，一方面增加商鋪面積，一方面還可以節(jié)約外部圍護費用。

（5）計算土方平衡，首先以規(guī)劃局提供坐標(biāo)點及標(biāo)高為基準(zhǔn)點，并做方格網(wǎng)，對場地內(nèi)標(biāo)高進行測量，然后根據(jù)地勘報告，分析場地內(nèi)地質(zhì)情況，并假設(shè)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標(biāo)高，根據(jù)地下建設(shè)面積及地下室高度，計算土方開挖量及土方回填量，經(jīng)計算后，據(jù)此及大市政路標(biāo)高大致確定小區(qū)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標(biāo)高。按此土方平衡計算，進行規(guī)劃設(shè)計方案，實施時，結(jié)合土方平衡方案，場地內(nèi)磚渣等可用于前期臨路路基，節(jié)省了一部分費用；減少了場地內(nèi)土方外運，自然降低了土方外運費用，增加了回填的便利性，且減少了后期土方的購入，在提高施工效率動的同時，又一定程度上降低了施工成本，基本達到開挖回填的土方平衡。

2、設(shè)立設(shè)計限額指標(biāo)

所調(diào)限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進行初步設(shè)計，按照初步設(shè)計概算造價限額進行施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破，從而達到控制投資的目的。

中國鐵建山語城項目通過招標(biāo)來選擇設(shè)計單位，明確提出要求的最終造價上限、含筋量、砼含量、設(shè)計周期、設(shè)計單位可提供附加增值服務(wù)等條件，最終通過評標(biāo)確定最佳的設(shè)計單位，這樣的話就從根本上限制了工程造價的加大，也通過比價確定了最優(yōu)的設(shè)計費報價。以下為鋼筋、混凝土含量控制指標(biāo)表：

3、注重地下工程的成本控制

在三四線城市地下車位出售形成的收入小于車庫的建造成本，非人防地下室總造價2000-2400元/ m2，人防地下室總造價在2700～2900元/m2。經(jīng)測算，單個車位在6.1-6.5萬元左右時為支出、收入平衡點，且去化周期很長，因此在滿足人防及地下車位的要求下，盡量減小地下車庫的面積。住宅樓的地下室不屬于銷售面積，基本都是買房贈送的，但是建造成本卻很高，更需要嚴(yán)格控制。

中國鐵建山語城項目從以下幾個方面來控制：

（1）原有設(shè)計時，地下樁體設(shè)計長度為15米，后經(jīng)現(xiàn)場挖樁、做堆載實驗等，結(jié)合地勘資料及現(xiàn)場情況，樁長更改為＞6米，項目總計樁1397根，挖樁項目節(jié)約成本約50%。

（2）通過地勘報告了解的地下水位標(biāo)高，在有限的地質(zhì)條件下，提高地下室底板底標(biāo)高至水位線以上。

（3）放棄以贈送地下室作為房屋賣點的營銷策略，在地下室滿足人防及地下車位的基礎(chǔ)上，盡量不設(shè)置地下室，減少地下室面積。

4、配套園林綠化的成本控制

園林綠化是一項創(chuàng)造環(huán)境，改造環(huán)境的工作。布局合理、設(shè)計新穎獨特的小區(qū)是理想的居住地。綠化效果作為小區(qū)形象的重要組成部分，不僅能提高小區(qū)的知名度，還可以帶動整個樓盤的銷售。

中國鐵建山語城項目從以下幾個方面來控制園林綠化成本：

（1）通過日照、風(fēng)向、交通等條件的分析和疊加，確定場地性能及設(shè)置區(qū)域，從而為場地景觀提供各項豎向標(biāo)高設(shè)計依據(jù)，可減少車庫頂板覆土厚度，為解決土方平衡提供合理的建議。

（2）合理控制軟硬景比例，控制、灌、草的比例，控制喬木胸徑、冠幅的搭配，保證效果的前提下盡量多用本地經(jīng)濟樹種。

（3）在滿足設(shè)計理念和展示效果的前提下，盡量減少曲線路徑設(shè)置，減少水景、小品、雕塑設(shè)置。

結(jié)語：

設(shè)計階段的成本控制雖然不是說起來那么輕松簡單，但它的確體現(xiàn)了事前控制的思想，有事半功倍的效果。只有真正把控制成本的關(guān)鍵確立在設(shè)計階段，才能收到投資省、進度快、質(zhì)量好的預(yù)期效果。

參考文獻：

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