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        淺析房地產(chǎn)項目設(shè)計階段造價成本控制

        2018-04-04 09:25:44朱紅中鐵二十四局集團上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海200333
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2018年6期
        關(guān)鍵詞:成本設(shè)計

        文/ 朱紅 中鐵二十四局集團上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200333

        目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代,土地成本瘋狂攀升,控制好開發(fā)節(jié)奏和有效控制開發(fā)成本成為房地產(chǎn)開發(fā)項目保證利潤率的關(guān)鍵??刂坪瞄_發(fā)節(jié)奏的主要目的是控制項目的資金成本、管理費用、提升項目的銷售收入,而銷售收入對于項目而言是個未來不可預(yù)期的變量,主要由市場因素主導(dǎo),因此,房地產(chǎn)開發(fā)項目保證利潤率的重要途徑還是提升項目開發(fā)成本的控制能力。對于房地產(chǎn)而言,設(shè)計成本的投入比重不大,卻會影響到項目75%的成本及盈利,故設(shè)計是成本控制的核心。本文將結(jié)合中國鐵建山語城項目來重點分析設(shè)計階段的大頭成本如何控制。

        中國鐵建山語城項目位于江西省九江市柴桑區(qū)(原九江縣)沙河鎮(zhèn),東臨瑞景新城,西至規(guī)劃路,南臨淵明西大道(延伸段),北至江州大道,與八里湖新區(qū)接壤。整個項目規(guī)劃用地約111.6畝,總建筑面積225535.31平方米,共26棟住宅及3棟商業(yè)樓等,其中住宅面積174393.43平方米,商業(yè)面積20075.02平方米。綠化率為30.01%,容積率為2.61,小區(qū)配套車位數(shù)1158輛。

        1、合理布局,因地制宜

        進行房屋住宅設(shè)計的過程中,要認真的對設(shè)計要求、設(shè)計規(guī)范進行深刻的了解,還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣,合理布局,決定建筑造型和結(jié)構(gòu)。不僅要設(shè)計出建筑風(fēng)格的獨特性與潮流性,更要設(shè)計出其經(jīng)濟性、實用性與安全性。

        中國鐵建山語城項目在具體規(guī)劃設(shè)計時,考慮以下幾點:

        (1)在滿足建筑高度、建筑間距、采光等各方面條件的情況下,盡量用足容積率,增加建筑面積。

        (2)戶型上采用以三房為主,配以一定量的二房戶型,取消一房戶型,以滿足當(dāng)?shù)刭彿啃枨蟆?/p>

        (3)將點式住宅優(yōu)化為兩拼,減少一面墻的結(jié)構(gòu)墻體及外立面裝修、門窗造價。

        (4)在小區(qū)三面靠近道路及規(guī)劃道路處均設(shè)計成商鋪,一方面增加商鋪面積,一方面還可以節(jié)約外部圍護費用。

        (5)計算土方平衡,首先以規(guī)劃局提供坐標(biāo)點及標(biāo)高為基準(zhǔn)點,并做方格網(wǎng),對場地內(nèi)標(biāo)高進行測量,然后根據(jù)地勘報告,分析場地內(nèi)地質(zhì)情況,并假設(shè)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標(biāo)高,根據(jù)地下建設(shè)面積及地下室高度,計算土方開挖量及土方回填量,經(jīng)計算后,據(jù)此及大市政路標(biāo)高大致確定小區(qū)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標(biāo)高。按此土方平衡計算,進行規(guī)劃設(shè)計方案,實施時,結(jié)合土方平衡方案,場地內(nèi)磚渣等可用于前期臨路路基,節(jié)省了一部分費用;減少了場地內(nèi)土方外運,自然降低了土方外運費用,增加了回填的便利性,且減少了后期土方的購入,在提高施工效率動的同時,又一定程度上降低了施工成本,基本達到開挖回填的土方平衡。

        2、設(shè)立設(shè)計限額指標(biāo)

        所調(diào)限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進行初步設(shè)計,按照初步設(shè)計概算造價限額進行施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破,從而達到控制投資的目的。

        中國鐵建山語城項目通過招標(biāo)來選擇設(shè)計單位,明確提出要求的最終造價上限、含筋量、砼含量、設(shè)計周期、設(shè)計單位可提供附加增值服務(wù)等條件,最終通過評標(biāo)確定最佳的設(shè)計單位,這樣的話就從根本上限制了工程造價的加大,也通過比價確定了最優(yōu)的設(shè)計費報價。以下為鋼筋、混凝土含量控制指標(biāo)表:

        3、注重地下工程的成本控制

        在三四線城市地下車位出售形成的收入小于車庫的建造成本,非人防地下室總造價2000-2400元/ m2,人防地下室總造價在2700~2900元/m2。經(jīng)測算,單個車位在6.1-6.5萬元左右時為支出、收入平衡點,且去化周期很長,因此在滿足人防及地下車位的要求下,盡量減小地下車庫的面積。住宅樓的地下室不屬于銷售面積,基本都是買房贈送的,但是建造成本卻很高,更需要嚴(yán)格控制。

        中國鐵建山語城項目從以下幾個方面來控制:

        (1)原有設(shè)計時,地下樁體設(shè)計長度為15米,后經(jīng)現(xiàn)場挖樁、做堆載實驗等,結(jié)合地勘資料及現(xiàn)場情況,樁長更改為>6米,項目總計樁1397根,挖樁項目節(jié)約成本約50%。

        (2)通過地勘報告了解的地下水位標(biāo)高,在有限的地質(zhì)條件下,提高地下室底板底標(biāo)高至水位線以上。

        (3)放棄以贈送地下室作為房屋賣點的營銷策略,在地下室滿足人防及地下車位的基礎(chǔ)上,盡量不設(shè)置地下室,減少地下室面積。

        4、配套園林綠化的成本控制

        園林綠化是一項創(chuàng)造環(huán)境,改造環(huán)境的工作。布局合理、設(shè)計新穎獨特的小區(qū)是理想的居住地。綠化效果作為小區(qū)形象的重要組成部分,不僅能提高小區(qū)的知名度,還可以帶動整個樓盤的銷售。

        中國鐵建山語城項目從以下幾個方面來控制園林綠化成本:

        (1)通過日照、風(fēng)向、交通等條件的分析和疊加,確定場地性能及設(shè)置區(qū)域,從而為場地景觀提供各項豎向標(biāo)高設(shè)計依據(jù),可減少車庫頂板覆土厚度,為解決土方平衡提供合理的建議。

        (2)合理控制軟硬景比例,控制、灌、草的比例,控制喬木胸徑、冠幅的搭配,保證效果的前提下盡量多用本地經(jīng)濟樹種。

        (3)在滿足設(shè)計理念和展示效果的前提下,盡量減少曲線路徑設(shè)置,減少水景、小品、雕塑設(shè)置。

        結(jié)語:

        設(shè)計階段的成本控制雖然不是說起來那么輕松簡單,但它的確體現(xiàn)了事前控制的思想,有事半功倍的效果。只有真正把控制成本的關(guān)鍵確立在設(shè)計階段,才能收到投資省、進度快、質(zhì)量好的預(yù)期效果。

        參考文獻:

        [1]鄭龍.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計階段優(yōu)化工程造價成本的方法及對策[J].低碳世界,2014(01).

        [2]王寶林.論述建筑設(shè)計就階段工程造價成本的控制[J].黑龍江科技信息,2015(20).

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