文/籍蓮立、梁大勇　呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處　內(nèi)蒙古呼和浩特　010060

就房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位來看，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟波動將對我國經(jīng)濟造成致命打擊。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)諸多，如鋼鐵行業(yè)、建筑行業(yè)、化工行業(yè)、機械行業(yè)等等，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動會引發(fā)一系列反應(yīng)，對其他行業(yè)經(jīng)濟帶來影響，從而將對我國社會經(jīng)濟帶來重要影響。因此，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

1、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素有哪些

（1）市場供求變化。房地產(chǎn)市場的供求變化是影響房地產(chǎn)市場波動的直接因素。供求變化與房地產(chǎn)行業(yè)的供給量和房地產(chǎn)價格有關(guān)。隨著供給量和房地產(chǎn)價格的變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟會有一定波動。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求間也存在一定的矛盾，難以達到穩(wěn)定的平衡狀態(tài)。

（2）市場具有盲目性和投機性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的同時存在一定的投機性的投資。這些投機性的房地產(chǎn)投資造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫，影響了房地產(chǎn)行業(yè)供求的不平衡，雖然暫時創(chuàng)造了大額的利潤，但并非是房地產(chǎn)經(jīng)濟正常發(fā)展產(chǎn)生的利益，這種畸形的利益鏈條為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動埋下了隱患，容易引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟危機。

（3）土地價格的變動也容易影響房地產(chǎn)市場價格的變動。房地產(chǎn)市場的開發(fā)首先以土地交易開始，土地市場價格的漲幅直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地交易價格也隨著水漲船高，這也對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟造成了很大的影響。

（4）國家政策的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中伴隨著一定的風(fēng)險，可能會對社會經(jīng)濟發(fā)展具有一定的危害，影響社會經(jīng)濟的有效發(fā)展。針對此出臺的一系列國家政策來調(diào)控，在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動可能會帶來影響，這些都是國家宏觀調(diào)控的措施，是抑制房價的過快上漲。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對宏觀經(jīng)濟的影響

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展帶來一定消極影響，損害經(jīng)濟實體。因各種因素導(dǎo)致的房價過快上漲，房地產(chǎn)市場過熱，會造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的膨脹，產(chǎn)生一定的泡沫經(jīng)濟，為經(jīng)濟的正常運行埋下風(fēng)險的種子。同時不正常的房地產(chǎn)經(jīng)濟漲幅會產(chǎn)生一定的虛假繁榮的景象，對正常經(jīng)濟形勢的判斷造成誤導(dǎo)。房地產(chǎn)市場的過熱，也會過多的吸收投資資金，影響其他行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，對社會資源的不合理分配，不利于社會經(jīng)濟的平衡發(fā)展。

（2）過熱的房地產(chǎn)市場造成投資者和消費者的不理性判斷。過快的房價上漲讓投資者嘗到了房地產(chǎn)市場的紅利，但這種利潤是不平衡的、不理性的，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。但在巨大的市場利益的誘惑下，更多的熱錢流入，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動造成進一步?jīng)_擊，加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫。另一方面，房價的過快增長在消費者中造成恐慌，消費者因害怕房價的繼續(xù)增長而加快購房，造成房源吃緊，內(nèi)需不足，更加速了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動。市場具有一定的投機性，這給投機者一定機會，炒房熱出現(xiàn)，這加大影響了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。

（3）房地產(chǎn)業(yè)的過熱造成了銀行壞賬率過高，容易引發(fā)金融風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，地方政府為了當?shù)貥I(yè)績干預(yù)地方銀行的信貸業(yè)務(wù)，銀行盲目的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持，沒有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營不善或退出市場或宣告破產(chǎn)，無一不把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營困難。在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時間因素或市場的變動，其價值難以保證。這加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險，造成了金融風(fēng)險加劇，金融風(fēng)險一旦觸發(fā)，銀行體系將受到極大的沖擊，由此引發(fā)的社會經(jīng)濟危機后果嚴重。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對銀行業(yè)來講具有極大的威脅性。

（4）各地房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展程度不同，發(fā)達城市和落后城市樓盤庫存量極不平衡。隨之近年房產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)市場中樓盤的庫存量不斷加大。發(fā)達城市，樓盤供不應(yīng)求，庫存量少。落后城市，供過于求，市場上的樓盤未能及時賣出，庫存量加大，導(dǎo)致開發(fā)商手中資金不足，長期的投資未能及時變現(xiàn)，缺少資金，影響了企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)。在一定程度上，加大了落后地區(qū)的金融風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展造成了較大壓力。

3、針對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟波動應(yīng)如何調(diào)控

（1）政府根據(jù)當?shù)貙嶋H房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況進行宏觀調(diào)控，因地制宜。市場的穩(wěn)定發(fā)展離不開國家的宏觀調(diào)控。相較市場的主體作用，從長遠發(fā)展的角度，國家政策的調(diào)控可以在一定程度上彌補市場盲目性、自發(fā)性的不足。當?shù)卣鶕?jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際發(fā)展供求狀況和房地產(chǎn)庫存量來調(diào)控，合理配置社會資源，及時的預(yù)警和防范，有助于減少市場風(fēng)險，尋求經(jīng)濟平衡的同時促進經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

（2）在房價增長過快的一線、二線城市增設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房。在發(fā)達的一線、二線城市，房地產(chǎn)價格上漲過快，市場供不應(yīng)求，政府有必要加強廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)，增加房地產(chǎn)庫存的供應(yīng)，抑制過快上漲的房價，也減少人們的居住成本，合理調(diào)控社會資源，合理解決人們的居住問題。

（3）相關(guān)部門加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和監(jiān)督。通過加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，嚴格審批程序，提高準入門檻，加強監(jiān)督力度，促進房地產(chǎn)投資的理性化和規(guī)范化，有利于實現(xiàn)土地資源的合理有效配置和房地產(chǎn)開發(fā)項目的合理運行。這不但提高了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效率，同時抑制了房地產(chǎn)市場的投機行為，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

結(jié)論：

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟波動對其他行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定具有很大影響，針對市場的投機性和盲目性，需要國家進行宏觀調(diào)控，減少風(fēng)險，促進社會資源的合理配置，促進社會經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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