文/劉春雨 山東省煙臺(tái)市住房置業(yè)擔(dān)保中心 山東煙臺(tái) 264000

住房置業(yè)擔(dān)保是指住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。有以下特點(diǎn)：住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充；是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為；規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時(shí)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此，應(yīng)將預(yù)測(cè)、控制、規(guī)避、化解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)作為置業(yè)擔(dān)保的重中之重，采取有效措施加以防范和規(guī)避。

1、建立并不斷完善擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范體系

置業(yè)擔(dān)保潛在按擔(dān)保程序劃分主要有：擔(dān)保程序設(shè)計(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)；借款人提供擔(dān)保資料的風(fēng)險(xiǎn)；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；還貸違約風(fēng)險(xiǎn)；處置抵押物風(fēng)險(xiǎn)；抵押物滅火及貶值風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等多種、覆蓋擔(dān)保全過(guò)程的潛在風(fēng)險(xiǎn)。建立和不斷完善擔(dān)保前防范、擔(dān)保后監(jiān)管、對(duì)已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)如何化解的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，明確和采取覆蓋置業(yè)擔(dān)保全過(guò)程及各環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)和方法，形成縱橫連貫的風(fēng)險(xiǎn)控制網(wǎng)絡(luò)勢(shì)在必行。

2、按擔(dān)保業(yè)務(wù)流程分別確定擔(dān)保各環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)和方法

（1）擔(dān)保前風(fēng)險(xiǎn)防范。嚴(yán)格、認(rèn)真審核借款人條件和提供資料的真?zhèn)?、可信程度。?duì)銀行自營(yíng)貸款擔(dān)保一般應(yīng)進(jìn)行擔(dān)保前調(diào)查。對(duì)在不同所有制單位從業(yè)的借款人，針對(duì)還款能力、信譽(yù)程度采取不同考核方法和標(biāo)準(zhǔn)，一般與重點(diǎn)相結(jié)合，結(jié)合微機(jī)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)，綜合分析確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)程度，再?zèng)Q定是否提供擔(dān)保。

（2）完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度。由于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人擔(dān)保的期限長(zhǎng)達(dá)二三十年，盡管當(dāng)前出現(xiàn)的擔(dān)保逾期只是極個(gè)別的，但隨著擔(dān)保時(shí)間的延長(zhǎng)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)將隨著時(shí)間的推移逐步暴露出來(lái)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，住房貸款違約高峰期大約出現(xiàn)在貸款后的3至8年，為了切實(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從以下幾方面著手。一是建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指標(biāo)和預(yù)警系統(tǒng)，建立和完善住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度、會(huì)計(jì)核算制度、信息披露制度等；二是對(duì)擔(dān)保保證金存入各銀行的比例、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金的提取方式以及如何使用應(yīng)加以明確；三是因擔(dān)保業(yè)務(wù)的政策性較強(qiáng)，應(yīng)建立以政府信用為后盾的住房置業(yè)擔(dān)保體系，在住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本中應(yīng)有政府預(yù)算資助部分。

（3）風(fēng)險(xiǎn)的化解。出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物滅失、意外事故和自然災(zāi)害、借款人違約等。為減少擔(dān)保公司損失，化解已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可與借款人協(xié)商，提供過(guò)渡房屋租住，處置已抵押房屋；與借貸方協(xié)商重新安排還款期限等辦法。

3、規(guī)避內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

控制目標(biāo)是對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)提取準(zhǔn)備金、提高財(cái)務(wù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和信息反饋能力，安全運(yùn)作公司資本金，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。方法可采取：

（1）建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按營(yíng)業(yè)收入35%提取，專戶存儲(chǔ)、專款專用。主要用于自然災(zāi)害、意外事故造成抵押物的損失，以及因借款人違約由公司承擔(dān)的連帶責(zé)任，在損失發(fā)生前的預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)采取措施的費(fèi)用。

（2）先期由于擔(dān)保公司資本金數(shù)額與營(yíng)業(yè)收入不對(duì)等，直接影響公司凈資產(chǎn)收益率、投資回報(bào)率，從而影響股東持股信心及公司整體業(yè)績(jī)，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極開(kāi)拓市場(chǎng)，可考慮進(jìn)行國(guó)債回購(gòu)，開(kāi)展附營(yíng)業(yè)務(wù)，增加收入，盤(pán)活閑置資金，提高投資回報(bào)。

（3）加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)管理、增收節(jié)支、搞好利潤(rùn)規(guī)劃，努力降低成本、費(fèi)用水平，增強(qiáng)公司發(fā)展實(shí)力和后勁，增加企業(yè)積累，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（4）拓寬視野、更新觀念、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在開(kāi)展好個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保這一主業(yè)前提下，根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)范圍，向代售個(gè)人住房，代售經(jīng)濟(jì)適用房等領(lǐng)域拓展。以主營(yíng)業(yè)務(wù)帶動(dòng)附營(yíng)業(yè)務(wù)，以附營(yíng)業(yè)務(wù)推動(dòng)主業(yè)開(kāi)展。不斷擴(kuò)大置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)規(guī)模和提升執(zhí)業(yè)檔次，通過(guò)提高經(jīng)濟(jì)效益化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任制和考核指標(biāo)

對(duì)擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)化以及明確化，加快制定商業(yè)性銀行貸款的擔(dān)保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。還有就是要給予一定優(yōu)惠政策以及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，在風(fēng)險(xiǎn)保證金稅前提取的舉措要積極實(shí)施，提高住房置業(yè)擔(dān)保公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要積極的發(fā)展置業(yè)擔(dān)保公司，擴(kuò)大置業(yè)擔(dān)保的規(guī)模等，以及通過(guò)對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的整合，進(jìn)一步促進(jìn)住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)以及房產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，只有在這些層面得到了充分重視和加強(qiáng)，才能有助于促進(jìn)住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)水平提高。

5、加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保體系的完善性構(gòu)建，就要在定義上能明確化，將其確定為政策性住房金融機(jī)構(gòu)

以及要將其和住房公積金相聯(lián)系，將其歸入到住房金融體系當(dāng)中重要組成。為能對(duì)這一目標(biāo)加以實(shí)現(xiàn)，就要從多方面加強(qiáng)重視，規(guī)定住房置業(yè)擔(dān)保公司對(duì)中低收入群體住房擔(dān)保業(yè)務(wù)量比例進(jìn)行明確化，在中低群體的購(gòu)房過(guò)程中要進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)置，購(gòu)房債務(wù)支出要占據(jù)家庭收入百分之三十以上，在購(gòu)房的用途上要是自住，第一次進(jìn)行的購(gòu)房以及再次購(gòu)房但目前居住水平低于本是平均水平等[4]。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)這一系列的方法措施實(shí)施，就能有助于對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司運(yùn)行效率進(jìn)行提高，對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保體系的完善也比較有利。

[1]關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)思路[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2012,（12）:64-66.

[2]王杰.關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)思路[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2015（12）.

[3]龔傳洲.科技創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)收益分析[J].科技進(jìn)步與對(duì)策，2014（03）.

[4]薛紅紅.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下房貸險(xiǎn)的出路探析[J].南方金融，2015（11）.