文/黃雪勤 廣西橫縣房地產(chǎn)管理所 廣西南寧 530300

城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口數(shù)量在不斷的增多，為了解決低收入人口住房困難的問題，各個(gè)地區(qū)開始住房保障體系的建設(shè)工作。但是在保障性住房完工交付之后，一系列的后期管理問題得以凸顯，為了能夠?qū)⒐夥亢笃诠芾韱栴}解決，就需要做好仔細(xì)的分析。

1、公租房后期管理存在的問題分析

1.1 難以維持后期管理資金

在建設(shè)公租房的時(shí)候需要投入大量的資金，所以，各級(jí)政府部門需要利用財(cái)政資金、社會(huì)融資以及地方政府資金的方式，才可以推動(dòng)公租房建設(shè)的順利完成，但是在投入使用之后，如何來維護(hù)資金的周轉(zhuǎn)，就成為需要思考的問題。針對(duì)這一問題，其主要表現(xiàn)在：第一，物業(yè)管理企業(yè)難以平衡收支，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)面臨困難。第二，公租房的房屋維修資金籌集的問題一直沒有引起重視。第三，針對(duì)租金的補(bǔ)貼資金，其來源的持續(xù)性受到阻礙。第四，對(duì)于后期的管理機(jī)構(gòu)，其行政運(yùn)行的經(jīng)費(fèi)相對(duì)的困難[1]。

1.2 后期管理監(jiān)管存在問題

在公租房的后期管理中，還需要重點(diǎn)關(guān)注監(jiān)管方面的問題，具體而言，主要表現(xiàn)在：第一，對(duì)于準(zhǔn)入條件的審核方面存在一定的困難。第二，在違規(guī)行為的取證方面面臨一定的困境。第三，在強(qiáng)制退出環(huán)節(jié)方面還面臨一定的困難。

2、公租房后期管理的有效途徑

2.1 拓展公租房后期管理資金來源

在公租房后期管理中，資金就如其可持續(xù)發(fā)展的“血液”，一旦“供血不足”就會(huì)面臨混亂的管理局面，甚至還會(huì)讓公租房成為“貧民窟”。所以，如何解決資金供應(yīng)不足的問題，就成為關(guān)鍵。在建設(shè)保障性住房的環(huán)節(jié)，為了保障資金的實(shí)際來源，在《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(國務(wù)院 建保[2010]87號(hào))中提出：作為市縣政府，還需要利用直接的投資、貸款貼息、資本金注入等有效的方式，強(qiáng)調(diào)對(duì)公共租賃住房建設(shè)的投入。作為省和自治區(qū)的人民政府，也需要給予資金方面的支持，并且中央也需要適當(dāng)?shù)慕o予補(bǔ)助。在后期的管理中，資金主要是針對(duì)行政管理費(fèi)用、房屋設(shè)備維修費(fèi)用、物業(yè)公司管理費(fèi)用以及保障對(duì)象的適當(dāng)貼補(bǔ)[2]。

所以，在具體的操作中還需要做到：第一，利用“輸血”的方式，進(jìn)一步加大政府財(cái)政方面的投入，可以建立專項(xiàng)的保障投入機(jī)制，能夠?qū)⒐芾碣Y金直接納入預(yù)算體系之后。第二，利用公積金增值收益、適量發(fā)行公租房債權(quán)等方式，也可以強(qiáng)化公租房后期管理資金籌集的靈活度。第三，強(qiáng)化公租房后期管理的“造血”功能，具體而言，主要是提升商業(yè)用房建設(shè)面積在保障性住房建設(shè)之中的比例，可以通過商業(yè)用房的收益補(bǔ)貼，從而彌補(bǔ)公租房后期管理不足的問題；適當(dāng)?shù)臏p免公租房小區(qū)物業(yè)管理稅費(fèi)。

2.2 完善公租房使用過程的監(jiān)管

2.2.1 使用動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制——建立聯(lián)動(dòng)管理平臺(tái)

建立聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，由公安部門、民政部門、住建部門等組成，以房產(chǎn)信息和人員信息作為基礎(chǔ)，從而為后期的管理提供數(shù)據(jù)支持。

第一，建立管理信息平臺(tái)。直接由住保部門帶頭，建立公租房管理信息平臺(tái)，具體包含資格申請(qǐng)、人員管理、物業(yè)管理、資格審核等方面。

第二，建立人員信息系統(tǒng)。由公安機(jī)關(guān)牽頭，結(jié)合民政、公安以及社保等部門的信息數(shù)據(jù)，從而建立全國范圍的公租房租戶家庭信息數(shù)據(jù)庫。

第三，基于房產(chǎn)信息和人員信息來建立聯(lián)動(dòng)信息平臺(tái)，并且在信息平臺(tái)之中納入租戶銀行資產(chǎn)信息。對(duì)于后期管理的信息系統(tǒng)以及人員信息系統(tǒng)，都需要單獨(dú)的運(yùn)行，不過個(gè)人信息是固定的，所以，就可以將房屋作為依據(jù)，從而利用租戶申請(qǐng)賬號(hào)，按照個(gè)人的身份來確定信息。利用公租房的房號(hào)以及個(gè)人的身份證，這樣就可以協(xié)調(diào)好管理系統(tǒng)、信息系統(tǒng)以及資產(chǎn)賬戶等一系列的信息，從而建立出動(dòng)態(tài)化的監(jiān)管機(jī)制，這樣為后續(xù)的資產(chǎn)動(dòng)態(tài)審核也可以奠定支撐條件。

2.2.2 實(shí)施有效的退出機(jī)制

第一，激勵(lì)機(jī)制。為了鼓勵(lì)住房條件改善或者是經(jīng)濟(jì)條件改善的承租家庭主動(dòng)的推出，就可以考慮到將公租房退出作為購買商品房的先決條件，或者是享有優(yōu)先權(quán)、稅務(wù)優(yōu)惠或者是在購房方面的補(bǔ)貼。

第二，制裁機(jī)制。針對(duì)被動(dòng)性退出，還應(yīng)該做好日常的監(jiān)管，能夠了解具體的家庭情況變化，由監(jiān)管小組來集中的進(jìn)行清退，亦或是通過司法部門申請(qǐng)支付令，抑或是按照強(qiáng)制公正條款執(zhí)行。在懲罰性的推出條件下，還可以直接將住房保障改成為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼保障形式，從而將其直接清理出去[3]。

第三，過渡機(jī)制?？紤]到退出工作本身的特殊性，因?yàn)楣夥恳暈榱藵M足基本的住房需求，針對(duì)退出機(jī)制，可以試點(diǎn)差額房租補(bǔ)貼、周轉(zhuǎn)房制度以及臨時(shí)的收容體系制度，從而滿足退出的需求。這樣就可以避免剛性退出機(jī)制帶來的經(jīng)濟(jì)和心理壓力，其柔性退出，也能夠?qū)崿F(xiàn)更加人性化的保障體系制度與措施。

首先，差額房租，主要是針對(duì)需要退出或者是經(jīng)濟(jì)物力再續(xù)的租戶，并且暫時(shí)有合理理由不能進(jìn)行遷出的，就可以由經(jīng)營單位給予更加低廉的公租房租金，讓其退出租金相對(duì)較高的公租房。其次，臨時(shí)收容中心，主要是針對(duì)退出公租房租戶，為了避免因?yàn)橥顺鰧?dǎo)致居無定所，從人道主義出發(fā)，就可以建立臨時(shí)性的住所，等待其通過政府其他途徑或者是有能力解決之后，再逐步的推出公租房的做法。臨時(shí)收容中心作為一個(gè)執(zhí)行的保障措施，在硬件方面不必過于注重宜居，能夠滿足基本居住就行，最好是選擇集體宿舍的方式，避免重蹈覆轍。

結(jié)語：

總而言之，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，公租房建設(shè)越來越好，但是針對(duì)公租房建設(shè)完成之后的管理問題，就值得我們?nèi)ニ伎?。本文主要是分析公租房后期管理之中面臨的一系列問題進(jìn)行分析，從而找到重點(diǎn)，將問題一一解決，希望這樣的方式可以推動(dòng)公租房后期管理的可持續(xù)進(jìn)行。