文 | 鐘京濤

案 例

某市政府1993年批準(zhǔn)甲公司將其擁有的20畝土地以宅基地形式分戶轉(zhuǎn)讓,并下發(fā)批復(fù)函。2000年，甲公司與趙某簽訂了《合作開(kāi)發(fā)土地合同書(shū)》，開(kāi)發(fā)上述土地中第56號(hào)地塊，趙某支付2.3萬(wàn)元后，該宅基地及地上附著物的產(chǎn)權(quán)歸趙某所有。合同簽訂后，趙某向甲公司支付了2萬(wàn)元；同年底，甲公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷。2001年，甲公司因無(wú)法償付某借款，雙方簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將包括第56號(hào)地塊在內(nèi)的8塊宅基地以10萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給付某，辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，付某取得土地證。2015年年初，趙某得知市政府將涉案土地頒證給付某后，以公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷、登記中未嚴(yán)格審查土地權(quán)屬來(lái)源、程序違法等為由，提起訴訟，請(qǐng)求撤銷付某的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。一審法院認(rèn)為，案涉登記行為合法，判決駁回請(qǐng)求。趙某不服，提起上訴，二審法院維持原判。趙某不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

分 析

《民法通則》第三十六條、第四十六條規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力，從法人成立時(shí)產(chǎn)生，到法人終止時(shí)消滅；企業(yè)法人終止，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記并公告。最高人民法院24號(hào)函規(guī)定，企業(yè)法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消滅。本案中，甲公司至訴訟時(shí)，尚未被注銷，其仍作為獨(dú)立民事主體而存在，其處分自有資產(chǎn)的行為仍然有效。

實(shí)踐中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的司法審查，主要集中在審查權(quán)屬來(lái)源是否合法、頒證程序是否合規(guī)等方面，對(duì)于作為權(quán)屬來(lái)源的轉(zhuǎn)讓合同審查，以形式審查為主，除非當(dāng)事人提供合同無(wú)效或應(yīng)予撤銷的證據(jù)。本案中，甲公司分戶轉(zhuǎn)讓涉案土地，已取得市政府批復(fù)同意，付某基于甲公司的轉(zhuǎn)讓行為取得涉案土地使用權(quán)，案涉土地的權(quán)屬來(lái)源清楚；在登記程序上，登記機(jī)構(gòu)程序并無(wú)不當(dāng)。雖然趙某與甲公司簽訂合同的時(shí)間在先，且已經(jīng)支付了大部分款項(xiàng)，甲公司存在惡意轉(zhuǎn)讓情形。但是，趙某與甲公司之間的協(xié)議并未實(shí)際履行完畢，而付某與甲公司之間的協(xié)議已經(jīng)履行完畢。根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記生效的規(guī)定，趙某并未取得案涉土地的使用權(quán)，而付某已取得案涉土地的使用權(quán)。如果趙某認(rèn)為雙方惡意串通、付某不構(gòu)成善意取得從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明付某非善意取得。否則，其權(quán)利主張是無(wú)法得到法律支持的。趙某因土地二次惡意轉(zhuǎn)讓行為致其合法權(quán)益受到的侵害，可通過(guò)提起民事訴訟等途徑尋求救濟(jì)。

再審法院認(rèn)為，甲公司雖被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但尚未被注銷，仍可作為獨(dú)立的民事主體而存在并依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)；在趙某未提供證據(jù)證明付某構(gòu)成惡意受讓情況下，甲公司與付某之間的土地轉(zhuǎn)讓行為有效；登記機(jī)構(gòu)在其提交了相關(guān)材料的情況下辦理登記的行為合法合規(guī)。綜上，裁定駁回趙某的再審申請(qǐng)。