圖雅

摘 要：房地產(chǎn)工程的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在工程管理的戰(zhàn)略高度，從工程啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地控制，加強對風險的管理，是保證工程目的、工程目標實現(xiàn)的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；風險因素；對策；注意問題

房地產(chǎn)工程的決策層和管理層應具有充分的風險意識，熟悉可能出現(xiàn)的各類風險，將風險管理納入日常的經(jīng)營管理工作中，對那些不可控因素造成的風險，更要有清醒的認識和妥善的應對措施。根據(jù)風險源劃分，房地產(chǎn)工程的風險有以下六類：政策和政府風險、決策風險、經(jīng)營風險、管理風險、開發(fā)流程風險、法律風險、自然風險。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程的風險因素分析

房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程都伴隨著風險，為了盡量降低各種風險可能帶來的損失和破壞，開發(fā)企業(yè)需要增強其抗風險的能力，采用各種風險防范的措施，實施全方位、全過程、系統(tǒng)的、動態(tài)的的風險管理，主動地控制風險，從而提高企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展保駕護航。影響房地產(chǎn)投資的風險因素很多，按其是否可避免可劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩類對市場內(nèi)所有投資工程產(chǎn)生影響，投資者無法避免的風險為系統(tǒng)風險；而只對個別工程產(chǎn)生影響，可以由投資者通過改善自身經(jīng)營管理設(shè)法避免或消除的風險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風險。

1、系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)行業(yè)是我國的四大支柱行業(yè)之一，與國家宏觀經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影響房地產(chǎn)開發(fā)工程的系統(tǒng)風險主要包括政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開發(fā)工程周期風險等。國家還出臺了鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價上漲過高過快城市將限定家庭購房套數(shù)，房價上漲過高過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。這些政策的出臺將使火熱發(fā)展的房地產(chǎn)市場趨于理性，由此也將給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的風險。由此可以看出，系統(tǒng)風險不但不可避免，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應把握國家的政策導向，熟知國家出臺的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策，積極應對此類風險。

2、非系統(tǒng)風險。如前所述，非系統(tǒng)風險相對于系統(tǒng)風險而言是可控的，而且不同的企業(yè)所面臨的非系統(tǒng)風險可能是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可通過不斷完善自身經(jīng)營管理來避免此類風險。

2 規(guī)避風險的對策建議

1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、工程（包括在建和意向）、適宜工程情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比臨時“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會更從容、更周密，提供的決策依據(jù)會更科學，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風險的能力會更強。

2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。

3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須由有合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當?shù)靥幚盹L險造成的后果。

4、積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于質(zhì)量管理標準的企業(yè)標準、工作程序和工作流程，真正地實現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

5、加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現(xiàn)投機風險等。

6、加強工程的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標的條件，為工程合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術(shù)、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。

3 風險管理中應注意的問題

1、制定風險應對計劃應具有針對性。風險應對計劃的制定是風險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)工程的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)工程自身的條件和項目風險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，不為省小利而鑄大錯。

2、注重應對管理方法的組合。無論是風險控制、風險轉(zhuǎn)移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，需注重多種方法的組合，根據(jù)工程的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先等級排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

3、注意應對管理的經(jīng)濟性。為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。在應對不可預測的風險時，可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經(jīng)濟有效，就需要根據(jù)投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的方案。

綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風險，為了保證開發(fā)效率與效果，開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的工程風險管理，采用各種風險防范的措施，主動地控制風險，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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