□ 寧波市土地儲(chǔ)備中心 傅鼎一

2017年10月18日是個(gè)重要、莊嚴(yán)的日子，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)在北京勝利召開(kāi)。習(xí)總書(shū)記新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想成為全國(guó)人民為實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的行動(dòng)指南，特別是報(bào)告指出我國(guó)社會(huì)主要矛盾已轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾，這給每一名土地儲(chǔ)備工作人員指明了努力的方向。

一、寧波市土地儲(chǔ)備工作的概況

（一）土地儲(chǔ)備的定義

土地儲(chǔ)備是政府依法運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制取得土地，按照城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，進(jìn)行土地征收、地上建筑拆遷拆除及道路、供水、供電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期開(kāi)發(fā)，儲(chǔ)存以備供應(yīng)，調(diào)控城市建設(shè)用地需求，將土地從生地做成熟地的行為，是深度整合配置規(guī)劃、財(cái)政、國(guó)土資源、城建、政府工作力量等核心資源的開(kāi)放性一級(jí)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)城市就是經(jīng)營(yíng)土地，經(jīng)營(yíng)土地的核心之一就是用好用足土地儲(chǔ)備這個(gè)最佳政策工具。

（二）寧波市土地儲(chǔ)備的成長(zhǎng)歷史

伴隨著各個(gè)地方政府通過(guò)土地儲(chǔ)備方式抵押土地融資的大趨勢(shì)，寧波市于2001年4月成立寧波市城市土地儲(chǔ)備中心，并頒布了《寧波市城市土地儲(chǔ)備辦法》。2002年，寧波成立了市開(kāi)投、城投、軌道交通等國(guó)有企業(yè)，負(fù)責(zé)特定土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)收儲(chǔ)，其靈活、快速的特點(diǎn)得到很大發(fā)揮。2007年市土地儲(chǔ)備中心隸屬關(guān)系從市政府直屬事業(yè)單位調(diào)整為市國(guó)土資源局下屬副局級(jí)事業(yè)單位，單位內(nèi)部構(gòu)架建立到位，各項(xiàng)業(yè)務(wù)逐步進(jìn)入正軌。

（三）寧波土地儲(chǔ)備的主要業(yè)績(jī)

近年來(lái)，寧波市土地儲(chǔ)備中心緊緊圍繞市委市政府核心工作，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，破瓶頸、補(bǔ)短板、解難題，調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化空間布局，凸顯土地資產(chǎn)價(jià)值，提升國(guó)土資源供給質(zhì)量，積極探索城市可持續(xù)發(fā)展新路徑，經(jīng)歷了從無(wú)到有的探索階段、步履蹣跚的規(guī)范階段、穩(wěn)扎穩(wěn)打的做強(qiáng)做優(yōu)階段。這期間寧波市土地儲(chǔ)備中心助力城建，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地收儲(chǔ)規(guī)模達(dá)3.5萬(wàn)余畝，投入資金570億元。積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)其升級(jí)換代，近4000畝工業(yè)用地升級(jí)轉(zhuǎn)型為三產(chǎn)用地。堅(jiān)持以人民為中心，質(zhì)量和效益并舉的發(fā)展思想，通過(guò)儲(chǔ)備方式實(shí)施三江片11個(gè)舊村項(xiàng)目改造，涉及10600畝土地，建造了約100萬(wàn)平方米的村民安置房。保障民生，全面提升中心城區(qū)品質(zhì)，寧波市儲(chǔ)備中心以儲(chǔ)備方式改造21個(gè)非成套房區(qū)塊，涉及1800畝土地，改造房屋約100萬(wàn)平方米，住戶約1.47萬(wàn)戶。土地儲(chǔ)備正逐步成為建設(shè)“名城名都”的重要力量，在“六爭(zhēng)攻堅(jiān)、三年攀高”的實(shí)踐中，體現(xiàn)著寧波土儲(chǔ)人應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)。

（四）寧波市土地儲(chǔ)備的組織構(gòu)架和工作機(jī)制

寧波市已建立起由土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)、土地儲(chǔ)備管委會(huì)辦公室和土地儲(chǔ)備中心組成的三級(jí)管理體系。市土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人由市政府領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。日常負(fù)責(zé)決策的土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)辦公室設(shè)在市國(guó)土資源局，市國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)為主任，住建等職能部門(mén)分管領(lǐng)導(dǎo)為副主任。土地儲(chǔ)備中心承擔(dān)具體業(yè)務(wù)工作。目前寧波市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)列入國(guó)土資源部名錄的有11家，呈現(xiàn)“1+10”的分布格局?！?”指市級(jí)層面的土地儲(chǔ)備中心，“10”指各個(gè)區(qū)級(jí)土地儲(chǔ)備中心。在具體操作層面有多級(jí)主體，包括軌道交通、各個(gè)區(qū)政府、各個(gè)管委會(huì)和市城投市開(kāi)投等。

寧波土地儲(chǔ)備中心目前建立起串聯(lián)形式的工作鏈條，相應(yīng)搭建各自的主管業(yè)務(wù)處室，分別是計(jì)劃處、收購(gòu)儲(chǔ)備處和資產(chǎn)管理處。

寧波市土地儲(chǔ)備實(shí)施嚴(yán)格的計(jì)劃管理，即“一庫(kù)四計(jì)劃”，“一庫(kù)”指儲(chǔ)備土地信息庫(kù)，“四計(jì)劃”指收儲(chǔ)計(jì)劃、入庫(kù)計(jì)劃、供應(yīng)計(jì)劃和資金計(jì)劃。市六區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)每年將四個(gè)計(jì)劃上報(bào)市土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)審議，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。同時(shí)建立起完善的計(jì)劃預(yù)警和年中調(diào)整機(jī)制。土地儲(chǔ)備計(jì)劃實(shí)行前后兩頭調(diào)節(jié)，一方面全市經(jīng)營(yíng)性用地，工業(yè)用地除外，出讓前必須納入儲(chǔ)備土地庫(kù)，實(shí)現(xiàn)一個(gè)池子蓄水，對(duì)未納入土地儲(chǔ)備庫(kù)的經(jīng)營(yíng)性用地一律不得公開(kāi)出讓?zhuān)谑諆?chǔ)端統(tǒng)籌謀劃土地收儲(chǔ)的規(guī)模、空間、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，另一方面成立土地出讓預(yù)研判小組，實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地出讓預(yù)研判制度，在供給面增加了關(guān)卡，實(shí)現(xiàn)“入庫(kù)量”與“供應(yīng)量”的雙向管控。寧波市土地收儲(chǔ)主要有三種方式：首先是市級(jí)土地儲(chǔ)備對(duì)特定區(qū)域的獨(dú)立收儲(chǔ)權(quán)力；其次是市級(jí)和區(qū)級(jí)兩個(gè)層面按“五五”出資和收益比例的市區(qū)聯(lián)合收儲(chǔ)模式；最后是區(qū)級(jí)層面的土地收儲(chǔ)項(xiàng)目。其工作流程大致分為：項(xiàng)目謀劃、項(xiàng)目實(shí)施、地塊入庫(kù)、地塊出讓及出庫(kù)、成本核算五個(gè)階段。土地儲(chǔ)備資產(chǎn)管理主要包括儲(chǔ)備地塊、安置剩余房源和地塊內(nèi)的歷史建筑三大類(lèi)。排摸土地儲(chǔ)備資產(chǎn)安全盲點(diǎn)是當(dāng)前的主要工作。

二、寧波市土地儲(chǔ)備存在的困難與問(wèn)題

（一）頂層設(shè)計(jì)缺位

除去2001年的《寧波市城市土地儲(chǔ)備辦法》和2009年的《關(guān)于加強(qiáng)土地資源統(tǒng)籌規(guī)范土地儲(chǔ)備出讓管理工作的通知》，2013年之前寧波市土地儲(chǔ)備鮮有市級(jí)層面的規(guī)范出臺(tái)，造成成立初期工作規(guī)范性不夠，缺乏頂層設(shè)計(jì)。部分工作的開(kāi)展以政府會(huì)議紀(jì)要或抄告單為依據(jù)，儲(chǔ)備職能優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，平臺(tái)功能逐年喪失。

（二）儲(chǔ)備空間萎縮

在當(dāng)前的城建和財(cái)政體制下，市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)范圍沿用舊有的城市總體規(guī)劃，該范圍中有已建成區(qū)，有城投公司、兩江公司、東部新城、高新區(qū)、城中村改造等“封閉開(kāi)發(fā)運(yùn)作，資金自求平衡”區(qū)塊，市級(jí)土地儲(chǔ)備空間被束縛在三江片區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)，可儲(chǔ)備空間十分有限，沒(méi)有大額土地出讓金產(chǎn)生，市級(jí)統(tǒng)籌調(diào)控能力削減。

（三）計(jì)劃完成率較低

雖然寧波市于2013年建立了“一庫(kù)四計(jì)劃”工作機(jī)制，但在實(shí)際操作中，由于沒(méi)有土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，造成地塊的收儲(chǔ)未能與城市規(guī)劃確定的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域相銜接，導(dǎo)致各地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)計(jì)劃編制不夠科學(xué)，計(jì)劃完成率低，儲(chǔ)備計(jì)劃沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。

（四）收儲(chǔ)碎片化嚴(yán)重

土地運(yùn)作主體分散，對(duì)土地資源的經(jīng)營(yíng)調(diào)控力弱。地方主持開(kāi)發(fā)的粗放模式長(zhǎng)期存在，區(qū)塊各自為政現(xiàn)象嚴(yán)重，封閉區(qū)域自負(fù)盈虧導(dǎo)致資金沒(méi)有按重點(diǎn)分配。大區(qū)塊、成組團(tuán)、成片區(qū)的工作格局難以在短時(shí)間內(nèi)建立。收儲(chǔ)規(guī)模失控，空間布局散亂，用途結(jié)構(gòu)失調(diào)，開(kāi)發(fā)節(jié)奏無(wú)序，開(kāi)發(fā)功能同質(zhì)化。行政區(qū)劃的調(diào)整對(duì)土地儲(chǔ)備影響深遠(yuǎn)，少數(shù)重點(diǎn)區(qū)縣新的組織架構(gòu)沒(méi)有得到完善，隊(duì)伍配備尚需時(shí)日。

（五）資源配置失效

由于市級(jí)統(tǒng)籌力度儡弱，土地儲(chǔ)備重點(diǎn)區(qū)塊和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方向不一致，土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃、拆遷計(jì)劃不一致，土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃沒(méi)有真正做到兩規(guī)合一。重點(diǎn)區(qū)塊開(kāi)發(fā)不能凸顯其最大價(jià)值。全市產(chǎn)業(yè)布局分散，沒(méi)有形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。過(guò)多關(guān)注住宅出讓的比例和數(shù)量，忽略了產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)的一體化，城市品質(zhì)受到影響。

（六）部門(mén)聯(lián)動(dòng)欠缺

市、區(qū)兩級(jí)在工作理念上還未達(dá)到高度一致，尚未充分發(fā)揮兩級(jí)各自優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式有待磨合。市級(jí)部門(mén)在相互配合上契合度不夠，部門(mén)合力尚未完全形成。市區(qū)兩級(jí)利益分配存在矛盾，影響城市品質(zhì)提升。

（七）資產(chǎn)管理盲區(qū)多

儲(chǔ)備地塊方面：部分處于拆遷階段地塊的拆遷委托書(shū)沒(méi)有約定安全管理責(zé)任。拆遷地塊部分場(chǎng)地已經(jīng)被實(shí)施主體使用或出租，管理職責(zé)不清晰。歷史建筑方面：委托街道管理的歷史建筑合同期滿后，未辦理手續(xù)被擅自出租，破壞了原有的風(fēng)貌。區(qū)政府管理的歷史建筑，沒(méi)有統(tǒng)一的實(shí)際操作單位。安置剩余房源方面：剩余房源房屋因年久失修出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)漏水等情況，個(gè)別房屋被占用。

三、寧波市土地儲(chǔ)備的對(duì)策和建議

審度時(shí)宜，慮定而動(dòng)。為適應(yīng)十九大后黨中央提出的新理念和新思路，寧波市土地儲(chǔ)備中心運(yùn)用中國(guó)特色社會(huì)主義思想指導(dǎo)工作，著力推進(jìn)全市土地儲(chǔ)備機(jī)制改革，把握新時(shí)代的風(fēng)口，在變革中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

（一）密集出臺(tái)土儲(chǔ)行業(yè)規(guī)范，著力理順現(xiàn)有體制機(jī)制

1.從無(wú)到有的探索階段

2013年9月，市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)寧波市土地儲(chǔ)備工作的通知》（甬政發(fā)〔2013〕101號(hào)），首次提出加大統(tǒng)籌力度，形成“三圈三線”的開(kāi)發(fā)格局。建立健全“一庫(kù)四計(jì)劃”機(jī)制，做到一個(gè)池子蓄水。根據(jù)城市建設(shè)方向，以大區(qū)塊、成組團(tuán)、成片區(qū)方式收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)，整合市、區(qū)兩級(jí)資源，按五五比例共同投入共同開(kāi)發(fā)收益。2013年11月，市府辦印發(fā)《關(guān)于建立土地儲(chǔ)備“一庫(kù)四計(jì)劃”制度的實(shí)施意見(jiàn)》（甬政辦發(fā)〔2013〕243號(hào)），明確通過(guò)建立土地儲(chǔ)備信息庫(kù)，制定四個(gè)計(jì)劃，對(duì)年度土地儲(chǔ)備的總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序?qū)嵭杏?jì)劃管理。將土地儲(chǔ)備工作列入十一個(gè)縣市區(qū)政府的年度工作目標(biāo)考核。

2.步履蹣跚的規(guī)范階段

2016年2月，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)），根據(jù)此文件精神，寧波市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)財(cái)政部等四部委規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題文件精神的通知》（甬政辦發(fā)〔2017〕43號(hào)），進(jìn)一步清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一劃為公益一類(lèi)事業(yè)單位，土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。確定自2016年1月1日起，各地不得再向銀行貸款。存量土地儲(chǔ)備貸款，逐步發(fā)行地方政府債券予以置換。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)新增項(xiàng)目所需資金按規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從已供應(yīng)土地的出讓收入、國(guó)有土地收益基金和發(fā)行地方政府債券等方面獲取。推動(dòng)土地收儲(chǔ)政府采購(gòu)工作。

3.穩(wěn)扎穩(wěn)打的做強(qiáng)做優(yōu)階段

2016年，市委、市政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善行政區(qū)劃調(diào)整后市與相關(guān)區(qū)管理體制的若干意見(jiàn)》（甬黨發(fā)〔2016〕61號(hào)），提出實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地，工業(yè)用地除外，出讓預(yù)研判制度。合理控制土地儲(chǔ)備和出讓的總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序。統(tǒng)一“三區(qū)”土地收儲(chǔ)管理權(quán)限，市、區(qū)兩級(jí)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目由市土地儲(chǔ)備委員會(huì)統(tǒng)籌確定，市中心對(duì)“三區(qū)”核心建設(shè)區(qū)以外的土地?fù)碛袃?yōu)先儲(chǔ)備權(quán)，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)由屬地區(qū)政府負(fù)責(zé)，市級(jí)儲(chǔ)備土地公開(kāi)出讓方案由市政府審批?！叭齾^(qū)”繞城高速范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地出讓金的25%實(shí)行市級(jí)統(tǒng)籌。為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委市政府61號(hào)文件，市府辦下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)市與相關(guān)區(qū)管理體制配套政策的通知》（甬政辦發(fā)〔2016〕180號(hào)），首次提出編制土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。實(shí)行多種計(jì)劃的同步編制、同步調(diào)整。做好收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性方案論證，逐步實(shí)現(xiàn)入庫(kù)量與供應(yīng)量的雙向調(diào)節(jié)。

多部實(shí)質(zhì)性文件的密集出臺(tái)，構(gòu)建起了寧波市土地儲(chǔ)備中心的管理骨架，使許多日常工作有規(guī)可依，師出有名，使管理愈加規(guī)范化，精準(zhǔn)化。

（二）以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，編制全省首例土地儲(chǔ)備規(guī)劃

土地儲(chǔ)備規(guī)劃是以經(jīng)營(yíng)性用地為規(guī)劃對(duì)象，以城市規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局現(xiàn)狀等為依據(jù)，對(duì)土地的收儲(chǔ)和供應(yīng)進(jìn)行的安排。寧波市土地儲(chǔ)備中心圍繞市委市政府要求躋身全國(guó)大城市第一方隊(duì)目標(biāo)，落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十三五”規(guī)劃，融合“土規(guī)”“城規(guī)”，改變當(dāng)前以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道工作思路為主導(dǎo)的做地格局，加強(qiáng)各地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主觀能動(dòng)地位，立足未來(lái)五年，首次編制寧波市中心城區(qū)“十三五”土地儲(chǔ)備規(guī)劃。

1.規(guī)劃為先，科學(xué)統(tǒng)籌

寧波市土地儲(chǔ)備“十三五”規(guī)劃落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，與城市空間發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)。規(guī)劃中的土地儲(chǔ)備規(guī)模、數(shù)量和區(qū)位符合土地利用總體規(guī)劃在布局和規(guī)模上的管控要求。布局與城市近期建設(shè)規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃中關(guān)于城市性質(zhì)、建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及建設(shè)重點(diǎn)等規(guī)劃目標(biāo)相一致。規(guī)劃新增儲(chǔ)備土地中，需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)的規(guī)模符合土地利用年度計(jì)劃。儲(chǔ)備土地供應(yīng)規(guī)模符合國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。土地儲(chǔ)備規(guī)劃對(duì)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制具有指導(dǎo)性作用，年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃是土地儲(chǔ)備規(guī)劃在時(shí)序上的細(xì)化。

2.配套為先，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

中心城區(qū)“十三五”土地儲(chǔ)備規(guī)劃深度結(jié)合低效用地再開(kāi)發(fā)、新型城鎮(zhèn)化、海綿城市、特色小鎮(zhèn)、軌道交通站點(diǎn)沿線和地下空間等城市重點(diǎn)發(fā)展方向。規(guī)劃范圍為“三圈三線”， 第一圈指的是“區(qū)劃調(diào)整后的新六區(qū)圈”，約3837平方公里； 第二圈指的是“繞城高速圈”，約500平方公里；第三圈指的是“核心圈”，約132平方公里；第一線指的是“三江六岸沿線”；第二線指的是“軌道交通沿線站點(diǎn)周邊”；第三線指的是“重大城市交通道路沿線”。規(guī)劃將寧波中心城區(qū)特別是500平方公里繞城高速圈范圍內(nèi)和有開(kāi)發(fā)潛力的軌道站點(diǎn)周邊地塊作為本次研究重點(diǎn)，分析收儲(chǔ)規(guī)模、空間布局、用途結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)時(shí)序和社會(huì)綜合效益。

3.品質(zhì)為先，高效利用

寧波市土地儲(chǔ)備總體戰(zhàn)略是中極核、東集聚、西開(kāi)發(fā)、南融合、北提質(zhì)。中極核指三江六岸重點(diǎn)區(qū)塊，東集聚指東部發(fā)展區(qū)域，西開(kāi)發(fā)指城西拓展區(qū)域，南融合指城南統(tǒng)籌區(qū)域，北提質(zhì)指城北價(jià)值提升區(qū)域。繞城高速圈內(nèi)規(guī)劃可儲(chǔ)備居住、商業(yè)潛力用地總規(guī)模53.01平方公里。共有包括東部新城區(qū)塊、新材料科技城區(qū)塊、南站區(qū)塊等11個(gè)封閉區(qū)塊，可儲(chǔ)備居住、商業(yè)潛力用地規(guī)模13.98平方公里，其中存量可收儲(chǔ)居住、商業(yè)用地占84%。共有包括高橋區(qū)塊、望春區(qū)塊、洪塘街道區(qū)塊、長(zhǎng)豐區(qū)塊、首南街道區(qū)塊等15個(gè)市級(jí)重點(diǎn)區(qū)塊，規(guī)劃可儲(chǔ)備居住、商業(yè)潛力用地19.17平方公里，其中存量可收儲(chǔ)居住、商業(yè)用地占81%。

（三）切實(shí)加強(qiáng)計(jì)劃調(diào)控，實(shí)現(xiàn)從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)員到市場(chǎng)調(diào)控者的蛻變

1.產(chǎn)城融合

中心在供給端要求產(chǎn)業(yè)定位與城市建設(shè)相配套，對(duì)接產(chǎn)業(yè)用地新需求，推動(dòng)萬(wàn)眾創(chuàng)新，創(chuàng)造新供給，推動(dòng)新產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)供地時(shí)序，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)雙優(yōu)化。

2.規(guī)劃統(tǒng)籌

土地儲(chǔ)備計(jì)劃以“十三五”土地儲(chǔ)備規(guī)劃為引領(lǐng)，以“大區(qū)塊、成組團(tuán)、成片區(qū)”為原則，謀劃新增收儲(chǔ)空間。關(guān)注三江六岸、軌道交通周邊、快速交通主干線周邊、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)沿線和低效閑置用地，形成區(qū)域效益綜合發(fā)展，避免城市無(wú)序開(kāi)發(fā)，防止土地利用碎片化。探索特色小鎮(zhèn)建設(shè)和地下空間的開(kāi)發(fā)利用。

3.多計(jì)融合

提高計(jì)劃的協(xié)同性和融合性。市土地儲(chǔ)備計(jì)劃與國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃、新增建設(shè)用地計(jì)劃、征地拆遷計(jì)劃、“三改一拆”計(jì)劃、城建配套基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃和財(cái)政預(yù)算相結(jié)合，做到同步編制、同步實(shí)施，促進(jìn)土地資源的合理利用。

4.存量挖潛

加大收儲(chǔ)力度，關(guān)注城鎮(zhèn)低效用地。針對(duì)儲(chǔ)備土地總量較少的現(xiàn)狀，加大土地儲(chǔ)備庫(kù)的蓄水力度，保障蓄水池作用。隨著舊城改造拆遷成本不斷上漲，農(nóng)轉(zhuǎn)用征地成本居高不下，加大“批而未供”和“供而未用”等存量建設(shè)用地的收儲(chǔ)力度成為必然選擇。

5.提質(zhì)增效

堅(jiān)持質(zhì)量第一，保護(hù)“青山綠水林田湖”等稀缺資源。注重城市的自我修復(fù)與有機(jī)更新，避免舊地大拆大建，站在全市戰(zhàn)略高度謀空間發(fā)展，堅(jiān)持開(kāi)放共享、提升城市品質(zhì)。

（四）在挑戰(zhàn)中覓得機(jī)遇，精致化收儲(chǔ)供應(yīng)模式

1.統(tǒng)一謀劃，統(tǒng)一部署，統(tǒng)一落實(shí)

科學(xué)制定土地儲(chǔ)備“一庫(kù)四計(jì)劃”。計(jì)劃應(yīng)以TOD、XOD、特色小鎮(zhèn)、戰(zhàn)略區(qū)塊等創(chuàng)新城市建設(shè)模式為核心，以儲(chǔ)備規(guī)劃、軌道收儲(chǔ)、城建模式融合為引領(lǐng)，重點(diǎn)排摸軌道周邊、快速路沿線和市政府關(guān)注區(qū)塊。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備重點(diǎn)區(qū)塊開(kāi)發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路交通樞紐、社會(huì)公建配套相結(jié)合，提倡土地儲(chǔ)備到哪里，城建基礎(chǔ)設(shè)施配套到哪里。進(jìn)一步在全市開(kāi)展資源統(tǒng)籌，統(tǒng)一各部門(mén)的發(fā)展目標(biāo)，有效發(fā)揮資源整合平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，做到戰(zhàn)略性收儲(chǔ)，精準(zhǔn)化收儲(chǔ)，切實(shí)提升土地價(jià)值。

2.貫徹市政府的城市發(fā)展意圖

做優(yōu)土地資源分配，促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保障經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在土地出讓金分配方面市、區(qū)兩級(jí)應(yīng)達(dá)成共識(shí)，統(tǒng)一眾多封閉區(qū)塊碎片化的發(fā)展模式，改良自籌平衡的工作體制。落實(shí)工作職責(zé)，切忌因?yàn)閷俚亟值赖淖陨砝妫纬山值览壵木置?，建立高度統(tǒng)籌的城市開(kāi)發(fā)模式

3.發(fā)揮土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)的協(xié)調(diào)決策職能

建全市重點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作推進(jìn)會(huì)制度，建立儲(chǔ)委會(huì)辦公室季度例會(huì)制度。強(qiáng)化部門(mén)之間的相互溝通，相互協(xié)作的工作氛圍。年初訂目標(biāo)、訂任務(wù)，年中做調(diào)整、做檢查，年末有考核、有總結(jié)，有效督促項(xiàng)目推進(jìn)。

4.開(kāi)展新增收儲(chǔ)項(xiàng)目的可行性研究

收儲(chǔ)理念向質(zhì)量、效益并重轉(zhuǎn)變，對(duì)擬列入土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目開(kāi)展地塊概況、收儲(chǔ)范圍、發(fā)展定位、用地方案、效益評(píng)估、指標(biāo)控制的分析。排摸地下管線，排查土壤環(huán)境污染，對(duì)接屬地政府，摸清底數(shù)，提高區(qū)塊優(yōu)勢(shì)資源利用效率，為地塊收儲(chǔ)提供強(qiáng)有力的保障，實(shí)現(xiàn)從粗放到精細(xì)的轉(zhuǎn)變。

5.落實(shí)環(huán)境調(diào)查和健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作

原用途為工業(yè)用地的地塊進(jìn)行環(huán)境調(diào)查和健康風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，既是防治土壤污染的重要舉措，也是推進(jìn)集約節(jié)約用地的重要保障。按照《場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查技術(shù)導(dǎo)則》，工作人員通過(guò)資料搜集分析、地塊內(nèi)企業(yè)相關(guān)人員訪談和現(xiàn)場(chǎng)踏勘，識(shí)別可能存在的污染源和污染物，排查場(chǎng)地是否存在污染可能性，使地塊出讓工作流程到位，規(guī)范有序，保障人民群眾身體健康。

（五）優(yōu)化存量資產(chǎn)的管理和利用，構(gòu)建開(kāi)放共享格局

1.開(kāi)放共享，展示城市脈絡(luò)

重新審視歷史建筑，突出公共功能。打破封閉的管理模式，以城市歷史為主線，對(duì)儲(chǔ)備地塊內(nèi)的歷史建筑進(jìn)行保護(hù)性維修，提升城市品質(zhì)形象。

2.資產(chǎn)透明，規(guī)范處置管理

加強(qiáng)剩余房源的管理，成熟一批處置一批。2017年中心成功拍賣(mài)總建筑面積為8521平方米的86套剩余房源，成交率100%，加速了資金回收，滿足了人民的購(gòu)房需求。

3.底數(shù)清楚，用好存量土地

中心倡導(dǎo)綠色共享理念，將存量?jī)?chǔ)備地塊用于停車(chē)場(chǎng)、綠化工程、文化體育項(xiàng)目場(chǎng)地等公共建設(shè)場(chǎng)地，以臨時(shí)利用方式為公共服務(wù)。目前，寧波市約有11萬(wàn)平方米土地用于臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，臨時(shí)停車(chē)位約4000個(gè)，約有18萬(wàn)平方米土地用作綠化等公建臨時(shí)用地。

4.加大投入，建立監(jiān)管機(jī)制

把日常巡查、隱患排查、專(zhuān)項(xiàng)檢查，安全評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等措施放在首位，多措并舉建立健全安全生產(chǎn)長(zhǎng)效工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)年初有計(jì)劃、年中有督察、年末有考核，使工作規(guī)范化、制度化，確保儲(chǔ)備資產(chǎn)有效管理。

5.安全生產(chǎn)，構(gòu)建文化體系

啟動(dòng)“安全生產(chǎn)月”活動(dòng)，交流工作經(jīng)驗(yàn)，傳播工作技能。開(kāi)展安全管理宣傳教育，組織安全生產(chǎn)培訓(xùn)，形成“自覺(jué)講安全、主動(dòng)抓安全”的良好氛圍。

四、總結(jié)

明者因時(shí)而變，智者隨事而制。黨的十九大是我們黨在新時(shí)代開(kāi)啟新征程的歷史性盛會(huì)，具有里程碑、劃時(shí)代的意義。學(xué)習(xí)好、貫徹好黨的十九大精神是現(xiàn)在以及今后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)全市土地儲(chǔ)備工作者的首要任務(wù)。寧波市土地儲(chǔ)備人將以習(xí)主席新時(shí)代特色社會(huì)主義思想為指引，強(qiáng)化宗旨意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展新要求，發(fā)揚(yáng)實(shí)干精神，干出實(shí)打?qū)嵉男聵I(yè)績(jī)，干出一片新天地，不忘初心，牢記使命，砥礪前行，做好“調(diào)控土地市場(chǎng)”和“提升城市品質(zhì)”兩篇文章，服務(wù)名城名都建設(shè)，努力鍛造一支忠于黨忠于國(guó)家的土儲(chǔ)鐵軍，為人民造福。