肖明霞

（廈門興才職業(yè)技術學院，福建 廈門 361000）

1 引言

隨著我國經濟的高速發(fā)展，經濟高速發(fā)展背景下，房地產行業(yè)的發(fā)展尤為迅速，但是，面對當下經濟高速發(fā)展的趨勢，房地產企業(yè)如何做好成本控制與管理是房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要改進措施，房地產成本控制主要是將控制論應用在實際的項目成本控制中，在房地產項目實施的過程中對每一個環(huán)節(jié)都進行一定的管理措施，確保房地產項目的實際成本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制可以分為三個部分，事前控制、事中控制以及事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現(xiàn)改變時采取的控制措施。房地產成本控制的核心思想皆是對項目的各項成本進行控制，從而確保房地產項目在保證質量的前提下能在最大程度上節(jié)省部分資源。

2 經濟新形勢房地產成本控制的意義

新形勢下經濟發(fā)展的趨勢也發(fā)生一定的變化，傳統(tǒng)的經濟模式逐漸向經濟新模式轉變，經濟新模式的轉變最終形成的模式也稱之為經濟新形勢，經濟舊模式過于傳統(tǒng)不適合我國的發(fā)展狀況，所以轉變?yōu)榉€(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的新經濟模式是我國經濟發(fā)展必然的趨勢，在經濟新形式的背景下，我國的經濟特點主要分為兩點：一點是產業(yè)結構方面，另一點是技術創(chuàng)新方面。產業(yè)結構方面所指的是，我國以往經濟的高速增長轉變?yōu)榉畔卢F(xiàn)有的中高速增長，經濟增長有明顯的提升，產業(yè)機構也變得更加趨于合理化，三大產業(yè)的增長也不再是利用環(huán)境作為增長的代價。所以，房地產行業(yè)新形勢下得以生存就必須要轉變企業(yè)經營的理念，從而面對經濟產業(yè)結構對其提出的考驗。技術方面的創(chuàng)新所指的是社會經濟的高速發(fā)展，人口紅利逐漸減少，企業(yè)無法利用勞動力的廉價獲得企業(yè)發(fā)展的給予，所以，房地產企業(yè)想要得到一定的發(fā)展就要不斷地對現(xiàn)有技術進行創(chuàng)新，提升企業(yè)的核心競爭力。

3 房地產成本控制與管理中存在的問題

3.1 房地產成本控制方法缺乏合理性

合理的房地產成本控制方案是企業(yè)實施內部控制的基礎，所以，房地產開發(fā)項目的成功與否所要考慮到的因素是多方面的，例如，房地產項目在開發(fā)之前要考慮當?shù)氐姆康禺a市場開發(fā)的規(guī)律而且還要對實際的項目進行細致的考察，房地產企業(yè)如果只是盲目的投資就會造成所開發(fā)的項目與當?shù)氐貐^(qū)實際的消費水平不成正比，導致樓盤出售困難的現(xiàn)象發(fā)生，最終企業(yè)無法經營導致經營失敗。新形勢下房地產行業(yè)的發(fā)展方向已經逐漸轉變?yōu)榉止っ骷毣约傲鞒袒l(fā)展，所以，合理的成本控制方案首先要考慮的方面是當?shù)氐姆康禺a市場開發(fā)規(guī)律以及實際的情況考察，根據當?shù)貙嶋H情況將項目成本控制在合理的范圍內，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)效益的最大化。

3.2 成本控制意識不強

任何企業(yè)中財務管理都是企業(yè)資金控制以及風險防控最為基本的部門，房地產企業(yè)也不例外，財務部門是房地產企業(yè)內部成本控制最為關鍵的部分，財務部門的財務報告是企業(yè)運營以及發(fā)展的依據，企業(yè)在運營過程中，都會依據財務部門所提供的財務報告從而制定符合房地產企業(yè)實際發(fā)展的成本方案，但是房地產企業(yè)中財務報告存在一定的延后性，導致房地產企業(yè)構建的成本方案與實際的發(fā)展情況脫節(jié)，造成房地產投資加大，為企業(yè)造成一些不必要的損失，因此，財務部門的財務報告要符合當?shù)厥袌龅陌l(fā)展并且生成報告的時間一定要和企業(yè)的發(fā)展契合，讓房地產企業(yè)認識到項目開發(fā)中成本控制的重要性，制定科學合理的成本控制方案。

3.3 成本控制機制不完善

房地產企業(yè)內部組織機構的不斷完善，能夠提升企業(yè)人員整體的工作效率，以符合實際的發(fā)展為基礎，建立健全的審計機構、執(zhí)行機構以及決策機構，令這些機構之間有一定的聯(lián)系與合作，從而更好地幫助房地產成本控制目標盡早實現(xiàn)。強化部門審計機構的作用，提升審計部門工作的執(zhí)行力度，將審計工作貫徹到房地產項目工程整體中，確保成本控制的完善性，但是部分房地產企業(yè)形式多半是家族企業(yè)形式，對當下企業(yè)責權分離制度的應用沒有合理的引用，沒有真正的與現(xiàn)代企業(yè)接軌，因此，構建合理且符合實際的企業(yè)制度是房地產企業(yè)成本控制的重要部分。

4 房地產企業(yè)成本控制和管理的有效途徑

房地產企業(yè)成本控制的有效途徑主要分為四個階段：決策階段、設計階段、施工階段以及竣工階段，合理的對這四個階段進行成本控制是房地產企業(yè)在新形勢背景下持續(xù)發(fā)展的核心內容。

4.1 房地產項目的決策階段

房地產項目的決策階段是房地產項目開發(fā)的基礎階段，科學合理的構建基礎階段的項目計劃，才能確保整體的工程成本不會出現(xiàn)較大的偏差，如果房地產項目在決策的階段就出現(xiàn)失誤，那么都會為后期的設計階段、施工階段以及竣工階段造成嚴重的影響，因此。房地產項目在開發(fā)之前要仔細地考慮當?shù)氐姆康禺a市場開發(fā)的規(guī)律以及市場的實際情況，杜絕房地產企業(yè)盲目投資的現(xiàn)象出現(xiàn)，對決策階段的方案構建一定要考慮多方面的因素，將環(huán)境、材料以及風險防控都要進行考慮，完善基礎階段的方案構建從保證房地產企業(yè)能夠根據風險評估從而制定相應的措施，保證房地產企實現(xiàn)成本控制以及企業(yè)效益的最大化。

4.2 房地產項目的設計階段

房地產項目設計主要分為三個方面：方案設計、初設以及施工圖設計。也就是說要按照土地的經濟指標，按照相關規(guī)范要求，在滿足容積率做夠的情況下，進行地塊的整體布局，需要細化到物業(yè)形態(tài)、動線組織、建筑立面、戶型設計等各方面[1]。項目在初設之前確保投資估算以及可行性報告得到相關部門的批準，在施工圖設計之前保證投資概算以及所涉及到的文件得到相應的批準，施工圖在設計完成后要移交給相應部門進行審查并且給予一定的建議，設計單位根據給予的建議進行修改從而保證施工圖設計的合理性，避免因施工圖設計的不合理造成的成本損失。

4.3 房地產項目的施工階段以及結算階段

施工階段是房地產企業(yè)成本控制最難以掌控的階段，施工可能會受到天氣以及外界因素所造成的成本上漲，例如施工環(huán)境差所造成的施工材料價格上漲。所以項目施工在資金策劃方面一定要考慮周全，造價部門以及財務部門對施工項目資金的策劃要切合施工的實際情況，避免造成工程項目實際利潤低于預期利潤，結算階段是房地產項目最后的環(huán)節(jié)，主要是對項目的審查以及核對，避免因計算問題造成的成本誤差，在最后的審查階段，相關人員要將審查細化，確保施工項目的質量，避免因質量造成成本問題。

5 結論

我國當前的經濟市場還存在不穩(wěn)定性，房地產行業(yè)的發(fā)展速度雖然較快，但是其存在的不穩(wěn)定性是房地產行業(yè)發(fā)展過程中必須要注意的一項，因此，減少成本從而提高企業(yè)的利潤是房地產行業(yè)共同追求的目標，房地產企業(yè)對內部的成本控制是提升企業(yè)利潤提高企業(yè)在市場核心競爭力的重要措施。房地產企業(yè)對內部成本控制進行深入研究，從而提升管理水平，對企業(yè)內部成本有效地進行控制，強化企業(yè)成本的核算能力從而促進經濟效益的提升，保障房地產企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。