■ 任 飛

緊湊的有公交支持的開發(fā)，創(chuàng)造多元化的功能空間，方為成功的住區(qū)。

一、項目區(qū)位與布局

上海市嘉定區(qū)真新社區(qū)毗鄰普陀區(qū)，是嘉定區(qū)通往上海市區(qū)的門戶。基地東靠定邊路，在基地東北角與銅川路形成交通人流聚集點；西邊為東柵橋路，南側(cè)地塊為東方汽配城地塊，14號線曹安公路站東西向橫穿地塊。

真新社區(qū)作為嘉定區(qū)與上海市區(qū)接壤的最前沿的中心城區(qū)，滬寧高速、312國道、外環(huán)線、中環(huán)線，軌道交通13號線、14號線，以及數(shù)十條公交線在此形成了立體交通網(wǎng)。另有“金沙·3131”創(chuàng)意園區(qū)的落成，使得真新社區(qū)插上了電子信息產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的新飛翼，成為了“大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)”，集聚各類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才的一片熱土。

軌道交通14號線是一條城市東西方向的直徑線，其中，曹安公路站是14號線進入嘉定區(qū)的第二座地鐵站。本項目即為曹安公路地體站上蓋工程，主體為兩棟50米辦公樓，裙房為商業(yè)配套，且與地鐵出入口合并設(shè)計。

總平面設(shè)計以半開放式的下沉廣場為中心展開，是主要的景觀之一。下沉式廣場呈四邊形，與地鐵車站2號出入口相連，設(shè)有一個由地下二層延伸至地面的景觀綠坡，兩側(cè)設(shè)置部分商業(yè)。

該下沉式廣場的作用：

（1）地塊周邊為高密度居住區(qū)，建筑密度比較大，在設(shè)計時，通過對人流的引導(dǎo)、梳理，將地鐵出入口與下沉式坡道結(jié)合，形成開放空間。

（2）下沉式坡道作為地下工程的一部分，能夠有效連接地塊的地面和地下空間，提高地塊地下空間的標志性和可達性，為地鐵站廳層提供良好的采光和通風(fēng)。

（3）下沉式坡道與地鐵站廳層直接聯(lián)系，為軌交人流提供緩沖空間，方便地鐵人流的疏散與集中。

（4）下沉式坡道能夠滿足并改善站廳層的消防疏散設(shè)計要求。

項目的東南角為主要的人流入口，通過下沉廣場導(dǎo)入地下一層及地下二層，建成后，人流從地塊東南部進入基地，沿景觀綠坡步行一段后進入地下商業(yè)，且下沉廣場的入口面向地鐵車站2號出入口，有利于吸引更多的游客前來光顧。在方案的東側(cè)及西側(cè)也設(shè)有樓梯通向下沉廣場，方便地面物業(yè)開發(fā)及來自銅川路的人流進入地下空間。地下車庫的入口設(shè)置在地塊北側(cè)及西側(cè)，主要服務(wù)于地面開發(fā)物業(yè)。

二、項目TOD模式與應(yīng)用

TOD模式：以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（Transit-Oriented Development，TOD）是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計方式。TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調(diào)城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾，以公交線路為導(dǎo)向進行城市開發(fā)，在主要公交站點周圍建設(shè)高密度的集居住、就業(yè)、商業(yè)、生活服務(wù)設(shè)施一體化的鄰里社區(qū)，而這些鄰里社區(qū)的居民可以通過步行或者自行車，到達工作場所、服務(wù)場所及公共交通站點，該鄰里社區(qū)通過公共交通區(qū)域中各城鎮(zhèn)相互連接，從而減少人們對私人小汽車的使用和依賴。

TOD的特征：

（1）組織緊湊的有公交支持的開發(fā)。

（2）將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達的公交站點的范圍內(nèi)。

（3）建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來。

（4）混合多種類型、密度和價格的住房。

（5）保護生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間。

（6）使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點。

（7）鼓勵沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實施填充式開發(fā)或者再開發(fā)。

三、項目效益溢價回收

TOD建設(shè)有一個非常重要的理念—“溢價回收”，它指的是快速公交系統(tǒng)站（包括軌道交通站點、BRT站點）建設(shè)所帶來的周邊地塊升值，應(yīng)與快速公交系統(tǒng)的投資建設(shè)主體相關(guān)聯(lián)，也就是交通設(shè)施的投資主體應(yīng)與站點周邊地塊的開發(fā)主體合一，即目前上海實施的“地鐵+物業(yè)”開發(fā)實踐模式。而本地塊周邊有大量的住宅建筑，且地鐵站主體橫穿整個地塊，所以本地塊的地塊地下空間和地鐵統(tǒng)一建設(shè)，符合TOD的發(fā)展理念，將成為上海TOD發(fā)展模式的一個重要實踐點，可以帶動地塊周邊整體的經(jīng)濟效益。

根據(jù)軌道交通設(shè)計規(guī)范，地鐵車站周邊建設(shè)用地的保護控制范圍一般在50米。地下空間與地鐵車站分期實施會因規(guī)范要求及施工退界等客觀因素導(dǎo)致一定程度的地下空間的資源浪費，為保護及監(jiān)護地鐵的運營安全，后期地塊地下空間施工的建設(shè)成本及施工風(fēng)險均較大。本項目地塊地下空間與地鐵車站整體考慮，同步設(shè)計、同步施工，有效集約利用地下空間，降低了建設(shè)成本及風(fēng)險

本項目的建設(shè)，有利于切實貫徹落實上海市和嘉定區(qū)的發(fā)展精神，切實解決區(qū)域出行及生活配套的實際困難，完善和提升區(qū)域發(fā)展水平，促進區(qū)域的綜合發(fā)展，推動區(qū)域內(nèi)和諧社區(qū)的建設(shè)，促進真新街道城市可持續(xù)發(fā)展。