韓平柱

【摘要】本文重點(diǎn)闡述了“營改增”改革的基本理論依據(jù)，并且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算以及稅負(fù)狀況進(jìn)行相應(yīng)的分析。針對(duì)當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的狀況進(jìn)行了分析，并且提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 稅務(wù)籌劃

自從2011年開始，經(jīng)過我國國務(wù)院的審批，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了營業(yè)稅改增值稅，也稱為“營改增”，其在當(dāng)前全國范圍內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛實(shí)施。依照我國相關(guān)的部署，“營改增”會(huì)在今年徹底完成，“營改增”現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)散到我國建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)以及金融保險(xiǎn)業(yè)與生活服務(wù)等行業(yè)。其中房地產(chǎn)行業(yè)作為我國社會(huì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成部分，在實(shí)施“營改增”之后的稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生何種變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何實(shí)施會(huì)計(jì)核算以及稅務(wù)的籌劃工作，是非常值得我們?nèi)ド钊胩接懙膯栴}。

一、“營改增”的改革理論基礎(chǔ)

（一）稅收效率原則

所謂的稅收效率，其中主要涵蓋了稅收經(jīng)濟(jì)效率以及稅收行政效率兩個(gè)方面。對(duì)于稅收經(jīng)濟(jì)效率來講，主要指的是對(duì)稅收不能對(duì)本體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成影響。從另一個(gè)層面上來講，稅收需要扮演一種“中立”的角色。但是實(shí)際上所有的稅收都會(huì)受到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，只是所產(chǎn)生的影響程度各不相同。和增值稅中的增加值征稅政策比較，企業(yè)中的營業(yè)稅重復(fù)征收的狀況表現(xiàn)的比較嚴(yán)重。稅收行政效率主要是指實(shí)現(xiàn)征收稅務(wù)成本的最低化以及征收的途徑簡(jiǎn)單易行。實(shí)際的稅務(wù)征收成本包含了對(duì)稅務(wù)部門的成本征收，像稅務(wù)人員的工作薪資、稅務(wù)征收單位的辦公費(fèi)用以及發(fā)票打印等相關(guān)的費(fèi)用；這其中也包含了納稅的成本，比如申報(bào)費(fèi)、咨詢費(fèi)以及稅款的核算成本等。兩種稅務(wù)征收是并行存在對(duì)稅務(wù)人員的稅務(wù)征收的總工作量，也會(huì)造成企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品和付出勞務(wù)工作的納稅人實(shí)施記賬分割、對(duì)稅款進(jìn)行分開核算，進(jìn)而造成了管理成本的提升。

（二）公平性稅收原則

所謂的公平性稅收就是要求稅收工作要保持中性的狀況，對(duì)所有的納稅人實(shí)施公平對(duì)待，方便創(chuàng)造出一種透明化的稅收環(huán)境，進(jìn)而有效的推動(dòng)當(dāng)前社會(huì)大環(huán)境中，各行業(yè)企業(yè)相互間的公平競(jìng)爭(zhēng)。但是在實(shí)際的情況中還是存在著一些不公平性因素，比如社會(huì)資源占有的差異性等，還是需要通過差異性稅收方式來實(shí)施調(diào)節(jié)，以此來創(chuàng)造出相對(duì)公平的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。企業(yè)營業(yè)稅主要是依照實(shí)際的營業(yè)額來進(jìn)行全額的征稅，但并沒有充分的考慮到其中作為納稅人的經(jīng)濟(jì)利益。不論是納稅人是否真正得到了盈利，只要企業(yè)產(chǎn)生了營業(yè)額就需要進(jìn)行稅額的征收；這一狀況對(duì)一些實(shí)際營業(yè)額差距較大的企業(yè)是比較不公平。并且增值稅只是超出的增值稅的增額，它是將企業(yè)的生產(chǎn)成本和經(jīng)濟(jì)收益都劃分到其中，商品的盈利是稅收的主要組成部分。所以說，增值稅相比營業(yè)稅可以更好的展現(xiàn)出稅收的公平性。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)生的影響

（一）建筑安裝成本較低、抵扣工作困難

當(dāng)前建筑企業(yè)屬于房地產(chǎn)中的上游企業(yè)，同時(shí)也是受到“營增改”影響比較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。主要是因?yàn)椴荒苋〉没蛘卟糠秩〉媒ㄖ袠I(yè)中的增值發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)項(xiàng)目稅負(fù)狀況比較嚴(yán)重。例如某公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，現(xiàn)已開發(fā)項(xiàng)目屬于老項(xiàng)目——酒店部分準(zhǔn)備售價(jià)21000萬元，按照營改增該公司可以開5%增值稅專票或普通發(fā)票。酒店部分目前注冊(cè)小規(guī)模納稅人，因?yàn)闆]有開業(yè)，按正常只能收普通發(fā)票，這樣21000萬元普票對(duì)酒店來說不能按固定資產(chǎn)當(dāng)年抵扣60%，第二年抵扣40%，給酒店造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。所以說必須要對(duì)“營改增”政策進(jìn)行有效的完善，由于當(dāng)前我國對(duì)這種發(fā)展形勢(shì)下企業(yè)出臺(tái)相應(yīng)的稅收抵扣標(biāo)準(zhǔn)，造成了企業(yè)中的經(jīng)濟(jì)收益被稅收克扣，進(jìn)而不利于酒店的良好發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金的使用受到影響。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中基本都是通過多項(xiàng)目運(yùn)作的形式，通常采用的是預(yù)售的方式來進(jìn)行建筑的銷售，預(yù)售之后的實(shí)際收入需要納入到預(yù)先繳納的稅款當(dāng)中。因?yàn)榻ㄖ膶?shí)際成本以及財(cái)務(wù)成本會(huì)伴隨建筑施工時(shí)間的增加而增加，這就需要相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先墊付較大稅收資金，這種狀況就占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較大的流動(dòng)資金。等到工期結(jié)束之后，依照實(shí)際產(chǎn)生的每一項(xiàng)原始性的工期成本實(shí)施增值稅的核算工作，進(jìn)而抵扣銷項(xiàng)稅額。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中稅務(wù)籌劃和核算

（一）提升對(duì)增值稅發(fā)票的有效管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施了“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷提升對(duì)增值發(fā)票的使用和管理，實(shí)施專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)的方式，不斷的提升建筑企業(yè)內(nèi)部的管理層次，提升對(duì)稅務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，加強(qiáng)對(duì)建筑材料采購過程中票據(jù)的管理，提升和建筑企業(yè)相互間的有效溝通，及時(shí)有效的對(duì)增值稅發(fā)票和對(duì)應(yīng)的抵扣收據(jù)。因?yàn)楫?dāng)前社會(huì)中房地產(chǎn)的企業(yè)相互間的競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈，建筑企業(yè)通常不能通過提高承包價(jià)格，將營“營改增”帶來的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這就會(huì)造成建筑企業(yè)在工程質(zhì)量和材料的使用上進(jìn)行資金的節(jié)省，嚴(yán)重影響到了建筑的整體質(zhì)量。因此，必須要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇比較正規(guī)的和有潛力的，充分符合增值稅納稅人資格的施工單位，在保證工程整體質(zhì)量不受影響的前提下，為自身的增值稅的抵扣營造出有利的條件。

（二）規(guī)范建筑企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作

首先建筑企業(yè)需要找出其中對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)流程，對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)進(jìn)行掌控。對(duì)建筑土地、建筑施工以及融資環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的把控，對(duì)其中的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額實(shí)施有效的管理。不斷完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作、資金籌集工作、融資管理與建筑預(yù)算管理，充分圍繞“營增改”理念對(duì)企業(yè)中的稅務(wù)籌劃進(jìn)行管理和把控。由于當(dāng)前受國家宏觀調(diào)控影響，國家為抑制房?jī)r(jià)過快增長，出臺(tái)國五條，限制國有商業(yè)銀行系統(tǒng)給房產(chǎn)企業(yè)貸款，導(dǎo)致中小企業(yè)沒有了血液，大量企業(yè)為力獲取資金，紛紛從民間借貸，資金成本較高，給企業(yè)造成沉重負(fù)擔(dān)，很多小企業(yè)紛紛破產(chǎn)，成為爛尾樓，進(jìn)而嚴(yán)重影響到了社會(huì)建筑企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，必須要找準(zhǔn)企業(yè)中資金籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，有效的降低企業(yè)的稅負(fù)。及時(shí)將企業(yè)中的部分業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的稅費(fèi)的合理轉(zhuǎn)移，保證企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

通過本文對(duì)在“營增改”之后房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何正確實(shí)施會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)的籌劃，提出了問題和解決方式。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國社會(huì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成部分，在實(shí)施“營改增”之后的稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正確的實(shí)施會(huì)計(jì)核算以及稅務(wù)的籌劃工作，這樣才可以有效的保證我國建筑行業(yè)的快速穩(wěn)定的發(fā)展。

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