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        試論土地發(fā)展權與土地增值收益的分配

        2018-01-30 08:46:44陳東慧
        智富時代 2018年10期

        陳東慧

        【摘 要】隨著社會的飛速發(fā)展,由于城鎮(zhèn)化建設的加快,越來越多的農(nóng)用土地被征集為經(jīng)營性用地或者建設用地,合理的進行土地增值收益分配對被征地農(nóng)民的生活條件和社會經(jīng)濟的發(fā)展都具有重大的意義,土地用途管制促成了土地發(fā)展權的產(chǎn)生,土地發(fā)展權的設立有利于土地用途管制的實施,限制土地發(fā)展權,合理的進行土地增值收益的分配,更好地維護我國群眾的利益,促進我國經(jīng)濟發(fā)展,提升我國的國際地位。

        【關鍵詞】土地發(fā)展權;土地增值收益;合理分配

        為了國家的發(fā)展,土地改革是我國政府依法改變土地所有制的一項措施,為了公共利益的需要,土地征收是必不可少的。在土地征收過程中的土地增值收益的分配問題是土地征收過程至關重要的問題,土地發(fā)展權不同于土地所有權,是在土地利用現(xiàn)狀基礎上進一步開發(fā)的權利,本文主要通過解析土地發(fā)展權與土地增值收益的概念,探討土地發(fā)展權與土地增值收益分配之間的關系。

        一、簡析土地發(fā)展權

        為了加強土地管理,維護土地的社會主義公有制,保護、開發(fā)土地資源,合理利用土地,切實保護耕地,促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,1986年6月25日經(jīng)第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過了《中華人民共和國土地管理法》。土地發(fā)展權是土地所有權諸項權利中的一項,具有抽象性、潛在性、政策性和工具性,是一種可以與土地所有權分離而單獨處分的權利。土地的使用權是國家的,但是土地的所有權是歸農(nóng)民所有,農(nóng)民的唯一收入來源便是土地,國家根據(jù)發(fā)展需要對土地進行征收,被征收的土地永久性的為國家所用,還有一種方式是征用,即將土地進行暫時性的使用,征用結束后歸還給農(nóng)民繼續(xù)使用,無論征收還是征用,都是為了國家發(fā)展需要,利用國家權利,給予農(nóng)民一部分補償為前提,將土地進行他用,目前我國對土地發(fā)展權還沒有明確的法律規(guī)定。

        二、簡析土地增值收益

        土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉為建設用地并進行相應開發(fā)后,達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的增值。土地增值收益可以簡單的分為三類:土地的自然增值、土地用途轉變的增值以及土地投資過程實現(xiàn)的增值。

        (一)土地的自然增值

        土地的自然增值指的是不受外界因素影響而實現(xiàn)的土地自然增值。隨著社會的發(fā)展,市場需求越來越大,在土地面積一定的條件下,很容易出現(xiàn)供不應求的情況,為了滿足供需關系,土地的價格必然就會增值,以此實現(xiàn)了土地的自然增值。

        (二)土地用途轉變實現(xiàn)的增值

        為了適應國家發(fā)展,很多農(nóng)用土地被征收作為商業(yè)用地,土地的用途和性質(zhì)都發(fā)生了變化,例如醫(yī)院、住宅、工廠等等。作為農(nóng)業(yè)用地時其收入是一定的,但是被作為商業(yè)用地后,由于用途的改變,土地就實現(xiàn)了巨大的增值,征收后用作建設用地的土地為國家經(jīng)濟發(fā)展以及城市規(guī)劃都做出了較大的貢獻。

        (三)土地投資產(chǎn)生的增值

        土地對于農(nóng)民來說就是種植農(nóng)作物,農(nóng)作物的產(chǎn)量決定了土地的價值。農(nóng)民在種植過程中給予投資,如施以肥料、噴灑除草除蟲劑,采用高科技種植技術和收割技術提高農(nóng)作物產(chǎn)量,在這個過程中增加了投資,同時也使土地增值。

        三、土地增值收益分配現(xiàn)狀

        為了國家的發(fā)展與城鎮(zhèn)建設規(guī)劃需要,農(nóng)用土地被征集做其他用處是不可避免的。土地在征收過程中通常會產(chǎn)生巨大的土地增值,在我國現(xiàn)有的土地增值收益分配中,分配主體不明確導致分配不均,建設用地的有償使用費歸政府所有,這部分費用也在中央和政府之間進行分配,大部分的土地增值收益被政府收入囊中,農(nóng)民得不到應有的分配,只是得到十分廉價的補償費,土地的征收補償標準過低,各級政府在進行土地增值收益分配時,按照當?shù)卣卟]有考慮農(nóng)民的權益,農(nóng)民只能得到很少的補償費用,與土地增值收益相比,農(nóng)民根本得不到應有的補償,僅有的補償金不能保障農(nóng)民的正常生活,因此我國的土地增值收益分配存在不合理之處[1]。

        四、土地發(fā)展權與土地增值收益分配的關系

        (一)土地發(fā)展權與土地增值收益的初次分配

        土地發(fā)展權與土地增值收益的初次分配是通過自由交易市場完成的,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》,政府在進行土地征收過程中,按照當?shù)氐恼魇找?guī)定以及相應的補償機制,與被征收者進行合理的談判,通過討價還價、市場協(xié)調(diào)以及互相妥協(xié)等最終對征收土地實現(xiàn)補償價格的確定,實質(zhì)上也是土地增值收益的初次分配,但是這個價格不是真正的價格,只是通過各種協(xié)商達到的最后成交價格,對農(nóng)民來說并沒有得到真正的利益,得不到應有的補償。

        順應新時期經(jīng)濟發(fā)展趨勢,完善土地補償機制,確定補償范圍以及補償比例,切實以農(nóng)民利益為出發(fā)點,使農(nóng)民依法享有土地增值收益的補償,規(guī)范政府職權,杜絕出現(xiàn)濫用職權等腐敗現(xiàn)象,按照正規(guī)渠道對征收土地進行定價,對土地征收成本做好預估,按照國家標準實現(xiàn)我國土地增值收益。

        (二)通過稅收實現(xiàn)的土地增值收益的二次分配

        稅收的本質(zhì)是國家為了滿足社會公共的需要,按照國家權利,依據(jù)法律規(guī)定的標準和程序,參與國民收入分配,強制性取得財政收入所形成的一種特殊分配關系。它體現(xiàn)了在一定社會制度下,國家與納稅人在征收、納稅的利益分配上的一種特定分配關系,稅收與其他分配方式相比,具有強制性、無償性和固定性的特征。通過土地增值稅收實現(xiàn)土地增值社會返還,通過政府的權利,實現(xiàn)土地增值收益的二次分配,土地增值征稅,合理的實現(xiàn)土地增值收益分配[2]。

        (三)通過土地發(fā)展權的轉移實現(xiàn)土地增值收益的分配

        政府制定土地利用規(guī)劃,制定發(fā)展權利用制度,監(jiān)督土地的發(fā)展權轉移,土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈送。土地發(fā)展權轉移即土地發(fā)展權利的交易,是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然手段,當土地作為農(nóng)業(yè)使用的權利轉變?yōu)槠渌锰帟r,土地發(fā)展權和其他交易物品一樣,需要一定的費用進行土地發(fā)展權的轉移,以此手段提高土地增值的收益。

        五、結語

        為了國家發(fā)展需要和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設的需求,土地征收是避免不了的,土地作為農(nóng)民收入的保障,切實保障農(nóng)民利益是我們必須做的事情。合理分配土地增值收益,對我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定具有重要的意義,土地發(fā)展權是土地所有權人依法享有的土地使用權力,也是土地在利用上進行再發(fā)展的權利,切實保證土地增值收益的合理分配,以土地發(fā)展權為基礎,通過土地發(fā)展權的初次分配、稅收的二次分配以及土地發(fā)展權轉移的二次分配機制,共同實現(xiàn)我國土地增值收益的分配。

        【參考文獻】

        [1]劉思言.論土地征收增值收益分配法律制度完善[J].華南理工大學.2016(04)

        [2]程雪陽.土地發(fā)展權與土地增值收益的分配[J].法學研究.2014(09)

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