盧雪倩 車正紅

【摘 要】我國房地產行業(yè)由上世紀80年代開始發(fā)展，現(xiàn)今己經(jīng)逐步成長為我國經(jīng)濟的核心基礎行業(yè)。房地產行業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢對國民經(jīng)濟的持續(xù)不斷發(fā)展有著積極影響，但我國房地產屬于資金密集型行業(yè)，因此形成一個良好的資本結構是非常關鍵的。我國作為發(fā)展中國家，有著自身獨有的市場環(huán)境，再加上受政府宏觀調控的影響，房地產行業(yè)的資本結構在其發(fā)展中就顯得尤為重要。所以優(yōu)化資本結構成為房地產公司的重中之重，本文闡述我國房地產上市公司的資本結構現(xiàn)狀，分析了其存在的問題并給出了優(yōu)化建議。

【關鍵詞】房地產上市公司；資本結構；內部融資；宏觀調控

一、資本結構概念界定和理論基礎

（一）資本結構的概念

就一般意義而言，資本結構是指企業(yè)各種資本的價值構成及其比例關系，是企業(yè)一定時期的籌資組合的結果。在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中形成的資本結構主要是自有資本結構，長期資本結構和目前應用最廣泛的全部資本結構。對于公司而言，最優(yōu)資本結構最終目的是利潤最大化。這個過程中也就要求房地產上市公司各項資金的來源構成合理化。

（二）資本結構主要理論基礎

1.MM理論。該理論主要分為無公司稅時的MM模型和有公司稅時的MM模型。

2.權衡理論。即在建造公司最好的資本結構的情況下出于對外借錢所發(fā)生的資本使用費和公司借由該資本所能過的的最大利潤所做的一個平衡。

3.代理理論。代理理論主要是描述了投資公司資金和實物的人與運用該資本的人兩者的金錢聯(lián)系。

4.融資優(yōu)序理論。這個理論就要求公司在需要資金和籌集資金的過程中根據(jù)融資代價重要性做一個排序，體現(xiàn)在先選擇資本成本較低的內源融資，再考慮資本成本較高的外源融資。

二、房地產上市公司資本結構現(xiàn)狀

（一）我國房地產上市公司資本結構現(xiàn)狀

首先，我國房地產是資金密集型行業(yè)，其主要特征就是高資產負債率。公司規(guī)模的不斷擴大外源資本所占比重增大，公司償債能力降低，將會阻礙公司發(fā)展。

其次，我國房地產上市公司主要的資金來源主要是銀行的長期貸款。最后，我國房地產外源資本中長短期借款構成比例也會影響公司的償債能力。公司償還債務的能力不僅體現(xiàn)于其長期借款的償債能力還體現(xiàn)于短期借款。

（二）房地產上市公司資本結構存在的問題

1.我國房地產上市公司融資渠道不夠多樣化

房地產公司的資本除了基本的來自企業(yè)內源資金之外，主要是靠銀行借款維持公司的正常運轉。這種現(xiàn)象自房地產業(yè)發(fā)展以來就存在，反映出我國房地產上市公司融資渠道的單一性，這不但不利于公司的長期可持續(xù)發(fā)展還會危及銀行業(yè)。由此我國房地產行業(yè)在融資方面的能力需要提高，各項有關的規(guī)章制度更應該完善。

2.房地產上市公司資產負債率較高

前幾年，有關金融部門發(fā)布若我國房地產公司的進行資金再收集將會被拒絕，而房地產上市公司用較低資本成本籌資的方式將會被迫取消，這不利于房地產上市公司的融資。這驅使企業(yè)去尋求高成本的融資方式進行籌資，進而資產負債率不斷上升。當前，我國國內的股票權益融資市場還沒有開放，規(guī)模高的上市公司紛紛由境內的銀行貸款或境內發(fā)行股票轉向他國。我國上市公司的要求異常嚴格，外加經(jīng)濟環(huán)境的限制，這更加劇了我國房地產上市公司籌資的困難程度。

3.房地產上市企業(yè)只注重外源融資

公司籌集資金的方式不同受益不同，即融資途徑的順序。先考慮較小代價的自籌資本，再考慮資本成本高的外部投資者投入的資本?？v觀我國房地產上市公司籌資比重的發(fā)展來看，外部投資者投入的資本要遠遠多于企業(yè)內部所有者投入的資本。近幾年這種模式開始漸漸轉變，自有資本的比重在漸漸上升，公司管理層與時俱進重視起了償債能力，降低了公司高額的欠錢比率。這有利于公司的財務穩(wěn)定，提高了公司的盈利能力?？梢允构靖幼杂傻陌l(fā)揮和運轉。

4.政府宏觀調控加大了融資難度

兩會提出的房地產調控新提法可以看出本屆政府希望利用市場來解決房價問題。宏觀來看，日益增長的房價勢必會有所減緩，銀行增加了房地產公司貸款的難度，在兩會的新政策下房地產上市企業(yè)的銀行融資渠道可能受到進一步的約束。相比于前兩年，如今額外的銀行貸款政策不斷增加，尤其對于一些較不發(fā)達的地區(qū)的房產來說其貸款變得艱難。房地產業(yè)是一個高風險的行業(yè)，銀行給予貸款必須基于該公司有良好的信貸記錄，因此國家宏觀政策的調控更有益與銀行。

三、我國房地產上市公司優(yōu)化資本結構的提議

（一）發(fā)展多元化融資渠道減少對銀行的依賴

西方的房地產公司已經(jīng)趨于穩(wěn)定階段，所以其融資渠道比較豐富，而我國房地產發(fā)展時間不長，還需繼續(xù)努力，兩者之間一個很重要的差異就是我國房地產業(yè)資本中外借款項接近于西方國家的2倍。盡管西方國家比我國有優(yōu)勢，但我國不會氣餒應當取長補短，汲取經(jīng)驗。一方面學習他國多樣化的融資渠道來改善我國對銀行的長期依賴性；另一方面我國政府還應健全房地產貸款政策方面的法律法規(guī)，使得我國房地產上市公司“被迫”走上一條積極開拓融在渠道的道路，從而形成健康的發(fā)展模式，擺脫一旦銀行資金鏈斷裂，公司就面臨經(jīng)營癱瘓甚至破產的被動局面。

（二）降低房地產上市公司的資產負債率

房地產上市公司一貫高額的外債借款導致了高資產負債率，這樣的惡性循環(huán)勢必使公司形成一個低利用率的資本結構，從而面臨資金方面的風險。一個良好的資產負債率既可以改變低效率的資本結構，還可以加速公司的運轉周期，獲取較高利潤。降低資產負債率的主要措施：①直接投資，增加注冊資本；②債轉股，將債務轉化為公司股權；③股份制，把社會資本轉為權益資本，降低資產負債率；④積極尋求新的負債融資渠道，增強抗風險能力；⑤高瞻遠矚，跟緊政策，形成合理資產負債率。

（三）注重內源融資的拓展

我國房地產上市公司正處在高速發(fā)展階段，公司只要想運轉、想發(fā)展就得持續(xù)不斷的投入資本，尤其是房地產行業(yè)更甚之。我國房地產上市公司一貫依賴外部借款，忽略自身發(fā)展自行投資的重要性，所以我們首先要做的就是擺脫對外部的依賴，即將注意力轉移到自身投資上。公司必須重視自身內部修為，公司經(jīng)營期間注意資源的合理配置，使資金得到最大限度的有效利用。公司的財富多，后期的銷售量就會跟上持續(xù)擴大，公司的發(fā)展創(chuàng)新能力愈加增強，最后真正實現(xiàn)一個良性循環(huán)。其次應完善公司的內部融資政策，讓公司形成一個有序的、科學、明晰的、可理解的內部融資制度環(huán)境。只有這樣，房地產上市公司才會擁有自主性，降低融資成本，優(yōu)化資本結構，實現(xiàn)可持續(xù)盈利發(fā)展。

（四）政府發(fā)揮積極作用做好宏觀調控工作

我國的房地產上市公司不完全是自主發(fā)展，很大程度上還受政府調控的影響。首先，房地產業(yè)是關乎百姓切身利益的大事，在制定宏觀政策前，一定要以認真負責的態(tài)度探討政策的可行性，權衡利弊，慎重選擇。其次，強化地方政府穩(wěn)定房地產市場的責任。各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產發(fā)展情況、消費結構等實際情況制定有針對性的房地產宏觀調控政策，也只有這樣才能最大程度保證政策的可操作性和針對性、靈活性，提高調控的效果。

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