王津

摘 要：面對房價不斷上漲這個社會問題，各級政府出臺了嚴厲的限制措施控制房價增長。本文從限貸政策出發(fā)，論述了房地產(chǎn)限貸政策與金融法調(diào)控以及金融市場監(jiān)管的關(guān)系，并且在根本上提出相關(guān)建議，完善相關(guān)法制，保證房地產(chǎn)限貸政策合理合法的運行，維護房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，改善民生。

關(guān)鍵詞：限貸政策；房地產(chǎn)；金融法；法制

1 房地產(chǎn)限貸政策簡介

近些年來，中國主要城市的房價不斷上漲，給普通百姓的生活增添了很大的經(jīng)濟負擔。房價上漲，會加劇貧富分化，使社會不穩(wěn)定因素增多，不利于社會穩(wěn)定。房價上漲會帶動一系列非房地產(chǎn)行業(yè)的成本上漲，租房等成本會隨之上升，會在一定程度上抑制其他行業(yè)發(fā)展，城市的吸引力，以及吸引外來人口的能力下降，不利于城市的持續(xù)發(fā)展。對于引進優(yōu)秀人才，增強城市競爭力，設(shè)置了極大的障礙。對于我國房地產(chǎn)市場，市場機制尚不完善，出現(xiàn)很多影響社會穩(wěn)定的問題。住房屬于民生問題，是貼近老百姓生活深處的，因此如果解決不好會影響社會健康發(fā)展。在此情況下，我國自2010年開始實施了許多宏觀調(diào)控政策，用來控制房價上漲。目前主要的手段就是限貸政策。所謂的限貸就是對住房貸款申請的金額有所限制[1]。例如，在2011年國家為了遏制房價上漲提出了“國八條”，出臺了限購令、限貸令、限價令、保障房的宏觀調(diào)控建設(shè)等相關(guān)條令，采取有效措施對購房者購買二套房的貸利率進行了嚴格限制，相對于政策前的首付比例有小幅度提高，并且在此基礎(chǔ)上嚴令禁止對購房者購買第三套房進行貸款。在過去的幾年人口紅利從2011年開始慢慢減弱，人口出生率逐年下降，老齡化不斷加劇，這些因素削弱了住房要求。從2017年開始，中國房地產(chǎn)調(diào)控在期側(cè)重需求端的調(diào)控逐漸向長期供給端結(jié)構(gòu)性改革轉(zhuǎn)變，并確定了“租購并舉”的住房體系，把需求端與信貸政策相互結(jié)合，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場。在2018年新一輪調(diào)控中限貸政策尤為嚴格，大部分一二線城市的首套房付款比例比例普遍為30%，個別中心城市達35%。二套房更為嚴格，最高付款比例達80%，調(diào)控力度很大。中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用，進行利率優(yōu)惠政策調(diào)整有利于合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。房地產(chǎn)限貸政策已經(jīng)成為政府干預(yù)調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段之一。但是值得注意的是，政府限購限貸在不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)的供需矛盾，政府干預(yù)從而提高購房貸房條件，使一部分喪失了買房的條件。例如出現(xiàn)離婚買房的現(xiàn)象，相對來說，政府干預(yù)只是短期抑制購房需求，限制投資住房行為，不能從根本上滿足購房需求。這些是強制性的行政手段，在初期對于交易量是有壓制，也在一定的周期時期產(chǎn)生了積極的作用，但是如果長期使用這樣的手段去壓制是不利于市場化發(fā)展的。房地產(chǎn)限貸政策在根本上只是一種暫時有效的調(diào)控手段，只是將市場用戶部分需求凍結(jié)，抑制炒房行為，短期內(nèi)將房價進行一定程度的降低，但是從長久來看，這種限貸政策會導致品房價格飆升，對于普通購房者來說購房難度明顯增加，不利于民生的改善。在此基礎(chǔ)上，社會各界人士將關(guān)注的重點放在了限貸政策是否合法方面[2]。特別是我國憲法規(guī)定，我國公民擁有自由交易的權(quán)利、公民投資自由的權(quán)利、自由購買的權(quán)利，而限貸政策嚴重侵犯了這幾項權(quán)利。因此限貸政策需要從法律以及情理層面上去理解，才能將相關(guān)政策進行落實[3]。

2 金融法調(diào)控及金融市場監(jiān)管

現(xiàn)代經(jīng)濟的核心就是金融，要保持國家經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展也是需要金融法調(diào)控。金融法是調(diào)整金融交易與金融監(jiān)管關(guān)系的法律，相比于其他法律，金融法更具有宏觀調(diào)控性。金融法對金融關(guān)系的四大要素進行規(guī)范，這四大要素是：市場準入、經(jīng)營范圍、利率及匯率和資格審查[4]。金融法優(yōu)勢有以下幾點：第一，對于整個金融行業(yè)來說，金融法是對其進行系統(tǒng)調(diào)控；第二，金融法是對金融關(guān)系的四大要素進行規(guī)范，因為四大要素對國民經(jīng)濟有著直接或者間接的影響，因此對于宏觀調(diào)控，金融法比其他法律更有效[5]。金融法主要解決兩個方面的問題。第一是調(diào)控金融市場各要素之間的關(guān)系；第二是國家監(jiān)管機構(gòu)如何對金融市場進行監(jiān)管。但是需要我們注意的是，金融調(diào)控必須在法律允許的范圍內(nèi)進行，不可超過法律。金融調(diào)控的對象以及方式必須是在法律的規(guī)定下。金融調(diào)控不具有法律強制性的特點。中國中央銀行作為我國金融調(diào)控的唯一機構(gòu)，但是限貸政策確是由各級政府制定的政策，因此對于金融調(diào)控，它的主題不具有法律權(quán)利。中央銀行是通過貨幣進行金融調(diào)控的，他主要是控制市場中的信貸規(guī)模，但是它并不限制商業(yè)貸款的限額來控制信貸規(guī)模，因此限貸政策作為一種明顯的行政手段，并不在法律的界限范圍內(nèi)。況且金融調(diào)控的主體是引導原則，而限貸政策為強制的行政手段。結(jié)合以上可知，限貸政策并不能定義為真正的金融調(diào)控措施。

在此我們就需要提出金融監(jiān)管。金融監(jiān)管是政府通過特定的機構(gòu)，如中央銀行、證券交易委員會等對金融交易行為主體作的某種限制或規(guī)定。它的本質(zhì)的政府的規(guī)制行為，目的是維護金融健康高效平穩(wěn)運行。金融監(jiān)管的內(nèi)容主要有以下三個方面：1）市場準入的監(jiān)管。2）市場運作過程的監(jiān)管。3）市場退出的監(jiān)管。金融監(jiān)管主要措施是限制監(jiān)管者的權(quán)利范圍、經(jīng)營能力以及盈利水平[6]。但是在依法治國的大前提下，任何措施都要在法律規(guī)定范圍，監(jiān)管措施也不例外。監(jiān)管措施并且需要監(jiān)管機構(gòu)嚴格執(zhí)行。但是現(xiàn)階段的限貸措施并沒有行政立法程序，沒有嚴格的法律授權(quán)。并且限貸政策由各級政府制定，因此需要各級人民政府對執(zhí)行調(diào)控措施承擔責任，這與金融監(jiān)管機構(gòu)的規(guī)定不相符，因此不能將限貸政策劃歸為金融監(jiān)管。

3 對房地產(chǎn)限貸政策金融法調(diào)控的建議

綜合以上論述分析可知，我國現(xiàn)行的限貸政策存在各種各樣問題，無論是在調(diào)控的主體，或者是調(diào)控的途徑還是調(diào)控的效力，都是和我國現(xiàn)行法律條文的相關(guān)規(guī)定所違背的。并且與以往實行的相關(guān)措施不相一致。其中很多的規(guī)定更是已經(jīng)違反了我國現(xiàn)有的法律法規(guī)。它與硬法不同，硬法是通過嚴格立法程序確立，并且依靠國家強制力保障實施，硬法具有嚴格的法律效力[7]。而限貸政策無論是在結(jié)構(gòu)還是法理邏輯都是不完善的，它屬于軟法。限貸政策這個軟法的劣勢是它缺乏合法性，不具有硬法的嚴格法律依據(jù)，只是強制性進行限定。限貸政策合理性有待商榷，它雖然限制了部分投資者，但也對部分剛需購房者的利益造成了損害。限貸措施實施后沒有相關(guān)配套保障手段，監(jiān)管措施也不明確。軟法與硬法是相互完善的，它也有自身的優(yōu)勢，軟硬皆施才能更好地保證我國金融更好地發(fā)展?；谝陨戏治?，結(jié)合相關(guān)方面，提高限貸政策軟法的法制化程度，相關(guān)建議措施如下：第一，及時關(guān)注市場行情，根據(jù)情況及時調(diào)整控制力度；第二，及時跟進以及反饋調(diào)控結(jié)果，制定完善的推出機制；第三，軟法與硬法相互協(xié)調(diào)，相互配合，軟硬兼施，同時保證政府相關(guān)調(diào)控措施公平公正合理的運行；第四，充分采納社會各界人士的建議，對合理的意見進行論證，經(jīng)法律相關(guān)程序制定；第五，對《突發(fā)事件應(yīng)對法》進行系統(tǒng)的完善，并采納相關(guān)人士意見，為軟法提供法律依據(jù)，保證相關(guān)措施平穩(wěn)有效的運行。

4 結(jié)語

本文對房地產(chǎn)限貸政策、房地產(chǎn)限貸政策金融調(diào)控與金融監(jiān)管、房地產(chǎn)限貸政策的金融法調(diào)控進行了系統(tǒng)性的研究分析，對不足之處加以提出并且提供了相應(yīng)的建議。結(jié)果分析表明，為了保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，必須制定相關(guān)的房地產(chǎn)限貸政策法律法規(guī)，使房地產(chǎn)限貸政策有法可依，保證政策依法落實。

參考文獻

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