張金莉

社區(qū)的維修項(xiàng)目主要分為工程維修、設(shè)備維修和礦區(qū)改造維修三部分，設(shè)備維修主要用于車輛、醫(yī)療設(shè)施等各種設(shè)備的維修；工程維修用于辦公場(chǎng)所、居民住宅、小區(qū)公共設(shè)施的日常零修；礦區(qū)改造維修主要是專項(xiàng)維修項(xiàng)目，年初根據(jù)上一年的維修情況，單獨(dú)下?lián)芫S修計(jì)劃，然而設(shè)備維修和日常零修的維修費(fèi)是管理局單項(xiàng)考核指標(biāo)，年初由管理局批復(fù)年度維修費(fèi)的總額，進(jìn)行單項(xiàng)控制和考核，各單位嚴(yán)格在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)使用，不允許超出年度預(yù)算費(fèi)用總額。如何安排和使用好預(yù)算內(nèi)的維修費(fèi)就顯得格外重要，針對(duì)目前社區(qū)工程維修情況，結(jié)合社區(qū)實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)維修費(fèi)管控措施如下：

一、嚴(yán)格施工各環(huán)節(jié)，維修的同時(shí)降低成本

維修工程在施工中條件復(fù)雜、輔助用工較多、隱蔽等其他不確定因素，給維修工程的投資控制帶來(lái)極大的困難，要提高工程投資的效益，做好成本控制，需各參與方共同努力，在前期設(shè)計(jì)方案的合理性，施工階段的組織，后期竣工驗(yàn)收等方面多下功夫，并落實(shí)到建設(shè)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)。

1、維修前期：維修改造項(xiàng)目圖紙初步設(shè)計(jì)完成后，目前多采取的方式是由多方共同參加方案討論，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，提出合理化建議和改進(jìn)方案，不斷完善施工圖設(shè)計(jì)。依據(jù)掌握的專業(yè)知識(shí)，對(duì)小區(qū)部分功能性系統(tǒng)和地面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提出方案優(yōu)化改造建議，不僅使用功能更加合理，維修費(fèi)用也得到了有效控制。

2、施工階段：施工階段是真實(shí)反映工程造價(jià)的核心階段，由于小區(qū)環(huán)境復(fù)雜，存在一些不可預(yù)見(jiàn)的因素，材料詢價(jià)定價(jià)制度尤為重要。

（1）為了避免施工單位在材料方面以次充好，抬高價(jià)格，到年底結(jié)算扯皮，拖延結(jié)算進(jìn)度等現(xiàn)象，項(xiàng)目部組織了詢價(jià)小組對(duì)常用的維修材料雨污排管線、滲水磚、樹(shù)脂井蓋、雨水篦子、電纜、防水卷材、消防器材、落水管等主要材料在采購(gòu)時(shí)進(jìn)行詢價(jià)定價(jià)，做到價(jià)格跟蹤控制。

（2）由施工單位提供，隱蔽工程的簽認(rèn)、工程量的增加等。為此對(duì)該階段進(jìn)行了所需材料樣品的用量、規(guī)格、等級(jí)及價(jià)格，詢價(jià)小組采取廠家競(jìng)價(jià)、網(wǎng)上詢價(jià)、電話咨詢、實(shí)地考察等多種方法，貨比三家，從中確定供貨范圍，選擇物美價(jià)廉的廠家，科學(xué)合理的確定材料價(jià)格，并與施工單位達(dá)成一致意見(jiàn)。材料的提前定價(jià)，加快了工程結(jié)算的順利進(jìn)行，同時(shí)也能夠達(dá)到有效控制費(fèi)用的目的。通過(guò)采取有效的組織措施，控制了維修成本。

3、竣工驗(yàn)收階段：如何把到位的資金充分的用好，不浪費(fèi)每一分錢，是審計(jì)人員應(yīng)盡的責(zé)任，也是我們對(duì)待每一項(xiàng)工程結(jié)算的尺度。在竣工結(jié)算階段，嚴(yán)格按照上級(jí)下達(dá)的結(jié)算辦法，執(zhí)行相關(guān)的政策文件和法規(guī)，重點(diǎn)審核竣工結(jié)算編制是否符合招標(biāo)文件和合同條款的約定；審核計(jì)費(fèi)是否符合管理局及東營(yíng)市結(jié)算管理辦法，審核人工費(fèi)對(duì)維修改造內(nèi)容進(jìn)行了全面審核是否符合規(guī)定；審核材料價(jià)格是否執(zhí)行管理局結(jié)算辦法規(guī)定，是否符合材料招標(biāo)價(jià)格及詢價(jià)結(jié)算指導(dǎo)價(jià)。對(duì)審核中工程量不實(shí)、取費(fèi)錯(cuò)誤、材料價(jià)格等問(wèn)題，及時(shí)指正，并予以調(diào)整，降低了維修成本。

二、正確區(qū)分能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的維修項(xiàng)目，加大維修費(fèi)的使用空間。

2016年5月份全國(guó)全面施行營(yíng)改增后，維修費(fèi)的核算與之前代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅有一定的區(qū)別，營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，增值稅為價(jià)外稅，稅改前社區(qū)維修費(fèi)將營(yíng)業(yè)稅全額計(jì)入維修成本，沒(méi)有抵扣；而增值稅是價(jià)稅分離的，稅改后社區(qū)在計(jì)算維修成本時(shí)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不計(jì)入成本，作為稅金的抵扣項(xiàng)單獨(dú)核算。對(duì)于社區(qū)而言，營(yíng)改增之后，取消了工程投資和維修項(xiàng)目委托代證稅金業(yè)務(wù)，減輕了工作量，因?yàn)橛辛诉M(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，在上報(bào)維修計(jì)劃時(shí)因稅費(fèi)的抵扣會(huì)有部分審定金額計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅，釋放出部分維修計(jì)劃再次使用，但是在年末釋放出的維修計(jì)劃在后期維修項(xiàng)目安排上時(shí)間會(huì)比較緊張，造成因無(wú)法完工而無(wú)法使用的情況發(fā)生，

正確區(qū)分可抵扣的維修項(xiàng)目，將后期釋放的維修計(jì)劃控制在維修立項(xiàng)時(shí)，在維修名稱中加“公共”字樣，合同簽訂時(shí)在合同文本中備注“不含稅”，審計(jì)人員可按照維修名稱的提示出具不含稅的審定值，施工方可按照提供的維修名稱和不含稅的審定值，正確區(qū)分含稅與不含稅，確定開(kāi)具增值稅的專票和普票，這樣既保證了維修費(fèi)在結(jié)算時(shí)與審定值相符，又不會(huì)因進(jìn)項(xiàng)稅抵扣而釋放出部分維修計(jì)劃的情況發(fā)生，確保預(yù)算內(nèi)的維修費(fèi)用最大限度的多為社區(qū)居民造福，將錢花在刀刃上。

三、提高工程維修計(jì)劃的準(zhǔn)確度，避免差異過(guò)大。

加大與項(xiàng)目部交流溝通力度，對(duì)已批復(fù)的維修立項(xiàng)，要經(jīng)常詢問(wèn)施工情況，掌握施工進(jìn)度，遇到在施工過(guò)程中無(wú)法完成或者擴(kuò)大維修項(xiàng)目的情況應(yīng)及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，盡量做到預(yù)算相符，避免年末超計(jì)劃金額無(wú)法結(jié)算和計(jì)劃結(jié)余無(wú)法再使用的情況發(fā)生。在日常工作中根據(jù)各單位情況下切預(yù)算指標(biāo)，在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)，可以根據(jù)實(shí)際情況自行安排維修，不再需要打報(bào)告審批，托幼、醫(yī)療板塊以及房產(chǎn)部的維修，因沒(méi)有工程預(yù)算能力，安排項(xiàng)目部幫助看現(xiàn)場(chǎng)，做出合理預(yù)算，避免差異過(guò)大。

四、推行自檢自修，減少外委維修，降低維修費(fèi)用的同時(shí)提高維修質(zhì)量

必須遵循“服務(wù)企業(yè)”的宗旨，同時(shí)，也要遵循可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，樹(shù)立“降低成本，挖掘潛力”的觀念，強(qiáng)化降低成本的意識(shí)。同時(shí)費(fèi)用管理中要克服片面降低成本的觀念，成本管理不能只局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一滴水、一張紙”的簡(jiǎn)單、狹窄的模式，而應(yīng)充分理解它是一種保障擴(kuò)大再生產(chǎn)的新模式，重要的應(yīng)該是將各項(xiàng)成本與一定的預(yù)期收益相聯(lián)系，讓一定的成本帶來(lái)相應(yīng)的收益，并且應(yīng)盡可能擴(kuò)大收入與成本的比例。對(duì)維修項(xiàng)目來(lái)講，提高維修質(zhì)量與控制降低維修成本是同樣重要的。

1、在管理局費(fèi)用指標(biāo)的逐年壓縮的情況下，組建維修大隊(duì)，在不涉及高空且力所能及的推行自檢自修，減少外委維修量，維修費(fèi)預(yù)算安排以安全生產(chǎn)為原則，嚴(yán)格控制日常維修費(fèi)用，日常以養(yǎng)護(hù)為主，多養(yǎng)少修、以養(yǎng)控修，降低維修級(jí)別。利用維修大隊(duì)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擴(kuò)大自主維修范圍，減少外委維修，將高質(zhì)量的維修理念貫穿于整個(gè)維修實(shí)施過(guò)程中。

2、針對(duì)確實(shí)需要外委維修的項(xiàng)目，通過(guò)招標(biāo)、包干等措施，確定外委戰(zhàn)略伙伴，進(jìn)行集中外包維修，控制費(fèi)用范圍，在保證質(zhì)量的同時(shí)促使單價(jià)下降。

五、加強(qiáng)日常維修臺(tái)賬管理，督促維修結(jié)算進(jìn)度，按時(shí)入賬的同時(shí)做好維修費(fèi)的分析

維修管理主要體現(xiàn)在日常工作中，將設(shè)備維修和工程維修分項(xiàng)進(jìn)行臺(tái)賬管理，結(jié)算時(shí)及時(shí)分單位做好臺(tái)賬錄入工作，方便進(jìn)行匯總和查詢。通過(guò)前期計(jì)劃上報(bào)、組織實(shí)施、現(xiàn)場(chǎng)管理和工程驗(yàn)收，最后是工程結(jié)算，加強(qiáng)維修各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)溝通，確保費(fèi)用及時(shí)掛賬結(jié)算。

每月針對(duì)維修費(fèi)的使用情況進(jìn)行分析，對(duì)超預(yù)算的單位提出預(yù)警，對(duì)未跟上預(yù)算進(jìn)度的單位督促其加快結(jié)算進(jìn)度，確保年末維修費(fèi)控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)。

總之，社區(qū)維修管理是一項(xiàng)需要常抓不懈的工作，社區(qū)的經(jīng)營(yíng)中時(shí)時(shí)處處都有降低成本的地方，做好年初維修費(fèi)用預(yù)算，施工中與計(jì)劃、基建、審計(jì)、項(xiàng)目部等多部門緊密結(jié)合，采取多方面費(fèi)用管控，最大限度的節(jié)約投資，最終創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)效益最大化。本著“服務(wù)最好，質(zhì)量最優(yōu)，費(fèi)用最省”的宗旨，尋求創(chuàng)新突破，為社區(qū)居民服好務(wù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。