徐紅權

摘 要：房產檔案的查封與掛失中，應加強和相關業(yè)務部門的密切配合、聯(lián)系溝通。與此同時，房產檔案的查封與掛失，應避免由疏忽大意，草率從事，心不在焉，而給工作中出現(xiàn)、造成不必要的錯誤及損失。

關鍵詞：解析 房產檔案 查封 掛失

中圖分類號： F239.31 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2017）12-00-01

房產檔案的查封與掛失涉及的業(yè)務部門很多，而且，房產權屬管理政策性、專業(yè)性強，加之情況復雜，比如查封，需要提醒司法機關到相應的業(yè)務部門去進行辦理查封方面的手續(xù)問題等。也就是說，在房產檔案的查封與掛失中，應加強與相關業(yè)務部門的密切配合、聯(lián)系與溝通。這里，尤其是房產檔案的查封，對于部門之間的密切配合、聯(lián)系與溝通來說，是司法協(xié)助順利進行的不可缺少的一個環(huán)節(jié)。下面逐一解析：

一、在房產檔案的查封與掛失中，應加強好與相關業(yè)務部門的密切配合、聯(lián)系與溝通

房產查封，需要提醒司法機關到相應的業(yè)務部門去進行辦理查封方面的手續(xù)問題等。其中主要是房產權屬管理政策性、專業(yè)性強，加之情況復雜，權屬登記部門須與司法部門密切配合，共同協(xié)商，結合實際做好以下房產檔案查封工作。

1.權屬登記部門內部應制定房產司法協(xié)助辦事程序，其程序設置應有以下幾個環(huán)節(jié)：一是司法協(xié)助受理前審核。審核被查封或執(zhí)行房產的權屬情況，審查是否有抵押或已有法院查封，司法文書是否規(guī)范，內容是否完整，是否與實際相符。二是簽收受理。經(jīng)簽收受理審核無誤后，由專人進行負責簽收，簽收后還應進行收文、收件，登記入簿。三是錄入信息系統(tǒng)和限制庫，并將有關法律文書及證明等存入其檔案。

2.強制轉移房產所有權的，法院則收繳其房屋所有權證，如被執(zhí)行人不交出房屋所有權證，或逃避外出，法院則在協(xié)助執(zhí)行中下發(fā)通知書，通知書中載明該房屋所有權證作廢，或由房產管理部門依法注銷其房屋所有權證。權屬登記部門可依據(jù)法院下發(fā)的通知書和辦理房屋所有權證注銷后，依法辦理房產轉移登記手續(xù)。

3.被執(zhí)行查封或轉移的房產，必須是產權清楚和已取得了房屋所有權證的房屋。對已辦理房產交易登記手續(xù)的，已核準登記，但還沒有領取房屋所有權證手續(xù)的，應該看作為產權已轉移；已辦理房產交易登記手續(xù)，還在審核過程中的，都應由法院做出裁定，看是否繼續(xù)登記程序。沒有辦理登記的房產，即沒有房屋所有權證的，必須由被執(zhí)行房產所有人提供權屬證明材料，經(jīng)法院進行裁定后，才能采取轉移措施。權屬登記部門憑借法院產權裁定書、產權人或法院提供的產權依據(jù)，以及司法協(xié)助通知書等，予以辦理房產轉移手續(xù)。

4.同一房產兩個以上法院重復查封的，作為輪候查封，予以辦理。如前面說的查封的，法院對房產作了處置，則輪候查封自動失效，處置后有價值剩余，則第一順位輪候查封取得。

5.已設定抵押的房產，根據(jù)規(guī)定，法院可以對抵押物采取保全措施，但抵押權人有優(yōu)先受償權。如果抵押的房產被拍賣或抵債變價后，應優(yōu)先清償?shù)盅簷嗟膫鶛?，查封不影響抵押權的效力。因此，房產權屬登記部門應協(xié)助法院查封。沒有設抵押的房產，在查封后，不得進行抵押，房產權屬登記部門不能辦理抵押權登記手續(xù)。

二、在房產檔案的查封與掛失中，應避免由疏忽大意、不負責任，給工作造成不必要的損失

1.在實際工作中，如果查封的房產證上為一套以上的房產，如××小區(qū)××單元××層××室，必須將每套地址輸入檢索，看看是否有產權變更的情況。舉例子來說：產權證上標明的是鐵西區(qū)建設小區(qū)××號地下層，地址比較模糊，而在第二頁的平面圖上則標明，房屋坐落為鐵西區(qū)建設小區(qū)××號地下攤位××—××號。如果按照房產證上所記載的坐落進行流程檢索，則沒有產權變更記錄，但根據(jù)平面圖坐落按攤位號分別檢索，發(fā)現(xiàn)該證所有攤位都已售出。如果按照正常的查詢的話，就很有可能將錯誤的信息提供給了法院，進而帶來諸多不良的后果。

2.在實際工作中，如果提供的坐落為樓盤名稱，則可以通過樓盤查詢系統(tǒng)找出已辦證的丘號，然后再利用丘號進行進一步查詢。

3.實際工作中，如果查封的產權證上有多幢房屋，對應著多個產權證號，查封時須應將該丘號所有案卷都查閱一遍，防止已有產權證發(fā)生變更。如果按照常規(guī)的案例進行信息檢索，則會無法發(fā)現(xiàn)產權變更信息，在該卷目錄上也無法看出產權變更的記錄。舉例子來說：新華大街××號，丘號××××××—××。法院查封的第一手審核表上有3個產權證證號，分別是下變字第239327號證、下變字第239325號證、下變字第239327號證，而實際上下變字第239327號證上的房屋已有一部分出售給了新開路××××責任有限公司，其證已收回在××××××—××號卷宗內，但只是辦理了下變字第239327號證的剩余登記，其證號為下變字第260118號。如果說按照正常的流程來進行檢索，有可能只能查到下變字第260118號產權證，從中遺漏了下變字第239322號和239325號產權證。而正確的則應是下變字第239322號、239325號和260118號。明顯地看出，由于它們不是在一張審核表上，這就給法院查封帶來了一定的難度，因此也就需要和執(zhí)法機關說明情況，以免出現(xiàn)其查封中的錯誤。

4.在實際工作中遇到掛失情況時，我們說應該仔細地查看限制檢索，在撤銷掛失時，也應看一下限制庫。在掛失查詢實物檔案時，我們應該是盡量將該卷前后都翻一遍，看一看其產權證有沒有收回或放在了卷中。實際工作中，要求我們要在接待當中細致入微，認真地多翻幾頁檔案，不能只是看看審核表而就此了事。在遇到個別產權人不遵照掛失規(guī)定，找出種種借口，執(zhí)意要求掛失產權證時，我們應該是及時請示相關領導，經(jīng)相關領導同意之后再進行辦理不遲，并將其中的原因寫清備案。在掛失時，我們還要仔細查閱各類案例信息流程，如流程顯示為抵押收費發(fā)證或簽發(fā)狀態(tài)，說明其產權證還在抵押之中。實踐中，有不少的產權人不明了辦案的流程，在前來辦理掛失時，是非常需要我們工作人員的提醒的，以避免出現(xiàn)不必要的掛失。

總而言之，房產檔案查封與掛失，涉及房產權屬管理政策性、專業(yè)性強，加之情況復雜，權屬登記部門須與司法部門密切配合，共同協(xié)商。別外就是工作上應是嚴肅認真，不馬虎從事。當遇到特殊情況時，我們應該是及時請示相關領導，經(jīng)相關領導同意之后再進行辦理不遲，并將其中的原因寫清備案。

參考文獻

[1]路紅.中國房地產；中國房地產雜志社出版[J]；2013.5

[2]巢福群主任.上海房地；上海市房產經(jīng)濟協(xié)會主辦[J]2010 .9endprint