王玉民

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)起到了重要的作用。隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作的逐步推進(jìn)，我國房地產(chǎn)面臨的政策及市場環(huán)境都面臨著急劇變化。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識到營改增政策環(huán)境對企業(yè)發(fā)展造成的影響，及時調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，從而促進(jìn)企業(yè)在新的環(huán)境下和諧、持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益提升的同時，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、營改增與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

2016年5月1日起，營改增稅改試點開始在全國范圍內(nèi)推行，將包括房地產(chǎn)業(yè)及與房地產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的建筑業(yè)等多個行業(yè)系統(tǒng)納入到營改增的試點范圍之中。這對實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)整合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營逐步向著成熟、系統(tǒng)、規(guī)范的方向發(fā)展提供了動力。從根本上來說，營改增政策的實施對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著促進(jìn)作用。首先，營改增取消了房地產(chǎn)業(yè)上下游重復(fù)征稅現(xiàn)象，有利于進(jìn)一步推動行業(yè)的整體發(fā)展；其次，營改增打通了房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)之間的抵扣鏈條，為實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)更高的經(jīng)濟(jì)效益奠定了基礎(chǔ)；再次，營改增稅改的實施實現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)稅制同國際的接軌，為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)拓寬發(fā)展渠道和發(fā)展海外市場起到了推波助瀾的作用。雖然營改增對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展從總體上來看是利好的，然而由于在改革試點階段，房地產(chǎn)行業(yè)的抵扣鏈條還不夠完善、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)納稅籌劃辦法還不夠完善，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)了稅負(fù)上升、利潤降低的問題，給企業(yè)的發(fā)展造成了壓力。只有正視現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中由于營改增帶來的問題、對其原因進(jìn)行深入分析、并找到應(yīng)對和解決的措施，才能夠進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的、科學(xué)的發(fā)展。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)及凈利潤的影響

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題在于企業(yè)計稅方式的轉(zhuǎn)變。按照營改增的相關(guān)政策內(nèi)容，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)將按照11%繳納增值稅。單從納稅比例上來講，房地產(chǎn)行業(yè)從5%的營業(yè)稅上漲為11%的增值稅，雖然兩者之間有著價內(nèi)稅和價外稅的區(qū)別，但實際應(yīng)繳增值稅銷項金額要比營業(yè)稅金額逼近100%。營改增后決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)降低的關(guān)鍵在于企業(yè)進(jìn)項稅的抵扣。然而，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著項目工期長、資金投入量大等問題，且目前房地產(chǎn)行業(yè)抵扣鏈還不完善，人工成本、從私人或小型企業(yè)中取得庫存原材料成本等均無法實現(xiàn)抵扣，需要企業(yè)自行消化稅負(fù)上漲的部分，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后面臨著稅負(fù)壓力逐漸上升的困境，給企業(yè)的發(fā)展帶來了不良的影響。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤影響

營改增后，對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤產(chǎn)生影響的因素將會增多。例如，從人工成本方面來看，占房地產(chǎn)業(yè)成本比重居前的建筑安裝成本（一般占到房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本的25%—40%左右），這部分成本主要構(gòu)成為施工單位的直接勞動力成本，而該部分成本因無法取得增值稅專用發(fā)票，往往將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，這部分轉(zhuǎn)嫁的人工稅負(fù)成本需要由房地產(chǎn)企業(yè)自身消化，成本的增加將會壓縮企業(yè)的利潤空間，造成企業(yè)凈利潤的下降。企業(yè)面臨的凈利潤下降問題，應(yīng)及時采取有效措施，擴(kuò)大自身的盈利空間，才能保障營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步和發(fā)展。

三、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)、提高凈利潤的方式

（一）加強(qiáng)企業(yè)增值稅專用發(fā)票管理，擴(kuò)大企業(yè)進(jìn)項稅抵扣項

進(jìn)項稅抵扣是實現(xiàn)行業(yè)減稅、稅負(fù)只減不增的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后要做好企業(yè)稅票的領(lǐng)用、管理、開具、核算和保管工作，確保進(jìn)項稅抵扣的順利進(jìn)行。因此，企業(yè)在日常財務(wù)管理過程中要深入學(xué)習(xí)和研究營改增政策，對企業(yè)的成本內(nèi)容和資金、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行梳理，擴(kuò)大其中能夠取得增值稅專用發(fā)票的項目，并積極索取增值稅專用發(fā)票，用于進(jìn)項稅的抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，防止稅負(fù)壓力突然升高給企業(yè)資金流造成的壓力，保障房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（二）梳理企業(yè)上下游合作企業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

在營改增前，由于房地產(chǎn)原材料占用資金較大、運輸不易等特點，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇項目所在地有價格競爭優(yōu)勢的個體和小型企業(yè)進(jìn)行合作。但是在營改增后，為了實現(xiàn)成本的進(jìn)項抵扣，企業(yè)應(yīng)該慎重選擇交易合作對象，綜合考慮價格和企業(yè)資質(zhì)等問題，避免由于無法取得增值稅專用票據(jù)導(dǎo)致的企業(yè)稅負(fù)成本上漲的問題。同時，根據(jù)企業(yè)納稅籌劃工作的需要，企業(yè)還應(yīng)對自身的合作企業(yè)及項目合同進(jìn)行梳理，對有一般納稅人資質(zhì)的企業(yè)明確開具增值稅專用發(fā)票的金額和時間，對沒有發(fā)票開具資質(zhì)、但有絕對優(yōu)勢的企業(yè)應(yīng)重新簽訂合同，調(diào)低合同金額，確保企業(yè)的盈利空間和納稅風(fēng)險的防范。

（三）引入信息化稅務(wù)籌劃處理體統(tǒng)，提高納稅籌劃效率

在企業(yè)當(dāng)前財稅處理工作中，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對自身財稅信息系統(tǒng)的更新和建設(shè)，及時同最新的營改增處理系統(tǒng)接軌，為企業(yè)的納稅籌劃工作提供必要的信息處理渠道，從而提高企業(yè)納稅籌劃管理的效率，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財稅工作中存在的問題和風(fēng)險，并采取有效的措施，保障企業(yè)的納稅籌劃工作能夠順利進(jìn)行。

（四）優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提高技術(shù)手段降低企業(yè)成本

為了應(yīng)對由于人工成本等無法抵扣成本在企業(yè)中占比過大造成的企業(yè)稅負(fù)壓力上漲和凈利潤降低的問題，企業(yè)可以通過科技創(chuàng)新等手段，提高技術(shù)設(shè)備、人工智能等在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的比例結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)人工成本的降低。也可以同有資質(zhì)的人力資源公司進(jìn)行合作，取得增值稅專用發(fā)票，轉(zhuǎn)嫁人工成本稅負(fù)壓力，為企業(yè)的納稅籌劃開拓新的空間。

（五）改善產(chǎn)品屬性，創(chuàng)造新的企業(yè)盈利空間

在積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，為了迎合當(dāng)前社會對房地產(chǎn)商品的需求，企業(yè)還應(yīng)從更新產(chǎn)品屬性、創(chuàng)新產(chǎn)品內(nèi)容的方面尋找新的利潤增長點，結(jié)合當(dāng)前營改增稅惠等相關(guān)政策，提高企業(yè)的總體盈利能力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以提高精裝房項目在企業(yè)開發(fā)項目中所占的比例，因為房地產(chǎn)精裝房中的裝修費用等可以進(jìn)行進(jìn)項稅的抵扣，同時提升產(chǎn)品品質(zhì)從而提高銷售收入，在減輕稅負(fù)壓力的同時，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

[1]管敏.淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].河北企業(yè),2017,(06):144-145.

[2]陳靜.進(jìn)項抵扣是左右營改增后減稅效應(yīng)的關(guān)鍵[N].證券時報,2016-05-20(A10).

[3]王漫雪.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)影響研究[D].重慶大學(xué),2016.