劉曉陽(yáng) 濟(jì)南銀豐山青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式比較特殊，并具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，較大的投、融資金額以及較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期等特點(diǎn)。企業(yè)本身的特殊性和這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在快速擴(kuò)張過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。因此，必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。只有充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，才能采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，使企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)，其實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果偏離了預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)結(jié)果，進(jìn)而可能會(huì)蒙受損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以定義為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種不確定性的綜合反映，包括狹義的籌資風(fēng)險(xiǎn)，更側(cè)重于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制。目前，房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有：開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)、資金供求風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）外部宏觀環(huán)境因素

1.市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)格局的變化導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系和購(gòu)房者消費(fèi)觀念發(fā)生變化，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要細(xì)分客戶(hù)群體的核心要求。因此，在項(xiàng)目定位上必須具有前瞻性，還要提高營(yíng)銷(xiāo)方式的創(chuàng)新工作?，F(xiàn)在我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活機(jī)制，這將導(dǎo)致出現(xiàn)商品滯銷(xiāo)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在低碳經(jīng)濟(jì)影響下，建筑界將低碳建筑作為主流趨勢(shì)，由此就嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)企業(yè)。為了適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，房地產(chǎn)行業(yè)又將引發(fā)一輪新的革命。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足、低碳技術(shù)還不成熟，所以現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)依舊面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險(xiǎn)。

2.國(guó)家政策因素的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)投資方面比較固定，并且在經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很大程度上要受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，而影響最大的是土地與稅收政策。近年來(lái)，我國(guó)土地閑置問(wèn)題日益惡劣，政府針對(duì)這一問(wèn)題也出臺(tái)了一系列新的土地政策。如：企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備的土地，那么政府將進(jìn)行閑置土地稅的征收，甚至部分土地會(huì)被無(wú)償收回。從本質(zhì)上看，土地成本占用了很大的資金比例，加上新土地政策的出臺(tái)，這些因素將直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和企業(yè)的預(yù)期收益率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種較多且復(fù)雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是依靠銀行借貸或者資本市場(chǎng)融資，由此給企業(yè)帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部環(huán)境因素

1.行業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，對(duì)資金的存量與周轉(zhuǎn)有較高要求，具有財(cái)務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，并且相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。再加上關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生的影響作用，建筑材料、勞動(dòng)力以及土地等成本因素也會(huì)給企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)諸多影響，進(jìn)而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.資金管理不完善。一是我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)資金管理不重視，缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，忽視現(xiàn)金流的管理；二是未采用集中化的資金管理模式，在預(yù)算、結(jié)算以及資金計(jì)劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，結(jié)果造成內(nèi)部資金信息脫節(jié)，使今后的資金管理工作處于被動(dòng)狀態(tài)；三是商品房屬于一種特殊的存貨，占用了很大的投資成本比例，一旦價(jià)值實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻，就無(wú)法快速回籠資金，加大風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)對(duì)策

（一）建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響很大，市場(chǎng)環(huán)境又難以預(yù)測(cè)，這就給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了很多不確定因素。企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況也隨著環(huán)境的變化而改變，微小的財(cái)務(wù)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，可能會(huì)變成大的財(cái)務(wù)問(wèn)題，甚至演變成財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，必須建立科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，診斷財(cái)務(wù)問(wèn)題，及時(shí)發(fā)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，采取有效措施，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)敏感財(cái)務(wù)指標(biāo)(如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率、收益率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金安全率等)的數(shù)值變化，來(lái)合理判斷企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（二）把握國(guó)家宏觀政策。國(guó)家宏觀政策給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢(shì)帶來(lái)較大影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要準(zhǔn)確理解國(guó)家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控政策，隨著政策的變動(dòng)，適時(shí)地對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，減輕成本壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到與時(shí)俱進(jìn)，樹(shù)立低碳意識(shí)，選擇環(huán)保型材料，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做好有效防范。

（三）同行間密切合作。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這些企業(yè)的實(shí)力參差不齊，有的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，負(fù)債高，面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)?；谶@種情況，就有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)間的合作，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同開(kāi)發(fā)、共享收益，保持良好的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)資金集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，合理地調(diào)配資金，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量穩(wěn)定、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)總部應(yīng)側(cè)重于資金集中管理，對(duì)管轄項(xiàng)目的資金進(jìn)行最大限度地整合，并對(duì)其進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)了解資金的流向和效益，以防止出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的情況，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高效財(cái)務(wù)管理。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高回報(bào)的同時(shí)也面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的生存及發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理工作上，要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論研究，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。